采购需求

说明：

1.本招标文件所称中小企业为符合《政府采购促进中小企业发展管理办法》第二条规定。按照《财政部、司法部关于政府采购支持监狱企业发展有关问题的通知》（财库〔2014〕68 号）之规定，监狱企业视同小型、微型企业。按照《财政部 民政部 中国残疾人联合会关于促进残疾人就业政府采购政策的通知》（财库〔2017〕141 号）之规定，残疾人福利性单位视同小型、微型企业。

2.本项目中小企业划分标准所属行业名称：物业管理

3.本项目为服务类项目，不设核心产品。

4.标记“▲”符号的为实质性响应内容，评审时供应商的响应内容发生负偏离一项以上的，视为响应无效。

 

一、项目基本概况

（一）项目名称：2024-2025年度公共租赁住房运营管理服务。

（二）招标主要内容：主要包括品尚名城、北祥新居、香兰小区、如意名邸、福鹿雅居、静兰小区、河西桃花源、美景华庭、秀山小区、航阳小苑、航阳北苑等11个小区，共计16228套公租房的后期运营管理及银海小区等11个小区3280套房屋的代收房租工作。

▲二、运营管理服务工作内容

结合我市实际，政府购买公共租赁住房运营管理服务内容主要包括以下几个方面：

（一）保障性住房基础业务事项

1.熟练掌握保障性住房相关政策制度、业务知识及系统操作；

2.熟练办理租赁合同的签订、续签、年审及整改、变更、退房等业务；

3.熟悉掌握小区租户情况，采集新入住住户家庭基本信息；建立住户家庭信息档案，整理成册；对临时居住的非保障人员要做好登记；

4.发现违法违规行为的处理及相应证据的采集上报工作；

5.及时调查处理并按期反馈有关部门交办的投诉、举报、信访件等；

6.定期组织业务培训，加强岗位人员工作交接监管，强化在职教育培训；

7.严格落实保密安全责任。

（二）租金收缴和房屋使用管理事项：

1.主要包括租金代收、代缴、催缴；

2.房屋日常使用及违规违约等日常入户巡查；

3.退房的空房查验工作及空置期间的巡查。

(三）房屋安全及维修管理事项

1.定期开展安全检查，掌握房屋完损情况，发现安全隐患未及时制止、上报，及时修缮；

2.建立公共租赁住房安全管理制度，制定相应应急预案；建立安全检查管理台帐，及时处理安全隐患；

3.加强装修管理：宣传到位，有专人负责监督（具有工程师职称），装修、装饰有相关规定及检查制度。对未按规定进行房屋装修的应及时制止；

4.房屋安全使用宣传工作的开展；

5.维修管理，设立报修服务电话，建立报修台帐，维修及时，水电类24小时内给出响应；并及时进行电话回访。

（四）档案管理事项

配合采购人建立租户的“一户一档”工作，所有材料按要求分门别类做好目录，定时移交采购人档案室。

（五）精神文明建设事项

1.积极配合、支持并参与社区开展的文明创建、文化建设等活动；

2.开辟创建活动宣传专栏，定期宣传党的理论和精神、社会主义核心价值观、精神文明建设等；

3.积极组织在小区开展法律法规宣传活动，提高小区租户守法意识，强化安全责任管理；

4.建立与街道社区、派出所等联动工作机制；

5.在小区内开展满意度调查，不断提高服务质量。

▲三、工作要求

（一）环境要求

1.办公环境干净整洁，各类标识清晰醒目，工作流程简便高效，收费项目标准依据清晰明确；

2.具备一定规模固定的服务接待场所（窗口），便民信息公开服务到位。

（二）保障性住房基础业务工作要求

1.工作人员应熟悉掌握保障性住房管理的有关政策和工作业务常识；

2.熟练应用保障性住房相关的系统，及时录入、变更相关信息，按工作任务要求完成操作；

3.熟悉掌握小区租户入住情况、租户特点等，对临时居住的非保障人员要做好登记；

4.配合采购人进行住房租赁合同的新签、续签及退房相关业务工作；完成新分房、退房的账册登记及租金销账等基础工作；

5.配合采购人做好违规住用保障房的执法和起诉等证据收集工作：发现租户转租、转借、违章搭建等违规行为应及时制止并下发整改告知书，收集违法证据（影像、图片、录音、整改通知等），做好记录，同时上报相关部门；

