招标项目技术、商务及其他要求

一、项目概况

基准地价作为城市土地市场的指导性价格，是目前政府管理和调控土地市场的最重要的基本依据之一，在显化土地资产价值、核算土地资产收益、进行地价调控、配置土地资源等方面发挥了重要的作用。以基准地价为指导价，建立城市土地资产的价格政策体系，有利于规范土地市场，量化土地资产价值。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（国土资发〔2010〕34号）、《国土资源部办公厅关于实施〈城镇土地分等定级规程〉和〈城镇土地估价规程〉有关问题的通知》（国土资厅发〔2015〕12号）、《自然资源部办公厅关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2019〕36号）、《四川省自然资源厅办公室关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》（川自然资办函〔2019〕34号）以及《城镇土地估价规程》（GB/T18508—2014）等法律、法规、政策及规程的规定，各级土地行政主管部门要严格按照规程，开展基准地价制订、更新和公布工作，要求基准地价每3年应全面更新一次。对尚未完成基准地价电子化备案和基准地价超过6年未更新的地区将予以通报，且基准地价成果不能继续使用。

宜宾市中心城区上轮基准地价基准期日为2016年1月1日，距今已超过3年的时间，根据相关文件精神，亟需对宜宾市中心城区的基准地价进行全面更新评估。

二、★技术及服务要求

（一）技术要求：

1、以现行的宜宾市基准地价成果为基础，结合宜宾市城市地价动态监测成果，充分利用市场交易样点、地价监测等资料，开展年度基准地价调整工作。

2、通过收集不同用地类型、不同街区的样点地价及监测点地价数据（样点数不少于《城镇土地估价规程》要求的1/3）,经过评估、修正、检验等技术过程，对城市地价状况进行全面的了解。在对城市的现状地价状况做出基本的评价和判断基础上，进行聚类分析，结合城市实际情况适当调整土地级别范围。

3、按基准地价调整年度，分别评定商服、住宅、工业及公共管理与公共服务四种用地类型的基准地价，并录入基准地价表。

4、制作基准地价调整图、编制基准地价调整说明。

5、负责提供基准地价调整成果（文字资料、表格成果和图件成果的电子数据及光盘资料各2套）

6.负责配合采购人组织专家对调整成果进行评审、上报四川省自然资源厅备案，同时抄送省土地估价协会。

7.技术上要符合部、省、市土地主管部门关于土地定级及基准地价编制的技术规程及相关政策规定。

（二）人员配置要求

1.项目负责人：项目负责人应持有注册土地估价师资格（须提供资格证书扫描件及购买社保证明）。

2.技术团队：投标人为本项目配置的技术团队人员（不含项目负责人）不得少于15人，且均应具有土地估价师资质。（提供承诺函，且在中标后、签订合同之前，提供资格证书复印件）

（三）服务期限及各阶段工作要求

1、服务期限：自签订采购合同之日起 5日内开始第一阶段即前期准备阶段的工作，并于五个月内完成宜宾市中心城区土地定级及基准地价更新，并通过上级主管部门的验收。

2、具体各阶段工作内容及时间要求如下：

（1）前期准备阶段（不超过20天）

本阶段主要工作内容为：采购人向中标人提供现行的基准地价成果资料，中标人落实工作底图，编制工作方案，编制调查表格；配合采购人开展相关人员培训等前期准备工作。

（2）外业调查阶段（不超过30天）

定级外业调查：主要是结合宜宾市中心城区及城镇的土地利用条件，对各影响地价的因素进行调查。主要相关部门资料收集及现场调查资料的收集和整理，涉及的内容有商服中心、道路状况、对外交通设施、公用设施、生活设施、文体、环境质量、城镇土地用地现状、城镇土地用地规划等。

基准地价样点调查：就定级范围内的每一条街道进行逐一的调查，主要针对各类房屋的租金、售价及出租率、销售率等市场资料，同时调查项目容积率、建筑密度等重要指标。同时，收集整理相关主管部门的地价信息及房价信息等资料。

针对重点部门和重点特殊区域的调查工作要随时监控及重点再次复查，使得上述资料在收集的时候一定确保资料的客观及真实。

（3）内业测算（不超过30天）

本阶段主要包括确定定级因素、资料数据整理及量化、计算作用分及影响半径、计算定级因素分值、初步划分土地级别、级差收益测

算、征求土地级别意见，确定土地级别、测算各类用地的基准地价、编制基准地价修正系数表等工作内容。这些工作均应严格按照《城镇土地分等定级规程》《城镇土地估价规程》的相关要求进行工作的开展。

（4）成果咨询阶段（不超过40天）

将形成的土地级别图与基准地价表回馈给采购人，配合采购人召开成果讨论会、基准地价成果听证会等会议，根据相关部门、社会代表的反馈意见和建议，对成果进行修改和完善，并向采购人提交调整成果资料。

（5）验收及发文公布实施阶段（不超过30天）

配合采购人将修改完善后的成果上报四川省自然资源厅及宜宾市自然资源和规划局组织专家进行技术验收、召开成果验收会议，负责就调整成果向专家、相关部门进行解释说明。

三、★商务要求

（一）合同签订时间：自中标通知书发出之日起5个工作日内签订。

（二）服务地点：采购人指定地点（宜宾市）

（三）履约期限：自合同签订之日起5个月内完成全部工作内容。

（四）报价要求：报价应是最终采购人验收合格后的总价，包括实施和完成本项目所需的劳务、管理、差旅、税金、利润等一切费用，采购人不再支付其他任何费用。

（五）验收：按照《四川省政府采购项目需求论证和履约验收管理办法》（川财采〔2015〕32号）文件要求组织验收，且调整成果通过四川省自然资源厅及宜宾市自然资源和规划局的技术验收后，及登录“全国基准地价备案系统”备案后方可视为通过验收。

（六）付款方式

1、中标人完成外业调查阶段的工作并向采购人提交外业调查成果资料后5个工作日内支付合同金额的50%；调查成果资料经省自然资源厅验收合格、中标人登录“全国基准地价备案系统”完成电子化备案后，10个工作日内支付合同金额的50%。

2、中标人须在合同签订之前，向采购人缴纳人民币壹拾万元作为履约保证金，本项目验收合格通过后无息退还。

（七）售后保障：

1.成果评审批准后，中标人应按采购人要求负责解释成果。

2.中标人应根据采购人需要，持续对规划成果的落实进行技术指导，并提出修改、补充、完善的工作建议。