采购需求

总则

1.招标文件中“★”条款为实质性条款，投标人如有任何一条偏离则导致投标无效。

★2.投标人须承诺：在法律上和财务上独立、合法运作并独立于采购人和中山市政府采购中心。（在资格及符合性审查投标文件中提供承诺函）

★3.投标人须承诺：没有为本采购项目提供整体设计、规范编制或者项目管理、监理、检测等服务。（在资格及符合性审查投标文件中提供承诺函）

4.本项目不得转包和不得违法分包。

5.欢迎各潜在投标人对本项目招标文件不合理的地方提出意见和建议。

6.根据“节约能源、保护环境”要求，建议投标人双面打印投标文件。

 

一、采购项目基本情况

1.采购表编号：/

2.项目名称：中山市三角镇公办中小学幼儿园物业管理服务采购项目

3.服务期：自服务合同签订之日起1年

4.预算金额（元）：3850000.00

5.本项目不组织集中答疑会和不统一组织现场踏勘。

 

二、采购内容简述

1.项目背景概述：本项目对中山市三角镇公办中小学和幼儿园（中山市三角中学、中山市沙栏初级中学、中山市三角镇中心小学、中山市三角镇三角小学、中山市三角镇高平小学、中山市三角镇蟠龙小学、中山市三角镇光明小学、中山市三角镇沙栏小学、中山市三角镇中心幼儿园）的物业管理服务单位进行采购。

2.本项目由中山市三角镇文体教育局作为采购人，负责中山市三角镇公办中小学和幼儿园物业管理服务采购工作，中标人与各学校、幼儿园签订物业管理服务合同。

3.三角镇公办中小学、中心幼儿园基本概况：

(1)中山市三角镇三角中学占地面积约90亩，现有建筑物5栋，建筑面积为23827平方米，在校师生1850人。

(2)中山市沙栏初级中学占地面积61亩，现有建筑物3栋(其中有2栋连成一体），建筑面积为9230平方米，在校师生1234人。

(3)中山市三角镇中心小学占地面积43亩，现有建筑物4栋(其中有3栋连成一体),建筑面积为14500平方米，在校师生1437人。

(4)中山市三角镇三角小学占地面积28亩，现有建筑物4栋(其中有4栋连成一体),建筑面积为10050平方米，在校师生1319人。

(5)中山市三角镇高平小学占地面积80亩，现有建筑物4栋(其中有4栋连成一体),建筑面积为12680平方米，在校师生1270人。

(6)中山市三角镇蟠龙小学占地面积45亩，现有建筑物3栋(其中有3栋连成一体),建筑面积为14375平方米，在校师生1403人。

(7)中山市三角镇光明小学占地面积20亩，现有建筑物2栋(其中有0栋连成一体)，建筑面积为3264平方米，在校师生539人。

(8)中山市三角镇沙栏小学占地面积17亩，现有建筑物2栋(其中有0栋连成一体)，建筑面积为4850平方米，在校师生805人。

(9)中山市三角镇中心幼儿园占地面积21亩，现有建筑物3栋(其中有0栋连成一体)，建筑面积为8824平方米，在校师生778人。

4.项目服务要求简述：

（1）负责学校24小时的安全保卫工作，做到“物防、技防、人防三防并重”，确保学校师生的生命财产安全。

（2）做好校园环境的净化、美化、绿化工作，给师生营造优美的工作、读书环境。

（3）做好学校水电设施的维护，确保学校用水用电的正常和安全运作。

（4）制定各项管理制度，保障安保及后勤各项服务工作的有序高效运作，为学校教育教学秩序的正常开展提供保障。

5.人员配备要求：

序号	范围	内容	人员最低要求		备注
			岗位	人数（不少于）
1	中山市三角中学	保洁绿化服务、劳动课任务的安排及管理、学生饮水机日常的清洁检查与维护以及学校安排的临时工作。	保洁员	7人	保洁员负责保洁绿化工作
2	中山市沙栏初级中学	安保服务、保洁绿化服务。	保安人员	8人
			保洁员	6人
3	中山市三角镇中心小学	安保服务、保洁绿化服务。	保安人员	6人
			保洁员	3人
4	中山市三角镇三角小学	安保服务、保洁绿化服务。	保安人员	7人
			保洁员	3人
5	中山市三角镇高平小学	安保服务、保洁绿化服务。	保安人员	7人
			保洁员	4人
6	中山市三角镇蟠龙小学	安保服务、保洁绿化服务。	保安人员	6人
			保洁员	4人
7	中山市三角镇光明小学	安保服务、保洁绿化服务。	保安人员	6人
			保洁员	2人
8	中山市三角镇沙栏小学	安保服务、保洁绿化服务。	保安人员	6人
			保洁员	3人
9	中山市三角镇中心幼儿园	安保服务。	保安人员	6人
			保洁员	0人
合计：保安人员52人（包含保安队长1人）、保洁人员32人（包含保洁队长1人）。要求：男50岁以下（含50岁），女45岁以下（含45岁），身体健康，保安员要有《保安员证》。
★投标人须承诺：中标后派驻本项目的服务人员人数不少于84人。（在资格及符合性审查投标文件中提供承诺函）

