招标项目要求

一、采购项目概况

义乌市卫生健康局位于雪峰东路46--48号，占地面积面积25348.6平方米，建筑面积14640.86平方米。大院分疾控大楼、食堂楼、卫监大楼及传达室，内设办公室、化验室、教室、会议室和档案室等。大楼的配套设施完善：设有高低压供电配电设备（须24小时值班），电梯2台，给水系统，门卫室和消防自动报警系统、电视监控系统（须24小时值班）。

二、采购项目服务范围

本次采购项目服务范围为义乌市卫生健康局机关大楼，院内广场和通道及绿化带。疾控大楼（含雨蓬、霓虹灯的保养与维护）、食堂楼及传达室周围通道和绿化带由疾控中心负责督查，卫监大楼（含雨蓬、霓虹灯的保养与维护）地下室、1-3楼及附属阶梯教室、罚没物品仓库、大楼周围通道和绿化带由卫生监督所负责督查，卫监大楼4-6楼由卫生健康局负责督查。

三、物业管理内容

1.制定物业管理服务工作计划，并组织实施。

2.房屋、公共设施及附属建筑物、构筑物日常维修、养护和管理。(主要包括：房屋建筑体、道路、化粪池、停车场，供排水系统、供电系统、照明系统、消防报警系统、电梯、摄像监控系统、建筑物防雷设施等。

3.公共环境的安全管理；院内保安管理；维护公共秩序，包括物业区域内巡查；维持物业区域车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理；消防管理服务，包括公共区域消防设施的维护。监控中心24小时值班，配电房维护，应急处置等。

4.公共环境卫生，包括大楼公共部位、楼顶、停车场、各单位领导办公室、公共会议室、活动室、电梯轿箱的清洁卫生等（不含职工办公室内卫生）。

5．房屋建筑部位的日常维修、养护、保洁和管理，共用部位包括：楼盖、屋顶、内外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道等。

6.共用设施的日常维修养护、运行和管理。共用设施设备包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、强弱电井道、共用照明、各办公室会议室内照明、配电房、楼内消防设施设备、电梯、监控设备、建筑物防雷设施、开水炉等。

7.院内2台电梯需分别投保安全险，保险发票交业主方审查。

8. 大厅墙体、墙柱、门框每年抛光1次。

9.清理化粪池每年1次，清洗隔油池每月2次，清洗污水管、雨水管每年1次，确保市里专项检查无扣分。大院内电梯维护每月2次、年检每年1次。

10.公共绿化的维护和管理。

11.各类会议准备工作（如停车引导、开水壶准备、悬挂横幅等）。

12.大院安全及秩序的管理维护，包括维护停车场秩序、安保24小时值班、内部巡逻、消防设施检查维护等。

13.大院范围内临时性搬迁、拆装、房屋装饰装修管理服务、维修办公用设备。

14.协助做好除四害等爱国卫生相关工作。

15.按相关规定和业主要求做好疫情防控或其他特殊时期的物业管理工作。

16.其他临时性委托事项。

 四、物业相关人员要求

须根据国务院物业管理条例和省、市有关物业管理法律法规的相关规定，以及供应商根据上述规定制定的物业管理制度。

（一）服务人员准则，全体物业管理人员必须遵守如下工作准则：

1．各职守岗位统一着装；

2．上班时间佩戴工作牌；

3．仪容仪表整洁、大方、得体；

4．热情待人、文明礼貌、使用服务规范用语；

5．开展微笑服务，遇到用户时主动问候和招呼；

6．严格遵守安全生产规定及操作程序，及时发现和消除不安全因素，正确处理突发事件；物业人员不得违规取电用电、擅自烧饭开伙；

7．不损坏、不拿取公共或用户的财物；

8．遵守保密规定，不得擅自进入机要部位。不得随便对外透露机关消息和用户情况。

（二）具体人员要求：

（1）人员总要求为14人，具体如下：

1、物业公司应在一周内与员工签订合同，将所有工作人员劳动合同复印件、身份证复印件及联系方式交给采购人，建立物业管理考核办法，定期要组织检查，检查结果与物业员工工资奖金挂钩。

