第一部分    目标物业的分析

• 开发商对物业管理的需求
  • 创造品牌的需求

楼盘销售完毕交付使用后，楼盘给开发商带来的直接经济利益的时代已经结束，但是好多开发商忽略了交付使用后的楼盘还具有开发价值，还可以给开发商带来潜在的品牌效应。即：通过专业物业管理公司的管理经营，创造楼盘的“名气”，带动开发商的新一轮开发。碧桂园房地产开发公司就是最好的例子

当年，“给你一个五星级的家”的物业管理承诺实现了碧桂园销售的火爆，现在，碧桂园房地产开发公司凭借“给你一个五星级的家”的物业管理服务创造出的碧桂园品牌相续开发了“顺德碧桂园”、“华南碧桂园”、“广州碧桂园”。物业管理创造品牌使开发商受益在这里得到了最好的体现。

• 销售的需求

现阶段，广大市民的物业管理意识在提高，作为购房考虑的因素之一——物业管理服务受到的关注也已经越来越大。因此，如何将物业管理作为楼盘的一个卖点是销售策划人员考虑的问题。选择一家具有一定宣传价值的物业管理公司管理销售的楼盘将是上上之选。

华骏·凤凰台位于远离市区的北岭山上，安全问题是所有潜在购房者所考虑的问题。潜在购房者是否对开发商自己管理或请当地的物业管理公司管理有信心呢？如果管理跟不上则几百万的别墅会马上贬值，因此选择一家可以建立起购买者信心的物业管理公司是开发商必然的选择。

深圳佳正物业管理有限公司是香港和深圳共同投资设立的三资企业，在香港、深圳都从事物业管理服务，具有外商和特区的背景，根据“外来的和尚会念经”的心理，可以在销售中创造出关于物业管理方面的卖点。

• 对客户负责的需求

楼盘销售出去以后，开发商需要一家有实力的物业管理公司为客户提供服务，解决后顾之忧。

深圳佳正物业管理有限公司有一套完善的物业管理运作方式，公司高层在物业管理行业界大名鼎鼎，中层管理人员均有在大型物业管理公司从事物业管理的经验和在内地发展的经验，管理经验丰富并了解内地市场。因此，开发商将楼盘交给深圳佳正物业管理有限公司管理是放心的，是对客户负责的。

• 楼盘适用的管理模式

华骏·凤凰台为别墅组团，开发商为了促进销售对物业管理费补贴5年，因此本住宅适用于佣金制的全委托物业管理模式。物业管理公司完全按照“全国城市物业管理优秀示范住宅小区”的标准进行管理，作为回报，物业管理公司每月仅收取人民币5000元作为管理佣金。保证到双方的利益，实现双赢。管理一年后将根据开发商和业主的需要立业主委员会，为5年后补贴取消由业主决定如何交费铺平道路。

第二部分    合作方式

肇庆市华骏房地产开发有限公司委托深圳佳正物业管理有限公司对华骏·凤凰台进行物业管理，具体方式如下：

• 肇庆市华骏房地产开发有限公司同深圳佳正物业管理有限公司签定《前期物业管理委托合同》，合同期限三年。
• 肇庆市华骏房地产开发有限公司可以使用深圳佳正物业管理有限公司的品牌进行宣传。
• 由于华骏凤凰台前5年的物业管理费由开发商补贴，不向业主收取，因此，由肇庆市华骏房地产开发有限公司负责支付物业管理运作的费用，并每月向深圳佳正物业管理有限公司支付佣金人民币5000元整；深圳佳正物业管理有限公司负责决定华骏·凤凰台的具体物业管理运作。
• 财务运作方式：

• 华骏凤凰台进行物业管理活动的费用由开发商直接划拨给华骏·凤凰台管理处财务，包括管理处人员的工资；
• 开放商派遣财务人员1名到华骏凤凰台管理处担任管理处财务，对管理处财务运作进行监管；
• 每月25日，华骏·凤凰台管理处向开发商编制下月资金使用计划，报开发商审批，资金计划批准后，开发商将资金计划所需的资金划拨给管理处财务，管理处根据开发商批准的资金使用计划进行开支；
• 对于资金使用计划外的开支，由华骏凤凰台管理处向开发商书面申请，经过开发商同意后开支；
• 每月1日，开发商向深圳佳正物业管理有限公司支付本月佣金；
  • 开发商负责提供管理处用房和保安宿舍，并提供如下进行物业管理运作必备物品（所有权属于开发商）：

①保安员、清洁员、维修工、绿化工的服装

②维修工维修工具

③保安宿舍用品

④传真机、电话机

⑤办公桌椅、文件柜

⑥电脑1台、打印机1台、复印机1台、物业管理软件1套

第三部分    费用测算

对华骏·凤凰台的物业管理费用初步测算如下：

一、人员工资测算表

二、物业管理月费用测算表