项目需求书

一、服务内容概况：

本服务是2024-2026年度中新天津生态城房地产咨询服务，通过对全国天津及滨海房地产政策研究、滨海及生态城的土地市场、滨海及生态城房地产新房及二手房市场等进行研究以及动态监测，及时判断市场走势，对市场下行或市场过热，及时预警，提前作出对应管控措施建议；对市场存量和去化速度进行监测分析，防控库存风险，提出合理的土地供应建议。同时对政府在房地产各层面的政策或策略提供研究及决策支持，同时构建生态城房地产新模式的发展，保证生态城房地产市场平稳健康。

二、服务内容及服务要求：

1、 阶段性市场研究报告（包含但不限于月/季/半年/年报）

（1）每月定期市场研究简报（正常每月定期提供）

主要内容：对每月房地产市场数据、近期政策、热点项目等进行分析，包括但不限于以下分析维度：全国及地方房地产市场政策及宏观环境分析，给出趋势预判；土地市场分析，对天津市、滨海新区、生态城土地市场进行分析，帮助掌握当下开发企业投资方向及偏好；滨海新区核心区房地产市场运行情况分析，生态城房地产运行情况分析，帮助了解给出生态城的市场占位、市场份额与其他核心区的市场表现；生态城内部各板块房地产市场的月度监测及板块房地产数据整理输出，对生态城房地产市场整体运行和生态城内部市场表现进行分析；天津市热点项目分析，帮助及时掌握热销项目优势，对比生态城同期项目进行分析，为未来区域项目打造提供方向借鉴和启发；购房者行为分析，及时洞察购房者心态、置业目的、置业偏好等变化，为后续生态城住房发展方向提供启发。

（2）市场观点文章（按需以月度/季度为单位提交）

主要内容：选取当月热点政策、热点数据、对区域市场有影响的热点事件及当月关注问题等进行解读分析并根据分析给出对生态城未来发展趋势和市场运行的影响和预判。

（3）市场运行分析报告（按需以月度/季度节点提交）

主要内容：生态城房地产市场的总体销售现状、生态城在新区的站位、市场供求结构、市场存量情况、近期房地产相关政策、市场变化进行分析，总结上一期销售困难及对应举措，给出下一期工作重点建议，形成汇报材料。

（4）每半年/年度生态城市场总结分析及预判（按半年、年度时间节点提交）

主要内容：包含宏观环境分析、城市发展分析、土地市场分析、住宅市场分析、客户分析、区域发展建议等，形成文字和汇报材料。

2、专题研究

根据市场情况及采购人要求，以市场专题分析、专项研究分析等方面为专题，形成完整的专题报告。

（1）市场专题报告

主要内容：经济发展类、市场政策类、区域发展类、土地研究类、二手房市场类等方面的专题报告。

（2）专项研究报告

主要内容：对生态城城市发展进行相关研究，例如保障性住房、公产房研究，创新工作模式梳理，先进城市模式整理，探索生态城落地方案等。

3、趋势分析类

（1）成交规模预测

每月适时监测生态城项目认购到访数据，并结合市场政策及项目变化，对下月市场成交做出预判和分析。

（2）房地产市场变化预判

根据需要统计生态城各开发企业的上市计划情况，结合区域过往的市场表现情况、预判房地产市场未来的供求量价，为促进销售提出相关举措建议，并形成分析报告。

4、数据支持

根据采购人要求，提供数据支持及分析，包含但不限于土地市场供应成交价格数据、土地开发存量数据、房地产市场成交存量价格数据、宏观经济数据、商业/办公/厂房数据统计、一二三级市场数据等，供研究分析使用。

（1）生态城房地产市场数据：每月统计整理生态城各中介企业二手房成交和租赁数据形成二手房数据包；统计整理各开发企业新建商品房（含住宅和非住宅）的上市情况、成交情况、入住情况、开工情况、竣工情况等形成生态城房地产月度数据手册；统计整理生态城出让土地的开工建设情况、销售许可审批情况、存量情况等数据，形成存量数据包。

（2）天津市及滨海新区数据：根据月度分析需要提供天津市及滨海新区的土地供应成交监测统计数据；新建商品住宅供应成交量价数据；各房地产项目的月度成交量价数据；各项目案场到访认购客户量监测数据等。

（3）其他城市数据：根据需要，提供全国其他城市的土地和房地产的供求量价数据，城市政策和其他信息资料。

5、调研支持

根据需求，对房地产市场的客户成交情况，包含客户来源、客户分布、客户需求等进行市场调研，对开发企业的土地投资意向，包含意向区域、意向土地、抗性因素、关注点等进行调研摸底，形成调研成果，辅助进行分析和决策。根据需要，对生态城、滨海等区域的房源、项目情况，以及先进城市或地区的先进举措、做法进行实地摸排、调研，形成调研成果，进行分析和建议。