2、物业主管1名（专职）

要求：男女不限，年龄55周岁以下，具有两年以上管理经验，熟悉物业管理法律法规，具有较强的管理、组织、沟通能力，能根据服务项目组织落实，定期组织员工培训，带领员工做好质量保证体系，每天巡查2次以上，有登记，接受卫生健康局物业管理小组的指导（主管上下班时间应比其他工作人员工作时间提前一小时和延迟一小时，建议晚上住值班室），主管更换要征得业主同意。

3、工程维修1名（专职）

要求：男，年龄55周岁以下，经专业培训，有水、电专业上岗证，熟悉水电、土建、管道、电梯、污水处理及各类家具设备的维修保养、日常巡查等工作，具有物业两年以上工程经验，身体健康，责任心强，了解一般工程设备的工作原理以及保养检修程序，能看懂各种施工图纸。水电工必须持有上岗证，具有一年以上工作经验，能处理相应的水电故障，应急故障发生时必须随叫随到。

4、保洁员7名（专职）

内部保洁6名（卫监大楼2名、疾控大楼4名），负责办公区域内环境卫生；

外部保洁1名，负责办公区域以外大院内环境卫生，包括垃圾清运。

要求：男女不限，年龄58周岁以下，能熟练地运用各类清洁卫生工具，按操作规程和要领工作，严格遵守劳动纪律和员工守则，工作中不怕苦、累，认真负责，身体健康，能胜任本职工作，保洁员进入办公室或会议室前应敲门，不得在办公室、会议室、保安室、值班室等场所随意休息和大声暄华，保洁员原则上半年内不得换人。其中疾控中心实验室定岗2人（由疾控中心进行上岗前培训）要求有一定悟性，原则上一年内不能换人。

5、安保人员4名（专职）

要求：男，年龄55周岁以下，身高170以上，经专业培训，有安保人员上岗证，熟悉保卫、治安、消防、车辆管理知识，有处理突发事件和协调处理一般事件及纠纷的能力，工作认真负责，身体健康，品貌端正，安保人员要求相对固定，原则上不得调换，特殊原因需调换人员应经需方书面同意，同时确保每时段有2名安保人员在岗。对车辆进行管理引导，确保进出车辆和人员的绝对安全，做好外来车辆和人员的登记工作。

监控室确保24小时有人在岗监控屏幕，轮岗交接有登记，安保人员应熟悉消防报警系统操作，警报响后及时报告同时查明情况并协助消除隐患。

6、绿化工1人（专职）

要求：男，年龄58周岁以下，有两年以上绿化养护经验。负责绿化区域环境卫生，及时做好花草树木的养护、浇水、除草、修剪、松土、施肥等，确保成活率。协助外部保洁员做好垃圾清理。

 五、具体内容及标准

（一）大楼配套设备、设施的运行管理，维护保养制度及标准

（1）每天巡视检查并有登记，公共设施出现损坏及时修复，保持房屋外观完好、整洁，外墙面无脱落，无污迹，公共楼梯间和走廊扶手完好，梯灯正常，消防门启闭正常，无杂物堆放。公共卫生间和开水间的洁具和设施完好、使用功能正常。负责组织对房屋外墙、楼梯间通道、屋面、上下水管道等房屋本体公用设施的定期养护和维修，并编制维修计划。

