项目采购需求

一、项目概述

本项目拟采购社会资本方，根据《南宁高新区管委会关于〈南宁高新技术产业开发区营商环境配套设施提升工程PPP项目实施方案〉的批复》（高新管复〔2020〕68号），南宁高新技术产业开发区营商环境配套设施提升工程采用PPP模式进行投资、建设、运维管理。南宁高新技术产业开发区管理委员会授权南宁高新技术产业开发区经济发展局作为本项目的实施机构。在合作期限内，由政府出资方代表南宁市相思湖新区投资建设发展有限公司与中选的社会资本方按20%：80%的出资比例共同在南宁市高新区注册成立项目公司。南宁高新技术产业开发区营商环境配套设施提升工程PPP 项目包含7个子项目，分别为：创业路学校项目、高新小学东校区项目、南宁市西宁路学校项目、南宁高新区心圩中学扩建工程、永宁小学迁建项目、南宁市相思湖公园改造提升工程、中关村罗伞岭水库综合整治和利用工程；采用 PPP模式运作，项目公司负责授权范围内的项目投资、建设、运营、运维管理及合作期满移交工作。

二、建设内容及规模

南宁高新技术产业开发区营商环境配套设施提升工程PPP 项目包含7个子项目，分别为：创业路学校项目、高新小学东校区项目、南宁市西宁路学校项目、南宁高新区心圩中学扩建工程、永宁小学迁建项目、南宁市相思湖公园改造提升工程、中关村罗伞岭水库综合整治和利用工程，其中五个学校项目总规划用地 143166.74 m²、总建筑面积119569.76 m²，两个生态环境整治项目总建设面积 1798033.54 m²。

1、创业路学校项目：拟建创业路学校项目为一座九年制学校，总体布局分为教学区、运动区和生活区，规划用地面积 40675.45m²（约合 61.01亩），总建筑占地面积为7780m²，总建筑面积34700.00m²，包括小学部教学行政综合楼 10690m²（5层），初中部教学行政综合楼5940m²（5层），风雨操场综合楼4100m²（2层），连廊建筑面积为 1380m²，食堂午托楼综合楼建筑面积为7160m²（6层），门卫室建筑面积为30.00m²（1层），地下用房建筑面积为5400.00m²；同时配套建设室外运动场（300m环形跑道，含100m直线跑道）、室外篮、排球场、七人制足球场、大门、围墙、道路、垃圾收集点等；项目建设主要包括土建工程、装饰装修工程、给排水工程、电气工程、智能工程、消防工程、暖通工程，铺装硬化工程及绿化工程等。

2、高新小学东校区项目：拟建高新小学东校区项目为一所30班完全小学，项目总用地面积为23064.90㎡（约34.60亩），总建筑面积为25065.38㎡，其中计容建筑面积为20908.37㎡（包含教学综合楼建筑面积为11595.03㎡，风雨球场、多功能厅建筑面积为2165.76㎡，食堂及午托楼建筑面积为7111.58㎡，门卫室36㎡）。不计容建筑面积为4157.01㎡，地下室建筑面积为3516.18㎡，架空层面积为640.83㎡。此外，还包括室外停车场、道路、篮球场、排球场、垃圾收集点、绿化、室外水电工程、大门等相关配套设施。

3、南宁市西宁路学校项目：拟建南宁市西宁路学校项目规划用地面积为34000㎡（折合 51亩），总建筑面积17390.65㎡。项目以建设36班1620学生规模的综合教育基地为目标，建设内容包括一栋4F行政综合楼，建筑面积 3135.42㎡、一栋 2F图书科技馆，建筑面积2060.66㎡、两栋 3F教学楼，建筑面积 7120.56m²、一栋2F教工学生食堂，建筑面积2533.92m²、以及相对应的室外给排水、电气、道路硬化、园林绿化、停车场等配套工程。

4、南宁高新区心圩中学扩建工程：拟建南宁高新区心圩中学有5栋教学楼及1个门卫室，总建筑面积7498.32m²，学生目前有 18个班级952人。现有的教学楼除了教学综合楼3068.32㎡外，均为 90年代预制板房，结构简单，不满足学校抗震要求，需拆除重建。项目规划容纳1500人，设置 50个标准教学班。项目总建筑面积22313.73m²，其中新建总建筑面积19245.61m（² 其中地下室建筑面积2217.49m²、地上建筑面积 17027.92m²），原有建筑面积 3068.32m²。建筑规模为：

