深圳蛇口某住宅小区物业管理投标书

 

前    言

                         

******一期位于蛇口的门户位置，具有优越的地理优势，它北面隔东滨路与南油毗邻，东面隔工业大道与沃尔玛商场正对，西接龙电住宅区，南通蛇口腹地。在硬件建设上，小区建筑经济实用、品味高尚，设备、设施功能齐全、智能化程度高，商业及服务配套齐全，整体环境优雅宜人。

为了编写出有针对性的物业管理方案，早在****一期立项之初，我们就已经开始了对项目的跟踪和研究。并且组织考察团，赴香港学习，考察了由香港梁振英测量师行，**物业管理有限公司管理的部份物业，对香港物业管理的先进经验进行了总结和借鉴。接到招投标通知后，我们立即成立投标工作小组，组织公司具有丰富物业管理经验的资深管理人员和专业技术人员，仔细研究，集思广益，组织各级管理人员、工程师，多次到现场踏勘，以掌握翔实的第一手资料。在此基础上，精心策划并制定出了多种方案，并以科学严谨的态度和高度负责的精神，对其进行认真地优化、筛选和可行性论证。对于****一期的物业管理投标工作表现出高度重视和负责。

站在发展商和住户的角度，我们确定了****一期物业管理的指导思想、管理目标和管理方式，并制定了一整套切实可行的物业管理方案。我们的总体指导思想是用先进的物业管理理念和专业的物业管理技术，在****中营造安全、舒适、优雅、温馨的生活工作空间，并赋予其特有的人文景观，让****成为“城市中的花园”。我们的总体目标承诺是在正式接管****一期一年内通过ISO9002质量体系认证，并达到“深圳市物业管理优秀住宅小区”管理标准，两年内达到“全国城市物业管理优秀示范小区”的管理标准。

我们有足够的是实力和信心实现自己的诺言。我公司作为深圳市资深的甲级物业管理公司，率先推行社会化、专业化、企业化、规范化的管理模式，凝聚了一批技术全面、训练有素、作风严谨的员工。在领导班子的正确带领下，在全体员工的勤勉努力下，经营管理不断突破，整体实力不断加强，行业地位日益提高，九九年以前已有相当一批所管物业获得全国、省、市级“优秀示范小区（大厦）”和“优秀住宅小区（大厦）”的殊荣。在此荣誉面前，我们没有停步，九九年更创出了六个考评小区一次性全部通过了“深圳市物业管理优秀小区（大厦）”的考评。并且其中五个小区获得了参加“广东省物业管理优秀小区（大厦）”资格的佳绩，在深圳市物业管理同行中名列前茅。我们努力塑造的“**物业管理，真诚服务大家”的优秀品牌与企业形象，得到了广泛的认同和好评，为参与市场竞争和发展，奠定了坚实的基础。

作为蛇口工业区大地产战略中的一员，我们深知自己肩负的重任，我们正在积极地秣马厉兵、枕戈待发，一俟中标，我们将派出精明强干的管理队伍，运用我们的才智和精益求精的管理技巧，让****真正成为“城市中的花园”。

 

 

                         深圳**物业管理有限公司

  

         总经理：

 

        日  期：

 

 

 

 

 

 

 

 

 

第一项物业管理服务的整体策划与构想

一、**物业管理公司基本情况介绍

深圳**物业管理有限公司成立于1992年10月，是**局蛇口工业区的直属企业，前身为**地产经营管理部。我公司员工大多数从事物业管理十多年，具备丰富的经营管理经验.伴随着蛇口工业区的开发建设，我公司已发展成为一个总资产3600万元，年营业收入2500万元，年利税300万元的大型物业管理公司。我公司现有各类专业管理服务人员近600名，管理着包括鲸山别墅、海滨花园、**大厦、联合大厦、千叶苑、爱榕园等建筑面积逾150万M²，共计三十多处的大型物业。

