全部加入收藏
招标文件
项目服务、商务及其他要求
项目简介：都江堰市总工会物业管理服务采购项目。本项目位于都江堰市壹街区上善西路1号都江堰市工人文化宫，占地14.75亩，建筑面积13864平方米（其中地上四层建筑面积11354平方米，地下一层建筑面积2508平方米），建筑物高度21.9米；建筑物框架结构8度防震；建筑密度为35.77%；综合容积率为1.23%；绿化率为17.87%，面积为1755.46平方米；规划建设机动车停车位50个（其中地上停车位20个，地下停车位30个）；规划建设非机动车停车场100平方米。地上建筑物一层为职工帮扶中心服务大厅、职工法律援助中心、职工书屋、上印食府、市抗震救灾恢复重建陈列馆；二层为剧场、多媒体会议室、职工培训中心、职工影视制作中心；三层职工健身中心；四层办公区；该项目涉及高、低压电及电梯。人员合计配备16人。
本项目服务期：1年
一、安全保卫管理
（一）治安管理
1、结合工人文化宫特点制定安全防范措施及各项管理制度、规定、突发事件的应急措施、方案，并不断完善。确保工人文化宫无重大治安刑事案件发生，保持良好的工作秩序。做好火灾防患工作，落实无烟单位管理到位。
（2）有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度；保安人员熟悉工人文化宫环境，按规定着装和佩戴装备，文明执勤，训练有素，机动灵活，言语规范，认真履行职责，不能与工作人员及外来人员发生冲突（包括车管员）。
（3）根据工人文化宫安全保卫特点定岗，布局合理。结构合理，无缺岗缺位，确保响应及时、行动迅速。保安队员年流动率不得超过35%。
（4）工人文化宫重点岗位，如财务科、办公室保安需在岗，并有相应的安全措施。
（5）做好重点活动、会议、接待的保卫工作，建立各级安全警戒方案确保安全稳定，并能圆满完成院方交代的其它任务。
（6）保证工人文化宫财产安全及工作人员的人身及财产安全。维持公共秩序。
（二）交通安全
（1）非机动车辆集中停放，管理制度落实，停放整齐，场地整洁，确保安全，严防损坏丢失
（2）正确疏导进出工人文化宫的各种车辆，泊车安全整齐，严禁堵塞应急、消防安全通道，前后门出入口。
（三）突发事件应急
（1）针对治安、意外（重大）事件、恶性交通肇事、火灾等事故做好应急预案处理，并在事故第一时间做好应急处理。
(2）针对洪涝、暴风雨、暴风雪、地震等自然灾害做好相应的应急处理预案，并在事故发生的第一时间做好应对措施。
（四）节能辅助检查
1、定时开灯熄灯，检查并按节能要求控制空调开关时间，检查自来水龙头。
二、环境卫生管理
(一) 清洁保洁管理
（1）环卫设施齐全，设有垃圾箱、果皮箱、清洁清扫工具，垃圾中转站
（2）清洁卫生各项责任范围明确到人，清洁区内保洁清洁达到服务标准。保洁员着装统一、工作仔细、并积极主动学习新的保洁知识、清洁技术。保洁工人数应按标书要求配备充足。
（3）、进入办公室、剧场等进行工作，应经室内人员同意，礼貌服务，不可影响他人工作、休息，根据不同情况执行相应的作业规程，按照室内清洁保洁标准和科室的要求完成工作。进行清洁工作时，物品轻拿轻放，移动的东西要恢复原位，不得损坏物品。
（4）大厅、走廊、楼梯干净明亮，无纸屑、果皮、污渍，垃圾筒内的垃圾不能超过三分之二，上面无烟头及垃圾。
（5）办公室、会议室、接待室、值班室内保持干净、清爽，无积尘及其他杂物。桌椅摆放整齐，地面无损坏。
（6）洗手间，无异味无积水污渍，厕所隔板消毒干净，镜子镜面无污渍，手印。
(7)垃圾站，屋内墙面无垃圾附着物。垃圾桶冲洗干净，摆放整齐。地面洁净不积水，每天至少清洗二次，确保无异味。
（8）电梯无缺油现象，不锈钢墙身亮洁。地面无污渍、杂物。电梯门槽内无杂物尘土
（9）楼内地面（含走廊）保持干燥，尤其雨天要加强管理，防止行人摔伤，确保安全。
（二）外围保洁
