项目服务需求

“※”标注的服务需求为符合性审查中的实质性要求，投标文件若不满足按无效投标处理。

包1：重庆第二师范学院2025-2028年物业管理服务

一、项目概况

重庆第二师范学院南山校区和学府大道校区内，所有已建和拟建的建筑物、公共场所、绿地及其他面积等。两校区总面积约 410435 平方米，已建建筑面积约 349338平方米，其中南山校区已建建筑面积约 202624㎡；学府大道校区已建建筑面积 146714 ㎡。

已建建筑物具体如下表（数据仅供投标人参考）：

学校建筑面积汇总表

（南山校区）

序号	楼宇名称	建筑面积 （平方米）	备注
1	行政楼	8840.34	6层楼，2入口
2	国际学术交流中心	9993.74	6层楼，2入口
3	南山报告厅	2015.52	2层楼，1入口
4	图书馆	18980.08	7层楼，1入口
5	学生宿舍1、2栋	4812.02	6层楼，2入口
6	学生宿舍3、4栋	8283.33	6层楼，2入口
7	学生宿舍5、6栋	15989.45	6层楼，2入口
8	学生宿舍7、8栋	13793.4	6层楼，2入口
9	学生宿舍9、10栋	7558.51	6层楼，2入口
10	学生宿舍11、12栋	6940.22	6层楼，2入口
11	学生宿舍13、14栋	6940.22	6层楼，2入口
12	学生宿舍15、16栋	3722.85	6层楼，2入口
13	学生宿舍17栋	4374.52	6层楼，2入口
14	荟园食堂	5163.81	4层楼，1入口
15	融园食堂	6205.21	4层楼，1入口
16	第一教学楼	7411.03	5层楼，1入口
17	第二教学楼	7010.78	5层楼，1入口
18	第三教学楼	4015.55	5层楼，1入口
19	第四教学楼	11917.86	6层楼，2入口
20	第五教学楼	10295.24	6层楼，2入口
21	综合实验实训大楼	29020.81	6层楼+1层车库，12入口（预计2025.5月投入使用）
22	青年教师公寓	9339.68	4层楼/3入口
23	学生宿舍三期		预计
		202624.17

 

学校已建建筑面积汇总表

（学府大道校区）

序号	楼宇名称	建筑面积 （平方米）	备注
1	综合楼	6206	6层楼，1入口
2	第一教学楼	11418	7层楼，4入口
3	第二教学楼	1380	4层楼，1入口
4	第三教学楼	6972	7层楼，1入口
5	第四教学楼	6738	9层楼，1入口
6	保卫处楼	218	3层楼，1入口
7	后勤楼	2134	5层楼，2入口
8	工会楼、老龄委	1346	3层楼，2入口
9	学习资源中心	1080	2层楼，2入口
10	德贷大楼	37706.81	14层楼+2层车库，2入口
11	形体房、篮球馆	1924	1层楼，2入口
12	教职工家属楼	43439	8层楼，18入口
13	网球场地下车库	2100	1层楼，1入口
14	A/B/CF/D/E/G栋学生宿舍 （共6栋）	24053	7层楼，6入口
合计		146713.81

“※”以上楼宇须按楼栋分项报价，若在合同期内投入使用，将委托物业管理。委托管理费按照分项报价的中标价执行。

二、服务范围、服务要求和服务标准

（一）服务范围

所有投入使用的构建筑物、基础设施，公共场所、水体的物业管理服务。建筑物主要包括所有公共楼宇、教学楼、实训楼、学生公寓、办公楼、学生活动中心以及运动场和游泳池等；公共场所包含各建筑物附属公共区域、校区道路、广场、室内外停车场、公共厕所、绿化区的硬化道路等；物业管理服务内容主要包括以下事项：校园建筑物本体部分的日常养护报修；校园设施设备的运行管理与维护报修；校园保洁服务；绿化养护；能源运行管理与维护；教学服务；学生公寓服务；综合服务等。

（二）服务要求

根据采购人需求和制度规定，提供专业的物业服务，保持所委托管护的建筑物与设施设备处于良好状态，确保采购人校区正常的教学、科研、生活秩序，为师生营造安全、和谐的工作、学习和生活环境。（建议合并）物业服务总体要求如下：

1.根据采购人需求和制度规定，提供专业的物业服务，保持所委托管护的建筑物与设施设备处于良好状态，确保采购人校区正常的教学、科研、生活秩序，为师生营造安全、干净、整洁、和谐的工作、学习和生活环境。

2.建立健全物业管理组织机构和内部质量管控体系，制定完善的管理制度和项目实施方案。

3.本项目所有服务人员采用指纹打卡或刷脸打卡等方式管理，要求每月打卡记录和工作记录交采购人作为日常工作考核依据。做好资料收集，记录详实，内容具体，总结全面，每月将档案归档。

4.制定各岗位职责，分工明确、责任到人，执行标准化服务流程，定期组织员工培训及专项训练。

5.员工统一着装，文明服务，礼貌待人，作业规范。专业技术人员须持证上岗。

6.积极协助采购人按节能降耗方案实现节能目标。

※7.建立每月工作考核机制，投标人每月底向基建后勤处（后勤）书面报告当月工作考核表，并提交下月工作计划。

※8.本项目用工人数不少于215人，假期（寒暑假等）可根据岗位调休，适当减少用工人员。但以下几类人员不得减少：（1）绿化工人（2）维修工人（3）重点岗位值班值守人员。（4）管理岗人员。必须保证合理利用假期集中进行维修养护、专项保洁、业务培训等工作。假期调休方案必须提前十日向基建后勤处（后勤）书面报告，经基建后勤处同意后，方可执行调休。