98年4月，公司荣获深圳市物业管理甲级资质证书。98年9月公司通过ISO9002国际标准质量体系认证。我公司凭借自身优势，已成为深圳最具规模和实力的物业管理公司之一。通过提供高要求、高标准、全方位的物业管理服务、保安服务、清洁服务、绿化服务、维修服务、家政服务等业务，通过规范化、专业化的管理运作，创造了适合物业管理行业发展的自主经营、自负盈亏、自我发展和自我约束的现代企业制度，在社会上和同行中逐步树立起了“**物业管理，真诚服务大家”的优秀管理品牌与企业形象。

我公司以特有的鲜明的企业文化，凝聚了一批技术全面、训练有素、作风严谨的员工，他们热爱物业管理行业，勤恳工作，积极进取，勇于奉献，成绩斐然，其中鲸山别墅保安队97、98连续两年被团中央授予“全国青年文明号”的光荣称号；鲸山别墅95年荣获“全国城市物业管理优秀示范小区”称号；海滨花园荣获98年“全国城市物业管理优秀小区”称号；还有相当一批物业荣获深圳市物业管理优秀小区（大厦）称号。在99年深圳市物业管理行业达标考评中，我公司共有联合大厦、怡庭园、翠薇园等六个小区（大厦）参加评比，全部获得“深圳市优秀物业管理小区（大厦）”称号，并有五个小区（大厦）被深圳市住宅局推荐参加省优评比，在深圳市同行业中，参评小区（大厦）数量最多、物业类型最多、获得奖项最多。我们物业管理的成果，得到了国家建设部领导的肯定，倍受同行的关注和好评。