 

三、管理思路及原则

（一）学校物业管理四原则

1.安全第一原则:作为物业管理公司，要充分了解学校安全构成因素，做到未雨绸缪、防微杜渐，及时处置，确保安全工作万无一失。

2.合作教育原则:学校是教书育人场所，学校物业管理像一般小区只提供服务是远远不够的，应将服务赋予一定教育功能，成为学校教育阵地另外的板块。

3.创新绿色原则：学校物业管理以创新思维建交数字化管理平台，设置校园视频监控系统，以达绿色低碳高效管理效果。

4.精准共享原则：学校物业公司设计精准的服务评价标准与学校量化管理评价体系进行挂钩评价。

（二）管理思路

根据学校提出的物业服务要求，中标人要制定各个岗位的岗位职责、工作标准以及各个班组的作业指导书和相关的记录表格，认真落实约定中的每一点。健全培训考核机制,提升各类人员的综合素质，造就一支“思想合格、素质优良、管理有方、服务周到”的员工队伍。在物业管理运作中做到高效优质,力求全面提升学校的管理品位。

 

四、服务具体要求

（一）安保服务

1.总体要求

中标人负责向采购人指定的中山市三角镇公办学校（三角中学除外）派驻保安员，实行24小时的值勤，双人双岗，执行采购人指定辖区区域内的守卫任务及相关任务。

2.保安管理服务需求

（1）中标人的保安员要维护学校正常的工作学习和生活秩序，负责校园、校园周边及校门口等学校管辖范围内的安全防范。对出现治安事件及时制止，对发生的刑事、治安案件或火灾等事故，应及时采取相应措施，给予制止、控制、报警并保护好现场，并及时向学校报告。若发现现行违法犯罪分子，应当场报学校所在地的公安机关处理。

★（2）投标人须承诺：中标后派驻学校的保安员必须是男性，且年龄在18周岁（含18周岁）以上至50周岁（含50周岁）以下。（在资格及符合性审查投标文件中提供承诺函）

  （3）中标人负责保安员工作制服和必备警卫器械的配发，并确保保安员上班时间规范着装，文明执勤、文明服务。

（4）保安员工作职责、工作时间和职责要求：

①认真做好校园安全防范工作；在岗时不能从事与工作无关的事情。

②对来访人员要进行盘问、检查、登记身份，报学校同意允许后方可放行，对进出学校的车辆和物品要进行登记、核对、检查、凭进出门条放行。

③严禁无关人员和机动车辆进入学校区域，严禁将非教学用的危险品和管制刀具带入校园。

④对校园内或校门口发生的安全事件，要妥善处置，及时报告。

⑤工作时间：实行24小时值勤，双人双岗。

⑥职责要求：保安员的职责要求按照《保安服务管理条例》执行，并接受学校的日常管理和使用。

（5）学校有权在签订合同时对项目方案按实际需求依法协商调整。

★（6）投标人须承诺：由中标人承担保安管理服务人员的工资（工资不低于中山市最低工资标准）、保险（基本医疗保险、养老保险、工伤保险、失业保险和意外保险等）、服装费、必备警卫器械等费用。警卫器械包括辣椒水、警棍、盾牌、护叉、钢头盔、手电筒，以上设备每校最少配备2套，需要增加警卫器械的按公安部门最新规定执行。（在资格及符合性审查投标文件中提供承诺函）

（7）中标人不得自设任何项目向学校、师生及家长收取费用。

3.保安管理服务内容

（1）本次保安服务对象是中山市三角镇公办中小学、中心幼儿园（三角中学除外），为确保各学校财产的安全，确保各学校工作正常秩序，对各学校安全性、规范性要求严格，对安保管理服务要求高标准、高档次。

