项目需求

注：本章内容里斜体且有下划线部分为实质性要求和条件，投标文件不满足的，视为无效投标处理。请各供应商制作电子投标文件时，将实质性响应的内容在政府采购交易系统“符合证明文件格式”中准确填写或上传。

一、项目概况：

（一）地理位置：扬州工业职业技术学院

（二）项目规模及类型：

1.我校学生公寓分为梅香苑和竹青苑两个公寓区，共有11个合围，分别命名为1号、2号、3号、4号、5号、6号、7号、9号、10号、11号、12号学生公寓，共22幢楼。每幢6层，学生宿舍有4人间、6人间和2人间三种结构，总床位数约16300张。

2.建筑年份：

梅香苑始建于2004年，1号、2号、4号、5号学生公寓建成于2005年；3号、6号、7号学生公寓建成于2006年。

竹青苑始建于2004年，9号、10号、11号学生公寓建成于2005年；12号学生公寓建成于2014年。

3.本项目共分1包、2包两个。

（1）1包：包含1号、4号、9号、10号、11号、12号学生公寓，共6个合围，13幢楼，床位数约9400张床。

a.1号、4号学生公寓简介

每个学生公寓由A、B座两幢楼组成封闭式合围，每幢楼202间宿舍，约404间宿舍。学生宿舍为4人间，约1600张床位。各公寓均有独立公共部位2层，由值班室、自习室、电房、弱电间、办公室、浴室、开水间、合围间晾衣场等组成。

b.9号学生公寓简介

由A、B、C座三幢楼组成封闭式合围，每幢楼约128间宿舍，共382间宿舍。学生宿舍为6人间，共2292张床位。独立公共部位2层，由值班室、自习室、电房、弱电间、浴室、开水间、合围间晾衣场等组成。

c.10号、11号、12号学生公寓简介

每个学生公寓由A、B座两幢楼组成封闭式合围，学生宿舍为6人间。10号学生公寓有206间宿舍，1221张床位。11号学生公寓有253间宿舍，1518张床位。12号学生公寓有198间宿舍，1164张床位。各公寓均有独立公共部位2层，由值班室、自习室、电房、弱电间、办公室、浴室、开水间、合围间晾衣场等组成。

（2）2包：包含2号、3号、5号、6号、7号学生公寓，共5个合围，9幢楼，床位数约6900张床。

a.2号、3号、5号、6号学生公寓简介

每个学生公寓由A、B座两幢楼组成封闭式合围，每幢楼202间宿舍，约404间宿舍。学生宿舍为4人间，约1600张床位。各公寓均有独立公共部位2层，由值班室、自习室、电房、弱电间、办公室、浴室、开水间、合围间晾衣场等组成。

b.7号学生公寓简介

由一幢楼独立组成，共有202间宿舍，学生宿舍有2人间和4人间；1-2层为二人间；3-6层为四人间，约570张床位。公共部位均由宿舍改造，由值班室、自习室、厨房间、电房、弱电间、浴室等组成。

（三）具体物业管理服务内容及考核标准详见附件《扬州工业职业技术学院学生公寓委托管理协议》。

二、学生公寓物业用人基本要求和工作要求

（一）物业用人基本要求

1.根据管理与服务需要，1包设物业管理部主任1名，楼长1名，水电维修维护工2名，宿管员24名，保洁员13名；2包设物业管理部主任1名，楼长1名，水电维修维护工2名，宿管员20名，保洁员9名。

2.1号—6号，10号-12号学生公寓基本人员如下：

序号	人员类别	人数	备注
1	宿管员	4	每2人一组，两班制
2	保洁员	2	每幢设1人
合计		6

3.7号学生公寓基本人员如下：

序号	人员类别	人数	备注
1	宿管员	4	每2人一组，两班制
2	保洁员	1	每幢设1人
合计		5

4.9号学生公寓基本人员如下：

序号	人员类别	人数	备注
1	宿管员	4	每2人一组，两班制
2	保洁员	3	每幢设1人
合计		7

（二）各用人总需求

1.1包需求总人数（1号、4号、9号—12号）

序号	人员类别	人数	备注
1	物业管理部主任	1
2	楼长	1
3	维修工	2
4	宿管员	24	每2人一组，两班制
5	保洁员	13	每幢设1人
合计		41