附：公司历年获奖情况

序号	获奖时间	受表彰单位	奖项名称	授予者
1	一九九三年	公司	安全保卫工作先进单位	蛇口公安分局
2	一九九三年	公司工会	职能达标	蛇口工业区工会
3	一九九四年	公司	冬季灭罪首次战役暨群防群治先进单位	蛇口公安分局
4	一九九四年	鲸山别墅	文明住宅组团	南山区房产管理局
5	一九九四年	鲸山别墅	文明住宅组团	深圳市住宅局
6	一九九四年	鲸山别墅管理处	消防工作先进单位	深圳市公安局
7	一九九四年	花果山大厦	文明住宅大厦	南山区房产管理局
8	一九九四年	花果山大厦	文明大厦	深圳市住宅局
9	一九九四年	海滨花园管理处	消防工作先进单位	深圳市公安局
10	一九九四年	海滨花园	文明住宅小区	南山区房产管理局
11	一九九四年	海滨花园	文明住宅小区	深圳市住宅局
12	一九九四年	公司工会	职能达标	蛇口工业区工会
13	一九九四年	公司	玫瑰杯文艺大奖赛2个优秀奖	蛇口工业区工会
14	一九九四年	公司	消防工作先进单位	深圳市公安局
15	一九九五年	碧涛苑	文明住宅小区	南山区房产管理局
16	一九九五年	海滨花园	文明住宅小区	深圳市人民政府
17	一九九五年	鲸山别墅	文明住宅组区	深圳市人民政府
18	一九九五年	鲸山别墅	全国城市物业管理优秀示范住宅小区	中华人民共和国建设部
19	一九九五年	公司	节约用水先进单位	深圳市节水办
20	一九九六年	金竹园大厦	文明住宅组团	南山区房产管理局
21	一九九六年	碧涛苑	文明住宅组团	南山区住宅局
22	一九九六年	**大厦	文明大厦	南山区住宅局
23	一九九六年	公司	先进工会	**局蛇口工业区工会
24	一九九六年	公司	玫瑰杯文艺大奖赛一等奖、优秀奖	蛇口工业区工会
25	一九九七年	招东小区	优秀住宅小区	南山区住宅局
26	一九九七年	海滨花园	青年文明号	蛇口工业区团委
27	一九九七年	鲸山别墅	先进团组织	蛇口工业区团委
28	一九九七年	鲸山别墅	青年文明号	蛇口工业区团委
29	一九九七年	鲸山别墅	深圳市物业管理行业青年文明号	共青团深圳市委员会、深圳市住宅局
30	一九九七年	鲸山别墅	全国青年文明号	交通部、共青团中央
31	一九九七年	鲸山别墅管理处	建设安全文明小区先进单位	深圳市委、市人民政府
32	一九九七年	鲸山别墅管理处	社会治安综合治理单位	中共深圳市南山区委 深圳市南山区人民政府
33	一九九七年	鲸山别墅	优秀青年文明号	共青团深圳**局蛇口工业区委员会 深圳蛇口青年联合会
34	一九九七年	鲸山别墅	三学两创争一流活动文明集体	蛇口工业区
35	一九九七年	鲸山别墅管理处	深圳市文明企业	深圳市委 市人民政府
36	一九九七年	公司	文明企业	深圳市委 市人民政府
37	一九九七年	公司	玫瑰杯文艺大奖赛一等奖、优秀奖	蛇口工业区工会
38	一九九八年	海滨花园	优秀住宅小区	南山住宅局
39	一九九八年	海滨花园	优秀住宅小区	深圳市住宅局
40	一九九八年	海滨花园	优秀住宅小区	广东省住宅局
41	一九九八年	海滨花园	全国优秀住宅小区	建设部
42	一九九八年	鲸山别墅	先进集体	蛇口公安分局保（治）安联防指挥部
43	一九九八年	鲸山别墅管理处	安全文明小区标兵	深圳市政府
44	一九九八年	鲸山别墅保安中队	青年文明岗位	团中央、深圳市
45	一九九八年	鲸山别墅管理处	通过ISO9002国际质量标准认证	深圳市质量认证中心
46	一九九八年	公司本部	通过ISO9002国际质量标准认证	深圳市质量认证中心
47	一九九八年	海滨花园管理处	通过ISO9002国际质量标准认证	深圳市质量认证中心
48	一九九八年	公司	建设安全文明小区先进单位	深圳市政府
49	一九九八年	公司	深圳市物业管理甲级资质证书	深圳市住宅局
50	一九九八年	公司	社会治安综合治理先进单位	南山区委、南山区人民政府
51	一九九八年	公司	先进工会	蛇口工业区工会
52	一九九八年	公司	庆祝工业区开发建设二十周年《明天会更好》文艺晚会三等奖	蛇口区工会
53	一九九九年	爱榕园	深圳市优秀物业管理小区	深圳市住宅局
54	一九九九年	碧涛苑	深圳市优秀物业管理小区	深圳市住宅局
55	一九九九年	千叶苑	深圳市优秀物业管理小区	深圳市住宅局
56	一九九九年	翠竹园	深圳市优秀物业管理小区	深圳市住宅局
57	一九九九年	怡庭园	深圳市优秀物业管理小区	深圳市住宅局
58	一九九九年	联合大厦	深圳市优秀物业管理小区	深圳市住宅局

 

二、**物业管理公司接管****一期的优势分析

（一）精心设计管理方案

1．针对****一期的招投标工作，我们组织公司具有丰富物业管理经验的资深管理人员和专业技术人员，精心策划管理方案。站在**地产楼宇营销和购房者生活居住的角度，我们确立了****一期物业管理的指导思想、管理目标和管理方式，并制定了一整套切实可行的物业管理方案。我们的总体指导思想是用先进的物业管理理念和专业的物业管理技术，在****中营造安全、舒适、优雅、温馨的生活工作空间，并赋予其特有的人文景观，让****成为城市中的花园。

在物业管理中，我们将导入互动式管理方式，务必通过我们精心的管理与服务，使****真正成为城市中的花园，真正成为环保社区、绿色家园。

2．从****物业管理的角度出发，我们对发展商提出了有关建议，涉及到社区的整个策划和房屋营销，涉及到清洁、绿化、安全等方面的设计和装备。此外，我们还制定了相应的前期介入的措施，参与施工与验收，尽量为日后****的物业管理工作铺平道路。

3．针对业主的具体情况，我们对****物业管理的各种常规性公共服务进行认真策划和设计，此外，还根据香港业主的居住需求和小型商务办公的需求，制定了一系列特色服务内容。让业主满意，将是我们孜孜追求的目标。

