招标文件
招标项目技术、服务、商务及其他要求
（注：当采购包的评标方法为综合评分法时带“★”的参数需求为实质性要求，供应商必须响应并满足的参数需求，采购人、采购代理机构应当根据项目实际需求合理设定，并明确具体要求。带“▲”号条款为允许负偏离的参数需求，若未响应或者不满足，将在综合评审中予以扣分处理。）
（注：当采购包的评标方法为最低评标价法时带“★”的参数需求为实质性要求，供应商必须响应并满足的参数需求，采购人、采购代理机构应当根据项目实际需求合理设定，并明确具体要求。）
3.1采购项目概况
(1).泸州市龙马潭区1-6期公租房提供物业服务，共计包含房屋3536套，总建筑面积19.73万平方米。内容包括消防维保、电梯年检、水电维护、绿化维护、化粪池清掏、综合维修等服务，确保干净、整洁、水电设施正常、电梯运行、消防系统正常等。 (2).公租房租户分分散供养特困人员及城镇低保、低保边缘、中等偏下收入家庭、新就业无房职工和城镇稳定就业的无房外来务工人员（含农民工，下同）。 (3)根据相关规定，中等偏下收入家庭、新就业无房职工和城镇稳定就业的无房外来务工人员（含农民工，下同）的物业费按照高层0.95元/平方米/月、多层0.55元/平方米/月进行收取，由中选供应商按照固定价向住户进行收取，以上为固定单价，供应商报价不包含该部分群体租户; (4)分散供养特困人员及城镇低保、低保边缘家庭住户按照中标候选人报价进行交纳，其中由租户本人交纳0.3元/平方米/月，不足部分由财政进行补贴。 (5)高层建筑0.95元/平方米/月，多层建筑0.55元/平方米/月，车库0.95元/平方米。最终结算单价=供应商报总价/限价（660000元）x各自的单价。面积以采购人核准的为准。 (6)房屋住户相关信息由采购人进行核定，根据核定的住户信息，由供应商对中等偏下收入家庭、新就业无房职工和城镇稳定就业的无房外来务工人员（含农民工，下同）进行收取；分散供养特困人员及城镇低保、低保边缘家庭住户按照中标候选人报价与租户应缴纳部分的差价由采购人进行补贴。
3.2服务内容及服务要求
3.2.1服务内容
采购包1：
采购包预算金额（元）: 660,000.00
采购包最高限价（元）: 660,000.00
供应商报价不允许超过标的金额
（招单价的）供应商报价不允许超过标的单价
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序号 |
标的名称 |
数量 |
标的金额 （元） |
计量单位 |
所属行业 |
是否核心产品 |
是否允许进口产品 |
是否属于节能产品 |
是否属于环境标志产品 |
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1 |
物业管理服务 |
1.00 |
660,000.00 |
项 |
物业管理 |
否 |
否 |
否 |
否 |
3.2.2服务要求
采购包1：
供应商报价不允许超过标的金额
（招单价的）供应商报价不允许超过标的单价
标的名称：物业管理服务
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参数性质 |
序号 |
技术参数与性能指标 |
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★ |
1 |
1、项目概况 泸州市龙马潭区1-6期公租房提供物业服务，共计包含房屋3536套，总建筑面积19.73万平方米。内容包括消防维保、电梯年检、水电维护、绿化修剪、维护、化粪池清掏、综合维修等服务，确保干净、整洁、水电设施正常、电梯运行、消防系统正常等。 2、项目清单
3．项目服务、商务及其他要求 3.1服务要求： 3.1.1、项目服务范围 （1、物业管理区域内公共部位、公共设施的管理及维修养护； （2、物业管理区域内公共秩序和公共环境卫生的维护； (3、物业管理区域的日常安全巡查服务； (4、物业管理区域内的绿化养护和管理； (5、物业管理区域内的各类突发事件处置。 3.2.2服务内容及标准 3.2.2.1共用部位、共用设施设备的运行、维修、养护和管理： 对小区设施、设备（如电梯、配电设施、供水设施、消防设施、监控设施、门闸、路灯、充气桩、小区道路、小区绿化）等的使用或者运行情况进行日常管理维护、保养、巡查，确保完整并正常使用。对获知的需要维修的信息（含住户主动上报的信息）应及时进行核实，并组织维修、维护，确保小区正常运行不受影响，同时报采购人备案。 成交供应商对于日常巡查过程中发现的需要维修、维护保养事项，若属于小区住户应当自行承担的，应及时通知并监督小区住户自行进行维修养护。小区公共区域的维修，单次600元以内的由供应商自行承担。 共用部位、共用设施维修养护服务标准