（1）路面无明显泥沙、污垢，每100平方米内烟头纸屑平均不超过2处，无1cm以上的石子。
（2）标识牌、公共设施目无明显灰尘。平台、转换层及裙楼平台无积水、杂物，管线无污迹，雨棚目视无垃圾、无青苔、无积水、无污迹，明沟通畅
（3）车场、车棚无杂物、纸屑、油污、棚上无垃圾、蜘蛛网。
（4）宣传栏、无污迹，无乱张贴现象。
三、 人员配置16人；
（1）、电工1人。
（2）、秩序维护9人。
（3）、环境维护5人。
（4）、项目负责人1人。
物业服务内容
|
服务类别 |
服 务 项 目 |
|
公 共 物 业 服 务 |
1、物业管理区域内共用部位、共用设施设备的管理及维修养护； |
（三）项目管理总体目标
1、正式接管一个月内，建立有效的运行管理质量体系；
2、接管二个月内，建立科学系统的档案管理系统；
3、接管三个月内，进行工人文化宫办公人员意见调查，对服务内容和标准进行合理的调整。
（四）服务质量
1、清洁卫生合格率：
（1）完成指标95%；
（2）测定依据：保洁达标面积/保洁总面积×100%
（3）质量标准:
①、楼层通道、地面目视干净、无污渍、纸屑、脏杂物；
方式：清扫、湿拖 频率：4次/天（全天保洁）
②、楼道扶手、栏杆目视干净、无污渍；
方式：擦拭频率：1次/天
③、玻璃窗（业务厅）目视干净、无污渍；
方式：擦拭频率：1次/天
④、蜘蛛网目视干净、无污渍；
方式：清扫频率：1次/天
⑤、公共卫生间目视干净、无污渍；
方式：湿拖、擦拭 频率：不限次数（全天保洁）
⑥、消（毒）杀（病菌、害虫）有效控制害虫滋生、病毒传染；
方式：喷洒药物频率：适时
⑦、综合楼公共路面、沟渠等目视干净、无污渍、纸屑、脏杂物；
方式：清扫、清理 频率：不定时、视情况定
⑧、综合楼停车场目视无纸屑、杂物；
方式：清扫、清理 频率：4次/天（循环保洁）
2、治安案件发生率:
（1）完成指标：5‰以下
（2）测定依据：案件发生次数/工人文化宫办公楼全体员工总人数×1000‰
（3）、质量标准:
①、工人文化宫办公楼24小时值班；
②、监控设备24小时正常运行；
③、重点区域每1小时巡逻2次；
④、突发事件2分钟内赶往现场，按规定程序处置；
⑤、每月全面排查安全隐患2次以上；
⑥、每周1次专业技能培训，全面提高员工整体素质。
3、消防设施完好率：
（1）完成指标：100%
（2）测定依据：消防系统设备设施完好无损、能随时启用
（3）质量标准：
①、消防安全员每天对消防设施设备至少巡查1次；
②、消防安全员对重点区域每1小时巡查2次；
③、每月组织1次消防大检查；
④、每年组织至少2次消防演习；
⑤、每月对消防系统进行1次维保，确保消防设备正常运作，随时启用；
4、设施设备完好率、维修及时率
（1）完成指标：90%
（2）测定依据：基本完好的设施设备/完好的设施设备×100%
及时维修次数/应计应维修次数×100%
（3）质量标准：
①、对办公楼房屋楼道门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等定期维修养护，保障其完好。（1次/每周巡查）
②、对设施设备的运行、检修等情况进行记录。（1次/每天）
③、备用发电机运行正常。（2次/每月试运行）；电梯运行正常（1次/每月维保）；中央空调运行正常（1次/每月维保）
④、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向政务中心办公室方提出报告与建议，根据政务中心办公室的意见，组织维修或者更新改造。
⑤、办公楼的雨水、污水排放井每月检查一次，视情况进行及时清掏，保证排放井通畅。
⑥、对一般报修10分钟内赶往现场维修处理，对紧急报修项目，按应急处理程序执行，消除故障，排除隐患；100%回访。
5、房屋维护完好率
（1）完成指标: 98%
