第四部分 服务内容

 

银川市不动产登记权籍调查外业补测项目（2019 年度） 工作实施方案

 

2018 年，为完善、补充不动产权籍数据库，确保银川市不动产登记工作能够全域覆盖，银川市不动产登记事务中心启动银川市不动产登记权籍调查外业补测项目，计划用三年时间，对银川市辖三区范围内，因历史遗漏、新增等原因未进行权籍调查及外业测量的土地及房屋进行外业补测及数据库更新。目前， 项目（2018 年度，20 平方公里）各标段工作正在按计划有序进行。做为延续性项目，本年度工作将针对缺少测绘成果的“银国用”宗地（银川市发证，2018 年度为区厅发证宗地“宁国用”和“临时宗”）进行。为保障项目顺利实施， 现结合银川实际，依据《不动产登记暂行条例》《宁夏回族自治区第三次土地调查实施方案》《宁夏回族自治区不动产权籍调查工作方案（试行）》，制定本方案。

 

一、目标任务

 

根据不动产统一登记要求，按照《宁夏回族自治区第三次土地调查实施方案》《不动产权籍调查技术方案（试行）》《地籍测量规程》《房产测量规范》等相关规定，实地调查城市项目区域内权籍发生改变、权籍调查成果不完整、房产测绘成果无法落宗的每一宗土地的权属、位置、用途、数量等，形成权属清楚、地类明确、图纸与实地一致、数据准确、真实完整的不动产权籍调查数据，为银川市不动产统一登记工作向纵深推进提供坚实数据保障。

 

二、项目范围

 

经统计摸底，本次权籍调查外业补测项目面积 8 平方公里。

 

三、项目完成时间：2019 年 12 月 31 日。四、任务要求及工作步骤

（一）任务要求

1. 以权属清晰、来源合法、界址清楚、面积准确为原则，结合已登记、发证档案资料和“第二次土地调查”成果对项目范围内宗地、建筑物进行全面调查。
2. 按照全市统一标准，采用数字化测量、影像图调绘等现代测绘地理信息技术，完成项目范围内宗地及建筑物 1:500比例尺数字绘测成果。
3. 将外业补测成果汇入不动产权籍数据库，以不动产登记档案资料为依据，

 

动态更新全市不动产权籍调查成果数据库，保持调查成果的现势性。

 

（二）项目前期准备

 

1. 落实项目作业、监理队伍

不动产权籍调查外业补测项目采用公开招投标方式选定作业单位和监理单位，调查作业拟分一标段（市辖三区，调查面积 8 平方公里），招标一家具有乙级以上测绘资质的作业单位，负责具体调查测绘作业；第二标段招标一家具有测绘监理资质的单位负责总监理工作。（2019 年 5 月 31 日前完成）

2. 制定技术方案

招投标完成后，由作业单位按照《宁夏回族自治区第三次土地调查实施方案》《不动产权籍调查技术方案（试行）》《地籍测量规程》《房产测量规范》等相关规定、规范，编制具体的技术方案，由领导小组会同监理审定后实施。

（2019 年 7 月 1 日前完成） 3.宣传动员

加强组织宣传，招标完成后，作业单位以银川市不动产登记事务中心名义， 按工作实际需求，组织召开工作动员会，采取多种形式开展宣传活动。

4. 组织培训

统一组织人员培训。邀请区自然资源厅、市自然资源局、住建局土地调查及房产测绘专家对作业及监理单位具体从事管理、技术、操作的人员进行培训， 使从事调查的人员熟悉技术要求和统一工作方法，掌握调查、测绘要领。（2019 年 7 月 1 日前完成）

5. 资料收集（2019年 7 月 15 日前完成）

• 行政区划界线、权属界线资料，包括民政部门近年的街道区划（地籍区、地籍子区）调整资料；
• 土地权属来源资料，包括政府批复、法院裁定、调整处理争议权属界线等土地权属界线的图件、说明等有关文件；
• 房屋产权相关资料（受理与调查科、档案科配合提供）；
• 各类测绘图件，包括 2010年银川市城镇地籍调查数据库、2016 年“ 银川市 1:500 基础地理信息数据修测项目”1:500 地形图等；
• 相关的技术文件、规范、法规等；
• 调查范围内历年已发证的土地、房产档案资料（档案科、审核一科配合提供）。

 

（三）权属调查

 

权属调查是不动产权籍调查的基础工作，内容包括土地、房屋权属状况、利用状况调查和界址调查等，目的是查清每宗（块）土地的位置、权属、界线、数量、用途、房产信息及其地上建筑物、附着物等基本情况。地籍调查将依据

《宁夏回族自治区第三次土地调查实施方案》《不动产权籍调查技术方案（试行）》《地籍调查规程》《房产测量规范》合理确定属性分类和取舍，并作调查记录。外业调查工作于 2019 年 7 月开始，2019 年 11 月 30 日前完成外业调查和测绘工作。

1. 土地权属调查

 

• 土地权属调查程序

土地权属调查程序：收集调查资料→准备调查底图→标绘调查范围→实地进行调查、指界、设置界址标志→绘制宗地草图→宗地编号→填写地籍调查表及相关调查记录表→调查资料整理归档。

• 现场调查

利用已有的土地权属资料，调查人员现场调查核实土地使用者、权属来源情况、土地使用权状况（含共同使用情况）、土地座落、权属性质、土地用途、使用权类型、界址位置、宗地四至等内容，填写地籍调查表，具体事项及技术标准由《技术方案》确定。

