采购需求

服务级别

序号

服务内容

服务标准

五级

1

管理处设置

（1）怀化市委党校内设置物业管理处，实行24小时物业服务中心值班制度。

（2）办公场所整洁有序，有专门的业主或物业使用人接待区域。

（3）配置办公家具、电话、复印机、电脑、打印机、网络等办公设施及办公用品。

2

管理人员要求

（1）物业经理持证上岗，有二年以上项目经理任职经历。

（2）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。

3

服务时间

考虑怀化市委党校工作性质特殊性，为保障项目安全，物业服务中心每日安排相关人员进行值班，保证本项目周一至周日每天24小时在管理处进行业务接待，并提供服务。

4

日常管理与服务

（1）服务规范应符合物业管理行业规范要求。

（2）24小时受理业主或使用人报修。接到任何报修半小时内到现场处理（预约除外）。

（3）对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。

（4）制定怀化市委党校装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。

（5）建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。

（6）建立完善的档案管理制度，建立齐全的怀化市委党校物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案、日常管理档案等。

（7）制定怀化市委党校物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。

（8）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于的90%。

（9）制定管理处内部管理制度和考核制度。

（10）广泛运用计算机进行管理（含业主档案、房屋档案、设备档案、收费管理、日常管理等）。

（11）服务窗口应公开服务内容和程序和标准。

（12）每月对业主或使用人进行满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改。

综合管理的其它服务达到约定的服务标准。

（13）对违反管理规约（临时管理规约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报警。

级别

项目

序号

内容

服务要求

五级

卫生保洁

1

地面和墙面

地面每日循环清扫、拖洗保洁；墙面保持无灰尘、无污渍；大堂、门厅大理石、花岗石地面每月保养一次，保持材质原貌，干净、有光泽。

2

楼梯扶手、栏杆、窗台

每日擦抹一次，保持干净、无灰尘。

3

消防栓、指示牌等公共设施

隔日擦抹一次，表面干净、无灰尘、无污渍。

4

天花板、公共灯具

每半月除尘一次，目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网。

5

门、窗等玻璃

保持洁净、光亮、无灰尘、无污迹。

6

天台、屋顶

保持清洁、无垃圾。

7

垃圾收集

按楼层设置垃圾收集点，每日早晚定时清理二次；垃圾收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。

8

公共灯具、宣传栏、小品等

每日擦抹一次，目视无灰尘、明亮清洁（2米以上部分每半月擦抹、除尘一次）。

9

果皮箱、垃圾桶

合理设置。随时清理擦拭，箱（桶）无异味、无污迹。

10

消毒灭害

每月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，每半年灭鼠一次。

级别

基本条件

内容

要素

养护要求（植物）

四级

1、绿地总体布局合理，满足居住环境的需要，集中绿地率10%以上。

草坪

修剪

草坪保持平整，草高不超过8cm。

清杂草

每年清除杂草七遍以上，杂草面积不大于5%。

灌、排水

常年保证有效供水，有低洼及时整平，基本无积水。

2、利用植物、山石、水景等设置景点，且与环境协调。

施肥

按肥力、草种、生长情况及时施肥，每年三遍以上。

病虫害防治

及时做好病虫害防治。

其它

草地生长正常，斑秃黄萎低于5%。

3、乔、灌、地被、草配植合理，层次较丰富，景观好。花坛、花境面积占绿地总面积的0.5%以上。

树木

修剪

乔、灌木整体修剪每年三次以上，基本做到无枯枝、萌蘖枝；蓠、球、造型植物及时修剪，每年不少于五遍，做到枝叶紧密、圆整、无脱节；草坪、地被、攀援植物修剪及时，每年不少于三次，基本无枯枝。不存在修剪不及时，有死枝、死树、断桩的情况。

