项目需求书

一、项目背景

天津商务职业学院是一所全日制普通高等职业（兼成人教育）学校，主校区坐落天津市海河教育园区雅观路23号（本项目履行地），共8栋学生公寓，建筑面积共61740平米，在校住宿学生数7500人。拟通过公开招标方式对8栋学生公寓实施宿舍管理物业服务。

本项目属于物业管理行业。

二、人员及岗位要求

序号	岗位名称	人数	要求	是否接受退休人员	工作时间
1	公寓值班长	2	女性，50周岁或以下；高中或以上学历；身体健康；持卫生防疫部门或医疗机构颁发的健康证上岗；品行端正，有高校学生宿舍管理工作经历；有较强的管理和沟通协调能力，无犯罪记录。	否	每周5天 每天8小时
2	公寓值班员	24	女性，58周岁或以下；初中或以上学历；身体健康；持卫生防疫部门或医疗机构颁发的健康证上岗；品行端正，无犯罪记录，有一定的宿舍管理工作经验。	最多接受18名退休人员	每周5天 每天8小时
合计人数		26

注：

服务期内涉及寒暑假时长6个月（每年3个月），寒暑假期间无需人员上岗。供应商按18个月考虑报价。如学校在寒暑假期间增加了工作量，则根据供应商报价按照增加的工作量据实进行结算。

按劳动法和国务院关于职工工作时间的规定，正常情况下，上述人员每日工作不超过8小时，每周工作不超过40小时。需安排加班的，中标供应商应配合并向劳动者支付加班费。

一旦获得中标资格，上述人员按要求投入本项目服务，非经采购人同意，不随意更换人员。

采购合同履行过程中，如遇国家和我市相关政策调整等法定情形的，采购人可以与供应商签订补充合同，补充合同应当按照政府采购法律法规的相关要求报同级财政部门备案，并在天津市政府采购网上公告。

加注“★”号条款为实质性条款，不得出现负偏离，发生负偏离即做无效标处理。

三、各岗位人员具体工作内容、职责及服务标准

（一）总体要求

1.本项目须整包进行投标，中标后由中标供应商亲自实施，不得拆包，不得将中标项目分包、转包他人。

2.中标供应商应按项目需求提供详细的服务方案，包括规章制度、业务流程、物业服务标准、质量保证措施、拟聘人员数量、员工培训计划、应急预案等具体服务计划。

3.采购人按《天津商务职业学院学生宿舍物业管理服务考核奖惩办法》及采购人师生对物业服务质量满意度对中标供应商进行测评和综合打分，且结果与物业服务费相挂钩，中标供应商承担因投标人原因造成师生人身伤害及或财产损失的全部损失及相关责任。

4.中标供应商应有一定机动的服务人员，能随时配合学校需求，及时提供临时的适合的服务人员；同时有科学、可行的各种应急预案，保证学校教学、生活各项活动进行，保证学校师生人身、财产安全。

5.中标供应商应在服务前向采购人提交服务人员名单、基本信息及合同，服务过程期间中标供应商更换服务人员须征得采购人同意，方可更换；同时采购人根据工作考核情况，可要求供应商更换工作不合格的工作人员。

6.中标供应商应严格按照校方要求，做好本企业服务人员安全排查。若因上级要求学校排查本企业服务人员信息，中标供应商应积极配合校方，完成相关排查工作，有问题人员要及时开展工作进行人员调整，服从学校第三方人员管理相关措施。

（二）公寓值班长、值班员岗位职责

1.公寓值班长岗位职责

(1)接受学生处公寓管理中心的管理监督、检查和指导，保持24小时开机，积极协助完成当日学生公寓物业管理协调和管理工作；

(2)每天早晨7：30组织本组公寓值班员的召开晨会，交流工作信息及布置相关工作安排；

(3)负责日常公寓楼的巡视检查，每日上午8：30、下午14：00、晚上20：00巡视各楼层，加强对水房、厕所、消防通道、应急出口等重点部位的巡查，发现安全隐患及时协调解决；

(4)负责协调学生公寓每日维修工作，收集汇总上报每日公寓报修单，其他人员入楼施工或维修等，进行现场管理；

(5)负责管理和检查宿舍值班员统一着装、佩戴工牌及值班工作状态，及时纠正整改；

(6)负责向学生处公寓管理中心收集、汇总和报送各类住宿登记表、统计表等信息；

(7)负责组织安排值班人员协助学校完成迎新、迎检、毕业生离校等重大活动的宿舍相关工作；

(8)公寓发生突发事件及时到场，立即上报学生处并参与处置；

(9)负责对宿舍值班员进行培训，提高他们的工作能力和素质，指导他们完成好常规工作；

(10)负责协调每晚公寓夜查工作，及时向值班老师报告夜查结果，及时向学生处公寓管理老师报告值班期间发生的问题及处理结果；

(11)负责协调当班值班员工作，与宿管值班员一起工作，如值班员遇突发情况不能到岗时，值班长应第一时间到岗代班，向学生处公寓管理老师汇报，并及时协调人员进行值班替换；

