采购内容及总体要求 

（本项目采购内容及总体要求为不允许负偏离的实质性要求和条件） 

一、采购清单

服务名称（标的名称）	数量	单位
雨山经济开发区智能装备产业园标准化厂房物业服务	1	项

 

（一）项目概况

24 栋标准化厂房物业建筑面积为 83038.76 平方米(7 号楼 2551.3 平方米作为雨山经济开发区行政办公楼除外)。（以上为建筑设计面积，最终以有资质的测绘单位实测面积为准）。目前厂房空置率是 41%。

（二）物业服务内容和要求

1、及时发现物业管理区域内房屋建筑本体漏雨、破损及可能存在的安全隐患，并及时书面报采购人修复，费用不包含在本次报价中；

2、及时发现物业管理区域公共设施、路灯、变压器及所有在公共区域内共用设备的损坏情况，并及时书面报采购人修复，费用不包含在本次报价中；

3、物业管理区域内道路清洁卫生、空置厂房保持保洁、多层厂房楼梯及扶手保洁服务，退房企业的房屋卫生清洁工作；

4、对生活垃圾及装修垃圾的收集、分拣和清运，做到“日产日清”；

5、保持产业园区域内、外道路、绿地清洁，做好绿地灭虫、施肥、修剪工作；

6、物业管理区域的日常安全巡查服务并做好巡查记录；执行 24 小时值班及巡逻制度，秩序管理员要熟悉物业环境，文明值勤，语言规范，接到使用单位投诉后 5 分钟内赶到现场，结合物业特点，制定安全防范措施，并做到交接班有记录；

7、做好物业管理区域交通、车辆行驶和停泊管理；

8、做好物业档案资料收集、管理；

9、对清退厂房及时做好交接，做好登记；

10、遇到异常情况，及时报告业主单位；

11、为雨山经济开发区行政办公楼（7#）提供电工和生活垃圾处理服务；

12、法律法规和物业服务合同中规定的其他事项。

（三）对物业服务人员的要求

1、人员配备情况：配备总人数不少于 20 人（其中：管理人员不少于 2 人（含项目负责人 1 人）；公共区域保洁和绿化维护人员不少于 5 人；园区秩序维护员不少于 12 人；专业坐班电工 1 人。所有人员均在 55 周岁以下（1966 年 3 月以后出生，不含 3 月）。

2、具体人员相关要求

（1）项目负责人：大专（含）以上学历，45 周岁以下（1977 年 3 月以后出生，不含 3 月），3 年（含）以上物业服务工作经验；

（2）坐班电工：具有电工操作证，成交后，合同签订前，原件交于采购人核验，5 年（含）以上工作经验；

（3）秩序维护员：身体健康，品行端正，须经过严格的岗前培训，严守纪律，严谨细致，认真负责，服从指挥，退伍军人优先；

（4）保洁员：身体健康，五官端正，具有 1 年以上工作经验；

注：电梯、空调、消防专业维保由采购人确定的专业维保单位维保。

（四）考核办法

1、考核形式

采购人安排专人采取每月定期、不定期的巡查、暗访、全面检查等方式进行。

1.1每日巡查。由采购人组织专人（不少于 2 人）负责，并做好巡查记录。

1.2暗查。由采购人组织，原则上每月一次。

1.3检查结果由成交供应商应签字确认。若成交供应商拒不签字，按照现场影像资料、检验检测结果、相关投诉查实情况等资料，由现场考核人员两人签字确认，作为考核依据。

上述考核的结果，均计入当月总分。

2、分值评定

考核分值为 100 分。每次考核按照《评分细则》规定进行评分，考核结果作为对成交供应商兑现合同履约保证金的依据。

3、考核措施

每月考核得分在 95 分以上（含 95 分）方为合格。

4、处罚

4.1每月考核得分在 95 分（不含 95 分）以下的，扣除成交供应商履约保证金 10000 元，履约保证金不足部分由成交供应商另行补齐至规定数额。

4.2被省、市、区媒体曝光，确属本职工作失误或失职，造成不良影响的， 在当月总分中扣 10 分。

4.3在法定节假日和省、市重大活动期间，因管理不到位，遭到使用单位投诉时，在当月总分中扣 6 分。

4.4连续两个月考核在 95 分（不含 95 分）以下的在 95 分（不含 95 分）以下的，采购人有权随时终止合同，造成的影响和损失由成交供应商承担，履约保证金不予退还。