（2）大楼公共设施维护管理工作是：

1．供水设施的日常运作、维修养护每季度清洗一次；

2．公共排水、排污系统及化粪池等的及时清疏、维护；

3．公共场所地面、道路及其它设施的保养和维修；

4．消防栓、灭火器、烟雾报警系统等消防设施的日常检查、管理和维护；

5．公共楼道灯、路灯等公共照明的维护和保养；

6．接到用户报修后，在30分钟内到现场；

（3）工作标准

序号	项 目	方 式	标 准
1	室内装修	用户报修	接报修后30分钟内到现场
2	各层卫生间、茶水间	每天检查1次、即坏即修	洁具和设施完好，使用功能正常，无滴漏，无堵塞
3	道路	每天检查1次、即坏即修	平整无积水、无缺损、完好率100%以上
4	楼梯及墙面	每周检查1次、即坏即修	整洁、无缺损，扶手完好，楼灯正常，无张贴痕迹
5	明暗沟	每周检查1次，即坏即修	畅通、无积水、无尘土、无塌陷、无鼠洞
6	污水管	每月检查1次	无堵、少污积、无外溢
7	公共排污设施	每年对排污系统各雨水井，排污井进行一次彻底清理，定期清理化粪池	保证排污系统畅通，化粪池清理每年不少于1次。
8	电梯	每月对电梯系统进行2次维护保养，每年对电梯各安全装置进行1次保养和测试	保证电梯安全、舒坦运行，电梯厅门开闭灵敏，延长电梯设备使用年限

（4）机电设备维修养护管理标准

发电设备日常维护管理：定时清除框内外灰尘、污垢，保持机房保洁，按维修保养计划定期保养，保持良好的备用状态。突发状况如停电等情形下，确保人员在位并及时、正确处理。

高低配电系统维修养护计划和标准

序号	保养周期	保养内容	保养标准
1	日常保养	高低压配电室清洁；检查仪表、指示灯是否正常；检查变压器外观、运行温度和噪音，并有记录	室内环境整洁；配电柜内外无杂物和污物；电缆沟线无积水；仪表指示灯正常显示
2	每周保养	检查配电元件和线路连接	元件和线路表面完好无损，压接良好
3	每月保养	检查井道内电缆、切换箱、控制箱等	井道内清洁干燥；电缆表面完好，标号牌齐全，接地良好；各种控制箱应完好、清洁；操作良好
4	每季保养	低压配电柜箱内元件检查、清洁	柜内无灰尘污物，螺丝坚固
5	每年保养	预防性试验（每年1次）	参照GB50150-91标准要求

给水系统（包括消防水系统等系统）维修养护计划和标准

序号	保养周期	保养内容	保养标准
1	日常保养	检查阀门和管道有无锈蚀和渗漏	阀门和管道表面无污物、无锈蚀和无渗漏；管道压力正常
2	每月保养	消防栓、水泵接合器，进行试运行	消防水系统阀门保持常开；水泵接合器无漏水；出口压力正常

（二）保洁项目内容及清洁标准

1、各单位班子成员办公室每天保洁1次（上午上班前或下午下班后）。

2、清扫、拖洗楼内公共走廊地面和楼梯间地面，并随时保洁。

3、清抹擦拭各层办公室外门和门套、走廊灯具、开关、栏杆、楼梯扶手、石材墙面、窗台板等。

4、随时清抹大堂玻璃门、走廊玻璃、电梯门、电梯按钮，电梯轿箱内不锈钢壁面。

5、公共洗手间和开水间内的墙面、地面、台面及卫生洁具的及时清洗和保洁，及时清倒、清洗垃圾桶。及时填充小便器中除臭香球、卫生间厕位上手纸、洗手台盆上洗手液、擦手手纸等。