（2）各学校对中标人组建的各学校安保管理机构进行业务归口管理。

（3）中标人对各学校的安保管理方案、组织架构、人员录用、建立的各项规章制度在实施前要报告各学校，各学校有审核权。

（4）各学校对一些重要的管理决策有直接参与权与审批权，各学校如认为有必要可查阅中标人的财务状况。

（5）在处理特殊事件和紧急、突发事故时，各学校对保安管理公司的人员有直接指挥权。

（6）中标人对所录用人员要严格政审，提供政审资料，保证录用人员没有违法犯罪记录。

（7）中标人派驻的服务人员按岗位着装要求统一，言行规范，要注意仪容仪表，公众形象。

（8）中标人在做好工作的同时，有责任向提供各学校合理化建议，以提高管理效率和管理质量。

4.中标人责任、权利、义务

（1）保质保量地完成保安管理与服务工作。对校园内的公共设施及地面不得擅自占用或改变其使用功能，如需要改变应经各学校同意后方可实施。

（2）定期向各学校通报工作情况，对采购人提出的合理的整改意见有义务执行。

（3）未经各学校同意不得将本安保管理内容和责任转移给第三方。

（4）服务人员统一着装、佩戴标志，仪表仪容整洁规范。

5.保安员的要求

（1）保安员条件要求

①身体条件：视力1.0以上（含1.0），身体健康（没有重大生理疾病或心理疾病），相貌端正，仪表大方。无相关传染疾病（《中华人民共和国传染病防治法》所规定的不适合在学校等公共机构任职的类型）年龄18周岁以上至50周岁以下（含50周岁）。

②政治素质：拥护党的路线、方针、政策，尊重领导和服务对象。服从安排，听从指挥，爱岗敬业，恪尽职守，遵纪守法，文明执勤，礼貌待人，敢于同违法犯罪现象作斗争。无吸毒、酗酒、嗜赌等不良行为。

★③投标人须承诺：中标后派驻本项目的保安员必须政审合格（以保安员户口所在地公安部门出具的无犯罪记录证明为准）。（在资格及符合性审查投标文件中提供承诺函）

④业务素质：具备安保和消防技能，熟悉相关法律法规知识，具有一定的语言和文字表达能力。

⑤文化条件：具备初中或以上文化程度。

⑥退伍军人和有武术基础人员优先考虑。

（2）组织管理要求

①岗位职责明确，分工合理，有标准化的执勤流程。

★②投标人须承诺：中标人必须具备完善的检查监督机制；必须安排管理人员负责派驻保安员及队伍的检查监督，发现问题及时采取有效措施予以纠正，防止问题扩大化（管理人员检查监督每周至少一次）；必须建立专职的督察队伍，对派驻保安员的执勤情况进行督查，发现问题及时采取有效措施予以纠正，防止问题扩大化（督察巡查每日至少一次）。（在资格及符合性审查投标文件中提供承诺函）

③中标人驻派保安员需服从上级和学校管理，在合理范围内，可协助学校完成除保安工作以外的任务。

④中标人要制定重大节假日安全保卫实施方案及防暴反恐应急预案。

★⑤投标人须承诺：中标人必须每月不少于1次对保安人员进行格斗、消防等各类培训，提高保安人员应急处置能力。（在资格及符合性审查投标文件中提供承诺函）

⑥中标人需注意提高保安人员的待遇，确保保安队伍的稳定。

⑦中标人应按约定足额派驻保安人员，如有缺员应在3天内补齐，否则酌情扣发当季度绩效奖金。

⑧学校有权对中标人建立科学完善监督、评价制度，有权采用如“突击检查、调查访问、考核制度”等形式对中标人进行监督评价，在突击检查、调查访问中发现违反双方合同约定或学校安保管理制度的行为可向中标人发出《书面整改通知书》。每次考核，视整改情况，能否达到80分以上（含80分）。每季度进行1次考核，每次分值应在80分以上（含80分）。

★6.投标人须承诺：中标后所提供的服务、派驻的保安员、自行招用保安员的备案等工作均符合《保安服务管理条例》及《公安机关实施保安服务管理条例办法》的相关要求。（在资格及符合性审查投标文件中提供承诺函）

（二）保洁服务

1.总体要求：

以女性为主，年龄45周岁或以下（男性50周岁或以下），身体健康，每天工作8小时。负责全校区域环境卫生管理。每日需清扫大楼外地面、停车场、广场等，尽量保持公共场所地面无纸屑、烟头、痰印、污迹、杂物等。由学校和中标人共同制订工作制度和标准，中标人按工作程序对范围内的场所进行日常定期清扫或不定期的清扫保洁，做到按制定标准保洁，并做到按标准定人定点定时管理、巡查、监督,以对工作质量进行考核。中标人在清洁卫生工作中所需的设备、工具、清洁剂等物料费用由中标人自行承担。