（2）测定依据：（完好房建筑面积+基本完好房建筑面积）/总建筑面积×100%
（3）质量标准：
①、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全；
②、道路通畅、路面平整，路面井盖不影响车辆和行人通行，停车场及主要道路交通标志规范、齐全；
③、办公大楼主出入口设平面示意图，主要路口设有路标，大楼内户门及公共配套设施场地有明显标志；
④、根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向政务中心办公室提出报告与建议，根据政务中心办公室的意见，组织维修；
⑤、每天巡查1次办公大楼主通道门、楼梯道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护；
⑥、每月进行一次白蚁防范检查；
⑦、每年不低于2次防雷测试。
6、物业服务中心员工专业培训合格率：
（1）完成指标: 90%
（2）测定依据：物业服务中心员工总数/上岗管理人员数×100%
（3）质量标准：
①、制定年度培训计划；
②、依据年培训计划制定月培训计划，组织实施；
③、对新入职员工进行岗前培训，合格率100%上岗；
④、理论与实操考核；
⑤、组织管理人员到培训机构参加培训，领取上岗证书；对到期的岗位证书，安排参加再继续教育；
⑥、鼓励员工不断学习，取得专业证书。
7、档案建立与合格率
（1）完成指标：100%
（2）测定依据：完好档案数量/应建档案总量×100%
（3）质量标准:
①、按《成都市优秀住宅办公区》标准建立档案及目录；
②、每月对日常工作记录档案进行一次归档；
③、每年对档案进行一次更新，旧档进行封存；
④、档案实行专人专管，可借阅档案，按要求做好借阅登记，及时督促归还；
⑤、做好档案的保密工作，科学化进行管理。
8、工人文化宫对物业管理的满意率
（1）完成指标：大于90%
（2）测定依据：（满意数+基本满意数）/总数×100%
（3）质量标准：
①、每年进行4次满意度调查测评；
②、设24小时值班服务，及时处理甲方投诉、求助，并有反馈记录；
③、每月项目经理对业主进行1次走访。
9、人员配置
(全日制)
|
序号 |
岗 位 |
人 数 |
备注 |
|
1 |
秩 序 员 |
9 |
|
|
2 |
保 洁 员 |
5 |
|
|
3 |
水电维修工或特种设备作业人员
|
1 |
水电维修工拥有人劳部门颁发的电工证书 |
|
4. |
项目负责人 |
1 |
|
|
合计 |
|
16 |
|
（五）、物业管理考核细则
（1）、考核办法
工人文化宫物业管理的考核工作，实行百分制考核，由考核领导小组负责，办公室具体牵头落实。每月结合考核领导小组对物业公司的管理工作进行综合考核打分，考核95分为优秀，90分为合格。低于90分，每少1分扣物管费500元，低于85分，每少1分扣物管费1000元。连续两个月低于85分的，工人文化宫有权解除所签定的物业管理合同。
物业管理考核领导小组在考核和检查中发现的问题，物业管理公司应尽快组织整改，并将整改情况汇总后报工人文化宫办公室，由考核领导小组组织人员进行检查验收。
（2）、考核内容
①、对物业从业人员的考核
（Ⅰ）、物业管理公司的人员，包括管理层，都必须符合物业管理公司与工人文化宫签订的合同要求，满足物业服务的需要，从业人员思想素质高，具有一定的文化水平和相应专业技能。
（Ⅱ）、物业管理公司必须按照合同约定配足物业服务人员。
（Ⅲ）、工人文化宫有权建议物业公司辞退不认真履行职责、其行为有损工人文化宫形象的物业服务人员。
（Ⅳ）、机电人员必须具备相应的专业资质，应持相应的资质证件，不符合要求者每检查一次扣3分。并要求限期整改，未整改的，退回物业管理公司，并扣除相应的人员经费。限期3个月未整改，可解除与物业管理公司签订的合同约定。