※9.本项目拟派驻经理未经采购人允许不得擅自更换；项目主要管理人员换岗需提前一个月报经采购人同意，拟到岗人员需提前一个月到岗实习。

10.采购人在两校区暂定提供28间房屋（含学生宿舍值班室），作为物业办公用房（采购人有权根据实际情况做出调整，若采购人无法提供上述房屋由投标人自行解决，采购人不承担任何责任及费用），设立物业服务接待中心，设置 24小时服务电话，及时处理物业相关事务。物业办公用房的水电费用由投标人自行承担。

（三）服务标准

执行国家相关标准、行业标准、地方标准或规范（有强制性标准的执行强制性标准，若无则统一执行最新相关标准、规范）。

※三、服务质量基本要求及标准

（一）楼宇管理服务

1.教学楼管理服务

1.1委托服务事项及服务要求

对学校所有开展的公共教学活动（涉及学生使用的多媒体教室及专业课教室）的保障服务。

1.1.1各教学楼门口按照校方要求设置教学综合服务值守岗，教学楼开放时间保质、保量，配足教学楼管理员，保证教学楼管理员在岗。

1.1.2根据采购人教室管理规定和教学安排，按照校方作息时间（周一至周日早7:00-23:00），做好教学区域的大门开闭，教室的开放和清场。定时开放教室和教学设备，课后及时关闭，做好节能和安全管理，教学时间内开启教学楼逃生通道门（夜晚及时关闭，做好安全管理）。

1.1.3负责维护各教学楼内正常秩序，处理教学保障相关事项，确保学校教学不受干扰。严禁动物、宠物进入各教学楼，确保各教学楼安静，实现“零干扰”。严禁校外人员进入教室作无关宣传。及时处理师生在上课中遇到的问题，加强突发事件的处置、灵活启动应急预案。

1.1.4对教室内教学设施设备、课桌椅等物资进行统一管理，对新增的资产按采购人物资管理的要求做到账、物、卡相符。执行物品出入登记制度，对教学场所的设备进行登记、归位、清查、报修。每年寒暑假集中对所有公共教室课桌椅进行检查维修，并需将维修结果于开学前反馈给教务处。

1.1.5负责多媒体设施设备及标准化考场设施设备（统称多媒体设备）日常维护，保证多媒体设备运行正常，及时处理多媒体设备出现的一般故障，有备用应换上备用设备，保证采购人的教学活动正常进行。对于无法处理的复杂故障，应及时对使用教室的老师说明清楚并立即向采购人相关部门报告。因中标人人为原因造成教学秩序无法正常进行，应追究责任事故，并根据造成的教学事故严重程度扣除相应的物业服务费用，每次不少于1000元。每学期开学前，需做好公共教室教学设备的集中检查，需要将教室电脑、投影、功放等多媒体设备的检修、准备情况详细报告给教务处。

1.1.6每学期开学前开展多媒体设施设备全面维护、清洗一次投影仪外观及灯泡，保证教室里的课桌椅配备整齐。定期或根据管理部门、上课教师的要求及时对多媒体教室电脑系统进行病毒查杀。每年对教学楼风扇或者空调滤网至少清洗2次。

1.1.7教学楼管理员在每天上课前对教学物资全面检查1次，确保每间教室内配齐白板笔（粉笔）、黑板擦，为无线话筒、遥控器等教学设施充满电，确保教学正常进行。在保证需求的前提下，加强物资管理，防止无故浪费，在每学期结束前，书面向教务处提出黑板擦、粉笔、白板笔、便携式扩音设备（小蜜蜂）等教学资料领用数量申请。

1.1.8对教学楼内的教室进行动态管理，教学楼管理员定时巡查教室使用情况，自习教学较为拥挤时，应及时增开备用课室，对于无人使用或使用率不高的，应及时关门熄灯，开放教学的座位总体空位率不得高于50%。

1.1.9保证铃声系统准时运行，对电铃的运行情况进行监控，发现不正常现象及时处理。突发停电反应时间为5分钟内到达停电现场并进行处理及检修报修。超过5分钟，扣物业服务费200元/次。

1.1.10做好教师休息室的日常管理及茶水服务等工作（茶叶、纸杯、杯垫、纸巾等由采购人提供），做好教师休息室使用管理，保证相应教学区内有充足的教师休息室处于开放状态供教师使用，避免无关人员占用。

1.1.11设立失物招领台或柜。每天关闭教学楼时，对于师生遗（留）失在教室内的各种书籍、文具、书包及其他物品，教学楼内的各类管理人员应当收集、整理、登记，并统一放于失物招领处以便于师生认领。严禁管理人员私自收集和处理学生遗（留）失在教室内的各种物品。

1.1.12按校方要求，对教学楼内各类会议、考试、培训、讲座的电力供应、场地布置、电铃调试、卫生保洁等提供保障服务。

1.1.13对教学楼各类管理人员进行半年一次的岗位培训和考核。对于达不到要求的各类管理人员调整其工作岗位；对于新来的各类管理人员，应当实行必要的上岗前培训。

1.1.14物业应当按照校方的要求，提供搬运教学类考试试卷的保障服务。

1.1.15做好与教学楼相关的其他服务。

1.2 考核标准

1.2.1未按照上诉委托事项履行或服务未达到要求,限期整改，整改不及时不到位每次扣物业服务费200元。

1.2.2因中标人原因，造成教学事故，对学校造成不良影响的，视情节轻重每次扣减物业服务费200-2000元，并承担因此产生的经济责任和法律责任。

2.实训楼管理服务

2.1委托服务事项及服务要求

2.1.1各实训楼门口按照校方要求设置实训综合服务值守岗，实训楼开放时间保质、保量，配足实训楼管理员，保证实训管理员在岗。

2.1.2按学校安排，保证各实训楼大门正常开闭，活动结束后做好各实训楼清场及检查工作。特殊情况下，按照学校安排开闭各实训楼。严禁实训楼管理人员未经学校同意私自开放实训室，用于非教学活动或校外人员使用。