3.2.2.2.综合管理事项 （1）公共秩序维护管理：门卫室24小时值守，防止盗窃、破坏及意外事故；安全监控设施24小时运行，监控图像清晰、记录完整、保存完好；保障电话24小时畅通，接听及时；外来人员进出实行登记制度。 （2）小区公共区域清扫保洁服务：地面（包括楼梯过道）干净、整洁，目视无垃圾，楼梯扶手、天花板无积尘、无污渍，绿化带无白色垃圾和杂物。联系对接清运单位（个人）及时清运垃圾。 （3）物业档案建立和物业档案管理。建立健全小区物业管理档案，确保档案建立及时、管理规范。 （4）公租房政策宣传策划，配合做好受理信访接待、公益服务等社区公共服务，配合购买主体处置突发事件；通过宣传让全区保障对象了解公租房小区具体位置、面积、结构、申请条件、申请审批流程等详细情况以及国家相关惠民政策。 （5）开展社会调查，了解住户服务需求，接受社会监督；定期组织住户对公租房后续管理服务满意度进行测评。 （6）配合做好受理信访接待、公益服务等社区公共服务，配合处置突发事件；工作主动热情，服务周到，配合政府部门处理好突发事件，避免影响和后果扩大。 (7)配合采购人收取公租房租金并及时缴纳至采购人规定的账户内，配合清退、催缴等工作。 4其他属于物业服务的内容 5.物业服务质量。具体按《普通住宅小区物业管理服务等级标准》三级标准提供服务。 6.设施设备配置要求。中标的供应商自行提供物业服务所需的所有机械设备及相关耗材，履行应尽合同义务。 7.服务人员设置及基本要求 7.1人员设置 项目配备人员要求： 7.1.1项目经理1人 参与本项目管理的项目经理需具有专科及以上学历，年龄在55岁以内，负责整个项目的统筹管理，需熟练掌握电脑，学习能力强、具有良好的语言和文字表达能力、具有一定的财务管理基本常识等。 拟任人员需提供学历证书复印件；提供2019年以来的物业管理业绩两个，需提供作为项目经理的任职文件或者劳务合同（或其他相关证明材料）。 7.1.2其他管理人员 具有专科及以上学历的，年龄男性在60岁以内，女性在55岁以内，协助项目经理开展相关管理工作，负责配合采购人收取公租房租金、物管费等，需熟练操作手机、电脑，反应快，抗压能力强，具有应变能力。 7.1.3水电工人2人 需提供电工作业证。 7.1.4电梯维保服务人员（中标企业在中标后三天内提供电梯维保合同、人员等资料交采购人进行审核，采购人认可由物业公司与维保公司签订合同） 7.1.5消控服务人员4名（需24小时不脱岗） 五期和六期各两个。按照《消防法》要求，具备消防设施操作员证。 7.1.6秩序人员（门卫）10人，保洁员15人。需在中标后立即到岗。 7.1.6.1秩序维护人员应确保身体健康，无重大疾病，能熟练掌握手机、电脑等，年龄男士应小于60岁，女士应小于55岁。需24小时在岗。 7.1.6.2保洁人员应确保身体健康，无重大疾病，具有良好的交流能力。清洁及保洁每天工作时间从早6点至中午12:00，下午14:00-晚17:30点，其余时间由公司安排最少1人轮流值班。 以上人员在中标后均需要采购人进行面试后方可上岗，后期调整主要人员（除秩序维护人员、保洁人员以外的）均需要采购人同意。擅自调换，扣除2000元/人/次，在当季度物业管理费中扣除。 注意：所有工作人员与中标企业均应具有合法的劳动合同关系。电梯维保、化粪池清掏均需要委托具有资质的第三方公司，费用均包含在物业费用，以上合同中标后报采购人备案；为具有意外伤害风险的职工购买意外伤害保险，相关员工基本工资不得低于当地人社部门规定的最低工资标准。 8.人员基本要求 （1）按规定统一着装，确保衣服干净整洁； （2）工作事宜及时按程序办理，正确履行工作职责； （3）工作中不准擅离岗位，不得做其他与工作无关的事； （4）工作中应态度亲切，服务热情，不得态度冷漠，更不得与小区住户发生争吵和肢体冲突； （5）每年都需有县级以上医院的体检健康证明，不能带病上岗； （6）门卫室干净、整洁，物品摆放有序； （7）完成其他属于物业服务的内容 （8）完成好购买主体临时交办的任务。 9.考核标准。 （1）考核标准：对中选后的单位每半年进行考核，（备注：以下所述的服务费为每半年政府应该补贴部分的物业费） ①考核分数为90分及以上则全额拨付当半年服务费； ②考核分数为85分-90分（不含90分）扣减0.5%每半年服务费； ③考核分数为80分-85分（不含85分）扣减1%每半年服务费； ④考核分数为70分-80分（不含80分）扣减2%每半年服务费； ⑤考核分数为70分及以下，责令其限期整改。视其整改情况决定是否继续拨付服务费。限期整改合格的，扣减3%半年服务费。不合格的，直至整改合格后，扣减5%半年服务费。 以上所有扣减费用均不再返还。 龙马潭区人民泸州市龙马潭区1-6期公租房物业管理服务管理服务考评细则