（Ⅴ）、严禁物业人员徇私谋利、偷盗等行为，如发现经查实一人一次扣5分，并要求辞退相关人员。
（Ⅵ）、物管从业人员要服从安排，着装整齐；行、立、坐按规范标准；精神饱满、仪表整洁；文明服务、礼貌待人。凡违反上述要求,每人次扣0.5分。
②、对车辆管理的考核
（Ⅰ）、工人文化宫外围严禁停车或停车等人滞留时间过长（特殊情况除外），遇此情况保安执勤员必须上前劝离。不作为者每次扣0.5分。
（Ⅱ）、工人文化宫周围如发生交通事故时，保安人员要第一时间到现场维护秩序，协助管理车辆，引导车辆分流，并及时汇报。不作为者每次扣0.5分。
（Ⅲ）、物管公司应安排专业人员维护停车区秩序。严禁车辆在停车区逆行；严禁车辆由入口驶出、出口驶入，严禁在行车通道停放车辆，不作为每次扣1分。
（Ⅳ）、加强停车区的巡逻，严禁无关人员在停车区走动，发现车辆漏油、漏水、门窗未关等，应重点看管，及时通知车主并向中心汇报。不作为者每次扣0.5分。
（Ⅴ）、如发生停车场内的摩托车、电动车、自行车与汽车被窃、被损案件，经查实属安保责任，一次扣3-5分，并给予适当的赔偿。
③、对治安、消防管理的考核
（Ⅰ）、工人文化宫有权随时对物业的安保工作进行抽查，对安保一项或几项能力进行考核，如考核不合格扣2分。
（Ⅱ）、全年不发生刑事、治安案件。如发生一起属物业没有履行职责或没有完全履行职责，造成可以防范而没有防范，可以制止而没能制止，可以发现而没能发现的案件，查实后，扣15分，并根据情况轻重，处以不低于2000元的罚款。如再次发生，将解除所订物业管理合同。
（Ⅲ）、保安人员要熟悉各自负责的巡逻区内的各种情况，认真巡视每个角落，发现异常情况或可疑人员立即查明报告，认真填写“巡逻签到记录”，严禁走过场。中心可随时抽查，若发现工作不作为者，每人次扣0.5分。
（Ⅳ）、物管公司必须组织保安人员每周学习一次，要坚守岗位。发现擅离职守、在岗不尽职责、玩忽职守等行为每人次扣0.5分，造成后果的扣2分。
（Ⅴ）、工人文化宫内及周边严禁打架、斗殴、寻衅滋事的事件发生，确保工人文化宫综合楼安全，有不作为者每次扣1分。
（Ⅵ）、消防设施设备齐全，完好无损、有效，无丢失；消火栓无动用；常闭式防火门处于关闭状态。每发现一次不符合要求的扣0.5分。
（Ⅶ）、消防通道无占用、无杂物堆放等现象。违者每次扣0.5分。物管公司必须组织人员学习消防安全常识，熟练掌握各种消防器材的使用。不合格者每人扣0.5分。
④、对清洁卫生的考核
（Ⅰ）、各区域保洁人员，做到清洁保洁及时，实行标准保洁。保洁人员应佩戴明显标志（工作牌），穿工作服，精神饱满、仪表整洁，工作认真负责，有较强的奉献精神，文明服务，礼貌待人。使用文明礼貌用语。发现不合格者每人次扣0.5分。
（Ⅱ）、办公楼内各楼层卫生间玻璃镜面、洗手台面和地面无积水、无明显污渍，地面无明显脚印，茶渣篓应及时清理。如发现30分钟内未进行及时清扫的，每处扣0.5分。
（Ⅲ）、卫生间墙面瓷砖、门窗无灰尘，大、小便池内无污物，卫生间其他设施完好无异味。不合格每处扣0.3分。卫生间内不堆放杂物，不合格每处扣1分。卫生间残疾人专用蹲位内不堆放杂物，发现不合格每处扣2分。
（Ⅳ）、楼道、电梯间、公共区域、休息椅、书写台等无瓜果皮壳、烟头、纸屑、痰迹等杂物，地面无积水、无污渍。如发现应在10分钟内清扫。如出现10分钟内未清扫的,每处扣1分。
（Ⅴ）、大厅内、大厅出入口、楼道等公共部分的面砖、地砖无污迹、无破损，随时保洁，保持无污渍。发现不合格每处扣0.5分。
（Ⅵ）、公共门窗、消防栓、标牌、栏杆、扶手门（窗）框等，无污渍、灰尘。发现一次扣0.5分。
（Ⅶ）、天花板、墙角、墙面无蜘蛛网、无灰尘；照明灯、烟感、空调风口、指示灯无灰尘、无污迹。不合格每处扣0.5分。
⑤、设备设施操作和维护的考核
设备设施维护
（Ⅰ）、各种设备的运行、维护记录齐全及时准确。缺项者扣1分。