6、成果报告要求

全年提供新房二手房共计12份数据包，ppt、word版报告电子版文件不少于26份（该成果数量仅供参考，合同履行时根据政策要求及实际情况，由需方进行适当调整和修改），其中1、2项所需求的成果报告，按需方要求制作成PPT、Word等多种表达形式，增强可读性和展示效果。

7、人员及其他要求

根据工作需求，配备1名专家顾问；配备2名项目负责人，负责人要求具备5年以上相关工作经验，提供工作经验证明材料；项目人员不少于4人的主力团队进行日常工作,全部服务人员均要求本科及以上学历（须提供个人简历和劳动合同复印件）；需要公司具备专业的房地产市场研究背景、深厚的市场数据积累及相关的专业储备。

三、商务要求

★（1）服务时间：自签订合同之日起两年

★（2）服务地点：中新天津生态城

★（3）服务标准：达到招标文件规定的服务需求，及国家、地方和行业现行规定合格标准。

★（4）付款方式：合同签订并生效后，服务每满三个月后提交服务考核表（附件：季度工作服务考核表），经采购方项目负责人审核通过后，中标供应商可向采购方申请支付合同额的1/8，每次提供等额、合法、有效的发票后支付。合同期满后，整体验收。

注：上述付款方式由中标供应商开具相应数额的增值税发票后，采购方予以支付。采购方付款前10日，中标供应商应向采购方提供等额、合法、有效税务发票。中标供应商须保证其开具的税务发票合法有效并符合相关法律规定，中标供应商对此承担最终责任，如税务稽查时发现中标供应商的发票有任何问题，相关损失和责任由中标供应商承担。

 

四、政府采购政策要求

1、根据财政部发布的《政府采购促进中小企业发展管理办法》(财库〔2020〕46号及《关于进一步加大政府采购支持中小企业力度的通知》（财库〔2022〕19号）)规定，参加政府采购活动的中小企业应当提供《中小企业声明函》。中小企业划分请参照《工业和信息化部、国家统计局、国家发展和改革委员会、财政部关于印发中小企业划型标准规定的通知》（工信部联企业〔2011〕300号）。未提供《中小企业声明函》的将不予以认定。

2、根据财政部、民政部、中国残疾人联合会联合发布的《关于促进残疾人就业政府采购政策的通知》（财库〔2017〕141号）规定，在政府采购活动中，残疾人福利性单位视同小型、微型企业，享受预留份额。残疾人福利性单位属于小型、微型企业的，不重复享受政策。符合条件的残疾人福利性单位须提供《残疾人福利性单位声明函》，并对声明的真实性负责。未提供《残疾人福利性单位声明函》的将不予以认定。

3、根据财政部、司法部发布的《关于政府采购支持监狱企业发展有关问题的通知》（财库〔2014〕68号）规定，对监狱企业视同小型、微型企业，享受预留份额的政府采购政策。同时监狱企业技术标中须提供由省级以上监狱管理局、戒毒管理局（含新疆生产建设兵团）出具的属于监狱企业的证明文件，未提供的将不予以认定。

4、涉及商品包装和快递包装的，按照财政部办公厅、生态环境部办公厅、国家邮政局办公室《关于印发<商品包装政府采购需求标准（试行）>、<快递包装政府采购需求标准（试行）>的通知》（财办库〔2020〕123号）要求执行。

5、参与政府采购活动的中小微企业，在获取政府采购中标通知书后，可向本市相关金融机构申请“政采贷”融资支持。有融资需求的企业，请于正式签订政府采购合同之前，向相关金融机构联系咨询。 注：金融机构相关信息请登录天津市政府采购网政采贷板块（网址：http://tjgp.cz.tj.gov.cn/zcd/zcdList.jsp）了解。

6、根据《天津市财政局关于在政府采购活动中查询和使用信用记录及做好有关信用主体标识码登记工作的通知》（津财采（2016）27号）文件的规定，采购人、代理机构在项目评审过程中对供应商信用信息进行查询，对列入失信被执行人、重大税收违法案件当事人名单、政府采购严重违法失信行为记录名单的供应商，拒绝其参与政府采购活动。

（1）信用信息的查询渠道包括“信用中国”网站（www.creditchina.gov.cn）和中国政府采购网（www.ccgp. gov.cn）。

（2）查询的截止时点为开标时间或投标文件开启时间。

五、履约验收方案

1、验收主体：采购人

2、验收时间：服务期满且中标供应商提出验收申请后一周内。

3、验收方式：现场验收。

4、验收程序：

（1）、中标供应商向采购人提出验收申请；

（2）、采购人通知代理机构在一周内组织验收专家与2位采购人代表共同组成不少于5人的验收小组对项目进行验收；

（3）、验收小组根据验收内容和验收标准出具验收意见；

（4）、采购人将验收小组出具的验收意见作为验收参考资料，并出具最终验收意见。

5、验收内容：中标供应商在服务期内完成的房地产市场调研分析及专题研究服务。

6、验收标准：按照采购合同和招标文件规定的服务需求，及国家、地方和行业现行规定合格标准进行验收。