6、大厅门口的玻璃顶盖应保持清洁。每季至少清理一次。

7、大厅大理石柱、门框每年打蜡、抛光1次。

8、大楼外道路每天清扫，垃圾桶每天及时清倒、清洗；及时清理公共场所，公共绿地的废弃杂物；及时清扫积水、积雪；及时组织清理乱堆放物品、乱张贴的宣传品等。

9、楼内走廊装饰玻璃应保持清洁。

10、定期清抹路灯、标识牌、垃圾桶、宣传橱窗等。

11、按要求开展除“四害”工作。

12、做好大楼配套绿化的浇水、修剪、施肥、清除杂草等养护工作。

13、地面清扫需在机关上班前和中午休息时间内完成。保洁时间尽量与机关办公时间错开，避免干扰正常办公。大范围和大规模的保洁工作一般安排休息日和节假日。

保洁标准：

序号	位置	清洁项目	清洁工作内容	清洁标准
1	办公区	公共会议室、活动室、接待室	每天清扫、拖地	会场布置、清洁及开水服务，随时保持干净，无污渍、尘渍、痰渍，地面明亮如新
		单位领导办公室	每天保洁	保持干净，无污渍、尘渍、痰渍，地面明亮如新
2	大厅	花岗石(大理石)地面	每天保洁	随时保持干净，无污渍、尘渍、痰渍
		石材墙面、柱面	每天保洁，每年抛光1次	无尘渍、污渍
		玻璃门	每天随时清抹；每两周用玻璃清洁剂清刮一次	无手印、污渍
		天花板	及时清扫蜘蛛网及灰尘	无蛛蛛网、积尘
		灯饰	每年清抹二次	无蛛丝、尘渍
		指标牌和宣传牌	每周清抹一次	无尘渍
		烟灰筒、垃圾筒	及时清倒垃圾、清抹筒盖、垃圾筒、垃圾缸	无污渍、痰渍、烟灰，正确垃圾分类
		电梯门按钮、门框不锈钢	每天用毛巾配合不锈钢清洁剂随时清抹污渍、手印；每周擦不锈钢油一次	无手印、污渍，保持不锈钢表面亮丽的金属光泽
		电梯间灯饰、按钮	每天随时清抹污渍、手印；每月清洁电梯内灯饰、排气扇、防护罩1次	无手印、污渍
3	楼梯、公共走廊电梯间部分	抛光砖	每天上下午清扫保洁，并保持清洁	无杂物、污渍、痰渍，保持干净、光泽
		墙身、窗台	每天保洁	保持干净，无尘渍
		玻璃窗	每天保洁	无污渍
		走廊玻璃	每天保洁	保持干净，无手印、污渍
		灯饰及其他	每天保洁	保持干净，无蜘蛛网
		烟灰筒、垃圾桶	及时清倒及清洗	无痰渍、污渍、烟灰
4	男、女洗手间部分	瓷砖墙身	每天保洁	无污渍
		瓷砖地面	每天用清洁剂拖地并随时保持干净；每周用洁厕灵清洗并拖抹干净	无污渍、无纸屑
		洗手间门	每天保洁；每两周用清洁剂洗抹一次	无水渍、无污渍、无手印
		洗手间内玻璃镜	每天随时清抹、保持无污渍、水渍；每两周用玻璃清洁剂清刮一次	无水渍、无污渍、无手印
		大、小便器、洗手盆	每天用清洁剂清洗并放除臭香球；每两周用强力除渍剂去除尿垢、黄斑等；每月用消毒水清洁消毒二次	无臭、无污垢，保持便瓷器的明洁如新
		洗手间隔断板	每天保洁	无污渍
		洗手间灯饰	每天保洁；每月用毛巾抹擦灯饰	无蜘蛛网丝
5	室外部分	地面	及时清扫并随时保持洁净、清除杂物	无果皮、纸屑、烟蒂、痰渍等
		绿化带	每天消除果皮、纸屑、烟蒂、杂草、落叶等杂物	无杂物
6	停车场	地面	每天随时清除纸屑、杂物、保洁；每两周大清扫一次；每月水洗一次	无果皮、纸屑、杂物等
7	开水间	墙身	每天保洁；每两周清洗一次、除污渍	无污渍
		地面	每天随时拖抹、保洁；每两周用洁清剂清洗二次	无污渍
		箱体	每周清洗水箱一次，确保水箱内外清洁	无异味
		电源	每天早上、下午开关
8	道路公共设施	垃圾桶	及时清倒垃圾，保持外观清洁。	干净、无污渍、无异味
		路灯、提示牌等	每周清抹一次	无灰尘、蛛丝
		标识牌、门牌	每天保洁；每周清抹二次	无灰尘、蛛丝
9	楼面、平台		每两月清扫二次，保证管道无堵塞	无杂物、无积水
10	不定期项目		清扫积水、积雪、清理乱堆放物品、乱张贴，清运垃圾，以及根据工作需要临时性任务。

（三）绿化和灭虫管理工作内容与要求

物业公司要配足绿化养护所需机械器具，对业主负责范围区域内绿化实施精品养护，认真落实各项养护管理措施。定期灭鼠、虫、坟、蝇、蟑螂等除害，杜绝大楼内鼠、虫、坟、蝇、蟑螂等滋生，保持公共环境卫生的安全。

