项 目

内容及要求

综合管理

  1.定期检查房屋使用和安全状况，确保完好等级和正常使用。

  2.建立健全房屋档案，制定房屋管理规定、房屋维修养护制度、房屋定期巡检制度、房屋装饰装修管理办法等规章制度，检查督促房屋使用单位正确使用房屋。

  3.房屋维护保养记录应齐全，并建立报修、维修和回访记录。

  4.及时完成零修任务，零修合格率100%，急修30分钟到达现场查看处理。如达中修以上应报告房屋使用单位，房屋使用单位按照规定对房屋进行维修管理。

房屋结构

  每季度巡视1次屋架、屋面、梁、柱、板、梯、池、承重墙、地基等结构构件，发现外观有变形、开裂等现象时，应及时建议房屋使用单位申请房屋安全鉴定，并采取必要的避险和防护措施。

建筑部件

  1.每季度检查1次外墙贴饰面、幕墙玻璃、雨蓬、空调室外机支撑构件等。

  2.每半月巡查1次共用部位的门、窗、楼梯、通风道等。

  3.每两个月检查1次共用部位的室内地面、墙面、天棚和室外屋面等。

  4.每年汛期前和强降雨天气后检查屋面防水和雨落管等。

附属构筑物

  1.每半月巡查1次大门、围墙（栏）、道路、甬路、场地、管井、沟渠、景观等；汛期每半月巡查1次、非汛期每季度巡查1次；每年委托有资质的机构检测1次防雷设施。

  2.每半月检查1次雨、污水管井、化粪池等。

标识标牌

  1.消防与安全标识应符合GB2894、GB13495.1的要求。

  2.定期检查平面路线图、指引标识、楼层标识、各功能区标识、安全警示标识、温馨提醒标识、供配电系统模拟示意图、电气开关状态标识、主要供水阀门、主要管线流向标识、交通标识等，确保标识标牌规范清晰，安装稳固。

项 目

内容及要求

综合管理

  1.建立相关管理制度，如设施设备安全运行、岗位职责、设施设备定期巡检、维护保养、运行记录、维修档案等；制定相关应急预案。

  2.定期对公用设施设备进行全面检查，开展隐患巡查排查和治理，确保公用设施设备运行良好。发现问题及时向房屋使用单位报告，安排专项修理，建立报修、维修和回访记录，零修合格率100%。

  3.特种设备（空调、电梯、机械停车位）由专业机构进行维修养护，物业服务机构做好协助监督并进行日常管理。

  4.设备机房：每半个月清洁1次，机房整洁有序，室内无杂物；设有挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板；在明显易取位置配备有符合规定的消防器材及专用工具，确保完好有效；设施设备标识标牌齐全；张贴或悬挂相关制度、证书。

  5.元旦、春节、五一、国庆等重大节假日前，组织系统巡检1次，记录齐全、完整。

办公系统

  1.建立办公、业务、技术保障等设施设备管理制度。

  2.对运用互联网技术的监控系统、防盗报警系统、消防报警系统、门禁一卡通系统、停车库管理系统等为机关运转提供安全防范措施的设施设备，每周巡查1次，检查运行状态；每月对室外互联网探头等设备表面清洁1次（极端天气及时进行排查并保持正常运行）；每季度检查1次按键、显示屏等，每年内部除尘1次。

  3.保存运行记录；发现故障及时更换坏损设备，对物业服务技术人员无法修复的信息化智能办公设施设备，及时通知专业机构进行维护并做好过程监督。

消防系统

  1.严格执行消防法规，建立消防安全管理制度和突发火灾的应急处置预案，确保整个系统处于良好的状态。

  2.配备完善的消防器材，定期检查消防设备，消防设施的维护管理应符合GB25201的要求，维保质量达到消防要求，保证系统开通率及完好率。

  3.每月检查1次消防设备，每周检查各处消火栓是否损坏，水龙带、水枪是否在位；检查各处消防水管是否漏水；检查防火门、安全出口指示灯、消防疏散图、安全通道照明是否完好；检查安全通道是否畅通。

