采购需求

(仅供参考)

前注：

本说明中提出的技术方案仅为参考，如无明确限制，供应商可以进行优化，提供满足用户实际需要的更优（或者性能实质上不低于的）服务方案，且此方案须经磋商小组评审认可。

一、采购需求前附表

序号	条款名称	内容、说明与要求
1	付款方式	根据考核结果，按季度付款
2	服务地点	采购人指定地点
3	服务期限	合同签订之日起三年
4	本项目采购标的所属行业	其他未列明行业
5	……	………………

二、项目概况

为进一步加强肥西县住宅小区物业服务项目的有效监管，全面提升我县住宅小区物业管理服务水平，化解物业管理矛盾纠纷，建立具有导向性、针对性和科学性的巡查监督工作体系，推动对物业企业服务质量监督管理，规范物业服务企业行为，强化物业服务行业事中事后监管，督促物业服务企业认真履行《物业服务合同》，维护广大业主的合法权益，营造主体诚信、行为规范、监管有力、发展稳定的物业服务市场，建设文明、和谐、宜居的生活环境。根据《安徽省物业管理条例》等相关文件要求，结合我县物业管理实际情况，拟招一家测评巡查单位。

评测巡查项目：目前全县16个乡镇园区，住宅小区486个（商住小区129个，安置点80个，三无小区（上派镇+三河镇）277个）；物业服务企业193家（商住118个，安置点：75个）；随着肥西县物业小区的增加，三年合同期费用包含在此次范围内，不予增加。

三、服务需求

1、巡查范围

肥西县范围内实施物业管理服务的住宅小区、及各乡镇（园区）物业管理工作。

2、巡查内容及依据

各乡镇（园区）物业管理工作，物业服务企业服务质量、文明创建、安全生产、综合治理等工作。巡查内容以《合肥市坚持党建引领共建“和美小区”三年行动方案（2021——2023年）》的通知、《合肥市物业服务质量评价标准》、《合肥市关于做好“三类典型”培育工作的通知》、《肥西县人民政府办公室关于印发强化物业管理工作的若干规定》、《物业服务合同》及各级物业主管部门开展的文明创建、安全生产、物业党建、防汛抗涝、卫生防疫、扫黑除恶、电信诈骗、打击传销等工作要求为依据。每年对各乡镇（园区）物业管理工作、各住宅小区服务管理情况巡查不少于四次，每季度不少于一次巡查工作，并出具季度报告、半年度报告、年度报告和专项工作单独报告。每季度测评后15个工作日内对发现问题突出、且具有代表性的小区进行集中面对面反馈意见。

3、巡查、考核服务要求

（1）住宅小区物业服务第三方巡查，每次巡查时间不少于10个工作日，每次巡查结束后一周内生成测评报告。

服务要求：制定巡查（考核）计划和标准。采取现场考察、专家当场点评、专项打分考核及图片视频同步记录的方式，对小区物业服务情况和质量进行巡查，包括日常管理与服务、保洁服务、秩序维护与车辆管理、绿化服务及保修服务、小区应急预案及演练、文明创建，以及配合涉小区物业党建、扫黑除恶、打击传销、夏季防汛、禁燃禁放、文明养犬等工作。合同签订后一周内提交完整的服务方案，方案可参照《合肥市物业服务质量评价标准》等相关文件进行制定，并经采购人审核后施行，按要求开展测评等相关工作。

