招标内容及要求

一、项目概况（采购标的）

中共厦门市委党校（厦门市行政学院、厦门市社会主义学院为“一个机构、三块牌子”，以下简称“校（院）”）是厦门市委直接领导下的市委重要工作部门，是全市处以上党政领导干部、国家公务员、统战干部和民主党派骨干培训轮训的主渠道，是厦门市哲学社会科学研究机构。校（院）每年主体班培训近5000人次，承担省市及相关部门委托培训近20000人次，同时还承担省市重要会议、接待服务任务。校（院）属财政全额拨款的副厅级事业单位。

校（院）位于海沧东孚天竺山西路71号。项目总占地面积135297.70平方米，总建筑面积75327.74平方米，建有行政办公楼、教研楼、教学楼、报告厅、餐厅、学员宿舍楼、专家楼、文体中心、图书馆等建筑单体21幢，建筑设施设备配套完善，校区建有市政设施及道路、停车场、地下车库、室外篮球场网球场、湖区绿化景观等。

校（院）后勤服务已于2010年1月至目前实行社会化委托管理，根据国家和省、市相关规定，对校区物业委托管理服务组织新一轮服务采购。此次中标项目委托管理服务有效期为1年。

二、技术和服务要求（以“★”标示的内容为不允许负偏离的实质性要求）

1、委托管理范围

中标人负责市委党校行政办公楼、教学楼、科研楼、网络信息中心、教职工午休宿舍楼、图书馆（2～4层）、建筑连廊（1—5号学员楼连廊除外）等设施的管理和服务，总建筑面积35116.02平方米，同时承担校区道路、绿化、广场、湖区及地上停车场、地下停车库等的管护任务，包括天竺宾馆负责管理的建筑物的滴水线以外部分的管护任务。具体见下表：

序号	项目范围	内容说明	备注
1	教学楼	各类教室、讨论室、报告厅、大厅、楼道、接待室、公共部位
2	行政办公楼	五楼办公室、会议室、接待室、会客室、楼道及其它公共部位
3	教研楼	会议室、楼道及其它公共部位
4	图书馆楼（2~4层）	阅览室、3楼及连廊主题教室、文献资料馆、楼道及其它公共部位
5	教职工午休宿舍楼	楼道及其它公共部位
6	停车场	地上停车位247个。
7	停车库	地下停车位28个。
8	其他附属用房	1、2号保安室、锅炉房、地下室及其它配套用房，包括所管范围各楼层强、弱电井等。

2、委托管理内容

★采用委托管理模式，由采购人采购服务。采购人对中标人拥有人事建议权、运营管理监管权、对不符合采购人需求的事项的否决权。采购人有权依据考核成绩要求中标人续聘或解聘部门主管，中标人在任命、续聘或解聘服务团队部门主管前必须征得采购人同意。中标人不承包经营，不以盈利为主要目的，所有日常维修维护保养事项按照成交单位申请－采购人事前审核－采购人事中监督－采购人事后验收的流程完成后按实拨付。电梯、空调、消防、锅炉等系统设备维护保养由中标人负责监督管理，出现问题及时报告采购人。

★采购人有权查看了解中标人用工费用及绩效奖励分配情况。中标人应建立合理的薪酬分配体系，为员工交足交够各项费用，充分保障员工应享有的权益和福利。中标人提取的管理费总额不得超过绩效奖励的20%，绩效奖励的80%应用于员工的平时和年度绩效考核奖励。采购人认为中标人的用工费用及绩效奖励分配不合理，有权要求中标人整改，在中标人整改到位前，可以推迟支付相关费用；若合同续签后整改仍未到位，采购人可以继续采取前述措施，并减少中标人下一年度绩效奖励20%的数额。

在采购人监管下，由中标人组建专业运营管理团队，全面负责委托管理服务项目工作，按照物业管理相关规定和要求对委托管理项目进行管理，采用专业化、市场化、规范化的运营管理机制，提升项目的服务品质、运营管理效能，完成服务合同约定的其它事项。具体包括如下内容：

（1）保安部分

①校区公共秩序的管理维护，包括1、2号门卫、岗亭及校园安全防范，治安秩序维护，岗位值班、校区及周边巡查，非本校人员及车辆进入校门登记和物资运出校门的检查登记管理等。

②校区车辆（含摩托车、电动车等）停放管理和园区内车辆交通秩序的管理维护和交通疏导，以及路面、停车场和地下车库车辆停放管理。

（2）保洁部分

①教学楼、教研楼、行政楼、图书馆、教职工宿舍等楼宇内部公共部位保洁，包括各类教室、讨论室、报告厅、接待室、会议室、会客厅等室内保洁，以及行政楼五楼办公室保洁，还包括各类设备用房、公共卫生间、茶水间和暂时闲置用房的保洁。