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采购包1：
7.服务人员设置及基本要求7.1人员设置项目配备人员要求：7.1.1项目经理1人参与本项目管理的项目经理需具有专科及以上学历，年龄在55岁以内，负责整个项目的统筹管理，需熟练掌握电脑，学习能力强、具有良好的语言和文字表达能力、具有一定的财务管理基本常识等。拟任人员需提供学历证书复印件；提供2019年以来的物业管理业绩两个，需提供作为项目经理的任职文件或者劳务合同（或其他相关证明材料）。7.1.2其他管理人员具有专科及以上学历的，年龄男性在60岁以内，女性在55岁以内，协助项目经理开展相关管理工作，负责配合采购人收取公租房租金、物管费等，需熟练操作手机、电脑，反应快，抗压能力强，具有应变能力。7.1.3水电工人2人需提供电工作业证。7.1.4电梯维保服务人员（中标企业在中标后三天内提供电梯维保合同、人员等资料交采购人进行审核，采购人认可由物业公司与维保公司签订合同）7.1.5消控服务人员4名（需24小时不脱岗）五期和六期各两个。按照《消防法》要求，具备消防设施操作员证。7.1.6秩序人员（门卫）10人，保洁员15人。需在中标后立即到岗。7.1.6.1秩序维护人员应确保身体健康，无重大疾病，能熟练掌握手机、电脑等，年龄男士应小于60岁，女士应小于55岁。需24小时在岗。7.1.6.2保洁人员应确保身体健康，无重大疾病，具有良好的交流能力。清洁及保洁每天工作时间从早6点至中午12:00，下午14:00-晚17:30点，其余时间由公司安排最少1人轮流值班。以上人员在中标后均需要采购人进行面试后方可上岗，后期调整主要人员（除秩序维护人员、保洁人员以外的）均需要采购人同意。擅自调换，扣除2000元/人/次，在当季度物业管理费中扣除。注意：所有工作人员与中标企业均应具有合法的劳动合同关系。电梯维保、化粪池清掏均需要委托具有资质的第三方公司，费用均包含在物业费用，以上合同中标后报采购人备案；为具有意外伤害风险的职工购买意外伤害保险，相关员工基本工资不得低于当地人社部门规定的最低工资标准。8.人员基本要求（1）按规定统一着装，确保衣服干净整洁；（2）工作事宜及时按程序办理，正确履行工作职责；（3）工作中不准擅离岗位，不得做其他与工作无关的事；（4）工作中应态度亲切，服务热情，不得态度冷漠，更不得与小区住户发生争吵和肢体冲突；（5）每年都需有县级以上医院的体检健康证明，不能带病上岗；（6）门卫室干净、整洁，物品摆放有序；（7）完成其他属于物业服务的内容（8）完成好购买主体临时交办的任务。
3.2.4设施设备配置要求
采购包1：
中标的供应商自行提供物业服务所需的所有机械设备及相关耗材，履行应尽合同义务。
3.2.5其他要求
采购包1：
无：
3.3商务要求
3.3.1服务期限
采购包1：
自合同签订之日起365日
3.3.2服务地点
采购包1：
龙马潭1-6期公租房项目所在地
3.3.3考核（验收）标准和方法
采购包1：
按磋商文件要求、供应商的响应文件及承诺、签订的合同、国家及行业相关规范标准进行。按照《财政部关于进一步加强政府采购需求和履约验收管理的指导意见》(财库〔2016〕205号)的相关要求组织验收。
3.3.4支付方式
采购包1：
分期付款
3.3.5.支付约定
采购包1：付款条件说明：每半年结束后且收到符合规定的发票时，达到付款条件之日起10日，根据每半年的考核结果及经核定的住户数量按实结算。，达到付款条件起10日，支付合同总金额的50.00%。
采购包1：付款条件说明：每半年结束后且收到符合规定的发票时，达到付款条件之日起10日，根据每半年的考核结果及经核定的住户数量按实结算。，达到付款条件起10日，支付合同总金额的50.00%。
3.3.6违约责任与解决争议的方法
采购包1：
因本合同或与本合同有关的一切事项发生争议，由双方友好协商解决。协商不成的，任何一方均可选择以下解决：方式一：双方达成仲裁协议，向约定的仲裁委员会申请仲裁，本合同约定的仲裁委员会是；方式二：向有管辖权的人民法院起诉。
3.5其他要求
无
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