1)新建1栋地下1层，地上 5层的行政教学综合楼，总建筑面积9813.22㎡，其中地下室建筑面积2217.49m²，地上建筑面积7595.73m²；

2)新建2栋 6层的学生宿舍楼，总建筑面积5859.21m²（其中1#学生宿舍楼总建筑面积3044.6m²、2#学生宿舍楼2814.61m²）；

3)新建1栋 3层的食堂及风雨操场，总建筑面积3481.12m²，地上一、二层为食堂，三层为篮球场；

4)新建连廊总建筑面积91.86m²；

5)对原有教学楼进行装修，总建筑面积3068.32m²。

建设内容包括：建筑工程、装饰工程、给排水工程、电气工程、消防工程、智能化系统、室外体育运动场、道路工程、室外绿化、围墙、大门、土石方工程、总平等相关配套设施。

5、永宁小学迁建项目：永宁小学迁建项目总用地面积为25089 ㎡（折合 37.63 亩），总建筑面积为20100㎡，其中地上建筑面积为16600㎡（包含教学楼5550㎡，教学行政综合楼3000㎡，连廊1200㎡、多功能厅200㎡、风雨球场综合楼2200㎡、午托楼2380㎡、食堂综合楼1000㎡、大门及门卫室20㎡、架空层1050㎡）；地下室建筑面积为3500㎡。此外，还包括室外停车场、道路、篮球场、排球场、绿化、围墙、垃圾收集点、室外水电工程等相关配套设施。

6、南宁市相思湖公园改造提升工程：拟建南宁市相思湖公园改造提升工程位于西临相思湖西路，东至相思湖东路，北侧至外环高速，南侧至江北大道，总长约4100m，宽度 130-470m不等，总面积1382138 m²。本次设计分为三个分段，分别是江北大道——相思湖大桥段、相思湖大桥——可利大道、可利大道——外环高速。相思湖公园总用地面积为1382138m²，其中总水域面积875880m²，陆地面积为506258m²。建设内容主要有：绿化改造提升工程、景观改造提升工程（含园路工程、铺装工程、景观雕塑、小品等）、建构筑物工程（含景观亭廊构架、移动厕所、移动售卖亭、移动售卖亭等）、配套水电改造提升工程（含给排水工程、电气照明工程、灯光亮化工程）、智慧公园系统等。

7、中关村罗伞岭水库综合整治和利用工程：拟建中关村罗伞岭水库综合整治和利用工程基地为条形带状，南北纵向，南起罗伞岭水库，北至心圩江上游源头支流，最窄宽度100m，最宽宽度220m，全长约2500m，面积415895.54m²，约 623.84亩。工程遵循上位规划各方面的要求，综合考虑水安全、水环境、水生态、水文化，完善城市功能，以现有城市冲沟为基础，通过整治、改造和利用，营造一个蕴含山水文化、地域文化、场地精神文化的复合型开放式滨河公园。

三、合作期限

本项目合作期为 20年，其中工程建设期 3年，运营期 17年。

本项目合作期限为二十（20）年，自本合同生效之日起至合作期满为止，分为建设期和运营期，其中建设期自本合同生效之日起至本项目所有子项目交/竣工验收合格或实际投入使用之日止，原则上不超过叁（3）年；本项目中各子项目自运营日起进入运营期，各子项目运营期均为 17年，至运营期满为止，如各子项目未能同年交/竣工验收，则运营期开始年限单独分列计算，但各子项目运营期年限不变，子项目合作期相应延长或缩短。

四、项目投资情况

根据本项目可行性研究报告，本项目建设投资为 100288.07万元，其中工程建设费为 72708.85万元，其他费为 22803.60万元，预备费为 4775.62万元。通过实施方案测算建设期利息为 6859.21万元，总投资为107147.28万元。其中，创业路学校项目建设投资13252.15万元，高新小学东校区项目建设投资8317.04万元，南宁市西宁路学校项目建设投资7526.29万元，南宁高新区心圩中学扩建工程建设投资7286.53万元，永宁小学迁建项目建设投资7719.42万元，南宁市相思湖公园改造提升工程建设投资6883.65万元，中关村罗伞岭水库综合整治和利用工程建设投资21723.77万元。

五、项目公司组建

经南宁高新技术产业开发区管理委员会授权的政府方出资代表与中选社会资本合资组建项目公司。

社会资本方应在与实施机构签订 PPP项目合同后 30日内在南宁高新区注册成立项目公司，项目公司注册资本为中标总投资的 20%。项目公司股权结构设置如下：社会资本方出资 80%，在项目公司占股 80%，若为联合体，联合体内各股东方出资比例由其自行约定；政府方出资代表出资 20%，在项目公司占股 20%。