2.1.3负责维护各实训楼正常秩序，处理实验实训教学保障相关事项，确保实验实训教学不受干扰。严禁无关人员随意进出或逗留各实训楼，严禁动物、宠物进入各实训楼，严格控制各类人员将食物带入，确保各实训楼安静，实现“零干扰”。及时处理师生在上课中遇到的问题，加强突发事件的处置、灵活启动应急预案。

2.1.4严格执行物品出入登记制度，对实训楼的公共设备设施进行登记、归位、清查、报修。相关仪器设备设施需带离实训楼时，需经物资归属单位同意并开具出门条，实训楼管理人员登记后带出。

2.1.5实训楼管理人员及时处理公共实训室多媒体教学设备出现的一般故障；对于无法处理的复杂故障，应及时向实验实训中心报告。课后及时检查并关闭多媒体设备。实训室不能正常使用，按程序应及时通知相关部门和人员，并协助做好实训室调整工作。

2.1.6按校方要求，对实训楼内学校各类会议、考试、培训、讲座、接待、参观、竞赛的电力供应、场地布置、电铃调试、卫生保洁等提供保障服务。

2.1.7实训楼内每日检查公共实训室，配齐白板笔（粉笔）、黑（白）板擦，为无线话筒、遥控器等教学设施充满电，确保教学正常进行。在每学期结束前，书面向教务处提出黑板擦、粉笔等教学资料领用数量申请。

2.1.8保证铃声系统准时运行，对电铃的运行情况进行监控，发现不正常现象及时处理。突发停电反应时间为5分钟内到达停电现场并进行处理及检修报修。超过5分钟，扣物业服务费200元/次。

2.1.9做好与实训楼相关的其他服务。

2.2.考核标准

2.2.1未按照上诉委托事项履行或服务未达到要求,限期整改，整改不及时不到位每次扣物业服务费200元。

2.2.2因中标人原因，造成实验实训事故，对学校造成不良影响的，视情节轻重每次扣减物业服务费200-2000元，并承担因此产生的经济责任和法律责任。

3.办公楼管理服务

3.1委托服务事项及服务要求  

3.1.1做好办公楼公共区域内的保洁、维修报修、客服服务等工作。

3.1.2做好办公楼会议室和指定办公室的服务工作。

3.1.3按校方要求，做好办公楼内各类会议、接待的电力供应、场地布置、卫生保洁等保障服务。

3.1.4做好与办公楼相关的其他服务。

3.2考核标准

未按照上诉委托事项履行或服务未达到要求，限期整改，整改不及时不到位，每次扣物业服务费200元。

4. 学生公寓服务

4.1委托服务事项及服务要求

4.1.1各学生公寓门口按照校方要求设置公寓综合服务值守岗，保质、保量配足公寓管理员，保证公寓管理员24小时在岗。

4.1.2协助学校相关部门做好学生入住、退房、房间调整等相关手续办理。按照学工部学生服务中心分配的房源和入住通知，安排学生到指定房间、指定床位入住，做好相关登记。未经学工部批准，不得私自调整房间和使用空置房源。

4.1.3建立日常巡查制度，每周需进入学生寝室内进行一次抽查晚点名，次数不少于一次，并做好相关记录；督促学生执行学校学生公寓管理的各项规章制度，动态掌握学生公寓情况，做好异常情况的登记，及时报告不稳定因素，配合学校处理好发生在学生公寓内的矛盾纠纷。

4.1.4督促学生严格遵守学校的作息时间，做好晚归登记。

4.1.5及时做好学生公寓日常报事报修的接收处理，需1小时内响应，向学生提供留言、小件物品寄存、失物招领、温馨（友情）提示等服务，为学生排忧解难。

4.1.6做好学生公寓退房后和入住前的工作，包括设备设施检查和报修、卫生清洁（包括但不限于对公寓墙壁上的各种张贴画以及其它装饰品等的清理和风扇、便池清洗等）、室内消毒。风扇清洗每年不低于2次。

4.1.7按照学校相关职能部门的要求，配合做好学生公寓内的学生日常思想品德、行为规范及法律法规、安全教育等的宣传工作。

4.1.8做好与学生公寓相关的其他服务。

4.2.考核标准

4.2.1学生公寓管理人员不足、职责履行不到位的，限期整改。整改不及时、不到位，每次扣200元。

4.2.2 因处置不当引发学生矛盾，造成伤害事件、舆情事件、群体事件或其他对学校造成不良影响的，视情节轻重每次扣减物业服务费200-2000元，并承担因此产生的经济责任和法律责任。

5.培训公寓、留学生公寓、外教公寓、学术交流中心服务

5.1. 委托服务事项及服务要求

5.1.1学校培训公寓和留学生公寓均在南山校区国际学术交流中心，其中培训公寓有44间房间，留学生公寓6间。外教公寓在学府大道校区。保持公共区域环境干净、整洁。

5.1.2学术交流中心在学府大道校区大门口。做好该区域附件化粪池、隔油池清掏及定点垃圾清运。

5.1.3按照学校相关规定，办理好培训公寓登记、入住、退房等手续。退房时，培训公寓管理员需对房间进行检查清理，保障学校财产安全。如设施设备人为损坏或物资丢失，由中标人负责追赔，追赔不成功，由中标人负责赔偿。

