项目需求书

一、项目背景

天津市咸水沽第一中学是天津市市级重点中学，市级示范性高中，坐落于天津市津南区咸水沽镇，创建于1956年，1978年确定为天津市首批重点中学。学校占地约11.56万平方米，建筑面积5.28万平方米，建筑楼宇包含行政楼、图书馆、教学楼、宿舍楼等。

本项目项目服务内容包含室内外及院落保洁服务、设备维护服务及绿化养护。

本项目属于物业管理行业。

二、人员及岗位要求

序号	岗位名称	人数	要求	是否接受退休人员	工作时间
1	项目负责人	1	（1）45周岁或以下； （2）大学本科或以上学历； （3）具备3年或以上非住宅物业工作经验；	否	每周五天 每天8小时
2	保洁员	14	（1）仪态端庄，身体健康； （2）有相关保洁工作经验； （3）5人持有《特种作业操作证（高处作业）》；	最多接受5名退休人员	每周五天 每天8小时
3	设备维护电工	2	男性，身体健康，50周岁或以下，均具备《特种作业操作证（低压电工作业）》。	否	每周五天 每天8小时
4	绿化养护	2	（1）男性，身体健康； （2）有相关绿化工作经验。	最多接受1名退休人员	每周五天 每天8小时
合计人数		19

注：

按劳动法和国务院关于职工工作时间的规定，正常情况下，上述人员每日工作不超过8小时，每周工作不超过40小时。需安排加班的，成交供应商应配合并向劳动者支付加班费。

一旦获得成交资格，上述人员按要求投入本项目服务，非经采购人同意，不随意更换人员。

采购合同履行过程中，如遇国家和我市相关政策调整等法定情形的，采购人可以与供应商签订补充合同，补充合同应当按照政府采购法律法规的相关要求报同级财政部门备案，并在天津市政府采购网上公告。

三、各岗位人员具体工作内容、职责及服务标准

1.总体要求

（1）员工上岗前必须进行培训，培训有记录，工作见效果。

（2）物业工作人员要统一着装，按规定着装，注重礼仪礼貌、仪容仪表的要求进行工作，物业公司应要求工作人员保证在工作时间内保持良好的工作状态。

（3）物业公司及其全部工作人员均应服从学校领导，完成学校交办的其他工作任务。

（4）遇特殊天气和特殊情况，应提前到岗或延迟离岗，保证学校正常运行。

（5）在防汛、防灾、重大活动保障工作中，物业公司及其全部工作人员应服从学校统一调度。

2.环境清洁服务

（1）服务内容

1.1院落、道路、行政办公区域、宿舍楼、AB教学楼等所有公共区域及办公室，包括但不限于大厅、通道及走廊、楼梯、屋面、洗手间、杂物间、食堂、会议室、清洁间、活动室等；