绿化养护要求：

1．绿地内杜绝黄泥裸露；绿地系统内乔木、灌木、花坛现状接管，对大院内现有苗木进行有序管理与维护，确保苗木无死亡，否则应予以补种。如在约定内未补种，每棵按市场购入价予以补偿。

2．浇水：根据植物品种和条件适时适量浇水，确保不因缺水而影响植物生长。

3．修剪：乔木类修剪达到均衡树势、促进生长、满足功能需要。及时清除徒长枝、枯黄枝、病虫害枝、重叠枝和其它影响景观的枝叶；观叶灌木类、色块花坛类、立体图案类、绿篱类则根据原设计意图进行造型修剪，以使线条流畅，层次清楚，比例合适，图案清晰；草坪修剪高度适当；花坛内枯枝烂叶及时清除，花坛与草坪边线清晰；草坪内栽植乔木肥水修剪合适。

4．施肥：根据不同植物的生长规律及实地物候特点选择合适的方式施肥，促进各类植物的健康生长。

5．病虫害防治：在补苗或引种时禁止带有病菌和虫害的植物材料进入绿地；在病虫害高发期每月例行喷药1次；一旦发现显著危害症状即时灭治；确保全年不发生重大病虫害事故。

6．杂草控制：采用化学除草和人工除草相结合的方式控制绿地内杂草生长和蔓延。立春后在多数杂草生长期前针对性地喷除草剂。及时去除杂草，确保绿地内无显著杂草生长，杜绝杂草荒芜现象。

7．绿地保洁：绿地基本整洁，绿地内无明显堆放杂物、侵占现象。

8．绿地管理与修复：及时修复行人践踏地块、斑秃草坪和缺苗地块；对工程内的物品及附属设施及时查看损坏现象，及时修补。发现破坏绿地的行为及时制止，采取有效措施禁止践踏绿地占用绿地现象。

（四）保安岗位服务规范及职责

1．大楼实行24小时值班巡逻服务。大门、监控室、24小时有人值班，有重大活动或按照上级要求，须项目经理和主管晚上值班。保安晚上值班不得少于2人。大院区域内每2小时巡逻1次，保安人员统一制服，工作规范，作风严谨。

2．值班保安服务态度优良；认真做好人员、车辆出入登记及问询、指引等工作。

3．注意可疑人员所携带物品，仔细询问，发现情况及时汇报。

4．维护大门秩序，保持道路畅通。

5．来车时主动上前，引导车辆有序停放，保持道路畅通。

6．巡逻人员要定时定点查看，对重要部门、要害部位要勤查看，做好巡逻记录。节假日、夜间巡逻时，增加巡逻次数。

7．巡逻时要注意发现可疑人员及可疑情况，发现反常或意外情况，除及时向业主报告外，要采取必要措施以防止火灾事故及破坏行为的发生。发现偷盗、闹事、斗殴、凶杀、放火、投毒、爆炸等犯罪分子，要坚决果断地采取措施，力争抓获犯罪分子。