5.1.4培训公寓管理人员要求仪表端庄、态度和蔼、处事稳健，注重安全，不与入住人员发生纠纷，制止培训公寓内酗酒、喧哗、打闹等不文明行为，维护培训学员公寓正常秩序。发现任何有可能影响培训公寓安全的情形，应及时报告学校相关部门。

5.1.5禁止无关人员或手续不全人员入住。不允许培训公寓管理人员私自让人入住，若发生，经查实，发现一次扣除物业服务费2000元。

5.1.6建立培训公寓和留学生公寓卫生清洁管理制度，做到无六害、无积尘、无杂物、无异味、无污渍、无卫生死角，完善各项消毒措施，确保干净整洁。及时更换和洗涤床上用品（洗涤费、床上用品、洗漱用品等房间日常用品由采购人提供）。入住前检查房间卫生及物质情况保障落实到位。不断完善培训公寓及外教公寓服务流程，确保培训公寓和外教公寓服务质量。

5.1.7做好与培训公寓、留学生公寓、外教公寓相关的其他服务。

5.2考核标准

5.2.1培训学员公寓、留学生公寓、外教公寓服务保障未按照委托服务事项履行或服务质量未达到要求的限期整改，整改不及时不到位每次扣200元。

5.2.2因中标人原因，造成培训公寓、留学生公寓或外教公寓投诉，对学校造成不良影响，经学校调查属实，视情节轻重每次扣减物业服务费200-2000元，并承担因此产生的经济责任和法律责任。

6.学生活动中心服务

6.1委托服务事项及服务要求  

6.1.1学生活动中心门口按照校方要求设置综合服务值守岗。根据校方作息时间，做好学生活动中心大门开闭，保质、保量，配足学生活动中心管理员。做好学生活动中心区域内的清洁、设备设施维修报修等工作。

6.1.2按校方要求，对学生活动中心内学校各类会议、讲座、活动的电力供应、场地布置、卫生保洁等提供保障服务。

6.1.3做好与学生活动中心相关的其他服务。

6.1.4做好节能和安全管理，学生活动中心内开启逃生通道门（夜晚及时关闭，做好安全管理）。

6.2考核标准

6.2.1学生活动中心的服务保障未按照委托服务事项履行或服务质量未达到要求的限期整改，整改不及时不到位每次扣200元。

6.2.2因处置不当引发学生矛盾，造成伤害事件、舆情事件、群体事件或其他对学校造成不良影响的，视情节轻重每次扣减物业服务费200-2000元，并承担因此产生的经济责任和法律责任。

7. 运动场（馆）和游泳池管理和服务

7.1. 委托服务事项及服务要求

7.1.1运动场和游泳池及附属设施设备的日常维护、养护和管理（含国旗台设备的维护和管理），场地设施无人为破坏现象发生。

7.1.2负责运动场(含体育场看台下创业园室内外公共区域、乒乓球室、球类馆、运动场旁公共厕所)的场地清洁卫生和游泳池场地（含配套厕所、更衣间，不含游泳池池底）的清洁卫生。

7.1.3根据实际需要做好运动场和游泳池的灯光管理，合理调整照明灯光开关时间，水电保障和应急维修。

7.1.4做好各类运动会和各类活动的电力供应、场地布置、卫生保洁等保障服务。

7.1.5 根据校方要求，做好健身房安全监管工作。

7.1.6 根据校方要求，泳游池在行课期间物业需负责进行清洁卫生、消杀消毒工作，闭课期间1个月1次清洁卫生、消杀消毒工作并进行安全巡查。

7.1.7 每周进行两校区体育场地、场馆安全常规检查并提供检查报告。

7.1.8提供与体育场（馆）管理相关的其他服务。

7.2考核标准

7.2.1运动场（馆）和游泳池的服务保障未按照委托服务事项履行或服务质量未达到要求的限期整改，整改不及时不到位每次扣200元。

7.2.2因处置不当引发学生矛盾，造成伤害事件、舆情事件、群体事件或其他对学校造成不良影响的，视情节轻重每次扣减物业服务费200-2000元，并承担因此产生的经济责任和法律责任。

8. 周转房(含青教公寓）管理服务

在建青教公寓和拟建建筑物的服务事项、服务要求及考核标准以委托后签订的补充协议为准。

1.周转房公共区域保洁。楼道、楼梯、电梯、楼栋周边等日常清洁，清运垃圾。

2.水电气用量抄表结算。按照学校物业管理要求，定时抄表确认水电气用量，核定费用，提交数据至财务处进行账务处理。

3.公房及基础设施维修保养。楼栋主体及室内墙面、水电气设施维修，电器、家具维修保养。定时检查楼顶及排水管道等，及时进行清淤整理。提供24小时上门处里紧急维修服务，在规定时限内，完成学校房屋管理部门报修事项。

4.提供有偿服务。对租住教职工的报修事项，提供上门服务，只按照合同收费标准向报修教职工收取服务费用。

5.水电气使用安全管理。保证公房正常供应水电，委派水电、基建等专业技术人员参加校属公房定期巡查，排查水电气管道、门窗、墙体等安全隐患，提出专业整改意见，并报基建后勤处研究实施。每年集中组织安排油烟管道清洁和燃气设施安全检查，排查燃气管道、阀门、灶具燃气泄漏、设施老化等问题，排除用火安全隐患。