2.服务内容：

（1）本物业所有洗手间的清洁工作：包括天面、墙面、地面、水槽、便槽、洗手盆和外部。

（2）本物业所有楼宇内的楼梯、走廊、宣传橱窗、扶手、梯间玻璃窗等保持干净、整洁、无垃圾、杂物。

（3）本物业所有天花板，全部门、窗，挂墙物、悬挂物，学校走廊插座、开关，饮水机、洗手槽等的清洁。

（4）校园公共地方、场地、沟渠、校门前三包、运动场、道路、停车场等公共场所的清洁。

（5）服务区域内所有垃圾倾倒，垃圾桶摆放及清理。

（6）服务区域内所有办公室（主要是教师办公室及行政办公室）。

（7）服务区域内所有会议室清洁。

（8）服务区域内全部风扇、空调、窗帘、灯管灯具（含各班课室内）

3.质量要求：

（1）全校所有洗手间每天随时清洁，定期投放消毒药物、空气清新净化剂，确保无异味。保证无异味、无污垢、干净、整洁。天台、屋面每周清扫一次，无垃圾堆积，防止积水。

（2）楼道、楼梯、走道、窗台栏杆扶手的地表面、接缝、角落、边线、园林绿化地等每天清洁一次，墙壁无脚印，窗台玻璃每周清洁一次，玻璃保持洁净，目视无尘；地面保持干净，无垃圾、杂物堆放，无污迹、严重划痕现象，保持地面材质原貌。宣传栏、标识牌等经常擦拭。

（3）天花板、灯具、消防栓、指示牌、标识定期除尘和清洁，目视无尘无蜘蛛网。

（4）校园内保持路面目视干净，地面垃圾滞留时间不超过一小时；阴沟无杂物、无积水，全天候有人清扫地面。定期检查沙井，及时清掏疏通，防止堵塞。定期（每年不少于7次，一般重点在春夏两季进行，特殊情况按用户要求增加次数，做册登记，负责后勤的学校领导签名确认。）灭杀蚊、蝇、鼠、蟑，确保无孳生源。根据各种流行性疾病情况按照学校要求对指定场所进行消毒。

（5）每日清理校园内垃圾，保持垃圾桶周围干净，桶内外无污迹、无异味、无蚊蝇。

（6）办公室每天最少清洁一次、随时保持清洁。

（7）会议室要求在会前会后均保持整洁。

（8）全部风扇、空调、窗帘、灯管灯具（含各班课室内）每学期清洁一次。

4.保洁标准

（三）绿化服务

1.总体要求

负责对学校内的绿化进行日常淋水、除草、松土、剪枝、整形、杀虫、施肥、防风、排涝、防杀等专业护理，营造良好的园林景观，美化学校环境。中标人工作需要的设备、器具、工具、消耗的农药、肥料等物料费用由中标人自行承担。

2.服务内容：

（1）本物业所有的绿化植物的养护指标。

（2）植物淋水。

（3）绿化带清洁。

（4）剪草、剪枝(含高大树木的修枝)。

（5）培土、除虫、施肥等。

（6）室内盆栽植物。

3.质量要求：

（1）对受损或倾倒花木及时修补，扶持和局部补苗。各种花草树木成活率达95%。及时制止践踏、破坏绿化植物的行为一旦损坏及时补种，使草地完整率达98%以上。

（2）对植物适时适量淋水，保证植物无缺水现象。

（3）及时清理绿化带垃圾，草地无石头、纸屑、垃圾等杂物。

（4）适时剪草除草，草地高度控制在70~80毫米，草地纯度为98%以上，保持草地平整、美观。保持花木生长量适当，满足园林功能要求及其生长特性；定期剪枝、整形、造型优美、景观丰富多彩。

（5）适时对花木进行培土，树木涂白、防风害、防日照、防虫蚁等工作；根据相关病虫害发生的环境条件及其规律，坚持以“预防为主”的原则进行防治，保持花木生长健壮，枝叶茂盛；施肥（一年用量）：复合肥4吨以上（中标人根据各校情况把肥料指标分配到学校，由学校负责人签收）。

（6）为办公室场所、会议室等场所提供多种室内绿化盆栽植物。

 

五、总体质量要求

1.参照国家及省、市对物业管理的质量指标的有关规定、具体标准，中标人要具体承诺物业管理各项目要达到的指标，包括清洁保洁率，治安事件发生率，园林绿化养护成活率，设施、设备维修养护及时率、使用完好率，投诉处理及时率，学校对中标人物业管理的满意率等。

2.中标人为完成承诺指标采取的措施。

3.符合国家相关法规规定。

 