  4.每月检查消防加压水泵1次；检查各类信号指示灯是否正常；检查各类水压压力表是否正常；检查消防水泵泵体是否漏水、生锈；检查消防备用电源是否正常，能否及时切换。

  5.每月检查手提式灭火器是否有效；检查烟感、温感探测器是否正常工作；消火栓放水检查1次；检查消防报警按钮、警铃及指示灯；检查消防广播系统；消防控制联动系统1次试验测试；检查自动喷洒系统管道和各消防水箱、水池排水；气体灭火装置的检查测压。

  6.消防系统应有第三方消防检测报告并通过消防部门的审查监督，每年一次。

给排水系统

  1.建立正常供水管理制度。

 2.每日巡检1次供水设施，设备、阀门、管道等运行正常，无跑、冒、滴、漏现象；有水泵房、水箱间的，每日巡视1次，每年养护1次水泵。

  3.有事故应急预案，及时发现并解决故障；如遇供水单位限水、停水，应按规定时间通知办公区内用户。

  4.定期对排水管进行疏通、清污，保证室内外排水系统通畅；每年汛前对雨、污水井、屋面雨水井等排水设施进行检查；建立防汛预案，配备有防汛物资（沙袋、雨具、照明工具等），每年至少组织1次演练。

燃气系统

  1.建立燃气管理制度、应急处置预案和安全操作规程，保证燃气系统安全运行和正常使用。

  2.燃气管道及燃气设施设备每日巡查1次，保证燃气系统处于良好的运行状态。

  3.当接获泄漏气体报告或察觉异味时，应迅速前去现场调查；在适当情况下关闭供气开关，如发觉泄漏未能受控或气体扩散面积广泛，应立即远离现场，电话报警通知供气单位；封锁现场，禁止任何人员进入，同时按照预案进行人员疏散。

供配电系统

  1.建立配送电运行制度、电气维修制度和配电房管理制度，制定突发事件应急处理程序和临时用电管理措施，供电和维修人员应持证上岗。

  2.建立24小时运行值班监控制度，一般故障半小时修复，复杂故障涉及供电部门维修处置的应及时与供电部门联系，向使用单位报告；发现应急照明故障，30分钟内到达并组织维修。

  3.对供电范围内的电气设备定期巡视维护，加强低压配电柜、配电箱、控制柜及线路的重点监测，公共使用的照明、指示灯具线路、开关应保持完好，确保用电安全；照明设备每周巡视1次，一般故障1日内修复，复杂故障1周内修复。

  4.核心部位用电建立好可控用电保障和配备应急发电设备，维护应急发电设备，确保机关在突发情况下正常运转。

电梯系统

  1.建立电梯运行管理、设备维护、安全管理等制度，做好档案管理。

  2.严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，做到电梯准用证、年检合格证、维保合同完备。

  3.物业服务人员每日对电梯进行清洁，保持轿厢、井道、机房整洁。

  4.有电梯突发事件或事故的应急措施与救援预案，每半年演练1次。电梯出现故障，物业服务人员协助业主请专业维修，及时赶往现场。

空调系统

  1.建立空调运行管理制度、应急处置预案和安全操作规程，保证空调系统安全运行和正常使用。

  2.定期维保，保证空调设备设施处于良好状态。

  3.空调系统出现运行故障后，维修人员应及时到达现场维修，并做好记录。

  4.制冷、供暖系统温度设定及启用时间符合节能要求，每月对能耗进行统计、分析。

  5.中央空调运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机等设施设备进行系统检查，运行期间每日巡查1次运行情况；每半年检查1次管道、阀门并除锈；每年对系统进行1次整体性维修养护，检查1次压力容器、仪表及冷却塔噪音，清洗消毒1次新风机、空气处理机滤网等；每2年清洗消毒1次风管。