8．若发现盗窃、凶案、火灾、投毒、损毁财物，以及一切有现场的案件或事件，要妥善保护好现场，迅速上报并积极协助调查。

9．确保24小时有人阅示监控屏幕，熟悉消防报警系统操作，警报响后及时报告并协助消除隐患，巡逻人员应熟练掌握灭火常识，会使用消防器材，对初起火灾能及时扑灭。

10．保安人员对踩踏、进入草坪、地下室等玩耍和睡觉的人员应及时进行劝导，确保公共场所形象。

（五）总体要求：

1．房屋及公共配套设施完好率100%。

2．管理区域内无重大火灾、刑事和交通事故。

3．管理区域内卫生、消毒满意率达100%。

4．房屋及日常设备零修、急修及时率达100%。

5．进出人员检查登记制度落实到位。

6．车辆管理有序，保证行车和车辆安全。

7．通过义乌市及上级相关部门组织的物业、安全、卫生、防控、除四害、雨污分流等有关考核工作。

 六、其他约定

1、投标价包括服务范围中所列全部费用。

2、负责大院内所有勤杂、清洁、报纸分发等工作。

3、负责提供洗手液、厕纸。

洗手液要求：蓝月亮或舒肤佳或同档次原装正品。

厕纸要求：确保质量。

4、服务人员要求：

①服务人员统一着装，仪容整洁、热情待人、文明礼貌、使用服务规范用语；②随叫随到，保证人员到岗到位。人员变动须在一个工作日告知物业管理小组并及时将身份证复印件交给用人单位；③会议室的清洁卫生服从各单位办公室的指挥，做到随时清扫，及时关灯；④服务人员不得在会议室、公务人员办公室、保安室中休息；⑤遵守保密规定，不得擅自进入机要部位。不得随便对外透露单位消息和用户情况；⑥不损坏、不拿取公共或用户的财物，不得随意晾晒衣服，不得堆放个人物品及其他杂物，不得在单位洗刷个人用品。

5、物业必须安排人员参加采购方组织的安全卫生检查，并对检查中发现的问题按要求及时进行整改解决。

6、因服务不到位或人员配备不到位，采购人有权要求更换物业人员或自行招人做好物业工作，相关费用从物业管理费用中扣除。

7、停车处的地砖地面每年及时维护，保证无积水无破损。

 七、其他标准及要求

卫生健康局成立物业管理小组，成员由局机关、卫生监督所、疾控中心相关人员担任，负责对物业工作的管理、监督。

1、物业管理小组每月组织一次检查，每季度进行一次考核，另可组织不定期抽查。如遇上级莅临检查或考核时出现问题，可加倍扣分。

2、服务质量保证

服务应达到建设部颁布的建城[1997]21号<城市环境卫生质量标准>一级标准和义乌市政府的有关城市环境卫生质量标准。

3、进场验收

①管理规章制度健全，服务质量标准完善，业主公约完善，物业管理档案齐全；

②公开服务标准、公开监督电话；

③员工着装规范，佩带有相片胸卡，持证上岗；

④办公环境整洁，通讯工具完备，维修配件、工具齐全，摆放整齐；

⑤人力、物力资源到位，响应质量良好。

4、服务质量目标及服务合格的条件

①符合本招标文件及合同文件的要求；

②符合义乌市人民政府的“文明卫生单位”标准；

③服务期内无安全责任事故；

④服务期内无较大的责任事故；

⑤通过义乌市政府的有关考核；

⑥用户满意率达85%及以上；

⑦用户投诉率不超过5次/月；

5、责任及处罚条例

①物业管理企业要注重岗位技能的培训、质量服务意识的培养。对照服务标准经常开展服务质量自测、自评活动，保证其提供的服务完全符合合同规定的质量、要求。

②物业管理企业在具体的管理过程中落实检查和考核（如开展日检、周检、月检等），并对检查情况予以记录，对问题及时采取整改或纠正措施等。

③甲方至少两周一次对乙方的到岗率进行检查，服务期内督查发现3次或3次以上总岗位到岗率少于90%的，甲方有权中止与乙方的物业管理服务合同。

④每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高。

⑤物业方将在本询价项目合同有效期内不定期进行检查和考核，一旦发现服务质量与合同不符，或有缺陷的，应尽快以书面形式通知物管方，令其整改。

⑥物业管理企业未能履行物业管理服务合同的约定，导致人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

⑦物业管理企业在物业管理过程中由于操作不当造成的物件损坏，应当承担相应的经济责任，损失金额从履约保证金中扣除。

⑧甲方每月按《义乌市卫生健康局物业管理考核细则》对物业管理企业进行服务质量考核，并与费用支付相挂钩。同时，如果连续两次考核得分均在80分以下的，甲方可单方面终止合约，由此造成的损失由物业管理企业赔偿。

⑨经物业管理小组查实存在服务缺陷的用户投诉，每次扣50元。

⑩物业管理企业在服务期内有重大安全责任事故及未能履行物业管理服务质量标准的，物业方可单方面终止合约，没收其履约保证金，从中的损失由物业管理企业赔偿，并且依法承担相应的法律责任。