六、学校责任、权利、义务

1.对校园内的一切公共设施及设备享有所有权，并有对国有资产的保护、使用和监督权。

2.对中标单位管理与服务进行工作查询与质疑。

3.制定学校绿化、美化、净化及相应设施设备的维修、维护、更新改造计划。听取和采纳中标人对相关工作提出的合理化建议。

4.按规定向中标人支付物业管理经费。

5.对中标人的工作要求，要通过管理处或相关负责人落实。

6.学校可视完成物业管理的优劣向中标人提出奖励意见和处罚意见。

7.不提供中标人服务人员的食宿。

8.负责该项工作的教办人员每月底前到学校了解物业管理工作情况。

 

七、中标人责任、权利、义务

1.中标人需保质保量地完成物业管理与服务工作。按文明校园建设标准保持学校的花园式单位及文明校园的称号。

2.对校园内的公共设施及地面不得擅自占用或改变其使用功能，如需要改变应经学校同意后方可实施。

3.定期向学校通报工作情况，对学校提出的合理的整改意见有义务执行。

4.未经学校同意不得将本物业管理内容和责任转移给第三方。

★5.投标人须承诺：使用的清洁剂符合如下要求：（1）必须是正规工厂所生产的合格产品（注明品牌、产地、规格、价格），其产品质量必须达到国家有关质量和环保标准，使用前需要提供产品合格证、质量标准和产品化验单。严禁使用含强酸、强碱的清洁剂。严禁使用易燃、闪点低的清洁剂，如天那水、汽油等。（2）不能使用可造成物品损坏，导致设施、设备变形的清洁剂。任何由于使用清洁剂造成的物品损坏，设备设施腐蚀、变色、变形等问题，均由中标人承担全部责任，肥料等物料费用由中标人自行承担。（在资格及符合性审查投标文件中提供承诺函）

6.服务人员统一着装、佩戴标志，仪表仪容整洁规范。

 

八、其它要求

1.投标人在投标文件《分项报价表》中对各学校、幼儿园进行报价，且各学校、幼儿园的报价总额不能超过本项目预算金额。

2.履约保证金：中标人在中标通知书发出之日起10个工作日内向采购人提供银行出具的履约保函，履约保函中的保证金金额为中标价的5%，受益人为采购人。履约保函的解封：在合同期满之日起30天内解封履约保函中的保证金（不计利息）。

3.在合同服务期限内，学校每季度对中标人对到岗人数、清洁卫生质量、保安管理质量、绿化及水电的服务质量作出一次综合考评，考评分三个等级：合格；基本合格；不合格。每次考核要求为合格和基本合格达80%以上，其中合格达50%以上。中标人达不到以上标准的，学校提出整改通知，连续2个季度不达标，学校可单方解除服务合同并没收履约保证金。如在每次考评间隔内，出现一次重大安全事故、到岗人员不足超过2次或学校要求服务整改超过2次的。学校可单方解除服务合同并没收履约保证金。以上解除合同所造成的一切经济损失及责任均由中标人承担。

4.若发生不可预料的事情，如：有人强冲学校打砸之类，保安员首先制止其行为并及时报告学校领导。遇到突发事件，中标人需有作为且有义务维持学校的正常秩序和保护师生的安全并及时报告上一级教育部门解决。

5.若在服务期间，中标人倒闭或自身原因无法继续履行合同，需提前两个月通知采购人，否则采购人有权对中标人进行罚款或不予支付当月及上月的管理服务费。

6.中标人自履行合同之日起三个月内可调整人员，自三个月满之日起，每校每学期准许更换3人。

7.平时学校会开放或提供给外单位使用，中标人需正常履行各项工作职责，并配合好外单位所需的服务。

8.学校不提供中标人的驻点人员的住宿用房，中标人自行妥善解决工作人员的住宿及用餐问题。

9.中标人应妥善安排好工作人员上下班期间的交通安全事项，如若出现因交通事故引起的系列纠纷与赔偿学校概不负责，由中标人负全部责任。

 

九、付款方式

由采购人按下列程序付款：

1．物业管理费用每月15号前采购人支付上一个月的物业管理服务费。

2.中标人凭以下有效文件与采购人结算：

2.1中标通知书；

2.2合同；

2.3中标人开具的正式发票；

2.4考核报告（加盖采购人公章）。

3.因采购人使用的是财政资金，采购人在前款规定的付款时间为向财政部门提出办理财政支付申请手续的时间（不含政府财政支付部门审核的时间），在规定时间内提出支付申请手续后即视为采购人已经按期支付。