4.5因管理不善出现重大事故，一次性扣完履约保证金，并另行补交齐保证金，同时赔偿损失。

5、成交供应商须建立健全 24 小时物业服务电话、24 小时值班制度。

《考核评分细则》

雨山经济开发区智能装备产业园标准及评分细则

（出入可根据管理需要等情况修改完善考核内容和分值）

（五）其他

1、项目的空置房物业服务由采购人按本次成交供应商所报价格及相应的计算标准按空置面积及服务时长进行计算支付（空置房从交付成交供应商管理的单个项目交付之日起计算）。

2、如成交供应商物业管理服务标准、人员配备数量、任职要求等低于本采购服务要求，造成服务不达标，采购人可依据合同给予相应处理，并不退还成交后供应商履约保证金；

二、商务要求

（一）进场时间：合同签订后 15 日内完成进场工作。

（二）服务期限：1 年。

注：服务期限内由采购人每月定期或不定期对其服务质量进行考核，连续  两个月低于 95 分的，采购人有权解除合同。

（三）付款方式

合同签订之日起，由成交供应商每半年按照计算标准向使用单位收取相应的物业费，采购人不承担催缴代缴责任。空置房物业费由甲方每半年按计算标准支付于成交供应商。

计算标准：计算单价=合同总金额/建筑面积/365 天。物业费=计算单价*厂房建筑面积*服务期内天数

（四）成交供应商应为本项目服务人员依法缴纳社会保险费、住房公积金及其他相关费用。

（五）服务地点：马鞍山雨山经济开发区智能装备产业园。

（六）成交供应商不得将本项目分包、转包，一经发现，采购人有权终止、解除合同并要求成交供应商赔偿。

（七）本项目总报价包含了履行合同所有内容的全部费用，包括服务人员的工资、社会保险费用（含个人和单位缴纳社会保险费用、大病保险费用）、住房公积金费用、法定税费和合理利润外，还应包括管理、劳动、工作服、教育培训、设备设施、维修、通讯、保洁、宣传服务、修剪费、采购代理服务费、风险及政策性文件规定等各项应有费用，用于服务的劳动用品用具、维修工具、清洁工具（所有的保洁工具/用品、生活垃圾袋及其他器具材料）等费用，办公费（包括电话费）、固定资产折旧费及服务中损坏物赔偿费由成交供应商承担，以及为完成磋商文件规定的服务工作所涉及到的一切相关费用。

（八）合同履行期间，如遇最低工资标准调整，采购人按照以下计算公式  相应增减物业费用：

合同履行期间，如遇我市最低工资标准调整，采购人按照以下计算公式相应增减物业费用：

月物业费增减额=±每人每月最低工资标准调整金额×70%×当月总人数。

调整后的物业费与调整前相比，增减幅度不得超过 10%。上述费用增减已经综合考虑了包括社保缴费基数调整、物价上涨等所有变动因素，除此之外，成交供应商不得以任何理由要求采购人增加物业费。

费用调整自新最低工资标准生效之日起执行。但最低工资标准发生增减变动，成交供应商未提出增加物业费，且已结清费用的期间不予补付；采购人未提出减少物业费，且已结清的期间不予补扣。

注：供应商为一般纳税人的，调整前月物业费（按 20 人/月计算）=(成交金额-390631.77 元)/12+当月社会保险费、住房公积金费、工会教育经费及一般纳税人税金；供应商为小规模纳税人的，调整前月物业费（按 20 人/月计算）=(成交金额-366998.68 元)/12+当月社会保险费、住房公积金费、工会教育经费及小规模纳税人税金。

每月工会教育经费=月工资总额*3.5%；每月一般纳税人税金=（月工资总额+ 月社会保险+月住房公积金+月工会教育经费）*6.72%，每月小规模纳税人税金=（月工资总额+月社会保险+月住房公积金+月工会教育经费）*3.36%。

注：

1、服务期为 1 年，如成交，服务期内均以成交金额为合同价。

2、本项目所需其他一切费用（含税金）由供应商自行测算，一旦成交，在履约过程中产生的经营风险由成交供应商自行承担。

3、为保证本项目的正常运行，当供应商的总报价出现下列情况之一时，供应商需提供详细的成本测算及依据（测算时人员工资不得低于我市最低工资标准，不得以部分或全部人员不缴纳社保、大病保险和住房公积金为由进行测算，也不得以不缴纳或未完全缴纳职工教育经费、税金为由进行测算），未提供成本测算及依据，或虽提供但未被磋商小组接受的，磋商小组应当认定为磋商响应文件无效：

①供应商为一般纳税人，总报价低于 750631.77 元的；

②供应商为小规模纳税人，总报价低于 726998.68 元的。如供应商以小规模纳税人税金费率报价，磋商响应文件中须提供税务部门出具的小规模纳税人证明材料（如：企业税种核定材料等），否则将导致磋商响应文件无效。