（2）小区公共设施设备安全隐患检查

服务要求：对特殊设备采用专业检查设备检查，对公用设备逐一排查统计损坏设备的数量，列出需要维护改造项目清单。①消防安全检查:包含消火栓给水系统、自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统、防烟排烟系统、防火分隔及安全疏散设施、灭火器及其他消防器材等，并增加消防联动系统、强弱电管道井、化粪池的检查；②市政公用工程检查:包含对小区道路、楼梯、健身器材及路灯等；③建筑及附属物检查:包含对小区管理用房、门面房、违规装修、主体结构破坏等；④电力电气检查:包含配电房的基本检查、有无乱搭电现象及线路是否老化等；⑤建筑智能化检查:包含对小区监控、道闸、门禁、访客对讲、周边防护、小区广播等；⑥小区绿化检查:包含小区绿化情况，栽植土情况、树木情况、草坪情况、园林建筑小品情况、假山叠石情况等；⑦给排水情况检查:包含泵房的基本情况、二次供水水池，是否存在漏水情况、管网管线、下水管道、雨污分流情况等；⑧物业管理检查:对物业管理公司的客服管理、日常管理、相关资料进行检查。⑨电梯检查:对电梯日常维保情况、钢缆现状、五方对讲、运行状况等情况的检查。

（3）对乡镇（园区）、社居委、业主委员会定期开展物业专业培训及法律咨询

服务要求：对各乡镇（园区）物业管理工作的巡查，包括按照《肥西县人民政府办公室关于印发强化物业管理工作的若干规定》及乡镇（园区）物业管理工作职责的相关规定进行法务案例等不同形式的培训，培训包括但不限于物业管理法律法规知识宣讲、物业维修基金的使用、如何协调物业与业主之间的矛盾等物业管理方面的热点问题知识、普遍纠纷和经典案例（法律）解读，提供不少于月均一次年度12次的现场具体法律咨询服务，促进业主、业委会、物业服务公司各自的权利、义务和在小区物业管理方面中的角色和作用；同时指导乡镇（园区）、社居委在管理中更好履职尽责。通过一年2-3次有针对性地开展讲座、组织考察、学习交流培训，加强对乡镇（园区）、社区干部对小区管理的法制化的指导；强化业委会、业主依法管理小区的责任意识和自律意识，树立理性消费观念；增强物业服务公司的服务增值理念，有效提升服务水平和质量。促使社区居委会、业主委员会、物业公司之间相互配合、相互监督、相互支持，共同管理好小区公共事务，服务好全体业主，共同营造干净整洁、安定有序、舒适祥和的小区。

（4）小区物业服务企业综合查验

服务要求：检查原建设单位移交资料并对各分项内容（电气、给排水、电梯、园林绿化、建筑智能化、消防、市政公用工程、建筑及附属物及前期物业管理情况）配合进行资料整理及现场检查，并对需整改部分提供整改预算并形成报告书提交采购人，协助物业交接工作的顺利开展。

（5）配合县物业主管部门开展专项性物业管理工作及日常管理工作

服务要求：按照物业管理工作要求积极配合县物业管理主管部门开展行业内专项工作。如党建引领共建“和美小区”、文明创建、安全生产、物业党建、打击传销、疫情防控、烟花爆竹禁放以及汛期、雨雪冰冻自然灾害性天气防范等相关工作。

积极参与县主管部门物业管理日常工作，根据工作需求参与项目的综合查验、信访投诉受理处理以及日常物业管理矛盾纠纷的协调等相关工作。通过日常工作的参与，进一步了解、分析各小区的特点和难点，根据需求提出有参考价值的管理建议。

（6）协助开展年度考核工作

服务要求：协助县级主管部门制定考核方案、考核细则，配合主管部门开展物业管理年终目标考核工作，记录考核中存在的问题、梳理汇总考核相关信息、提供日常巡查工作开展情况供主管部门作为参考。

（7）日常部门对接、信息往来以及文字资料的编辑、整理。

服务要求：设立资料员，配合县主管部门做好日常工作与部门间的信息往来与对接工作。根据工作要求或通知精神，编辑相关文字材料、收集属地单位上报资料、汇总相关数据。

（8）物业管理模式创新研究

服务要求：通过对住宅小区物业第三方巡查、物业管理工作第三方考核得出的数据，与乡镇（园区）、社居委、业主委员会实际交流得出的结论，对物业管理的模式进行系统科学专业的分析，针对不同情况的物业条件，提出创新物业管理措施。