本项目总投资为 107147.28万元，本项目的资金筹措方式包括项目资本金及债务资金，资本金比例为 20%，约21429.46万元，债务资金比例为 80%，约 85717.82万元，拟采用银行贷款等金融机构融资方式解决。

本项目注册资本拟设为 21429.46万元，其中出资代表出资 4285.89万元，中选社会资本方出资 17143.57万元，双方出资比例分别为 20%和 80%。资本金须是自有资金，不得为银行借款或其他拆借资金。项目资本金之外的剩余项目建设所需资金，须由项目公司通过融资方式解决，政府方不提供融资担保。

六、项目期满移交

运营期17年（不含建设期），项目运营期满后，项目公司须将项目全部资产及相关资料无偿移交给政府方，在项目移交日期前一定时间内（具体时间由 PPP 项目合同规定），社会资本方（项目公司）应对本项目设施进行一次最后恢复性维修，确保本项目设备达到正常运行水平，且需在项目运营期满 3个月前完成。项目公司拒绝进行恢复性大修的，政府方可全额提取移交维修保函。

合同履行期限：本项目合作期为 20年，其中工程建设期 3年，运营期 17年。

七、项目运作方式

本项目为新建+改建项目，PPP运作方式采用“BOT+ROT（建设-运营-移交+改建-运营-移交）”运作模式。经南宁高新技术产业开发区管理委员会授权的政府方出资代表与中选社会资本合资组建项目公司。项目公司根据 PPP 项目合同的约定负责本项目 PPP 合作期内的投融资、建设、运营维护、期满移交；项目公司收取使用者付费，及政府方支付可行性缺口补助。

八、回报机制

（一）PPP 项目的回报机制主要包括项目公司的投资回报机制以及项目公司股东的投资回报机制两个层面。

1、项目回报机制

本项目的运营范围包括经营性和非经营性等内容，项目公司通过运营经营性内容可获得一定的收益，但使用者付费收入不足以满足项目公司成本回收和合理回报，需政府方以财政补贴的形式给予项目公司经济补助，以保证项目采用 PPP模式运作的经济可行性，因此本项目采用“可行性缺口补助”的回报机制，在整个运营期内，项目公司的收入包括使用者付费收入和可行性缺口补助两部分。具体而言：

1）使用者付费收入：指项目公司在项目范围内向最终用户收取的费用。本项目使用者付费收入主要包括：本项目范围内商铺出租收入、游乐设施出租收入、移动售卖亭出租收入等；

2）可行性缺口补助：从运营期起，可行性缺口补助每年一付，PPP项目公司提交的建设成本、运维成本、使用者付费相关资料通过审计后，根据项目绩效目标，由管理机构进行项目绩效评价，按效付费。

运营期第 n年政府可行性缺口补助（An）的计算公式如下所示：

 

运营期第 n年可行性缺口补贴 An=（第 n年可用性服务付费+第 n年运维绩效服务费）×第 n年运营绩效考核系数 Jn—第 n年使用者付费

 

其中：

第 n年可用性服务付费=

第 n年运维绩效服务费=第 n年核定运维成本×（1+合理利润率）

p为审计后的项目总投资，扣减政府股权出资部分，i为折现率。

第 n年运营绩效指标考核系数 Jn详见（四）运营绩效指标考核系数 J_n。

财政运营补贴周期：17年。

可行性缺口补贴在项目合作期内，一年一审，经审计核定后再予以支付。

政府方支付的本项目可行性缺口补助为含税金额，项目公司依据法律需承担的税费与政府方无关，依照法律规定与本项目相关的所有可在项目所在地缴纳的税费，不得在项目所在地以外的任何地方缴纳。

2、股东回报机制

政府方出资代表不参与项目公司利润分配，采用该种机制对社会资本方股东进行投资收益补贴，从而降低政府财政支出压力。社会资本方除获得全部利润分配外，可通过施工、设计等前期服务获得收益，以及通过合法合规方式参与项目经营活动获得经营收益。

（二）年度折现率

上限为6.90%，以社会资本中标报价为准。

（三）合理利润率

上限为9.00%，以社会资本中标报价为准。

（四）为第n年的运营绩效考核系数 J_n

运营期每年度所有考核分数的加权平均值（常规考核占 60%，临时考核占 40%）作为当年运营期绩效考核的年度绩效考核得分，本项目采用绩效考核与付费关联机制（其中可用性服务费 100%参与绩效考核，运维服务费 100%参与绩效考核），根据年度绩效考核得分，支付年度可行性缺口补助。