②所有保洁范围内的地面、墙体、门窗、玻璃、橱柜、沙发、桌椅、灯管、空调等各类设施设备外观卫生打扫和擦拭。

③校区内硬化地面的卫生清扫和楼梯、连廊定期清洁，以及地下车库、室外道路、篮球场、停车场、1、2号校门两侧周边等场所卫生管护。

④校区水域和水岸线不定期卫生管护，园林绿化卫生管护、垃圾点、垃圾场卫生清运。

⑤校区环境消杀，包括办公场所、公共区域、卫生间、楼道、过道、房屋周边、下水道、边沟等区域。

（3）机电部分

①建筑结构的维护，包扩围墙外水沟的清理。

②强弱电系统的运行、维护，包括物业管理范围内所有的强弱电管道井正常使用管护。

③共用设施的运行、维护，包括物业管理范围内所有公共设施和设备的维修维护。

④监督管理电梯系统的运行、维护，包括校区各楼宇内现有22台电梯的正常管理维护。

⑤监督管理消防系统的运行、维护，包括全校范围（已经明确由天竺宾馆管理范围除外）消防系统，如监控、烟感报警系统和各类消防设备的正常使用管护。

⑥监控系统的运行、维护，包括智能化控制室管理，校区技防、电子屏、音响、照明等安防和使用管护。

⑦供配电系统的运行、维护，包括双回高压供电和2间配电室正常使用管护。

⑧监督管理空调系统的运行、维护，包括物业所管理范围现有VIV变频中央空调的正常使用管护。

⑨燃气及燃气锅炉的管理和维保监督。

⑩给排水系统的维护、中水系统日常运行保养，包括锅炉热水提供和二次供水正常使用管护。

（4）绿化部分

校区园林绿化总面积为69556.5平方米养护管理任务，包括绿化地、围墙边、围墙外0.5米范围内的杂草清除，定期施肥、浇灌、消杀和防虫防白蚁，配合做好园林绿化规划布局、树木栽种管护，承担教研楼、行政楼、教学楼和图书馆区域的室内外绿植和花卉租摆，天鹅喂养看护，水域面积14559平方米，水岸线总长度1591米的管护。

（5）培训、会议及接待服务

教室、讨论室、报告厅、会议室、休息室等设施培训和会议的接待服务，行政办公楼值班，报刊邮件收发和管理等。

（6）服务合同约定的其它事项。

3、委托管理目标

（1）根据采购人的实际情况及运营服务需求，中标人秉持专业用心的服务管理理念，以自身企业化、市场化、规范化的运营管理机制为基础，打造专业系统的运营管理体系，提升项目的运营管理服务效能。

（2）依托中标人的专业服务管理能力与经验，打造高规格、高品质、高标准的培训保障服务，确保采购人各类培训、会议接待等有序开展，按照国家物业管理“示范大厦”的品质要求，配合创建全国党校、行政学院一流后勤服务。

★（3）服务标准及要求

①国家级物业管理“示范单位”相关服务标准；

②厦门市委党校相关管理规定和要求；

③相关行业法规及技术规范。

④省市节能降耗相关规定和要求；

⑤项目委托管理期间无重大安全责任事故。

⑥公共设施使用正常，设备、设施（给排水、消防、供配电、电梯、空调、监控、智能化等系统）的完好率达到100％，照明、夜景完好率达到98％。

⑦公共环境整洁、舒适，清洁率达到99％；绿化按一级标准养护，完好率达到95％以上。

⑧预约维修10分钟到场，维修工程质量合格率达到100％。

⑨因本公司管理不善而引起的火灾发生率为0。

⑩教学场所服务和会务接待服务，服务保障满意率达到95%以上。

4、投标报价包括以下项目运营保障费用

项目委托管理服务中发生的管理服务成本费用，如用工费用及其它为保证正常运营所发生的费用支出。

（1）用工费用，包含聘用员工基本薪酬、加班费、社保费、培训费、基本福利（伙食补贴、生日及慰问补贴、防暑降温补贴、工会会员费等）。

用工人数不低于80人。预算金额不超过520万元/年。

（2）经营团队正常运营保障费用和日常维修维护保养费用不超过129.8万元/年。

经营团队正常运营保障费用中的办公费及通讯费不超过7.2万元/年，服装费不超过4万元/年，交通运输费不超过1万元/年。

日常维修维护保养费用中的绿植租摆费用不超过1.5万元/年，室内外消杀费用不超过6.1万元/年。设施设备维修保养、绿化用品、保洁用品等费用据实结算。

5、委托管理绩效奖励费

（1）鼓励中标人在保证完成好采购人主体班培训任务的前提下，配合市委党校对外培训部和天竺宾馆做好对外培训服务，对对外培训使用到教室、讨论室、报告厅等形成的场租收入按10%给予年度绩效奖励。根据财政预算，年绩效奖励费总额最高不超过15万元。