4、服务人员、设备最低配备要求

（一）人员配备（不少于18人）：每季度测评阶段配备人员不少于18人（含驻点办公人员），分两个工作组同时开展测评工作。

岗位	职称或执业资格	学历	人数	其他要求
巡查组组长 （项目负责人）	物业企业岗位经理证	专科及 以上	2人	驻点1人，不可以轮换 （必须有驾驶证）
巡查组副组长	物业企业岗位经理证	大专及 以上	4人	驻点1人，可以轮换 （必须有驾驶证）
巡查组组员	助理工程师及以上职称（土木工程、强/弱电、园林、机电、消防等相关专业中任意专业均可）		6人	驻点3人，不可以轮换 （必须3人有驾驶证）
巡查辅助（建议为法律顾问）	法律专业 法务 （提供法律咨询、法律知识培训时，应持证上岗。合同签订后入场服务前由采购人核查）		2人	驻点1人，可以轮换 （必须有驾驶证） 配备注册律师一名，一名为辅助，主要是文档等工作。律师驻点每月不少于7日。同时随时提供优质服务
巡查专员	物业企业岗位经理证	大专及以上	4人	驻点2人，不可以轮换 （必须2人有驾驶证） 4人中含3名资料员，且中标人须按照下面“办公设备配备”要求配备车辆及设备）

 注：除评标办法中要求提供的相关人员证书等证明材料作为评分条件外，响应文件中无须提供其余人员的相关证明材料，合同签订后进场服务前由采购人负责核查。

（二）办公设备配备

1、本项目需要的办公设备如下表(本部分须包含在投标报价中)：（下列设备评标时无需核查，合同签订后由采购人核查成交供应商配备情况）

序号	名 称	数 量	备 注 以下设备全部为新购置，不得使用老旧设备。三年期满可以带走。车辆除外，但是不得使用五年以上老旧车辆。
1	电脑	8台	驻点人员使用
2	打（复）印机	3台	1台彩色打印机和2台打（复）印一体机
3	照片拍摄器材	2台	1台高清晰数码相机和1台普通数码相机
4	通讯器材	1台	（驻点）办公场所固定电话一部
5	巡检车辆	3辆	巡查人员乘坐、同时车辆及人员随时协助物业管理办公室巡查、检查和文明创建等日常管理工作

2、中标人须在肥西县设置固定（驻点）办公场所，办公场所需配备打印机、照片拍摄器材、通讯器材及车辆设备停放场地，场所面积应保障正常办公需要，且固定（驻点）办公场所与肥西县物业管理办公室的距离应满足工作联动反应要求。上述要求需在响应文件中提供承诺函，格式自拟。以上所有费用应包含在此次招标范围内。

四、报价要求

1、投标报价为完成本次招标项目的全费用价格，其组成包括但不限于人员工资、管理费、施工费、服装费、办公费、交通费、通讯费、培训费、税金、利润、劳动保险费、合同工期内的风险费用等为完成本次招投标项目所发生的一切费用。成交供应商自行解决员工养老、失业、医疗、工伤、意外伤害保险、生育、纳税等保险及劳保、工资、福利、食宿、员工上下班交通、成交供应商采购交通问题及成交供应商为完成服务所发生的一切费用等有关问题。

政策性费用及规定费用测算：

一般纳税人政策性费用及规定费用测算：
	缴费项目	人数	费用	月	小计
A11	最低人员工资	18	1280.00	36	829440.00
B11	社会保险	18	1083.02	36	701796.96
C11	工会教育经费=A11*3.5%=A11*0.035				29030.4
	小计（A11+B11+C11）				1560267.36
D11	一般纳税人税金（A11+B11+C11)*6.72%=(A11+B11+C11)*0.0672				104849.97
F11合计（A11+B11+C11+D11）					1665117.33
小规模纳税人政策性费用及规定费用测算（如投标供应商以小规模纳税人税金费率报价，投标文件中须提供税务部门出具的小规模纳税人证明材料，如企业税种核定材料，官网截图等，否则将导致投标无效）：
	缴费项目	人数	费用	月	小计
A12	最低人员工资	18	1280.00	36	829440.00
B12	社会保险	18	1083.02	36	701796.96
C12	工会教育经费=A12*3.5%=A12*0.035				29030.4
	小计（A12+B12+C12）				1560267.36
D12	小规模纳税人税金=（A12+B12+C12）*3.36%=(A12+B12+C12)*0.0336				52424.98
F12合计（A12+B12+C12+D12）					1612692.34