（二）科学规范的物业管理体制运作体系

我公司已于98年9月通过ISO9002质量认证；科学、严谨、规范、缜密

的质量管理体系是我公司确保******一期管理质量的有力保证。

在ISO9002质量体系推行中，我们特地强调“三定五按”，确保物业管理的各项工作规范、高效、有序。“三定”即“定岗、定员、定责”，“五按”即“按程序、按标准、按时间、按路线、按指令”。通过认真试行、大力推广，目前，各部门、各管理处已经做到岗位设置合理、定员准确、职责分明，各种标准明确细化，流程规范清晰，各项工作在时间、地点上的分步控制合理适度。

我公司在蛇口工业区企业管理部的指导下，在建立现代企业制度，规范

企业运作行为等方面绩效显著，已建立起“自主经营，自我完善，自负盈亏，自我发展”的良性企业运作机制。我公司在蛇口工业区99“管理年”活动管理工作中受到工业区嘉奖和表彰。

在深圳市工商物价税务管理部门和蛇口工业区财务部及广大业主的管理

监督下，我公司的财务运作、规范化成本管理卓有成效；管理收费合理，严格执行了国家和深圳市颁布的物业管理行业标准。在保证物业管理服务质量的前提下，实现了管理成本最优化。

重视人力资源的开发与管理，不断吸收优秀人才，提高人员素质，并在

公司内部建立了一整套人才培训、学习、进修、考核制度，不断对人员素质进行优化。我公司管理技术人员85人中，现有大专以上文化程度的有66人，占78%，其中研究生4人，占5%，本科生23 人，占27 %，大专生39 人，占46 %，具有高级职称4 人，占5 %，中级职称 18 人，占21%，初级职称33 人，占39 %，保证了我公司持续稳定发展。

    （三）具有丰富的管理与服务经验优势

    1．我公司具有丰富的多类型物业管理经验

我公司在管理150万平方米的物业中，包含各种不同类型：如高层住宅、高

层办公楼、商业大厦、高级别墅、工业厂房、会所、酒店公寓、多层住宅、职工住宅等，相当一部分已获得区、市、省、国家优秀管理小区称号，并积累了丰富的管理经验。我公司管理的鲸山别墅区居住了来自全世界37个国家和地区的外籍专家及其家属共1000余人，其管理的完善在深圳市物业管理界中有口皆碑，历年来都保持了全国优秀物业管理示范小区称号；现任建设部副部长宋春华、谢家瑾考察完鲸山别墅区后，曾称赞：鲸山别墅不愧是中国物业管理的骄傲，并提词：“物业服务好，鲸山温馨家。”我公司管理的另一样本---海滨花园，包括高层、多层、商业中心等多类型物业，建区时间已15年，仍能获得“全国优秀物业管理小区称号”，时间之长，创中国物业管理之先河。这证明，我公司的物业管理质量是经得起时间的考验的。我公司计划，接管******一期后，在完善其全面管理的同时，将对其小高层、多层、会所等实施重点优化管理方案，力求在最短的时间内提升******的整体形象，达到一流的物业管理水平，凸现******物业价值。

    在总结管理涉外楼盘经验的基础上，我们公司更注意学习和借鉴香港的先进物业管理经验，与国际物业管理接轨，多次派人考察由香港物业管理公司管理的物业，从各个角度进行了总结和学习。加之我们所管理的海滨花园等物业拥有大量的香港住户，我们深知香港业主的需求，有丰富的为香港住户提供日常物业管理服务和特色服务的经验，这也是我们有信心管理好****的优势之一。

    2．我公司具有大面积园林绿化管理经验

我公司管理的占地面积35万平方米的鲸山别墅，5万平方米的海滨花园，3

万平方米的碧涛苑小区，在管理大面积园林绿化，园艺造型，环境营造及维护等方面有着丰富的经验。在千叶苑管理的屋顶花园受到市优考评小组的一致好评。我公司管理下的各绿化园林都欣欣向荣，各具特色。****一期绿化覆盖率达34%，其草地、水景、林木、屋顶花园将为我们在绿化园艺技术方面提供一个最佳的表现舞台。