1.2外围清洁、保洁；

1.3垃圾处理:生活垃圾及办公垃圾的收集、定点存放；

（2）服务标准

2.1建筑物内清洁服务标准

清洁分类		作业内容	次数	作业标准
办公室	日常清洁	地面吸尘	1次/3日	地面清洁无污物
		办公桌椅、文件柜擦拭	1次/日	无尘、无污迹
		窗台擦拭	1次/日	无尘、无污迹
		垃圾清理	1次/日	及时
		花卉组摆整理	1次/日	无污渍
		玻璃门及不锈钢擦拭	不断巡视	光亮无污渍
		饮水机换水	不断巡视	及时
		饮水机擦拭	1次/日	无尘、无污迹
	定期清洁 （月间）	顶灯、壁灯、地灯清洁	1次/2月	干净、无污迹
		电脑擦拭	1次/周	干净、无污迹
		地毯去渍	1次/月	干净、无污迹
		门（清洗）	1次/周	干净、无污迹
		墙（清洗）	1次/日	干净、无污迹
		玻璃（清洁剂擦拭）	2次/月	干净、无污迹
		地脚线擦拭	1次/日	干净、无污迹
		窗帘清洗	1次/学期	干净、无污迹
行政楼A\B教学楼、图书馆、艺体楼、艺苑	日常清洁	地面（牵尘）	不断巡视	地面光亮、无尘
		墙壁（部分擦拭）	1次/日	无污印、污迹
		正门玻璃（擦拭）	不断巡视	洁净光亮无手印、污迹
		指示牌、金属件（擦拭及上光）	不断巡视	无手印、污迹
		护栏扶手的清洁	不断巡视	清洁无尘
		墙面开关插座擦拭	1次/日	清洁无尘
		台阶墩拭	不断巡视	干净、无污迹
		扶手擦拭	不断巡视	光亮、无尘
	定期清洁 （月间）	清洁指示牌	1次/周	干净、无污迹
		正门玻璃（清洗）	1次/周	干净、无污迹
		地垫（清洗）	1次/周	干净、无污迹
		地面清洗	1次/天	干净、无污迹
		前面及屋顶除尘	1次/季	无杂物、污迹
		垃圾箱	1次/周	干净、无污迹
卫 生 间	日常清洁	地面（扫）	不断巡视	无杂物、污迹
		墙壁（擦）	不断巡视	无水迹、污迹
		便池（清洁消毒）	不断巡视	无尿迹、污迹
		台面（清洁消毒）	不断巡视	光亮、无水迹、污迹
		窗台（擦拭）	不断巡视	无尘、无水迹、污迹
		垃圾桶（冲洗消毒）	1次/日	无杂物、污迹
		不锈钢及电镀件擦拭上光	不断巡视	光亮、无手印
		镜子清洁	不断巡视	光亮、无水迹、污迹
		墙面开关及插座擦拭	1次/日	干净、无手印
		门及把手清洁消毒	1次/日	清洁无尘
	定期清洁 （月间）	卫生间隔离板清洁消毒	1次/周	干净、无污迹
		地面清洗（清洁剂清洗）	1次/天	干净、无污迹
		墙面清洁	1次/月	干净、无污迹
		照明灯具（擦拭）	1次/月	干净、无污迹
		通风口（除尘）	1次/月	干净、无污迹
楼梯通道	日常清洁	地脚线	1次/日	干净
		墙面（擦拭）	不断巡视	无污迹、无尘
		墙面开关插座擦拭	1次/日	清洁无尘
		窗台	不断巡视	干净、无尘
		垃圾桶的清洁整理	不断巡视	无杂物、手印、污迹
		门及把手擦拭	1次/日	清洁无尘
	定期清洁 （月间）	灭火器等消防设施擦拭	1次/周	清洁无尘
		清洁指示牌	1次/周	干净、无污迹
		地脚线擦拭	1次/周	干净、无污迹
		垃圾箱	1次/周	干净、无污迹
楼 梯	日常清洁	地面（墩）	1次/日	干净、无污迹
		扶手（擦拭）	1次/日	干净、无尘
		栏杆（部分擦拭）	1次/日	干净、无污迹
		墙裙（部分擦拭）	1次/日	干净、无污迹
		地脚线（部分擦拭）	1次/日	干净、无污迹
		墙面（部分擦拭）	1次/日	干净、无污迹
		开关及插座擦拭	1次/日	干净、无手印
	定期清洁 （月间）	地面（清洗）	1次/日	干净、无污迹
		消防器材擦拭	1次/周	干净、无污迹
		指示牌、金属件（擦拭及上光）	1次/周	光亮、无污迹
		墙壁除尘	1次/月	干净、无污迹
会议室	日常清洁	地面除尘	1次/日	地面清洁无杂物
		会议桌椅擦拭		无尘、无污迹
		窗台擦拭		无尘污渍
		垃圾清理		及时
		花卉组摆整理		无污渍
		玻璃门及不锈钢擦拭		光亮无污渍
	定期清洁 （月间）	门（清洗）	1次/周	干净、无污迹
		墙（清洗）	1次/周	干净、无污迹
		地脚线	1次/周	干净、无污迹

2.2 院区清洁服务标准

1　 大院每天早7:30前清扫1次，每日巡视随清，确保无杂物堆积，院区摆设每日清洁。标准：无尘土，无污渍。

2　 大门口周边及院区每日循环清洁，每周大清一次。标准：无烟头、无纸屑、无杂物。

3　 雨雪天气及时对门前场院积水、积雪进行清扫，夜间降雪在次日8点前清扫完毕。

4　 所有玻璃（防火墙、雨厦、外檐）每月至少整体清洗1遍，雨后及时清洗，保持干净。要求玻璃保持明亮、框槽无尘土、无污渍、印迹。玻璃门随时擦拭，保持干净。工作内容涉及高空作业。