  6.分体式空调每年清洁1次主机和室外机，每月巡查1次挂机和室外支架是否稳固，确保正常运行和安全使用。

综合管理

  1.建立传达、车辆及公共秩序等管理制度，确保正常工作秩序和办公区域安全。

  2.对火灾、治安、公共安全等突发事件有应急预案。

办公秩序维护与门岗管理

  1.出入口24小时值守，办公区有巡逻人员定时巡逻，确保秩序井然有序。

  2.对外来人员进行验证、登记，发现疑点及时询问，防止闲杂人员进入，积极疏导群访人员；对物品进出实施分类记录，大宗物品进出应进行审验，严防危险物品进入。

  3.有效疏导进出车辆，保持出入畅通。

车辆秩序管理

  1.对进出车辆进行管理，维护交通秩序。

  2.设置行车指示标识，规定行驶路线，指定停放区域，保证车辆有序通行、易于停放。

  3.车库应24小时专人管理，定时清洁，无易燃易爆等危险物品存放，监控、照明、消防器械配置齐全。

  4.非机动车应定点停放，机械停车位有秩序停放。

监控值守管理

  1.监控设施应24小时正常运行，保证对安全出入口、内部重点区域的安全监控，保持完整记录。

  2.安排合理数量，符合从业资格条件人员负责消防控制室管理与值班，严格执行消防控制室管理有关规定。

  3.监控中心收到火情、险情等报警信号及其他异常情况信号后，立即安排安保人员到场处理并报警，同时根据现场情况按预案对人员进行疏散。

  4.监控资料至少保持3个月（特殊要求除外）。

  5.保持治安电话畅通，接听及时。

安全管理

  1.建立健全安全生产规章制度，普及安全用电用气知识。

  2.依据《四川省突发公共事件总体应急预案》的要求，制定机关办公区物业管理服务突发公共事件应急预案，每年应组织不少于1次的突发公共事件应急演练；当发生自然灾害、事故灾难、公共卫生事件或社会安全事件时，启动应急预案，全力配合有关部门单位采取相应措施，保障机关人身安全，减少财产损失。

  3.建立灭火和应急疏散预案，定期开展消防安全培训和演练。

  4.建立消防安全责任制，明确各级岗位的消防安全职责；定期巡视、检查和维护消防设施，保证设施正常使用，保持消防通道畅通，对易燃易爆品设专人专区管理，并在明显位置设置警示标志；楼梯出入口、电梯口等醒目位置有提示火灾危险性警示标语、安全疏散示意图；消火栓和灭火器箱张贴消防设施器材使用方法。

  5.合理安排巡查路线，排除不安全因素，防止被盗事件的发生，发现违规行为及时制止，发现异常情况立即通知相关部门并现场采取必要措施。

办公区域环境维护

  1.大厅、楼内公共通道；大厅地面保持干净无水渍，大理石、花岗石等材质定期养护，进出口地垫整洁；公共通道门框、窗框、窗台、金属件表面光亮无尘无污渍；门窗玻璃干净无尘，透光性好；天花板无蛛网；灯具干净无积尘，空调风口干净无污迹；指示牌干净无污渍，指示醒目。

  2.办公室：指定服务的办公室每日清洁1次，地面、桌面干净，办公家具设备及门窗整洁，茶具清洁；其他办公室，定期清洁门窗、玻璃。

  3.楼梯及楼梯间：每日清洁1次，梯步、扶手栏杆、防火门及闭门器表面干净无尘无污渍，防滑条（缝）干净，墙面、天花板无积尘、蛛网。

  4.卫生间：每日清洁2次，循环保洁，地面干净，无污渍无积水；洁具洁净、无污渍；门窗、墙壁、隔断、玻璃、窗台表面干净，无污迹，金属饰件有金属光泽，天花板表面无蛛网；换气扇表面无积尘；洗手台干净无污垢；保持空气流通，无明显异味。

  5.开水间及清洁间：每日清洁1次；地面干净，无杂物、无积水，天花板无蛛网，灯罩表面无积尘，墙面干净无污渍，各种物品表面干净无污渍，清洁工具摆放整齐有序。

  6.电梯轿厢：每日擦拭1次轿厢门、面板，清拖1次轿厢地面；不锈钢材料装饰的轿厢每月护理2次；石材装饰的轿厢每季度养护1次；轿厢内无污渍无粘贴物；灯具、操作指示板明亮；厢内地面干净无异味，电梯门槽内无垃圾无杂物。

7.电器、消防等设施设备：配电箱、设备机房、消防栓、报警器及开关插座等每周清洁1次，保证表面干净，无尘无污迹；监控摄像头、门警器等表面光亮，无尘无斑点。

8.食堂清洁：要保持卫生整洁，地面无油脂，定期进行消毒处理。

公共区域环境维护

  1.公共场所每日清扫道路地面，保持干净，无杂物无积水无污迹；沟渠、池、井内无杂物无异味；各种路标、标志、宣传栏表面干净，无积尘无水印；室外照明及共用设施每半月清洁1次，属高空作业范围的路灯、景观灯等每半年清洁1次，表面无污渍。