3．我公司具有丰富的设备管理经验

我公司拥有各类专业管理技术人员80余名，对各类物业设备如电梯、中央

空调、供配电、消防系统、保安系统、给排水系统、智能化管理系统等都有健全完善的、成熟的管理经验，能确保各个系统都处于良好的运作状态，使****的设备特别是智能化系统安全可靠地发挥作用。

4．我公司具有体贴入微的社区家政服务经验

物业管理除开展常规服务工作外，如何全方位满足住户的各种生活需要，是

我公司孜孜以求的服务境界。为此我公司以“您的满意就是我们的追求”为社区家政服务宗旨，24小时全天候为住户提供优质的社区家政服务。我们为广大业主提供了形式多样的无偿服务和合理收费的有偿服务。作为综合服务的优化配套措施之一，既满足了广大住户的生活要求，又加强了物业公司和住户的沟通与了解，取得了良好的社会效益和经济效益。****的住户将享受到我们体贴入微的优质服务。

（四）精明强干的领导核心，团结进取的员工队伍

1．拥有一支团结拼搏的干部职工队伍

企业竞争，实际上是企业经营者之间的竞争。我公司拥有一个素质高，能力强，魄力大的领导核心。尤其是我公司总经理张万和，拥有10余年的物业管理经验，作为深圳物业管理行业仅有的两名代表之一，95年被市政府评为“市优秀经理”。

我们还有一支团结向上，拼搏进取的员工队伍。其中管理技术人员80余人，大专以上程度近70人。曾多次获得蛇口工业区“青年文明号”、蛇口工业区三学两创“文明集体”称号。

既有强有力的领导核心，又有团结拼搏的员工队伍，我公司具备了在市场经济大潮中弄潮的实力，可以胜任任何物业管理工作，包括对****一期的接管。

2．拥有一支有战斗力的安管人员队伍

我公司安保部成立于1994年4月，是一支按公安机关统一安排自建自管的

安管队伍。现有安管员近400名。通过对安管队伍的严格管理和规范化运作，已成为蛇口地区治安稳定的生力军和主要力量，以形象佳、素质高、作风过硬、纪律严明、机智勇敢而享誉蛇口地区。五年来，协助公安机关打击各类违法犯罪活动，维护了管区内各办公楼、工业厂区、住宅区的正常秩序、生活环境及人民财产安全，共计捉获各类违法犯罪人员80余人，破获各类案件60余起。我保安队还代表蛇口地区保安队伍在95年的深圳市保安队伍比赛中，勇夺冠军，获深圳市公安局的表彰和嘉奖。96年获蛇口公安局保安训练比赛第一名。鲸山别墅保安中队还获得了97年交通部、团中央授予的“全国青年文明号”的光荣称号。原美国前总统布什的安全顾问，现阿科公司的安全总监在96年对我保安队伍考察后，评价我保安队伍的综合技能和素质是“A”级，一点也不比美国的护卫专业公司逊色。有这样一支安管队伍，加上****一期的安全管理智能化硬件，我们对****的安管工作将会如虎添翼，****一期安全宁静的生活将在我们的努力下得以实现。

    （五）公司业务实力雄厚

公司在提供专业化一体化物业管理服务的同时，还可以为发展商提供物业出

租代理服务。采取多种措施，为发展商出租物业提供全面有力的支持，并保持较高的租金回报率。公司管理规模现已达150万平方米，年营业收入2500万元，年利税300万元。公司通过规模化发展，集约化经营，具有较强抵御风险能力。我公司投资经营的致诚公司、**装饰工程公司、**物业管理公司等也都具有较稳定的回报率。

（六）企业文化与品牌优势

1．我公司创立了富有特色的企业文化：

企业宣传定位：**物业管理，真诚服务大家。

    质量方针：优质、安全、高效、有序。

服务宗旨：奉献真诚服务，追求卓越管理 。   

经营理念：以人为本，市场为源，管理为基础，质量为生命。

企业发展目标：树立物业管理行业的优秀品牌。

企业文化是凝聚公司员工的价值观、人生观的思想指导，是加强公司凝聚

力，是员工孜孜为之奋斗的精神财富，是公司不断发展的、强大的、源源不断的、永不枯竭的推动力。

2．完整的CI形象设计

我们结合物业管理实践，聘请专业的设计公司，对我公司的形象识别系统进

行了全面的设计，并具有一套在小区全方位推行运用标识系统的成功经验。我们将根据****的具体特点，对小区内的各种标志牌进行统一的设计和制作，既增加了小区的美感，又充分展示了**物业为****业主精诚服务的理念和承诺。