（2）节能降耗成效显著，参照相关规定给予适当的节能降耗奖励，否则按一定比例扣除绩效奖励金。

（3）绩效奖励金与用工费用、经营团队正常运营保障费用、日常维修维护保养费用共同列入财政预算。相关费用如需调整，需经采购人同意并报财政审批同意后执行。原则上每年年末计发本年度绩效奖励金（具体计发时间按财政政策执行）。

6、用人事项

（1）中标人必须妥善处理项目目前在职员工的安置问题，协调处理因劳动关系变换引起的相关事宜。中标人根据需要尽可能的选聘全部或部分合适人员。

（2）中标人作为项目具体的经营管理者，在采购人核定的用工成本额度内，履行人事管理权，包括但不限于工薪报酬体系制定、员工招聘、劳动合同签订、培训、使用、奖罚、辞退等。

（3）中标人在合同履约的后期或合同解除前须确保人员稳定、各类设备及系统正常运转、日常工作正常开展及经营；并确保各类物资顺利交接、人员妥善安置及衔接等，不能对采购人的工作造成不良影响。

7、物业考评及用工费用支付办法

采购人将制订本项目的考核评分细则，对中标人进行考核，作为对中标人支付用工费用的依据。合同期内，如出现连续两次月度考核不合格，采购人有权提出更换中标人服务团队任何人员；连续三次月度考核不合格，采购人有权提出与中标人终止合同，中标人全权负责所聘人员解散问题，采购人对此不承担任何责任和义务。

7.1考核分为月度考核和年度考核：

（1）月度考核每月开展1次；

（2）年度考核采用综合占比百分制评定考核。考核内容分“年度业务考核、学员满意度、教职工满意度”等3部分。考核指标占比如下：

①年度业务考核（占比50%）

按《物业服务年度考核细则》进行量化考核评价，考核内容分9个方面，实行100分制量化考核管理，其中日常任务落实情况30分、机电服务10分、教学楼会议服务10分、安保服务10分、保洁服务10分、绿化服务10分、设施设备维运管理10分、节约降耗5分、服务团队内部管理5分，考核总分值为100分。

②学员满意度（占比30%）

以《党校物业服务学员满意度测评表》有效回收表的平均分值作为学员满意度的实际得分，每个班次人员参与率不得低于80%。

③教职工满意度(占比20%)

以《党校物业服务教职工满意度测评表》有效回收表的平均分值作为满意度的实际得分，每年测评一次。

7.2用工费用支付办法

（1）月度考核分数达到90分及以上为优秀（按四舍五入取整，下同）的支付本月实际到岗人员全额用工费用；80-89分为良好，扣5%；70-79分为合格，扣10%；低于69分（含）的扣20%。

（2）年度考核分数达到90分及以上（按四舍五入取整，下同）的补发全年因月度考核暂扣实际到岗人数用工费用，并按规定全额支付绩效奖励；90分以下不补发全年因月度考核暂扣实际到岗人数用工费用，且每低1分扣2%年度绩效奖励。

三、商务要求（以“★”标示的内容为不允许负偏离的实质性要求）

采购包1：

序号	参数性质	类型	要求
1		交货时间	自合同签订之日起365日
2		交货地点	福建省厦门市海沧天竺西路71号
3		交货条件	按采购文件规定完成相关服务，通过采购人验收。
4		是否邀请投标人验收	不邀请投标人验收
5		履约验收方式	1、期次1，说明：按采购文件规定完成相关服务，通过采购人验收。
6		合同支付方式	1、经采购人验收合格后，用工费用按月支付，经营团队正常运营保障费用、购买材料及维修维护保养费用据实结算。绩效奖按财政有关规定执行支付，达到付款条件起7日内，支付合同总金额的100.00%
7		履约保证金	不缴纳
8		其他	合同支付方式以本条款要求为准：经采购人验收合格后，用工费用按月支付，经营团队正常运营保障费用、购买材料及维修维护保养费用据实结算。绩效奖按财政有关规定执行支付。