服务期

二年（24个月）

服务范围

怀远县榴城镇魏岗小区物业服务项目，具体范围包括：

（1）房屋建筑共用部位的维修、养护和管理。包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等房屋主体承重结构部位、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

（2）共用设施、设备的维修、养护、管理和运行服务。包括物业管理区域内建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、供配电、电梯、天线、照明、锅炉、消防设施、绿地、道路、路灯、渠、池、井、露天广场、非经营性车场车库、公益性文体器械与场所等（若有）。

（3）维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗值勤登记等。

（4）小区交通与车辆停放秩序的管理。

（5）公共环境卫生，包括公共场所、房屋建筑物共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运，小区消杀。

（6）实行8小时工作日值班，对小区规划红线内范围进行全天候监控巡视，实行外来人员检查登记出入制度，配合和协助公安机关做好小区保安工作。

（7）建立、保存、管理好与物业有关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料等。

（8）公共区域绿地、花木、建筑小品、水系的养护、维修和管理。

（9）为小区业主提供社区文化娱乐服务。

（10）物业管理区域的日常安全巡查服务；

（11）物业管理区域内业主、使用人装饰装修物业管理服务

（12）业主或物业使用人自用部位和自用设施及设备的维修养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。收费标准应公布。

（13）做好政府法规和行业政策所规定的应由物业管理公司承担的其它事项。

部门

岗 位

人数

岗位职责

管理处

项目经理

1人

全权负责项目各项物业服务工作的实施与管控。

工程部

设备维修人员

1人

1、相关工作经验；

2、熟悉水电等维修保养专业知识；

3、负责维修和保养弱电、电梯及公共部位的水电等日常维修。

保安部

保安主管

1人

1、形象气质佳，具有良好的管理能力，品行优良，服务意识好，沟通能力强。

2、负责小区的秩序维护、消防、车辆管理及相关部门的协调，建立培训制度与指导工作、负责当班人员的日常管理，做好秩序维护及交通管理。

保安员

4人

1、体健貌端，有相关工作经验优先，品性优良，服务意识好。

2、全天 24 小时负责小区门岗、巡逻岗、车辆等秩序维护、交通疏导工作。

保洁部

保洁主管

1人

负责小区保洁工作的质量检查。

保洁员

4人

1、体健貌端，服务意识好，吃苦耐劳。

2、负责小区日常清洁工作。

3、负责小区绿化修剪、补种、杂草清除等工作。

合计（人数）

12人

1

在规定的时间，小区路面砂石、灰土、纸屑及其它废弃物未清扫干净。

扣1分/次

2

在规定的时间，小区楼大厅、楼道等地方，未及时保洁。

扣1分/次

3

在规定的时间，楼层窗口的玻璃、门窗、墙面、地面未清洁干净。

扣1分/次

4

在规定的时间，公共及辅助设施未清洁。

扣1分/次

5

在规定的时间，楼梯地面、天花板、扶手、墙柱、宣传栏（物）未清洁干净。

扣1分/次

6

在规定的时间，单元楼下的垃圾桶未及时清洁

扣1分/次

7

在规定的时间，门卫安保人员脱岗或工作懈怠

扣1分/次

8

丢班次、漏岗、漏扫的

扣1分/人次

9

员工旷工、断岗、未按时到位或换岗

扣1分/人次

10

清扫保洁时间内成包、成堆的杂物垃圾未及时清理超过30分钟

扣0.2分/处次

11

工作时不负责任，做私事，不按规定保洁，串岗、坐岗超过10分钟

扣0.2分/人

12

路面有污泥积存

扣0.1分/次

13

有焚烧垃圾行为

扣0.5分/次

14

人为向公共部位等处倾扫、倾倒垃圾和余土

扣0.3分/人次

15

未按规定穿工作服上岗

扣0.5分/人次

16

未按规定配保洁箱、铲、车

扣0.5分/人次

17

使用不规范工具清扫保洁

扣0.1分/人次

18

未按规定配给工作服、劳保用品

扣0.5分/人

19

保洁工具不好，影响生产，不及时维修更换

扣0.5分/次

20

保洁工具损坏不及时维修（超过5天）

扣0.5分/次

21

较小的洒漏、污染不及时清理（每1m2为1处）

扣0.5分/次处

22

垃圾未及时清理

扣0.5分/次

23

带火种进入垃圾站

扣0.5分/人次

24

垃圾箱、果皮箱未及时清理，造成垃圾积存、满溢

扣0.2分/个

25

收集完垃圾后未清理周边环境，有散落、存留垃圾

扣0.2分/个

26

收集完垃圾后容器乱放未复位、箱体歪倒未扶正

扣0.1分/个

27

公共部分有塑料袋、杂物等垃圾

扣0.1分/处

28

安全秩序维护不到位，对进出车辆的引导、疏导及电动车、自行车的有序停放管理混乱；

扣0.5分/次

29

保安岗位（或维修岗位）人员脱岗或未达到合同要求

扣0.5分/次

30

绿化养护责任未达到未达到合同要求

扣0.5分/次

31

设施设备维修养护责任未达到未达到合同要求

扣0.5分/次

32