3．“**”品牌优势

**局经历了风雨百年，蛇口工业区在中国改革开放的大潮中乘风破浪，招

商品牌已经成了蛇口工业区和**房地产公司的一项极其重要的无形资产，“**”品牌的价值理应受到我们的高度重视。******一期作为**房地产公司开发建设的楼宇精品小户型商品住宅，**物业管理公司将通过自己精心到位的物业管理，为树立“**”品牌作出自己的贡献。

 

三、物业管理的指导思想、总体目标与管理方式

****一期位于蛇口的门户位置，具有优越的地理优势和完善的硬件设施，认真做好****一期的物业管理工作具有三个方面的意义：

****高质量的物业管理工作，可以有效配合蛇口工业区对蛇口整体

环境的重新设计、重新规划与重新整治，全力营造“迈阿密”式的海滨城市风情；

    2．****的高质量的物业管理工作，可以树立样板，维护宣传**地产名牌信誉，直接促进****第一期及以后各期的售楼价格和进度的提升，为**地产的“大地产”战略作贡献；

    3．****高质量的物业管理工作，给****第一期的业主提供优雅、舒适的生活环境，达到“新生活、新感受，细心体味每一天”的意境，维护宣传**物业的品牌信誉。

基于上述认识，我们确立了管理****的指导思想、总体目标和管理方式。

(一)管理****一期的指导思想

用先进的物业管理理念和专业的物业管理技术，在****中营造安全、舒适、优雅、温馨的生活工作空间，并赋予其特有的人文景观，让****成为“城市中的花园”。

（二）管理****一期的总体目标

1．****在正式接管后一年内，通过ISO9002质量体系认证；

****在正式接管后一年内，达到“深圳市物业管理优秀住宅小区”

的管理标准；

****在正式接管后二年内，达到“全国消防安全示范小区”标准；

4．****在正式接管后二年内，达到“全国城市物业管理优秀示范小区”的管理标准。

(三) ****一期的管理方式

根据****一期的特点和**物业的管理经验，我们将严格遵守政府的有关法律、法规、条例及标准，对****进行封闭式综合一体化管理。主要的管理方式如下：

1．互动管理

在****提倡、推行互动式物业管理。互动式物业管理的内涵就是管理处与业主的互动，这样既维护业主权利、服务业主、让业主满意，也便于物业管理工作的正常展开。

（1）管理目标互动

****的管理目标应该是由管理处和业主（前期为发展商）共同商议和制

定的，管理目的是一致的。

（2）管理责任互动

****管理处的责任是实现业主提出的管理目标，而****的业主有责

任协助管理处工作，并有义务按《业主公约》的要求和规定合理使用****物业，有义务自觉维护****的完整、美观、清洁和安全等各项内容。

（3）管理过程互动

在****的日常管理服务运作过程中，住户的感觉就是物业管理工作的镜

子。管理处随时与住户沟通物业管理状况，而住户也有义务随时向管理处反馈

意见和信息，以保证管理处的工作就是住户的需要这个方向。

在配套服务方面。除了提供常规性公共服务之中，我们还分析了****的业主的需求，提供多种配套服务，实现互动。特别是对于香港业主及小型商务办公业主，我们设计了相应的特色服务项目。

在社区人文环境营造方面。位于蛇口门户的****必须有一种和蛇口整体风貌适宜的人文风景，为此，我们对于小区社区文化活动和环境社区文化进行了统一规划和安排，并将在实际的管理过程中，经常听取客户的意见，实现管理处与业主的互动。