(12)负责协助做好新学期宿舍开楼、寒暑假封楼各项工作的检查、监督和巡视；

(13)负责协调物业保洁人员做好公寓内各楼层公共区域卫生环境；

(14)非巡视、检查、陪同维修等现场工作时间，在学生处办公室办公；

(15)完成学校交办的其他工作。

2.公寓值班员岗位职责

(1)服从校方监管人员的监督与管理，认真履行岗位职责，保质保量的完成工作任务。

(2)严格遵守各项规章制度，按时上岗，严禁脱岗、严禁擅自离岗，工作时间不得睡岗；有事提前请假，待安排好替班人员后，方可离开；严禁串岗与闲谈；严禁捡拾废品和私自带出校外；严禁在值班室使用大功率电器等违禁设备进行做饭、烧水、洗衣等与工作无关活动，仅限使用微波炉热饭用餐。

(3)宿舍管理员应按学校要求做好学生的出入管理、查寝、毕业生退宿、新生入住、公寓早中晚安全巡视等工作。

(4)认真做好学生公寓门卫管理制度，严格执行学校作息时间，按时开闭大门，维持正常的工作秩序。

(5)认真执行交班制度，对在本班发生的事宜，未完成的工作，需向接班转交，并由接班人员继续办理。              

(6)认真填写值班记录，对在本班发生的事宜，如实填写，对超过锁门时间归寝的同学，必须认真做好登记，按时上报。

(7)坚持来访登记制度，做好会客接待，客人不得进入学生宿舍。

(8)严禁闲杂人员进入学生公寓，制止非本公寓学生不准入内，并制止学生违纪行为。

(9)制止学生携带何种危险品、电器设备、烟酒及宠物进入学生公寓。

(10)做好值班室物品及宿舍备用钥匙的保管，负责本栋楼设备及宿舍内物品报修及保管工作。

(11)对突发事件应立即与公寓值班室、保卫值班、学校医务室联系。

(12)值班中如发现火情，应及时扑救，组织学生的及时疏散，及时打开疏散通道，同时要保护好现场。

(13)及时发现、报告学生公寓内设施损坏等问题，认真做好学生维修报修、统计与上报工作；

(14)完成公寓管理中心交办的等其他工作。

（三）服务内容及标准

工作内容		工作频次	工作标准
公 寓 管 理	门卫值班	每日（早中晚）	1.按时开、关公寓出入口大门
		随时	2.做好各种来访人员接待、出入登记工作，严禁异性、商贩、闲杂人员进入
		随时	3.公共/贵重/大件财产/物品/设备出入严格清点、登记（禁将公寓家具拿到宿舍外使用）
		每日	4.熟悉掌握宿舍房间、床位、学生住宿等情况，准确提供宿舍及住宿学生信息（做好保密）
		随时	5.负责房门钥匙保管（发放、回收），交接完整、有记录、无缺失
		每日	6.交接班记录详细、齐全、无缺漏
	安全管理	每日（早、中、晚）	7.坚持公共安全检查，早交接班和夜间巡查对楼内门窗、电器、消防、监控及其他设备、设施进行巡视，确保其时刻处于良好的使用状态，发现异常、隐患及时处理或报告
		每日	8.宿舍突发事件处理有预案，责任分工、程序、方法等安排合理、可行、有效
		全年	9.无财产、人身安全等事故发生
	行为管理	每日	10.负责学生宿舍秩序维护和行为管理，督促学生按时熄灯就寝，对影响学生学习、休息的不良现象和行为要及时劝止，对违反宿舍管理规定的学生，及时上报有关部门
		每日	11.配合学校公寓值班教师、学生干部，通过逐间宿舍逐人进行夜查统计管理，按时清点、记录、报送宿舍住宿学生人数，对晚归、夜不归宿学生严格登记、报告
		每日	12.配合辅导员、公寓管理员对问题学生管理，注意发现学生思想、情绪、行为等方面的变化，适时正确引导、处理，做好相关记录、报告
	财产管理	长年	13.熟悉、掌握楼内财产（设备、设施）基本信息，有完整、准确账目记录
		长年	14.财产损坏/丢失及时发现、报告、申请维修（有记录），财产设备完好率高（95%以上）

四、应急服务要求

当出现不可预知紧急情况时（例如停水停电、极端天气、群体事件、自然灾害等，可根据项目具体情况列举），保证服务正常运转的措施，包括但不限于临时增配人员、临时调集设备、现有人员岗位职责临时增加、与相关政府部门协调配合等。

五、人员保密要求

保证服务过程中有可能获取的保密信息不泄露的措施，包括但不限于制定保密制度、服务人员保密培训、重点岗位双人服务、泄密惩罚办法。

六、人员稳定性要求

在整个服务期内，人员更换率不得超过20%，更换人员不得低于采购需求，且应经采购人同意。

七、进驻和接管要求

中标后，及时配齐所需人员、工具、设备等，在规定的时间内保证全体服务人员按时进场服务，如果为新任服务公司，则还需与前任公司进行交接，保留相关记录，做到服务平稳过渡，对采购人工作无不良影响。