6.电梯使用安全管理。按规定做好年检并取得合格证及运行证，并在指定位置张贴。定期进行电梯维修保养，做好运行记录。

7.其他需要物业协助完成的管理工作。配合相关单位完成公房的改造，提供实施必要条件，负责与相关单位的沟通协调，监督记录实施过程，并完成验收。

（二）保洁服务

1. 委托服务事项及保洁服务总体要求

1.1服务范围内所有楼宇（食堂、超市除外）、构筑物、室内、室外公共场所的清洁卫生、日常保洁、消杀（除四害，含药剂费），垃圾收集、分类并清运至校内指定的垃圾中转地，再运输至环卫部门指定渣场（除厨余垃圾、医疗废物垃圾、工程建筑产生的建筑垃圾之外的全校所有垃圾，包括但不限于生活垃圾、教学科研垃圾（含美术学院画架、画板、作品等）、教学实验实训垃圾、绿化垃圾、家属区非生活垃圾、学术交流中心垃圾等）。运输至环卫部门指定渣场的费用（政府相关部门要求交付的垃圾处置费及其他费用除外）、物业管理范围内的垃圾袋、除臭剂等清洁用品费用由中标人承担。

1.2教学楼、实训楼、学生活动中心楼内大厅、走廊、楼梯道、扶手、卫生间、多功能厅、会议室、教室、休息室、接待室、阳台、天台、教学区室内外道路等公共区域的清洁卫生和日常保洁。目前设置在教学楼里的图书馆室内及书刊架、阅览室桌椅等的清洁卫生、日常保洁。吊扇清洗每年不低于2次，要求扇叶和网面无积灰，保证运转良好。

1.3行政办公楼内大厅、走廊、楼梯道、扶手、卫生间、会议室、接待室、部分办公室、阳台、天台、办公楼外围等公共区域的清洁卫生和日常保洁。

1.4学生公寓内门厅、房间外的走廊、楼梯道、扶手、公共卫生间、天台、活动室、生活区室外道路等公共区域的清洁卫生和日常保洁。学生公寓退房后和入住前的卫生清洁，（包括但不限于对公寓墙壁上的各种张贴画以及其它装饰品等的清理和风扇、便池清洗等）、室内消毒。吊扇清洗每年不低于2次，要求扇叶和网面无积灰，保证运转良好。

1.5培训公寓、外教公寓入住前和退房后房间内的清洁，做到无六害、无积尘、无杂物、无异味、无污渍、无卫生死角。培训公寓室外公共区域楼栋内走廊、楼梯道、扶手、天台、厕所、雨棚等公共区域的清洁卫生和日常保洁。

1.6负责服务区域内道路、广场、运动场、游泳池、花台、露台、休闲椅、水体景观、公共卫生间的清洁卫生，排水沟和挡墙的定期检查和清理。

1.7 负责校内各楼宇的地毯清洗和更换，其中电梯内地毯每月清洗至少1次。清洗费由中标人承担。

1.8负责校内窗帘的清洗。教学楼、实训楼、办公楼、学生公寓、学生活动中心、南山报告厅、泉山厅、文峰厅等服务区域内的窗帘每年至少清洗一次，每年暑假完成学生公寓窗帘清洗。清洗费用由中标人承担。

1.9负责两校区（包含学府大道校区交流中心）化粪（油）池清掏、确保化粪池的通畅和安全，该费用包含在投标报价中，采购人不另行支付费用。

1.10 负责学校景观水池清洗，每学期清洗1次，每周清捞1次。负责水景及周边设施巡查，每周至少巡查1次。及时在水景、地质灾害区、危楼设置安全警示牌。开展建筑物白蚁危害巡查，一经发现及时报采购人处理。