 如投标供应商以小规模纳税人税金费率报价，响应文件中须提供税务部门出具的小规模纳税人证明材料（如：企业税种核定材料，官网截图等），否则将导致投标无效。

官网查询截图可通过：如国家税务总局安徽省税务局网站

（https://etax.anhui.chinatax.gov.cn/nsr/wzdk/ybnsrxx?isGsFlag=Y）

备注：

1）人员工资不低于肥西县最低工资标准（1280元/人/月），保险按国家相关规定执行。 成本核算时所有配备的人员都应计算保险部分（含医疗救助金），不得以使用 40、50人员为由不予核算。

2) 社会保险缴费基数最低为 3017.01 元，计算缴费金额以每人每月为基数，单位重大疾病补助须缴纳（15元/每人/每月）,即1083.02元/月。社会保险企业缴纳费用（缴费费率：24.9%）组成为：养老保险 16%、工伤保险 0.4%、失业保险 0.5%、医疗保险8%。不得以使用 40、50人员为由不予核算。

社会保险个人缴纳费用（缴费费率：10.5%）组成为：养老保险 8%、失业保险0.5%、医疗保险 2%。

3)请投标人自行核算以上政策性费用及规定费用，如投标人对以上费用有疑问，请在本项目询问期内提出。如无疑问，投标报价应不低于上述政策性费用及规定费用，否则将导致投标无效。

4)报价表中政策性费用及规定费用不接受赠送及优惠，报价表中其他项，作为可竞争费用，可由投标人自行报价。

5）投标方应考虑合同期内政策性费用调整的风险。投标报价应考虑肥西县最低工资标准上调等风险，履约期限内不得以最低工资标准上调以及物价指数上涨等理由增加项目服务费用。

五、其他要求

本项目巡查现场无法提供办公、住宿、就餐等条件，成交投标方需自行解决。投标方投标前应充分考虑交通及其它费用，做好组织预案工作，所涉及的费用均包含在投标报价中，根据自身实力考虑各种潜在风险，合理报价。

六、服务合同签订说明

1、如成交供应商违反服务标准，各岗位人员数量，工资水平低于同类地区标准，造成服务不达标，采购人有权终止合同，造成的影响和损失由成交供应商承担。

2、连续两个季度考核不合格的或存在严重违反巡查服务合同约定行为的，采购人有权终止合同，造成的影响和损失由成交供应商承担。（考核细则见附件）

3、巡查工作要求

成交供应商不能按照采购招标方案、合同约定内容或县级物业主管部门要求提供服务和保证服务质量的，视情况处以不同程度扣款：

（1）在小区巡查工作中如存在敷衍、拖拉行为的，一次处于5000元扣款；

（2）在配合县级物业主管部门开展日常物业管理工作中如存在敷衍、拖拉、不配合或刻意伪造业务行为的，一次处于5000元扣款；

（3）在出具小区季度、半年度和年度报告时如存在编造、敷衍、与事实不符行为的，一次处于10000元扣款；

（4）在日常巡查、参与乡镇（园区）物业管理目标考核工作中，如存在收受财礼、吃拿卡要、偏袒、徇私等行为的，处于10000元以上扣款并解除合同。项目组长和公司按照社会征信系统纳入不良信用记录。

（5）在开展业务知识讲座、培训等工作时，如不能达到规定的培训次数、师资配备较差的，一次处于5000元扣款。