2.2包需求总人数（2号、3号、5号、6号、7号）

序号	人员类别	人数	备注
1	物业管理部主任	1
2	楼长	1
3	维修工	2
4	宿管员	20	每2人一组，两班制
5	保洁员	9	每幢设1人
合计		33

（三）工作要求

（1）管理部主任、楼长、保洁员、水电维修维护人员为常日班，宿管员为两班制。

（2）中标人从业人员必须服从学校日常临时工作安排，采购人参与对中标人从业人员的考核。

（3）中标人在服务中违反国家相关法规或行业规范，因过失造成他人人身伤亡的，均由中标人负责处理并承担经济和道义上的责任，采购人不承担任何责任。中标人违反国家相关法规，与聘用人员发生纠纷，均由中标人负责调解与处理，采购人不承担责任。

（4）合同执行期间，全员交纳社保，请充分考虑政策性调整因素。遇政策性上调职工最低工资标准，人员工资，则按不低于当地最低工资标准执行，所需增加费用由中标人承担。

（5）学校只提供水电等基本设施，其它一切所需人工、物品等费用均由中标人负担。

（6）学生公寓及附属场地物业委托管理及服务，具体内容及考核标准见附件《扬州工业职业技术学院学生公寓委托管理协议》。

（7）管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

（8）设有服务接待联络人，公示服务电话。各种维修保修服务能够及时得到处理。

（9）学校每年有寒暑假，约3个月计90天。寒暑假期间工作量降低，人员可以轮流值班，请投标人在报价中酌情考虑。

三、投标人的要求

（一）投标人应了解学校后勤服务、物业服务的教育属性，有先进的管理理念、经验和较强的管理能力，具备学校物业管理经验。

（二）人员总体要求：敬业，专业，精干，高效，健康，思想品质好，作风正派，服务意识强，无不良记录。

1、项目主要负责人（物业管理部主任）

每包各1名，具备大专或以上相关学历，5年以上物业管理经验，具有学校后勤管理工作3年以上经验，受过专业培训，具有物业经理相关证书，服务意识和责任心强，懂管理，会做思想工作，年龄在50岁以下，具有较高的政治思想素质和服务水平，掌握智能化办公管理的相关知识和技能。

2、其他工作人员

上岗必须经过岗前培训：

（1）楼 长：55岁以下，五官端正，举止大方，身体健康具有高中或以上学历，服务意识和责任心强，懂管理，会做思想工作，掌握智能化办公管理的相关知识和技能。

（2）宿管员：60岁以下，五官端正，举止大方，身体健康具有高中或以上学历，具有较高的政治思想素质和服务水平，热爱和关心学生，有一定的教育管理能力。

（3）保洁员：55岁以下，具有初中或以上学历，五官端正，身体健康。

（4）水电维修维护人员：55岁以下，具有电工上岗证，初中或以上学历，五官端正，身体健康。

四、其他

1、投标报价应包括所有的费用：人员工资、法定的社会保险、住房公积金、法定税费、管理费等（含为完成招标文件规定的服务工作所涉及到的一切相关费用）。并提供各工种每人每月综合总费用，为后期人员增加减少结算准备。
2、报价时，人员工资低于扬州市最低工资标准及未依法测算缴纳社会保险的作无效
报价处理。