因服务不到位，造成业主投诉，经核属实

扣1分/次

33

不听指挥、无故拖延

扣1分/次

34

媒体负面曝光

扣2分/次

35

领导检查指出问题

扣2分/次

36

媒体表扬报导

奖2分/次

37

重大活动保洁效果较好的

奖2分/次

38

其他

另行协商

项 目

内 容 与 标 准

（一）基本要求

1、小区内设置管理机构，并设客服接待中心，公示服务电话；管理人员经常巡查小区，发现问题及时处理。

2、显著位置悬挂或张贴物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人照片，公示物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。

3、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

4、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

5、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

6、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

7、管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

8、公示8小时服务电话。

9、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，问卷率达到实际入住业主80%以上。

11、建立健全各项管理制度，公共突发性事件处理机制和应急预案，各岗位工作标准和培训、考核办法。

12、建立物业管理档案，归档及时、完整，便于查询。

（二）房屋管理

1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护。

2、每周巡查1次小区房屋单元门、 楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护。

3、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。

4、小区主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋、单元（门）、户有明显标志。

（三）共用设施设备维修养护

1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。

2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修等记录齐全。

3、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。

4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，保修期满后需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

5、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。

6、路灯、楼道灯完好率不低于90%。

7、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

（四）协助维护公共秩序

1、小区主出入口24小时值勤。

2、车辆停放有序。

3、技防设施和救助，有电子防盗门。

4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

5、负责小区内公共场所无占用、乱搭乱建、电线乱扯等存在安全隐患的现象。

（五）保洁服务

1、小区内设有垃圾箱，生活垃圾日产日清。

2、小区公共场所每日清扫1次；楼道每周清扫1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次。

3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每半年检查1次，发现异常及时清掏。二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求。

（六）绿化养护管理

1、定期清除绿地杂草、杂物。

2、预防花草、树木病虫害。

(七)停车管理

1、建立停车管理制度。

2、建立停车管理档案。

3、定期存放车辆的，应签订停车服务协议。

4、在显著位置公示停车须知。

5、设置规范的交通标志，包括引导标志，疏散指示灯，安全出口标志灯和其他警示性标志。

6、机动车辆凭证出入，对临时进入的机动车辆进行登记。

7、定时巡查停车场（库）。

8、停车场（库）内配备消防器材并定期检查，做好记录。

9、停车场地面，地下停车库地面（含车位地面）每周清拖1次。

10、车库通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。

（八）消防安全防范

1、落实消防安全责任制，明确逐级和岗位消防安全职责；

2、发生火情及时报警，并采取必要处理措施，协助配合消防人员的工作。

3、及时处理各类报警信息。管理制度、应急预案张贴在显著位置，备存紧急消防物资。每年对消防设施整体养护1次。电梯机房要按规定配置消防器材。

4、灭火器

每年进行1次功能性检查。