前 言

作为XX市集住宅、商场为一体的楼盘，其物业管理工作开展的标准应体现出一种“舒适、安全、尊贵”。XX馨园物业管理有限公司将以高起点、高标准、严要求的标准来开展工作。

舒适：物业管理的舒适体现在“温暖、洁净、方便、快捷”的人居环境上。物业使用人选择一个居住、学习、工作的环境更注重“舒适”的一面，以满足其“生理上的基本需求”。

安全：安全防范是物业管理公司的一项专项业务,公司应从治安、消防、车辆三个方面来搞好管理工作，同时为了满足物业使用人“安全需求”的需要出发制定出相应的管理制度和应急预案。

尊贵：“以人为尊”、“以人为本”的一贯服务理念能让业主或物业使用人在小区中体现到生活尊贵的一面。本公司在管理好物业本身的基础上，充分实现物业管理服务的内容，让业主及物业使用人满足“受人尊重的需求”。

 

                第一部分  XX馨园物业管理有限公司简介

一、公司简介

XX馨园物业管理有限公司是一家新成立的专业物业管理公司，由有著名专业公司

工作经历、丰富物业管理经验专业人士参与组建、策划和顾问。

 

二、企业管理理念及服务理念

根据物业管理的先进操作模式和企业自身的特点，公司采取以下管理理念：团队意识和吃苦精神+个性舒张和竞争机制

 1、团队意识和吃苦精神：在当前资本企业向人本企业转变的过程中，团队意识和吃苦精神的树立无疑是企业求生存、求发展的先决条件。“企业以人为本、员工以企业为家”便是其核心体现。

 2、个性舒张和竞争机制：在人本企业中讲的是如何用人，如何充分调动其积极性为企业的发展做贡献。个性舒张是对员工活力激发的重要方式，人有不同层次的需求，员工对自己个性的舒张能够从其爱好的方面来发挥其工作的能动性，有利于员工自身素质的培养和业务技能的提高；竞争机制是企业用人的重要手段，相马不如赛马，赛马机制将是企业在招聘、培训、定岗、换岗、升降职的主要方法。

“真切付出、心灵交汇”是我公司的服务理念。从本行业来说，物管企业与业主或物业使用人之间是一种合作关系，是企业如何创造一种环境使我们很好的生活、学习、工作，在我们的员工中营造这种氛围中与合作方达成一种理解、协调与共识。

                

第二部分  星河花园管理处架构、职责及管理目标

一、公司将在星河花园设立管理处，其职责如下：

1、对总经理负责；

2、负责星河花园的前期介入策划、实施工作；

3、负责星河花园的接管验收策划、实施工作；

4、负责星河花园的业主入伙的策划、实施工作；

5、负责星河花园的管理和服务的策划、实施工作；

6、负责星河花园的多种经营业务的策划、实施工作；

7、负责楼宇相关费用的收取。    

 

二、人员配备情况：

 主任1人，工程维修技术员 1人，；安管班班长1人，队员5人（三班24小时）；绿化保洁员2人；总计：10人

 

三、管理目标

（一）、公司总目标

（1）、年度业主/租赁户综合满意度调查满意率≥95%

（2）、年度房屋及设施设备完好率递减≤3%

（3）、年度无重大责任事故发生。

 

（二）、管理处目标

（1）、业主/租赁户有效投诉处理率100%

（2）、限时服务承诺实现率≥95%

（3）、内外关系沟通成功率≥80%

（4）、内外关系信息传递准确率/及时率100%

（5）、物管费收取率≥80%

（6）、收费金额差错率≤1‰

（7）、小区物业管理费半年收支公告率100%

（8）、小区物业较为重大事项发生/处理公告率100%

（9）、业主/租赁户动态档案建档率100%

（10）、围绕物业所进行的多种中介服务（受委托放盘/租赁/商品房登记/代办公证/代理保险等）、特约服务用户满意率≥85%

（11）、社区服务管理策划成功率100%

（12）、小区/大厦经营性项目盈利率≥80%

（13）、业主/租赁户对社区服务工作满意率≥80%。

（14）、物业管理年盈利率比上年增加≥10%

 