（4）财务收支的互动

管理处的工作内容直接决定了管理处的财务收支，所以管理费等费用的标准

必须与工作内容相对应，追求财务平衡应该是管理处的权力，一味追求质量而不顾财务状况，不应该是物业管理公司的正常行为。

2．人本管理

以人为本，是我公司企业文化的精髓。在****一期我们将推行人本管理。这体现在以人为中心，把员工当作最宝贵的资源看待，充分发挥干部和员工的聪明才智和积极主动性，保证物业管理各项工作的顺利展开。

加强人力资源管理

根据****管理的高标准、高要求的特点，从管理人员的组成入手，保证

队伍的整体素质。管理处骨干由具有丰富物业管理经验的管理人员和专业技术人员组成，员工都要精心挑选素质高、态度好、技术强的人员。根据物业管理需要，合理安排员工的上岗培训和持续的在职培训。在日常的管理工作中，尊重人、理解人、关心人、培养人，倡导和谐有序的工作氛围。

通过目标管理，对员工实施有效奖惩

我公司已经在各个管理处落实了内部管理目标责任制，****的管理工作，也将与公司订立“****目标管理责任书”，明确责、权、利，管理处再将管理目标分配到班组直至个人，明确分工目标，并在达成目标的过程中及时反馈绩效，将管理目标与****管理处人员的经济收入、升迁、聘任直接对应，实行行之有效的员工激励。根据目标达成情况，坚持竞争上岗、优胜劣汰、激励员工比工作、比业绩，共同进步，并将奖金分配与实际贡献挂钩，体现多劳多得，实现奖惩措施，激发员工的工作热情。

3．标准管理

（1）按ISO9002质量标准进行管理

    我公司较早通过ISO9002质量体系的认证，具有一整套完整、科学、严密的质量保证模式，在推行的过程中，积累了一套丰富的实际操作经验。我们将在****一期的物业管理中全面导入ISO9002质量体系，并在一年内通过ISO9002质量体系认证，为树立优质、规范的物业管理服务提供保障。

（2）大力推行“三定五按”

在ISO9002的推行中，我们特地强调“三定五按”。三定即“定岗、定员、

定责”，五按即“按标准、按程序、按时间、按路线、按指令”。根据****的具体特点，合理设岗定员，对每个员工工作进行具体设计，做到专业清晰、业务饱满、职责到人。再根据各个员工的工作职责与范围，规定在时间序列上的分解和空间位置上的移动。对于物业管理的各项具体工作，我们都设计了详细的规程，规定各步骤的程序和对应的标准。“三定五按”工作已经在我公司取得了理想的效果，****的管理将严格按要求执行。

4．督导管理

我们将把督导管理方式运用到****的管理中去，通过建立合理的监督机制、自我约束机制和信息反馈处理机制，保证管理信息畅通，保证各项指令和目标的落实。

（1）建立合理的监督机制

小区管理处在开展物业管理的过程中，将严格按照政府及上级主管部门的有关法律、法规要求开展工作，定期向**物业管理公司和业主委员会报告工作，检讨物业管理运作事务，提交财务报告书，并汇报出日常工作的进展和计划。定期对管理目标和ISO9002质量体系运作进行考核，对每个项目的管理服务过程建立原始记录，通过现场检查、部门自查、公司内、外部质量审核，确保管理工作的监督机制有效运作。

具体作法一是公开监督制。公布管理处监督投诉电话，维修值班电话，设立业主意见箱。所有员工佩带工作牌上岗，以便于公开监督；二是业主、客户评议制。管理处对各项管理活动实行监督、跟踪、反馈，对业主、客户或其它来源的信息做到有分析、有处理、有跟踪、有反馈，实行闭环管理，使业主、住户的权益得到保障；三是定期报告制。管理处定期向业主委员会、**物业管理公司定期报告工作，检讨物业管理事宜，确保物业管理目标的实现。

（2）建立自我约束机制

管理处根据各项管理标准，对各班组员工进行有效检查，发现问题及时纠正。对重大质量问题或多次重复出现的问题，由管理层检讨并制定纠正和预防措施。

要确保监督与自我约束机制的有效性，就必须具备一个完整的监督与自我约束机制流程，流程图如下：