5　 门前坡道、台阶、垃圾桶、不锈钢栏杆、地面随时清扫，垃圾袋随时更换，要求地面干净、无杂物、纸削、烟蒂等。垃圾桶、栏杆表面光亮整洁、无印迹。

6　 在进行湿拖、洗地机作业、雨天时要在作业区醒目位置放置警示牌，放置人员滑到或绊倒。

7　 检查保洁范围要求有专人每小时巡视检查1遍，发现问题随时解决，及时填写检查记录。

3.设备维护服务

（1）服务内容：

日常零星维修作业。消防系统进行日常巡视管理。

（2）服务标准：

2.1每天巡查楼宇设施，责任明确、记录清晰、管理严格。持证上岗率100%

2.2服务质量满意率：95％

2.3维修时间：接到维修申请后无特殊情况10分钟内到达。原则上小故障30分钟内，一般故障2小时内（不超过8小时），较难故障不超过2天。

2.4紧急维修要求5分钟之内到达现场处理，维修及时率100%。

2.5公共设施视具体情况按天、周、月检查，随坏随修，发现问题及时处理。

4.绿化养护服务：

（1）服务内容：

负责校园所有花草树木的养护管理工作，负责校园室内外花草树木的日常浇水、施肥、除草、病虫害防治、冬季防护。

（2）服务标准：

2.1有专人管理，管理制度完善、可行；实行标准化作业，由专人负责检查、监督。

2.2园林绿化工作流程和质量标准，达到《城市绿化工程施工及验收规范》。

2.3所使用的药剂、肥料符合国家质量安全要求。

2.4园林绿化工作流程和质量标准如下：

工作项目	作业频率	质量标准
草地清洁 养护	定期清洁，定期修剪。做到每日清洁绿化带内垃圾、杂物、枯枝、落叶，及时除杂草，保证树木健康生长。	无枯萎、无落叶、无垃圾、无饮料罐、无石块杂物，少见杂草，无病虫害。
绿篱花球修剪养护	定期修剪，同时清理干净	长势良好，造型美好，修剪整齐，无干旱缺水、无杂草、无枯枝及缺苗，无病虫害。
乔灌木的整形修剪养护	乔木每年1-2次，灌木每年9次。乔木树冠整齐，无枯枝、断枝、徒长枝，一个月进行一次整形修剪。灌木修剪成形，生长健壮。花带修剪平整、造型突出，及时剪除徒长枝、萌蘖枝，半个月进行一次整形修剪。草坪生长季节每月修剪一次，剪草机剪完草后5天内清理完、修完草边，马上浇一遍透水。草坪高度保持在3-10cm内。盆花及时修剪枯枝黄叶、绑缚树形。	造型美观，形态逼真，长势良好、无干枯枝条、无干旱缺水、无杂草
植保 管理	定期巡查、浇水、施肥	少见病虫害
病虫害的防治	每周抽查，每月普查。花灌木、草坪生长季节每二月打一次药，个别有病虫的地方及时打、多次打，直至消灭为止。打药时戴手套、口罩，农药配比按照规范。	保证无病虫危害，一旦发生，尽快得到控制
施肥	草坪每月一次（阴雨天施），乔灌木每季一次，冬季施加底肥	保证不因缺肥及养分不足而长势不好，枯萎或死亡
浇水	绿化带视天气情况适量浇水，不能有缺水现象。	盆花浇水见干见湿、以浇透为准。

五、人员保密要求

保证服务过程中有可能获取的保密信息不泄露的措施，包括但不限于制定保密制度、服务人员保密培训、重点岗位双人服务、泄密惩罚办法。

六、人员稳定性要求

在整个服务期内，更换人员不得低于采购需求，且应经采购人同意。

七、进驻和接管要求

中标（成交）后，及时配齐所需人员、工具、设备等，在规定的时间内保证全体服务人员按时进场服务，如果为新任服务公司，则还需与前任公司进行交接，保留相关记录，做到服务平稳过渡，对采购人工作无不良影响。

八、费用分割

1、投入本项目的物业服务人员统一工装，服装费用由物业公司提供；

2、本项目中涉及的清洁卫生工具耗材、设备维修维护耗材零配件及绿化养护工具耗材均由采购人提供；

3、物业服务人员食宿自行解决，采购人不予提供；

4、采购人提供不超过20平米的物业用房。

九、物业服务过程中，对物业公司评价考核验收标准

成交供应商需严格按照本项目要求提供物业管理服务，采购人将采用满意度调查的方式进行验收。调查周期为每月一次。按照调查结果在本周期内满意度达到90%以上的，支付供应商全款；满意度在80%-90%之间的，责令供应商限期整改，规定期限内未完成整改的，扣除当月物业服务费的1%；满意度在70%-80%之间的，扣除供应商当月物业服务费的3%；满意度在70%以下的，扣除供应商当月物业服务费的10%，超过3次采购人有权终止合同。

十、物业服务过程中须执行的国家相关标准、行业标准、地方标准或其他标准、规范

达到行业合格验收规范标准。必要时，采购人有权邀请参加本项目的其他投标人或者第三方机构参与验收。参与验收的投标人或者第三方机构的意见作为验收书的参考资料一并存档。验收结束后，应当出具验收书，列明各项服务的考核验收情况及项目总体评价，由验收双方共同签署。