（三）、绿化保洁：

（1）、环境管理按规定实施日检/周检/月检/季检覆盖率100%

（2）、环境卫生日检查合格率≥95%

（3）、绿化检查合格率≥85%

（4）、小区绿化年成活率≥95%

 

（四）、安全管理：

（1）、保卫管理按规定实施月检/季检覆盖率100%

（2）、一般治安案件年发生率占总入住人口数的≤1%

（3）、年度重大火灾/刑事和交通事故发生率=0

（4）、机动车辆管理纠纷发生率≤1%

（5）、限时巡逻覆盖(房屋建筑/设施设备/周边环境/治安/消防/车辆停放)率100%,有效率≥95%,隐患信息传递准确率/及时率100%

（6）、对外租赁仓储管理年治安/消防事故率≤0.2%

 

（五）、工程维修：

（1）、设备设施维护验收合格率100%，修缮/整治合格率96%

（2）、设施设备管理按规定实施月检/季检覆盖率100%

（3）、设施设备保持完好率≥95%

（4）、机电设备检修及时率100%

（5）、设施设备检修一次合格率≥95%

（6）、业主/租赁户的装修方案审批100%,过程监视及合格验收率100%

（7）、保障设备设施安全运行率100%

（8）、重大设施设备日常维护覆盖率/保养率100%

（9）、设施设备标识标牌正确率100%，完好率98%

                      

第三部分  服务内容

 

一、早期物业管理服务内容

  早期介入和物业接管验收是房地产开发的重要环节，也是搞好今后物管工作的前提条件。

  1、项目设计方案的建议；

  2、施工工程的跟进及发现问题的建议并督促整改；

  3、参与单项工程的甲乙方交接验收；

  4、参与整体工程的甲乙方交接验收；

  5、物业的接管验收及问题的整改、督促；

  6、接受业主入住前的相关咨询；

  7、提供业主入住前的上门服务。

 

二、业主入住管理

  1、 办理业主入住及接房的相关手续；

  2、 对业主及物业使用人的二次装修进行管理。

 

三、后续物业管理服务内容

  1、公共性服务

 公共性服务提供常规性服务，是为了维护物业的整洁、环境的美化、业户的生活方便而提供不可少的、经常性的服务项目：

 （1）、清洁卫生管理；

 （2）、绿化日常维护管理；

 （3）、治安管理；

 （4）、共用蓄水池的维护管理；

 （5）、水电管理；

 （6）、排污设施管理；

 （7）、道路维修管理；

 （8）、房屋共用部位的日常养护维修；

 （9）、物业档案资料管理；

 （10）、车辆停放及交通秩序管理；

 （11）、安排社区文化活动，协助政府宣传教育；

 （12）、代收代交水电气费；

 （13）、根据需要增设的其他服务项目。

 

 2、特约性服务

  特约性服务指提供公共性服务以外的，为满足业户的个别需求，受其委托而提供的服务。

 （1）、家居设施维修

包括：维修户内供用电设备、家具及门窗维修、厨具及卫生洁具维修、给、排水系统的维修、家电维修、冷气机月保等。

 （2）、家居清洁服务

  包括：地板打腊、抛光、清洁家私、玻璃、灯饰等。

 （3）、家居杀虫服务

　包括：白蚁防治、灭蚊、灭鼠、灭蟑等。

  （4）、家政服务

　包括：提供代客订票、送餐服务、室内装修设计、布艺设计、绿化设计、保险咨询、法律咨询、私人健康护理、私人管家、秘书、保卫、汽车美容等。

   （5）、租赁服务

　包括：物业出租、转让、市场调查、物业估价等。

                 

 

    第四部分  物业管理服务质量标准

一、房屋管理与维修

（1）、房屋完好率达到底90%以上，楼宇外观美观、整洁，无改变使用功能，无违反规划乱搭建现象。

（2）、房屋零修及时率达到95%以上，水电、电梯等设施随报随修，房屋土建方面的问题接报后三天内完成，零修合格率达98%以上。

 （3）、实行代收代缴各项公用事业费及水电气费，收缴率达到90%以上。

 