3、投标人根据我校的委托管理事项制定出本物业“管理分项标准”（各项管理服务工作标准和考核标准），中标人经与我校协商同意后作为合同的必备附件。

4、中标人应配合我校开展各类创建活动。

5、我院不负责中标人所有工作人员的衣食住行等非合同约定事项。

6、投标人必须按照《劳动法》和扬州市的有关规定，不得安排工作人员超时限加班。

五、考核办法

附件1

扬州工业职业技术学院学生公寓管理规范与标准

 

为加强对学生公寓物业管理的监督管理，提高物业管理的规范化、标准化、制度化，形成高效有序的运行机制，切实贯彻“规范化管理，人性化服务，多样化育人”的物业管理总要求，根据学生公寓物业管理委托合同，制订本服务规范。

一、安全管理要求

1.学生公寓实行24小时值班制度，管理员每天做好值班和交接班记录；外来访客须凭本人有效证件，管理员要同时做好登记、问询等工作。

2．保持信息渠道通畅。管理站负责人应当24小时通讯畅通，离开学校一天以上，要提前一天告知学工处负责人；宿舍突发重大事件必须及时报告学工处负责人。

3.学生公寓实行封闭式管理，按时开、关公寓大门；每天巡视楼层4次以上，严禁外来人员进入公寓；认真做好监控记录，维护楼道监控设施；熟悉、了解本楼入住学生情况，对学生的熟悉率达到90%以上。

4.严格执行安全用电管理办法，禁止违章用电，不得在宿舍内私拉乱接电线和网线，严禁跨宿舍拉接电线和网线。管理员每天要检查学生的违章用电情况，及时收缴违章电器，及时上报学工处。

5.在公寓内严禁任何人使用蜡烛、蚊香等明火，严禁宿舍吸烟，对不听劝阻者，及时上报学生所在二级学院和学工处处理。

6.每天进行安全、消防检查，及时消除安全隐患，并做好相关记录；定期进行消防演练；管理人员熟悉消防设施、器材的使用；熟悉报警、报案电话、程序；消防、应急灯、疏散标志、安全设施完好。

7.制订、落实学生公寓各类突发事件的处理预案，并认真落实到位。

8.教育引导学生妥善保管贵重物品，对疏忽大意者有口头或书面告知制度；利用宣传电视、黑板、橱窗等及时经常进行安全提醒。

二、思想教育管理

1.管理站建立、健全各种学生管理档案。如“花名册”、“学生信息卡”等；及时更新变动后宿舍学生信息。

2.掌握学生的思想动态，及时做好引导、说服、教育工作，指导楼内自管会学生开展工作。

3.每学期开展2次以上学生座谈会，听取学生管理意见，做好记录，设立学生意见箱。

4.每天进行晚查房，对于夜不归宿的学生及时联系班主任辅导员和相关人员，并及时报相关二级学院和学工处处理。

5.重视文明离校工作，规范办理学生离校手续；在毕业生离校期间，加强值班力量，态度要热情，工作要细致，防止不良现象发生。

6.对学生中的好人好事，及时通报学工处；对不服从管理或违纪的学生，及时通报相关二级学院或学工处。

三、公寓文化建设

1.在学生公寓内积极宣传党和国家及学校的相关政策和制度。宣传电视、橱窗、黑板报要定期更新，楼内、走廊等部位要张贴宣传字画。

2.每学期至少开展一次宿舍文化活动，能按照学工处要求统一开展主题文化活动，努力在公寓内营造一个“家” 的氛围。

3.按照甲方要求进行星级宿舍、文明宿舍创建活动。

4.配合学校推行大公寓服务育人模式，实施身心健康进公寓、思政教育进公寓、漂流图书进公寓、专业文化进公寓、企业管理进公寓、招生就业进公寓“六进”工程。

四、公共卫生要求

1.楼道、走廊、自习室、开水间、洗衣区、浴室等，每天要全面清洁两次，应当在上午10点、下午4点前清洁完毕。随时保持以上等区域墙面、天花板、灯具、栏杆、指示牌清洁卫生，做到地面无积水、无杂物、无垃圾、无痰迹。