（Ⅱ）、接到报修通知后，维修人员必须在10分钟内赶到，当日进行维修。人为原因拖延时间或不作为一项扣1分。
（Ⅲ）、维修人员不能推诿本职工作。发现一次扣1分，同一人出现二次以上，政务中心有权要求物业公司辞退该工作人员。
（Ⅳ）、设备设施的巡查工作应及时，发现问题，应及时处理，并作好记录。对应发现而未发现，一次扣1分；对已发现而未及时处理或不处理，扣3分。
供配电
（Ⅰ）、保持室内照明灯、应急照明灯、各种指示灯仪表良好。一次检查发现坏3盏以上扣1分。
（Ⅱ）、设备运行记录必须完整，准确，清晰。如出现虚假，不符事实等问题，每次扣1分。
（Ⅲ）、保持配电室内卫生清洁，不乱堆杂物，禁止吸烟现象。抽查时每发现一个烟头扣1分。
（Ⅳ）、配电室内配电柜操作开关有明显标志，停电拉闸、检修拉闸，必须事先通知工人文化宫及有关部门（特殊或紧急情况除外）。停电时（线路停电除外）须确认电梯处于无人状态，方可进行操作。每次未通知造成不良影响者扣1-3分，造成严重影响扣5-10分。
（Ⅴ）、配电房内设备或线路改变，必须事前报工人文化宫行办公室批准。违者每次3分。
（Ⅵ）、停送电必须严格执行两人制（1人操作，1人监护）。
不符合要求未造成损失每次扣3分，造成损失，视后果轻重扣5-20分。
（Ⅶ）、必须详细填写工作记录及倒闸记录。未填写工作记录每发现一次扣0.5分。
（Ⅷ）、带电作业时，须作好绝缘处理，并在有看护人的监护下方可工作。未作绝缘处理未造成后果者每次扣5分，造成严重后果扣10分。
电梯
（Ⅰ）、电梯轿厢运行平稳，无抖动，摆动或异响现象。如果有异常应及时通知专业公司进行维护，出现一次不作为者扣2分。
（Ⅱ）、电梯内、外开关或开门正常。如果有异常应及时通知专业公司进行维护，不正常不作为每次扣2分。
（Ⅲ）、电梯轿厢电风扇，照明，各按键、楼层显示灯完好。如果有异常应及时通知专业公司进行维护，抽查时坏二个以上扣2分。
（Ⅳ）、电梯突发故障，维修人员须在5分钟内赶到现场处理。每超过1分钟赶到扣0.5分。
（Ⅴ）、停、检修电梯须提前通知工人文化宫，认可后方可执行（紧急情况除外），并在电梯外门处设置警示牌。不符合者每次扣1分。
（Ⅵ）、每月一次由物业公司牵头组织专业人员进行一次电梯检查、保养，作好纪录。如没有实施，或工作不到位，扣3分，并要求立即补做完成工作。
⑥、其它方面的考核
（Ⅰ）、严禁叫买叫卖、收取废品、出售快餐人员（因中心安排除外）、散发传单人员进入市政务大厅内。发现一起未制止的扣1分。
（Ⅱ）、严禁办事群众带宠物进入工人文化宫，发现一起未制止的扣1分。
（Ⅲ）、绿化带、草坪、灌木定期修剪、养护、施肥，绿化长势良好，整齐美观，无病害、无斑秃或人为损坏；经常进行清除杂草，花草树木无枯死。发现枯死应在两天内清除一周内更换。未及时处理每次扣2分。
（Ⅳ）、物业公司管理层必须每日对市工人文化宫进行物业管理综合巡查，每天有记录，处理问题有结果。发现缺日或缺项，每次扣2分。
（Ⅴ）、凡接到办事群众投诉，一经查实，视事件严重、影响程度。每次扣2-10分，被投诉2次以上（含2次）者，工人文化宫有权要求物管公司辞退该工作人员。
（Ⅵ）、因物管公司管理责任，被本市暗访曝光并被通报的，一经查实，发生一次扣10分；被成都市及以上部门暗访曝光并被通报的，一经查实，视情节轻重，扣15-20分，情节严重的，将解除物业管理合同。
说明：
★（项目如涉及）属于节能产品政府采购品目清单范围内政府强制采购产品的，投标人须在投标文件中提供国家确定的认证机构出具的、处于有效期之内的节能产品认证证书复印件，否则投标无效。
项目清单及要求中所指出的货物、服务的标准、技术方案的参数资料仅起说明作用，并非进行限制。供应商可提出替代标准、商标或产地，但该替代应相当于或优于项目清单及要求中要求的规定，以使买方满意。
货物、服务、商务及其他要求中加“★”号的条款为满足采购需求、质量和服务相等的采购项目最低要求。
收藏