二、设备管理

 设备图纸、档案资料齐全，管理完善，可随时查阅，配备所需专业技术人员，维修和操作人员持证上岗。针对不同设备定期保养、检修、保持设备运行正常并有针对突发事件的应急措施，确保年无故障运行时间达到95%以上。

 

三、供电系统

（1）、保证24小时正常运行，出现故障，立即排除。

（2）、限电、停电按规定提前通知业户，外线停电时，自备发电机送电不超过15分钟。

 

四、消防系统

（1）、消防控制中心及消防系统配备齐全，完好无损，可随时起用。

（2）、订有突发性火灾等紧急事件处理程序，设立消防疏散示意图，紧委屈疏散通道畅通，照明设施、引路标志完好。

 

五、电梯

（1）、电梯轿厢、井道保持清洁。

（2）、出现运行故障后，维修人员及时到达现场进行维修。

 

六、给排水系统

（1）、定期对二次供水蓄水设施设备进行清洗、消毒，保持水池、水箱及周围环境的清洁卫生，无二次污染及隐患。

 （2）、设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象。

 （3）、所有排水系统畅通，汛期道路无积水，楼内、地下室及车库无积水、浸泡发生。

 （4）、遇有事故，维修人员能及时进行抢修，无大面积跑水、泛水，

  （5）、无长时间停水事故。

 

七、空调系统

窗式及分体式空调按规定安装位置统一，排列有序。

 

八、市政公用设施管理

 （1）、公共配套服务设施完好，不随意改变用途。

 （2）、公用照明、通讯、邮政设备设施齐全，工作正常。

 （3）、交通车辆管理运行有序，无乱停乱放现象。

 

九、绿化管理

 定期对物业管理区域内的绿地、花木、建筑小品等进行养护，无破坏、践踏及随意占用现象。

 

十、环境卫生管理

（1）、实行标准化清扫保洁，垃圾日产日清，公共走道、地下室、天台等所有公共场所保持清洁，无随意堆放杂物和占用。

  

（2）、商业网点管理有序，无乱设摊点、广告牌，乱贴、乱画现象。

 

 十一、治安管理

（1）、实行封闭式管理，并实行24小时安全防范制度。

（2）、无重大火灾、刑事和交通事故。

 

十二、业户满意率

 无重大投诉，对物业管理公司的评议，满意率达到95%以上。

 

第五部分  管理处月收支预算

                                

	项     目	单价	建筑面积	合计	备   注
收   入	1、普通住宅用户管理费	0.80元/m2	8000 m2	5760元	按90%的收费率计
	2、商业用户管理费	1.50元/m2	1050 m2	945元	按90%的收费率计
	3、停车费（露天）	70元/辆/月		1050元
	停车费（室内）	180元/辆/月		1800元
	停车费（临时）	3元/辆		100元
	4、其它	\
	合  计			9655元
支           出	1、人工费	\		6900元
	2、共用部位、设施设备设施维护费	\		900元
	3、清洁卫生费			300元
	4、绿化养护费			100元
	5、公共秩序费			200元
	6、办公费用			300元
	7、物业管理处固定资产折旧费			200元
	8、税费			522元
	9、经业主同意的其它费用	\		\
	10、公共水费	\		\	按实际摊分
	11、公共电费	\		\	按实际摊分
	合  计			9422元

 

收支比较:9655元-9422元=233元

 

第六部分  启动所需资金情况

物业管理项目启动资金根据实际情况预算如下：

 一、 人员薪金（楼宇交付日前之二个月）

 主任 1名×900元

维修技术员1名×700元

安管班长 1名×600元

安管队员 5名×550元=2750元

绿化保洁员 2名×400元=800元  

附加20%作为津贴及福利1150元

6900元×2个月=13800元

小计：13800元  

 

二、 员工制服（每人两套）

10人×200元=2000元

小计：2000元

 