  2.绿化带及景观每日清洁1次；绿地内无杂物，花台、雕塑、景观表面干净无污渍；景观水质清澈无异味无漂浮物，建筑整洁无涂污。

  3.办公楼及业务、技术用房的平台、屋顶，每季度清扫1次；雨季期间，每半月清扫1次；每月巡查1次天台、内天井，有杂物及时清扫；外墙（幕墙），目视洁净无污垢；表面、接缝、角落、边线等处洁净无污迹无积尘。

卫生消杀

  1.公共场所和周围环境定期预防性卫生消杀；采取综合性措施消灭老鼠、蟑螂，控制室内外蚊虫孳生，达到基本无蝇；配合有关部门进行有害生物的预防和控制，投放药物应预先告知，投药位置有明显标识。

2.公共卫生间、电梯轿厢至少每日消毒1次；垃圾收集容器至少每日消毒2次；公共区域根据实际需要进行消毒。

3.食堂消毒至少每周一次。

垃圾处理

  1.设置垃圾分类桶，张贴垃圾分类标识，对垃圾进行强制分类。

  2.垃圾桶（箱）按指定位置摆放，桶（箱）身表面干净无污渍，地面无垃圾。

  3.垃圾中转房地面每日拖洗2次，无明显异味；垃圾袋装，日产日清。

绿化养护

  1.定期巡查室外绿地设施及硬质景观，保持完好无损。

  2.有计划地进行浇灌，灌溉水下渗充足均匀，无明显旱涝情况发生。

  3.根据植物生长情况施肥。

  4.根据病虫害发生规律，植物生长季每月至少检查3次病虫害情况并根据检查结果防治病虫害。

  5.定期对绿植进行整形修剪：乔木每年冬季修剪1次，绿篱每年至少修剪4次，草坪春夏季每两个月修剪1次、秋冬季每季1次，重点绿地在重大活动重大节日适时整治，保持美观。

  6.暴雨季节来临前，专人巡查，及时加固、支撑、修剪高大乔木，排除安全隐患。

会务管理

  1.遵守会议室管理制度，严格执行会议服务规程和会务人员操作规范。

  2.接受会议任务，根据会议要求做好相应准备。

会务服务

  1.会前准备：会务服务人员根据会议要求进行会场布置，准备会务设施设备及物品；保证音响、投影、电脑、电子显示屏等视频、音频设施设备的正常使用。

  2.会中服务：会务服务人员引导参会人员入座，保障参会人员饮水。

  3.会后整理：会后检查有无遗留物，关闭设备，做好会后清理工作；使用1次保洁1次，未使用的每周保洁1次，保持地面、墙面、墙角与门窗干净光亮，无灰尘，桌椅摆放有序，保持洁净，窗帘挂放整齐，地毯清洁卫生；门窗、风口、天花板目视无尘无污渍，水杯无茶垢等污渍，消毒达到卫生标准。

  4.会务服务人员应着工作服，戴工作牌，注重仪容仪表和礼节礼貌。

  5.涉密会议环境符合保密安全要求，服务人员遵守保密规定，不发生失泄密事件。

岗位类型

服务人数

备注

项目负责人

1人

负责整个物业项目的全面统筹管理、服务工作。

引导咨询员

1人

负责大厅前台引导接待特殊群体残疾人办证、信访、咨询政策等方面工作。协助会务、重要接待、报纸收发等行政工作。

会务服务人员

1人

负责聋儿语训学校家长会、二医院接待、市残联会务等相关方面工作。

保安服务

7人

门岗保安每班2人，秩序大厅礼仪岗保安2人，监控和停车场和消防安全巡逻3人（需从上述人员中指派1人作为保安主管）

维修服务

1人

负责项目机械设备的维修维护、扶手路灯电梯设施隐患排查等工作。

绿化服务

1人

负责项目绿化养护、外围保洁等具体操作工作。

保洁服务

4人

负责楼层办公区环境卫生维护、食堂、车库环境维护工作。（食堂1名，车库及大厅卫生清洁1名，1-6楼1名，7-9楼1名）