2.随时保持学生宿舍区周围环境卫生，地面无烟头、纸屑等杂物，学生公寓四周环境优美；绿化区内做到无杂物、整齐美观，绿化设施完好。

3.学生公寓四周定期灭杀蚊子、苍蝇、老鼠、蟑螂等害虫，灭“四害”台帐齐全。

4.做好传染病的预防和防止传染病扩散的预案。

5.学生公寓楼值班室干净、整洁，制度上墙，无乱悬挂、无乱张贴。

6.学生公寓每年暑假对学生宿舍空调滤网进行清洗。

五、学生内务管理

1.每天检查学生宿舍安全，认真填写查房记录，确保室内无违章用电、用火和其它违反公寓管理规定的行为，对违反者进行教育并报学工处。

2.督促学生搞好宿舍内务卫生，管理站每天对学生宿舍的内务按照要求进行抽查、评比，每天公布卫生成绩；每周对宿舍内务和卫生至少普查一次。

3.管理员要对内务不合格的学生寝室主动进行个别教育，做好回访记录。

4.每季度至少要对学生寝室内卫生间进行彻底清洗消毒一次，保证无尿垢，室内下水道畅通。

六、设施管理维修

1.按托管合同要求对所管理宿舍的资产进行清查与交接，管理、维护好学生宿舍的固定资产，保障各项资产的完好、安全和正常运转。

2.管理站建立严格的维修制度，配备专业维修人员，维修人员须持证上岗，实行24小时值班制度，建立报修档案。

3.维修及时到位。做到“零修及时处理，小修当日完成，大修三日完成”，影响学生正常生活的报修必须立即赶到现场进行抢修；有偿维修账目清楚；保证一次维修合格率在95%、回访率达到100%。

4.每天巡查公共部位的照明和应急灯灯具，必须保证完好无缺。

5.楼内有规范醒目的节能告示牌、警示牌等。

6.做好毕业生资产核查和清赔工作。

七、水电管理要求

1.严格执行学校各项水电管理规定，按学校要求加强水电定量管理，超标使用水电的，按照规定收取超额使用费。

2.做好各寝室的水电表抄表等相应管理工作，无长流水、长明灯，物业管理人员无违章用电现象。

3.根据学生宿舍作息时间，按规范断电、送电；对因违章用电造成断电的，报学工处处理。

八、站内管理要求

1.管理站负责人应具有大专以上学历或具有丰富的学生公寓管理经验，热爱本职工作，熟悉业务，持有物业管理上岗证书；主要管理人员应具有高中以上学历。

2.管理站人员配备齐全。按照《劳动合同法》聘用管理人员，与其签订劳动用工合同；人员聘用、调配手续完备，档案齐全；按《劳动合同法》规定发放人员工资，缴纳劳动保险；用工名单及其基本情况报学校备案。

3.管理站内部各项规章制度、岗位责任制度齐全并挂在醒目的地方；管理站建立、健全各种管理档案，如“员工档案”、“考核制度”等。

4.有年度员工培训计划，每学期至少培训一次；各岗位工作人员熟知本岗位工作职责，熟悉学生宿舍管理规定，清楚本宿舍楼学生的住宿情况，对学生的熟悉率达到90%以上。

5.管理人员挂牌上岗，持证上岗，服装统一、整齐。

6.管理人员身体健康，具有爱心、责任心，服务态度好，待人接物热情周到；学生对管理站的满意率不低于90%。

九、其它管理要求

1.在各宿舍楼值班室配备微波炉、打气筒、针线包、雨伞等便民服务工具，并设立留言板、天气预报信息栏等，为学生提供相应的服务。

2.因工作需要，在其工作性质范围内完成学校布置的其他工作任务，无推诿现象；对学校布置的工作任务完成情况能及时反馈。

3.不得在宿舍区从事商业经营活动和其它以服务学生为主的有偿服务活动。