1.11 负责服务范围内环境巡查工作，及时制止随意倾倒垃圾行为。对未及时制止而产生的一切垃圾，由中标人负责清运、处理。

1.12新投入使用的建筑物，使用前由中标人进行一次全面卫生清洁，清洁费用由中标人承担。

1.13 投标人负责按政府要求做好垃圾分类。配合学校相关部门，做好绿色校园、节能减排等与物业相关工作的配合和宣传。

1.14提供与保洁相关的其他服务。

2．服务标准

在按照采购人的总体要求基础上，对相关区域进行分级保洁。

2.1室外保洁

2.1.1基本标准

2.1.1.1地面无垃圾杂物、无积水、无明显污渍油迹；

2.1.1.2门岗无明显尘迹、污溃、无垃圾杂物；

2.1.1.3室外设施无明显灰尘污渍及不良张贴物；

2.1.1.4绿化区人行道无杂物、杂草、枯枝树叶；

2.1.1.5灯饰、栏杆、指示牌无污渍、水迹及明显灰尘；

2.1.1.6水道、水面无明显漂浮物，垃圾房垃圾清运及时，物品摆放整齐；

2.1.1.7垃圾桶无明显灰尘污渍，不过满；

2.1.1.8阴沟、沙井、天台无明显杂物；

2.1.1.9道路整洁，无堆放杂物现象；

2.1.1.10校园内宣传报栏、橱窗内外的清洁清理；

2.1.1.11清理校园责任区内未经批准及张贴期限外的各类张贴物。

2.1.2保洁频次

序 号	项 目	保洁 方式	保洁等级及频次
			重点区域最低频次	其他区域最低频次
1	地面	清扫	随时保洁	随时保洁
2	门岗	抹净	每日一次	每周1次
3	室外设施	抹净	每日1次	每三日1次
4	绿化区人行道	清扫	随时保洁	随时保洁
5	灯饰 、栏杆、指标牌、报栏、橱窗内外	抹净	每日1次	每三日1次
		不锈钢制品养护	每月一次	每周3次
6	垃圾桶、果皮箱	清收	每日4次	每日2次
		抺净	每周1次	每两周1次
		不锈钢制品养护	每月一次	每季度一次
7	阴沟、沙井、天台	清理	每日1次	每周1次
8	道路	清扫	随时保洁	随时保洁
		全面冲洗	每月、重大活动、开学前
9	各类张贴物	清除	每日1次	每三日1次
11	建筑外墙玻璃（幕墙玻璃除外）	清洗	每年1次	每年1次
12	水池	清捞、换水	每学期1次	每学期1次

2.2楼宇入口及大厅

2.2.1基本标准

2.2.1.1门窗(玻璃、窗框、窗台、门把手)无手印、无污渍，保持光洁明亮；

2.2.1.2地面、踢脚线、指示牌、落地烟灰缸无污迹、水迹、尘迹，保持光洁明亮；

2.2.1.3灯饰、通风口、空调风口、天花顶无蛛丝、无污尘。

2.2.2保洁频次

序 号	项 目		保洁 方式	保洁等级及频次
				重点区域最低频次	其他区域最低频次
1	门窗(窗框、窗台、门把手)		抹净	每日1次	每三日1次
2	玻璃（2米以下）		抹净	每周1次	每半月1次
	玻璃（雨棚和体育场看台）		冲洗	每月一次，重要活动前按照采购人要求清洗	每学期一次，重要活动前按照采购人要求清洗
3	地面		清扫 尘推 点拖	随时保洁	每日2次 每日1次 每日1次
4	踢脚线		抹净	每日1次	每三日1次
5	落地垃圾桶		抹净	随时保洁	每三日1次
7	墙面（1.5米以下）		抹净	每日1次	每周1次
8	指示牌、开关（2米以下）		抹净	每日1次	每周1次
9	通风口、天花顶		打蛛网	每日1次	每周1次
10	电梯	轿厢、灯饰及按钮	抹净	每日4次	每日2次
		地毯	清洗更换	每月1次

2.3楼层过道保洁

2.3.1基本标准

2.3.1.1指示牌、悬挂牌光洁明亮，保持消防通道无杂物。

2.3.1.2地面、墙面、消防器材、果皮箱、垃圾筒无污溃、无痰溃、无尘迹。

2.3.1.3天花吊顶、送排风口无蜘蛛网和灰尘污渍。

2.3.1.4门把、镜子无水溃、无印迹，明亮照人。

2.3.2保洁频次

序 号	项 目	保洁 方式	保洁等级及频次
			重点区域 最低频次	其他区域 最低频次
1	指示牌、悬挂牌	擦拭	每日1次	每三日1次
2	地面	清扫 尘推 点拖	每日2次 每日1次 每日1次	每日2次
3	墙面（1.5米以下）	抹净	每日1次	每周1次
4	灯饰、开关（2米以下）	抹净	每日1次	每三日1次
5	消防器材	抹净	每日1次	每三日1次
6	垃圾桶、果皮箱	清收	每日4次	每日2次
		抺净	每周1次	每两周1次
7	天花吊顶、防火门	除尘	每日1次	每周1次
8	低处通风口	抹净	每日1次	每周1次
9	门把、镜子	抹净	每日1次	每三日1次
10	不锈钢门	抹净	每日1次	每周1次
		不锈钢制品养护	每月一次	每季度一次
11	护栏、通道扶手	抹净	每日1次	每三日1次
		不锈钢制品养护	每月一次	每季度一次
12	楼内管道（2米以下）	除尘	每日1次	每周1次
13	开放天台、阳台、露台	清扫	每日1次	每周1次
14	架空层、地下室	清扫	每日1次	每周1次

2.4卫生间保洁

2.4.1基本标准

2.4.1.1地面、墙面、门、窗、玻璃镜面、隔板无灰尘污渍和其它杂物；

2.4.1.2小便器、坐厕、洗手盆无污溃、无积水、无垢、无臭,瓷器光洁明亮；

2.4.1.3厕所小便器内需随时搁置除臭剂，确保厕所无异味；

2.4.1.4保持下水管道水流畅通。

2.4.2保洁频次

序号	项 目	保洁方式	保洁等级及频次
			重点区域 最低频次	其他区域 最低频次
1	地面	清扫 尘推 点拖	随时保洁	每日2次 每日1次 每日1次
2	墙面（1.5米以下）	除尘	每日1次	每2日1次
3	门、窗	抹净	每日1次	每2日1次
4	玻璃镜面	抹净	每日2次	每日1次
5	隔板	抹净	每日1次	每2日1次
6	小便器、蹲便器、洗手盆	抹净	每日4次	每日2次
7	废物箱	清理	每日4次	每日2次
8	下水管道	清理	每日1次	每2日1次
9	灯饰（2米以下）	抹净	每日1次	每2日1次
10	天花板	抹净	每周1次	每月1次
11	洗手液	摆放	随时	――――