八、费用分割

1.物业服务人员费用由中标供应商承担。

2.物业服务中需投入的工具费和耗材费、服装费、税费及办公设备耗材、学生宿舍管理所需各类表格印制费用由中标供应商承担。

九、物业服务过程中，对物业公司评价考核验收标准

天津商务职业学院学生宿舍物业管理服务考核奖惩办法

一、考核

学生工作处牵头成立学生宿舍管理物业服务质量检查考核小组，成员单位为学生工作处及相关部门负责人。

1.考核形式

考核分日常（月度）考核、学期考核与学年考核三种：

（1）日常（月度）考核：考核小组根据日常对物业工作的巡查、督促，工作记录和师生投诉等情况，于每月月初（5日前）对物业上月服务质量进行综合评议打分（按建筑区域打分，然后算出平均值，赋分表附后），填写《物业管理工作月度考核表》。

（2）学期考核： 按月度考核成绩50%（月度平均分）、检查考核小组综合打分30%、师生满意率问卷测评成绩20%权重计算考核成绩，填写《物业管理工作学期考核表》。

（3）学年考核：检查考核小组根据学期考核成绩算出学年考核成绩（两个学期考核成绩平均分），填写《物业管理工作学年考核表》，考核具体内容如下表：

序号	考核评分项目	分值	评分
1	物业人员配备整齐，按要求开展培训工作，值班员统一着装，按要求佩戴口罩，日常管理规范有序	15分
2	做好门岗值班工作，按时开、关出入口大门，做好各种来访人员接待、出入登记工作，严禁异性、商贩、闲杂人员进入；公共/贵重/大件财产/物品/设备出入严格清点、登记（禁将公寓家具拿到宿舍外使用）。	15分
3	做好住宿日常管理工作，熟悉掌握宿舍房间、床位、学生住宿等情况，准确提供宿舍及住宿学生信息（做好保密），交接班记录详细、齐全、无缺漏。	15分
4	做好宿舍物品管理工作，进行宿舍资产登记保管等工作，负责房门钥匙保管（发放、回收），交接完整、有记录、无缺失。	10分
5	做好公寓内部巡视监督检查工作，发现问题及时报修。	10分
6	坚持公共安全检查，对楼内门窗、电器、消防、监控及其他设备、设施进行巡视，确保其时刻处于良好的使用状态，发现异常、隐患及时处理或报告。	15分
7	宿舍突发事件处理有预案，责任分工、程序、方法等安排合理、可行、有效；无财产、人身安全等事故发生。	10分
8	做好住宿学生信息记录、办理入住、调宿、退宿等服务工作，协助开展好公寓夜查和安全检查工作。	10分
合计		100分

2.投诉分

满分为100分；每一次师生投诉一经调查确实，扣5分，直至扣完为止。

3.满意率问卷测评分

采用师生随机问卷调查的方式，填写《物业管理调查问卷表》，了解师生对物业管理、服务等方面的满意情况，满分为100分。

4.考核结果

考核实行百分制，考核结果与物业费支付挂钩。

综合得分85分以上为良好，100%付费；综合得分85分以下，每低于合格一分扣罚1个百分点当月服务费；第二个月仍然85分以下，每低于合格一分扣罚2个百分点当月服务费；第三个月还是85分以下，每低于合格一分扣罚3个百分点当月服务费，并解除物业合同。

5.为保证管理的最优实现，物业管理考核小组可根据各自不同的工作实际，定期或不定期巡查、督促物业公司的服务工作，做好记录，作为每月的考核依据。对在检查中发现的问题由学生工作处以书面形式向物业公司签发整改通知；物业公司根据整改通知落实整改责任人、改正时间，整改项目完成后，具体整改人签署姓名后交还学校签发部门，并由物业考核小组存档备查。

二、惩罚

  1.出现下列情况，业主单位将解除合同：

（1）中标人属挂靠企业进行投标的自然人；

（2）中标人企业资质、业绩造假，经查属实的；

（3）中标企业在管理期间出现分包或转包，经查属实的；

（4）中标人对项目的管理力度不够，致使发生重大安全责任事故；

（5）未同业主单位协商一致，擅自撤离业主单位；

（6）其他类似严重情况

  2.出现下列情况，按人/次扣罚一定金额服务费：

（1）物业服务工作不到位、未按要求统一着装及佩戴工牌，或不达标收到师生投诉，经查属实，每发现一起扣减物业公司当月服务费1000元；

（2）抽查人员配备数量，实际配备与投标时承诺配备人数，每少一个人，扣除相当于该岗个人一个月工资的服务费；出现脱岗情况，每发现一起扣减物业公司当月服务费2000元；

（3）投标人员工私自拿用、盗窃学校、学生财产、物品，每发现一次，除追偿所拿物品等额价值的现金外，扣减物业公司当月5-10%服务费；

（4）无论任何原因，中标单位员工与相关单位、人员发生争吵，扣除当月1-2%服务费；与相关单位、人员发生打架斗殴（不正常身体接触），扣除当月5-10%服务费，中标单位须立即调换该服务人员；

（5）投标人承包范围内服务质量不达标，被有关部门（市容、消防、非卫生防疫等单位）予以处罚所需之罚金，由投标人全部负责，扣除当月3-5%服务费。