• 界址调查

对相邻土地双方的界址情况进行实地勘查，包括指界、界标设置、界址点选定、界址点编号、绘制宗地草图及界址边长测绘等工作，具体操作方法、流程及技术标准由《技术方案》确定。

• 地籍测量

在调查区域内，采用数字测量手段进行实地测绘并绘制地籍图。具体工作包括地籍控制测量（YCCORSS 系统——GPS-RTK 图根点）、界址点测量（全站仪、RTK 碎部测量）、其他地籍要素测量、地籍图测绘和面积量算等。

2. 房屋权属调查

在权籍调查中，针对房屋实际情况，实地调查项目区域内地上建筑物和构筑物的产权状况，结合地籍测量一并开展房屋测量。房屋权属调查要重点调查房屋的权利人、权属来源情况、建筑结构、建成年份、批准用途与实际用途、批准面积与实际面积等要素，形成房地一体的不动产权籍调查成果。

• 房屋产权状况调查

依据房屋产权人提供的相关产权证明，记录产权人，并将产权证明留复印件或拍照留存。产权共有或有争议的，记录共有或争议情况。

依据《房产测量规范》的有关规定和要求，调查房屋建筑结构、层数、建成年份、批准用途与实际用途等。房屋产权状况调查形成的结果可记录在不动产权籍调查表的“权属调查记事”栏内。

• 房屋测量

房脚点测量宜采取与宗地界址点测量同样的技术方法，一并开展。房屋边长丈量在宗地的界址边长测量时一并开展，对确实无法测量房屋边长时，应测量至少两条房脚点与界址点或房脚点与邻近地物的相关距离，便于间接解算房屋边长和求解房屋占地面积。

• 面积量算

依据实地丈量的房屋边长计算房屋占地面积。

• 调查结果记录

 

一是要将房屋权属状况信息和房屋测量结果记载在不动产权籍调查表中； 二是要在宗地草图中标识房屋，并标注房屋边长，房屋的楼层、结构以及争议情况等信息；三是要在地籍图的测绘中将房屋要素纳入；四是成果资料的整理归档以及数据库的建设都要将房屋调查的信息包含在内。

 

（四）成果管理和数据库更新

 

1. 成果管理（2019年 12 月 31 日前完成）

调查成果包括各级文字成果（技术报告、工作总结等）、数据表格、图件

（出图比例尺不小于 1:2000）及数据库文件，纸质、电子版各一份。

• 技术报告要针对调查及测绘成果作出具体的技术分析，要能够直观反映项目工程质量。工作总结主要是针对项目组织施工、完成情况的汇报。
• 数据表格要做到真实、准确、完整，调查员、测量员、审核员要在纸质数据表格上签字并加盖公章。
• 各标段要按照统一标准制作地籍图件和坐标成果。
• 以上成果资料制作完成后须报监理单位审核，监理单位提出监理报告，会同项目领导小组审定后入库归档。

2.数据库更新（2019 年 12 月 31 日前）

• 根据银川市不动产权籍数据库标准要求，结合各标段工作成果，制作数据库文件及电子图件（SHP或 MDB），要求所有数据库文件和电子图件能够直接或经转换后直接入库。
• 项目成果通过审查后，检核入库工作由作业单位负责，不动产中心负责培训和入库检查。

3.质量控制

监理单位负责项目内、外业的全流程监控与质量把关，具体措施由监理合同约定。

 

五、保障措施

 

（一）组织保障

 

此次不动产权籍调查外业补测项目时间紧，任务重，涉及历史遗留问题多， 处理难度大，技术要求高。以不动产权籍调查外业补测项目（2018 年度）工作领导小组为班底，继续全面负责组织、指导、协调项目具体工作实施。作业单位要成立专门项目部，并抽调专人负责本标段不动产权籍调查、测绘工作的具体组织实施；监理单位要抽调专人负责项目实施全程监控与检查。项目领导小组要组织监理和作业单位每月至少召开一次工作例会，对项目实施进度及工程质量进行检查，并对工作中遇到的重大政策、技术问题进行研究，不能解决的， 及时请示中心领导并上报市自然资源局。

 

（二）成果质量检查与验收

 

对调查数据成果质量管理实行“三级检查一级验收”制度。即作业单位必须建立内部质量审核制度，经 100%的成果质量过程检查（一级检查）后，由监理单位进行复检（二级检查，内业 100%复检，外业抽查不小于 10%）；经检查合格的成果，由领导小组邀请区自然资源厅、市自然资源局有关专家进行最终验收，并评定质量等级，编写验收报告。

 

（三）技术保障

 

统一技术标准规范，严格执行国家不动产权籍调查技术标准、数据成果标准、数据库建设标准等相关标准，规范各流程环节的技术要求、操作程序、检查办法和调查成果格式要求，明确权籍调查数据库框架结构、内容、维护更新要求。采用高新技术和先进设备，充分利用现有设备和成熟、实用的现代高技术手段，进一步充实、完善不动产权籍调查工作的软、硬件，全面提升不动产权籍调查的技术含量和成果精度。加强技术指导和咨询工作，强化业务培训， 统一技术标准要求和方法。

 

注：以上所投技术要求必须完全满足招标文件技术参数要求，如无法满足招标文件技术参数各方面要求，视为无效投标。