三、外围设施

大垃圾桶（生活垃圾） 2个×250元=500元

不锈钢垃圾筒（楼层用） 20个×80元=1600元

指示牌×（若干）=1000元

大堂及车库广告栏/广告牌 5个×500元=2500元

大堂用吸水/吸坐垫 2张×200元=400元

小计： 6000元

 

四、管理处各办公室用品及设备

办公桌椅： 4套×300元=1200元

文件柜： 5套×500元=2500元

对讲机（含配件）：3套×500元=1500元

电脑 ：1套×4500元=4500元

打印机： 1台×500元=500元

复印机： 1台×10000元=10000元

传真机： 1台×1500元=1500元

保险箱： 1个×1500元=1500元

管理处用纸张/信封/名片 =500元

饮水机： 1台×100元=100元

办公细项物品=1000元

小计： 24800元

 

五、工程维修用品

1、 测试仪表 

万用电表： 1个×100元=100元 

钳型表：1个×100元=100元

兆欧表（500V-1000V）个=500元

温度计：电子数字式 个 =100元

电源测试电笔 ：2支×10元=20元 

卷尺：5M 把=20元

水平尺：600MM 把= 50元

角尺：300MM 把 =30元

小计：920元

 

2、 安全设备

高空工作安全带：降伞式 套= 100元

安全过滤口罩：100CDN 打= 20元

护眼罩：焊接用 个= 20元

护镜（焊接用1000GDA）个= 20元

手套：绵布 打 =20元

手套：皮革 打 =50元

铝梯：1M 把 =150元

铝梯：2M 把 =300元

铝梯：4M 把 =500元

高压电工全护装： 套 =400元

手推车： 部 =200元

小计：1780元

 

3、 工具

木锄：把 =30元

扳手：活动150MM  把 =25元

扳手：300MM      把 =35元

扳手：450MM      把 =50元

梅花板身：3MM36MM  套 =100元

铁片用剪刀： 把 =30元

界刀：       把 =10元

剪刀：       把 =50元

大手锤（紧急爆破工具）： 个 =30元

斧头（消防队用）：       个 =30元

润滑油加油枪：           把 =30元

6角起子（0、5MM-16MM）： 套 =30元

管子钳：200MM 把 =30元

管子钳：300MM 把 =35元

管子钳：450MM 把 =50元

管子钳：600MM 把 =75元

拉钉钳：      把 =80元

小计:720元

 

4、 手工具

螺丝起子：平咀形 200MM X 4MM 支 =15元

十字形：          200MM X 3MM 支=15元

电子部件专用：          平咀套 =15元

十字咀：                     套 =15元

平咀钳： 把 =30元

尖咀钳： 把 =30元

斜口钳： 把 =30元

网络钳： 把 =30元

手锯：金属450MM 把 =30元

手锯：木工600MM 把 =30元

手锯：250MM 把 =25元

手锤：电工  把 =20元

手锤：球表1KG 把 =25元

手锤： 8KG 把 =50元

铁钻： 个 =30元

木工专用工具： 套 =100元

泥水工专用工具：套=100元

小计：590元

 

5、 电动/机械工具

手电钻：把 =400元

冲击钻：小 把 =800元

切割机：小 把 =400元

疏通机：小 台 =400元

手磨机： 把 =300元

60A电焊机： 部 =500元

高压水枪（手提式）： 套 =2000元

吹风筒：  只  =100元

高压吸尘机（手提式）： 部 =600元

手提射灯： 支 =80元

小计：5580元

工具共计：9590元

启动预算总计：56190元

　　                       

  第七部分 合作方式

根据对贵方楼盘的考察，我们认为合作方式按以下进行：

该种方式操作简便、灵活，易于划清职责范围。由贵方给予启动资金和物业管理管理用房，我方独立运转整个楼盘的前期物业管理工作。“星河花园”如果采用这种方式，其需启动资金和管理用房为：

启动资金：如果按行规，启动资金为56190元。

管理用房：按照国家和省<物业管理条例>规定, “星河花园”应预留物业管理用房建筑面积30㎡，其物业管理用房所有权按有关规定归属。