中耕除草、松土

适时中耕除草,做到基本无杂草，土壤疏松。

施肥

按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥，每年普施基肥不少于两遍，花灌木增施追肥一遍。

病虫害防治

防治结合、及时灭治，主要病虫害发生低于5％，每年普遍整体打药二次。

扶正加固

树木基本无倾斜。

其它

乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长良好，无缺枝、空档。

四级

4、绿地、乔、灌、草等保存率98%以上。绿地设施、硬质景观保持完好。

花坛花境

灌、排水

保持有效供水，无积水。

补种

缺枝倒伏不超过五处，及时补种，养护范围内植株不另外支付补种费用。

修剪、施肥

及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾；每年施基肥一次，每次布置前施复合肥一次。

病虫害防治

适时做好病虫害防治。

级别

项目

内容

四级

公共部位建筑工程及设备设施维修维护（不含电梯）

公共部位建筑工程及给排水系统、公共照明系统、消防系统、避雷系统、弱电系统等设备设施的维修维护。

电梯维护

配合专业维保公司维保

配电室值班

保证供配电设备24小时正常运行；功率因数达到0.9以上。

中央空调与新风系统维护

配合专业维保公司维保

锅炉（中央空调）、热水系统

配合专业维保公司维保

服务级别

序号

服务内容

服务标准

五级

1

会务人员要求

（1）年龄35岁以内，160CM以上，有良好的服务意识，五官端正，形象气质佳。

（2）服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。

2

服务时间

考虑怀化市委党校工作性质特殊性，为保障项目会议顺利进行，物业服务中心每日安排专员人员为会议提供服务，保证工作站会议顺利开展，并提供会议服务。

3

日常管理与服务

（1）服务规范应符合物业管理行业规范要求。

（2）规范会议接待行为，统一服务标准，持续、稳定的为用户单位提供高品质的会议接待服务，保障每个讨论室、会议场地有足够的人员配备。

（3）做好会议登记和提前确认工作，确保会议如期召开，并记录好会议召开的单位、出席人数和召集的领导职务并根据会议的大小采取相应的服务措施。

（4）安排会务员对会议室进行清洁与布置，保障所服务的会议室整洁舒适。

（5）在会议进行期间做好安全巡查，根据会议类型和要求安排固定秩序维护岗位，及时处理突发事件，确保会议顺利进行。

（6）会议室清洁、保洁率100%；会前准备、会议接待、茶水服务等满意率100%；会后清洁整理服务及时到位；全程会议服务力争达到“零失误”。

（7）规范会议接待行为，统一服务标准，持续、稳定的为用户单位提供良好的会议接待服务。

（8）做好会议登记和提前确认工作，确保会议如期召开，并记录好会议召开的单位、出席人数和召集的领导职务并根据会议的大小采取相应的服务措施。

（9）会务员对会议室进行清洁与布置，保障所服务的会议室整洁舒适。

特殊情况说明：考虑物业使用人的特殊性，会议服务要求达到五星级酒店会议服务标准，包括会前准备、会中服务以及会后现场清洁等，要求相关会议服务人员具备良好形象，经过专业的会务礼仪培训，有强烈的服务意识，对会议服务人员综合素质要求较高。

级别

序号

内容

服务要求

五级

1

人员要求

（1）专职保安人员中45周岁以下的人员占总数的40%以上，身体健康，工作认真负责并定期接受专业培训。

（2）能处理和应对党校公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。

（3）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。

（4）配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。

2

门岗

（1）各出入口24小时值班看守，其中主出入口双人值勤，6:00-20:00立岗，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。

（2）外来人员进入党校，通过联系业主单位，决定是否放行。

（3）对进出的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。

五级

3

巡逻岗

（1）保安人员按指定的时间和路线每二小时巡查一次，重点部位应设巡更点。有巡更记录。

（2）接到火警、警情后十分钟内到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方。

（3）在遇到异常情况或住户紧急求助时，十分钟内赶到现场，采取相应措施。

4

车辆管理

（1）地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。

（2）有专职人员24小时巡视和协助停车事宜。