2.5教室保洁

2.5.1基本标准

2.5.1.1地面定时清理，无杂物；

2.5.1.2黑板定时擦试，保证上课使用；

2.5.1.3桌椅无灰尘污迹，不允许用拖布清洁；；

2.5.1.4玻璃、灯饰光洁明亮；

2.5.1.5清洁完毕后，桌椅归位对齐。

2.5.2保洁频次

序号	项目	保洁方式	保洁最低频次
1	地面、垃圾篓	清扫、拖拭	课后清扫，每日至少2次
2	桌椅	清检垃圾	每日至少1次
		抹净	抹净
3	玻璃	抹净	每周至少1次
4	开关	抹净	每日至少1次
5	门	抹净	每日至少1次
6	教学设施	抹净	每日至少1次
7	图书馆书架	抹净	每周至少1次
8	灯具	除尘	每学期开学前1次
9	空调、吊扇	除尘	每月1次
10	空调滤网	清洗	每年2次
11	天花板	除尘	随时清除
12	门窗、墙面、窗帘	除尘	每学期至少1次
13	窗帘	清洗	每年1次

2.6实验实训室保洁

2.6.1基本标准

2.6.1.1实验实训室内地面：及时清洁，做到地面光亮、干净和“六无”，即：无垃圾、无杂物、无积尘、无烟头、无痰迹、无拖布痕迹。

2.6.1.2室内窗台做到及时清洁，无污迹、无积尘、无蜘蛛网。

2.6.1.3上课前保证课桌椅、讲台、试验台表面干净无污迹；多媒体柜内外清洁；桌斗内无杂物；不允许用拖布清洁。

2.6.1.4实训设备干净，无粉尘，周围整洁。

2.6.1.5水槽：针对部分有水槽实验室，在集中教学期间保洁。清除水槽杂物、污物，保持排水畅通。

2.6.1.6门窗：做到干净无明显污迹。

2.6.1.7照明灯具：表面无蜘蛛网、无积尘。

2.6.1.8电扇扇叶：表面干净、无蜘蛛网、无积尘、无痕迹。

2.6.1.9空调：使用期间做到出风口及时清洁无蜘蛛网、无明显污迹。

2.6.2保洁频次

序号	项目	保洁方式	保洁频次
			集中教学时段 最低频次	非集中教学时段 最低频次
1	地面	清扫 拖地	每日2次 每日1次	每月1次
2	窗台	抹净	每日1次	每月1次
3	实训设备、白（黑）板	抹净	每日1次	每半月1次-
4	课桌椅、讲台、试验台	清洁	每日2次	每月1次
5	水槽	清污	-	每月1次
6	天花板	除蜘蛛网及其他污物	每月1次	每月1次
7	开关	抹净	每月1次	每月1次
8	墙面	抹净	每月1次	每月1次
9	门窗	抹净	每月1次	每月1次
10	空调、灯具、吊扇	抹净	每学期开学前1次	每学期开学前1次
11	走道垃圾箱	清收	每日1次	每日1次
12	窗帘	清洗	每年1次	每年1次
13	电梯	轿厢、灯饰及按钮	抹净	每日4次
		地毯	清洗更换	每月1次

2.7学生公寓保洁

2.7.1基本标准

2.7.1.1走廊、楼梯地面整洁无垃圾、无杂物，无积水；

2.7.1.2墙壁无广告纸、无乱贴乱画；

2.7.1.3地砖、瓷片无污物，楼道消火栓灭火器无灰尘；

2.7.1.4天花无蜘蛛网；

2.7.1.5当天的垃圾要当日清运，不许堆积；

2.7.1.6公寓垃圾桶无污泥、垃圾不超三分之二；

2.7.1.7走廊无堆放清洁工具、废品、杂物等;

2.7.1.8公寓周围无晾晒废纸、杂物等；

2.7.1.9清洁工具摆放整齐，放在指定位置;

2.7.1.10垃圾桶保持外观整洁，定时清洗。

2.7.2保洁频次

序号	项目	保洁方式	保洁最低频次
1	地面	清扫、拖拭	每日至少2次
2	楼梯	清扫、拖拭	每日至少2次
3	楼梯扶手	抹净	每周至少1次
4	开关面板	抹净	每日至少1次
5	消火栓、灭火器	抹净	每日至少1次
6	洗衣房	抹净	每日至少1次
7	玻璃雨棚	清洗	每月1次
8	墙面 、天花板	抹净	随时除蜘蛛网
9	屋面	清扫	每月至少1次，暴雨前后
10	空调、吊扇	除尘、抹净	入住前，退房后，各一次
11	空调滤网	清洗	每年至少2次
12	窗帘	清洗	每年1次

2.8车库保洁

2.8.1基本标准

2.8.1.1地面干净、整洁无污物，无积水；

2.8.1.2垃圾桶及时清理，垃圾无外溢；

2.8.1.3墙面、天花板无蜘蛛网；

2.8.1.4消火栓、灭火器无尘迹、污迹；

2.8.1.5公共卫生间地面无积水、无垃圾；

2.8.1.6进出车行通道无垃圾、无积水。

2.8.2保洁频次

序号	项目	保洁方式	保洁最低频次
1	地面	清扫、拖拭	每日至少2次清扫，每周地面拖拭
2	进出车行通道	清扫、冲洗	每日至少2次清扫，每周冲洗
3	公共卫生间	清扫、冲洗	每日至少2次清扫，每周冲洗
4	墙面、天花板	除尘	每周至少1次
5	消火栓、灭火器	抹净	每周至少1次