运营期绩效考核采用满分为 100分,绩效考核系数 J_n与年度绩效考核得分对应关系可参照表 2-1设置：

表 2-1 考核得分与考核系数对照表

年度绩效考核得分 T2	绩效考核系数 Jn
90≤T2<100	1
80≤T2<90	0.9
70≤T2<80	0.8
60≤T2<70	0.7
T2<60	0

运营期第 n年可用性缺口补贴（An）的计算公式如下所示：

运营期第 n年可行性缺口补贴 An=（第 n年可用性服务付费+第 n年运维绩效服务费）×第 n年运营绩效考核系数 Jn—第 n年使用者付费

其中：

第 n年可用性服务付费=

第 n年运维绩效服务费=第 n年核定运维成本*（1+合理利润率）

运营期考核 T2<60时，责令项目公司在实施机构规定的时间内完成整改并修复缺陷，整改后达到 80 分及以上的,按【80%】进行支付;70(含)-80 分之间的,按【70%】进行支付,且要求项目公司整改直至达到 80分及以上否则政府方有权提取保函金额;两次整改仍小于 60 分的,本年度不支付年度运营绩效服务费及年度可用性服务费。

运营绩效考核方案具体以PPP合同为准。

• （五）使用者付费收入

（1）PPP项目合同谈判阶段，由社会资本针对每年使用者付费进行报价谈判（不得低于方案测算）。

（2）确定中标社会资本后，中标社会资本的使用者付费报价即为运营期使用者付费的计算基准。

（3）根据实际使用者付费情况，如果实际使用者付费收入＜社会资本使用者付费收入报价金额，不因此增加可行性缺口补贴金额。如果实际使用者付费收入＞社会资本使用者付费收入报价金额，根据本项目超额收益分享机制进行调整（若运营期内实际使用者付费收入与预估基准值差额在基准值 10%以内的，由项目公司享受超额收入；若实际使用者付费收入与预估基准值差额大于基准值 10%的，超出 10%部分由本项目实施机构和项目公司按照 50%：50%分享收入，其中本项目实施机构分享收入可以直接在政府支付可行性缺口补助中扣除），调整后的使用者付费即为可行性缺口补贴的计算依据。

（六）运维成本

1、PPP项目合同谈判阶段，由社会资本针对每年运维成本进行报价谈判（不得高于方案测算）；运维成本=经营成本+相关税费（包括房产税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加），经营成本=总成本费用-折旧费-摊销费-财务费用；

2、确定中标社会资本后，中标社会资本的每年运维成本报价即为当年运维成本。

3、本项目政府方有权对项目公司的运维成本进行监管，并对其经营状况进行评估，若项目公司因非自身原因造成的经营成本发生重大变动时，政府方核实后可依据实际变动情况调整运维绩效服务费。项目公司应在每年约定期限内将上一年度运维成本相关资料汇总后提交政府指定的审计机构审计（审计相关费用计入年度运维成本），根据审计后的年度运维成本，确定核定运维成本。

设备维护费用，含日常保养以及系统维护费用，教育类设备维护按照固定资产投资的 1.5%计取，公园及水库按照固定资产投资的 1.5%计取。

工资及福利费用，含设备维护的工程技术人员以及公园水库的养护人员等，运营期预计人员人数为 10人，根据广西壮族自治区统计局于 2020年 5月 29日发布的《2019 年广西城镇非私营单位就业人员年平均工资 76479 元》一文，据统计 2019年南宁市平均工资为 86632元/人月。本项目按人均工资为 8万元/年，职工福利费依照工资总额的 15%进行计算。

水费按照水库绿化面积 4667平方米，公园绿化 167600平方米，场地绿化浇洒用水根据国家用水定额标准：2升/平方米/天，水价参照南宁市其他用水收费价格：2.99元/立方米计算。电费按照人员工资的 1%测算。

其他管理费用主要为其他备品备件费用等，按上述成本当年合计的 5%计算。

摊销费，本项目建设总投资（含建设期利息）依照摊销法进行计算，摊销在运营期平均计算，摊销年限为 17年。

财务费用，在财务评价中，对国内外借款，均简化按年计息，并假定借款发生当年均在年中支用，建设期按半年计息，其后年份按全年计息。

建设期借款还款期限为 3 年，借款利率为 4.95%，建设期利息计入总投资。运营期采用等额本息还款方式，运营期内全部偿还。