6.对有关部门交办的举报、投诉及信访件要及时调查处理并按期反馈情况；

7.配合采购人开展年审工作：包括及时张贴年审通知、指导租户进行线上或线下年审、上报年审汇总表、后期开展年审整改及配合违规清退等工作；

8.按时报送各类报表：部分报表会根据使用情况做相应的调整，据要求准时上报；

9.供应商应对聘用的工作人员进行公租房管理委托业务的相关培训，加强岗位人员工作交接监管，强化继续教育培训；

10.严格落实保密安全责任。除采购人书面同意外，不得以泄露、发布、传授、转让或者其他任何方式使任何第三方知悉属于租户的个人敏感信息，也不得在履行职务之外或协助任何第三人使用这些个人信息。如发现租户个人信息被泄露，应当采取有效措施防止泄密进一步扩大，并及时向采购人报告。

（三）房屋动态巡查管理工作要求

1.违规违约等日常入户巡查：每季度不少于入住户数的30%，每户每年巡查原则上不少于2次（涉嫌转租、转借的，应当不定期入户核实情况）；建立健全下街册，做好巡查登记并与小区监管报备巡查情况；

2.空置房巡查：退房时要做好空房查验工作，填写房屋验收单，空置期间，每季度不少于一次巡查，包括房屋状态、水、电表情况；发现问题及时报修；并在下街册做好记录并存档。如遇防疫等特殊情况，具体工作可特殊处理。

（四）租金管理要求

严格按财务要求落实租金收费服务和管理工作。

1.租金收缴：建立健全小区（片区）租金代收点，认真落实催收租金工作，租金年收缴率不低于95%（含，年收缴率＝年度实收缴租金总额/年度应收租金总额，其中，跨年度补交租金不纳入年度实收缴租金总额和年度应收租金总额中计算）。因不可抗力或经过供应商多次催缴仍无法收缴的，供应商应保留工作痕迹（含催缴记录、短信、微信、电话、电子（书面）催收等方式）并提交采购人评估审核，经审核确实不属于供应商责任的，可不纳入租金收缴率的核算中；

2.租金账务核销工作：完成每月房屋租金台账的销账工作，做到不错不漏不延误；

3.落实租金追缴工作：及时口头或电话提醒欠租户缴纳租金；拖欠租金超过3个月（含）以上的，还应当书面催缴，并留存工作痕迹；对无实际特殊情况，恶意拖欠租金超过6个月的，上报采购人备案，协助为下一步诉讼收房收集资料；

4.落实租金核减工作：协助租户落实动态租金核减工作；

5.零星小区公租房（非供应商服务管理但受委托收取房屋租金的公租房小区）只负责保障房的房租收取工作，房租代收做到不错收。

（五）房屋安全管理工作要求

1.安全检查工作

（1）房屋安全检查：每季度进行一次房屋住用安全、违章搭盖、侵占公用区域等进行全面检查，结合季节及房屋实际情况，对有住用安全隐患的房屋进行实时不定期检查，发现问题及时处理或报送，同时建立健全安全检查管理台账，做好隐患排查、报送、移交等登记、统计工作，预防安全事故的发生；

（2）小区安全检查：各小区物业服务中心每季度进行一次小区公共区域、附属建筑、内部道路、围墙、给排水系统、设施设备及楼栋的安全检查，结合季节及小区实际情况，对有安全隐患的公共区域、附属建筑、内部道路、围墙、给排水系统、设施设备及楼栋进行实时不定期检查，发现问题及时处理或报送，同时建立健全安全检查管理台账，做好隐患排查、报送、移交等登记、统计工作，预防安全事故的发生。公共配套设施完好，无随意改变用途；建立台账及清单，完好率95%；公共设施设备运行良好，按期维护；建立台账及清单，完好率95%。

2.房屋装修管理：按照采购人批复的相关内容对租户装修情况进行跟踪管理、查验，在自存的《柳州市保障性住房装修申请表》中做巡查登记，并存入每户档案中。对存在违规装修的租户下发整改通知，约谈提醒及政策辅导，并及时报送采购人业务联系科室。

（六）维修服务要求

1.报修接待及转交：设立报修服务电话及报修记录台帐。及时落实报修接待登记和报修初核后的移交工作。水电类保修需24小时内给出响应，并督促维修单位及时维修；按要求进行电话回访并做好台账记录；

（1）维修内容属于供应商责任的，按供应商内部管理执行；

（2）维修内容属于采购人责任的，供应商接报修和初核后及时转交采购人，采购人根据相关政策要求在规定时限内处理；

（3）维修内容属于租户责任的，供应商初核后及时反馈租户自行维修；

2.按物业委托合同的服务等级履行维保职责，并为租户提供合理合规的便民服务保障业务。

（七）档案管理要求

配合采购人建立健全租户的“一户一档”工作。

1.“一户一档”资料按要求分门别类做好移交目录，并按季度上缴采购人相关科室存档；

2.资料收集工作做到不错不漏。

（八）精神文明建设工作要求

1.积极配合、支持并参与社区开展的党建、精神文明创建和文化建设等活动；开辟创建活动宣传专栏，定期宣传党的理论和精神，社会主义核心价值观、精神文明建设等；

2.积极组织开展法律法规、保障性住房政策及物业管理服务的宣传活动，提高小区租户守法意识，安全意识和珍惜小区环境卫生意识，教育和团结广大租户共建和谐小区；

3.建立健全与街道办（社区）、派出所、执行局和消防队等进行经常性工作联动机制，落实小区综合治理及特殊人群的个别化服务等工作。

（九）服务满意度工作要求

每年应在小区内开展服务满意度调查，收集租户意见，提高服务标准，不断提升保障对象的满意度和获得感。

▲四、服务期限与项目移交要求

1.服务期限：自2024年1月1日起至2025年12月31日止，共2年。（实际项目执行起始日期以合同签订为准，项目总时长将依据实际合同签订日期调整，确保覆盖至2025年12月31日为止。）

2.项目移交要求

（1）服务文件交接要求：

新服务单位需确保在正式接手项目后，从原服务单位接收2024年1月1日至本项目签订合同之日时间内的全部相关服务文件、详细记录及项目当前进度情况。接收过程需严谨细致，确保所有资料的完整性、准确性，为后续服务提供坚实基础。

（2）衔接工作安排：

新服务单位应积极与原服务单位协调，组织并参加必要的交接会议，详细听取工作说明，确保全面理解项目运营现状。同时，新服务单位需安排人员接受原服务单位提供的专业培训，包括但不限于业务流程、系统操作、客户服务等，以确保新旧服务团队间能够无缝衔接，不影响项目正常运营。

▲五、付款方式

按年度和考核结果付款。2024年度和2025年度分别考核，各年度分别占合同款的50%。2024年11月底前支付合同价款总额的40%；2025年11月底前再支付合同价款的40%；剩余20%根据24年和25年的考核结果进行拨付，具体标准如下：

考核结果划分为四个等级：（1）评价总分在90（含）分以上为优秀；（2）80（含）-89分为良好；（3）60(含)-79分为合格；（4）60分以下为不合格。

2025年 2 月 28日和2026年 2 月 28日前，根据24年和25年的考核结果分别拨款年度余款10%，具体拨款方式如下：

1、评价结果为“优秀”、“良好”等次的，于下年度拨付余下的10%；

2、评价结果为“合格”的服务项目，下年度暂扣发核算金额的5%，采购人责令供应商整改，整改结果达到“良好”等次的，全额补发暂扣金额；

3、评价结果为“不合格”的服务项目，于下年度暂扣发核算金额的10%，采购人责令供应商整改，视整改情况，补发暂扣金额；整改结果为“良好”的全额补发暂扣金额；整改结果为“合格”的暂扣发5%，继续整改，结果为良好的，补发剩余5%，整改结果仍为合格的，扣发3%；连续两次整改核查后考核仍为“不合格”的，扣发项目核算金额10%，并将有关情况报送主管部门。

以上整改期为3个月，经供应商报送整改资料给采购人审核存档。

本项目2024年1-11月份原管理单位的管理支出由后续中标单位进行核算后，直接支付给原管理单位。经测算，2024年1-11月份原管理单位的品尚名城、香兰小区等4个小区项目管理支出约151.61万元；原管理单位的秀山小区、静兰小区等7个小区项目管理支出约169.71万元。（注：结算以实际管理支出各项凭证为准。）