2.9功能房（会议室、接待室、多功能厅、休息室、办公室、活动中心）保洁

2.9.1基本标准

2.9.1.1地面无尘迹；

2.9.1.2桌椅、沙发、烟灰缸干净无尘，不允许用拖布清洁；

2.9.1.3门窗无印迹、灰尘；

2.9.1.4家具、电器设施无尘；

2.9.1.5垃圾桶清理干净。

2.9.2保洁频次

序号	项 目	保洁 方式	保洁等级及频次
			集中教学时段 最低频次	集中教学时段 最低频次
1	地面	拖拭	随时保洁	每日2次
2	墙体、吊顶	除尘	随时保洁	每日1次
3	桌椅、沙发、烟灰缸	抹净	随时保洁	每日2次
4	门窗、玻璃（2米以下）	抹净	每日2次	每日1次
5	家具、电器设施	抹净	每日2次	每日1次
6	物品整理	清理	每日4次
7	垃圾桶	清收	随时保洁	每日2次
		抹净	每日1次	每三日1次
8	窗帘	清洗	每年1次	每年1次

2.10电梯保洁

2.10.1基本标准

3.2.10.1轿厢地面干净、整洁无污物；

3.2.10.2轿厢内不锈钢立面光洁明亮；

3.2.10.3轿厢内照明灯具无灰尘 ；

3.2.10.4轿厢内、外门光洁明亮，无张贴 ；

3.2.10.5电梯内地毯每月清洗至少1次。

2.11考核办法

2.11.1保洁频次不足，保洁效果不达标，限期整改，整改不及时不到位每次扣200元。

2.11.2因物业公司保洁未达标，对学校造成不良影响的，视情节轻重每次扣减物业服务费200-2000元，并承担因此产生的经济责任和法律责任。

3.垃圾清运和化粪池的管理

3.1垃圾清运的要求

3.1.1垃圾箱、筒的垃圾存量不超过上缘，作到日产日清，定期清洗消毒，无明显积水，无蚊蝇飞舞，垃圾不在筒箱内过夜。

3.1.2垃圾清运工具应保持清洁无破损，清运过程中不产生二次污染。

3.1.3禁止将各类垃圾就近倒入学校内绿化带或隐蔽区域。

3.1.4垃圾日产日清，清运到采购人指定校内地点，采购人不负责任何运输设备装备。校内垃圾转运至政府环卫部门指定地点，按市政府规定缴纳垃圾处置费，投标报价中应包含垃圾转运费和垃圾处置费，采购人不承担任何费用。

3.2化粪池清掏的要求

3.2.1由中标人聘请有资质的专业公司，安排专业人员清掏。中标人负责将化粪池和生化池内的粪渣及垃圾按照采购人要求全部打包外运到政府环卫部门所指定地点，无遗撒、遗漏现象。负责施工场地环境卫生并进行消毒处理，保证场地清洁、无异味。施工完毕后恢复施工场地原有的设施和配置。中标人确保清掏人员安全和化粪池安全。中标人承担清掏化粪池产生相关费用。

3.2.2按时清掏化粪池、化油池，一般安排在暑假期间进行清掏，化粪池每年清掏一次，化油池一年清掏4次，见底清水，清掏物外运出校，保持日常畅通，如遇堵塞，及时疏通，费用已包含在清掏费中，合格标准由采购人相关单位制定，负责考核。垃圾日产日清，清运到学校外，采购人不承担任何运输设备装备。

3.2.3每半年1次对全线管道内淤泥、树根、沉积物等所有杂物进行全面彻底清理，直径600（含600）以上进行管道通球试验1次，经采购人验收。

3.2.4出现紧急突发事件，如发生堵塞，中标人应及时安排人员抢险，采购人不再另行支付费用。

3.3 考核标准

3.3.1清运垃圾不及时或未按照要求清运的，限期整改，整改不及时不到位每次扣200元。

3.3.2化粪池清掏不及时或未按照要求对化粪池清掏的，限期整改，整改不及时不到位每次扣2000元。

3.3.3由于中标人未按照规定要求对学校垃圾清运、化粪池清掏，造成不良影响的，视情节轻重每次扣减物业服务费200-2000元，并承担因此产生的经济责任和法律责任。

（三）绿化养护

1.绿化带养护标准

绿化养护管理工作的内容：浇水排水、施肥、修剪、病虫害防治、松土除草、补栽、移栽、扶正支撑、绿地容貌、安全施工等。

特殊术语说明：

（1）绿化养护管理是指在绿化工程竣工验收之后,为使园林绿地达到整洁美观，园林植物正常生长而采取的一切养护管理措施；

（2）色块灌木指绿地中成片种植的彩叶植物或开花灌木；

（3）造型灌木指用修剪、捆扎等方法整修成特定形状的灌木；

（4）花卉是木本观花植物及草本观花植物的总称；

（5）草花指盆栽草花及地栽草花（含宿根花卉）的总称；

（6）花灌木指观花类灌木及小乔木。

1.1养护的直观标准

1.1.1叶片叶色正常、叶大而肥厚、不黄叶、不焦叶、不卷叶、不落叶、无明显虫屎、虫网、被虫咬食叶片数量、每株在10%以下；

1.1.2枝干树干挺直、倾斜度不超过10度，树干基部无蘖芽滋生、枝干粗壮、无明显枯枝、死桩、基本无蛀干害虫的活卵、活虫，介壳虫在主、侧枝上基本无活虫；

1.1.3树冠完整美观、分枝点合适、侧枝分布均匀、枝条疏密适当，内膛不乱，通光透光；

1.1.4行道树分枝点高低、树高、冠幅基本一致，无连续两株缺株、相邻5株的高差＜10%；

1.1.5花灌木着花率高、开花繁茂、无落花落蕾现象。色块灌木无缺株断行、覆盖度达100%，色块分明，线条清晰流畅；

1.1.6绿篱、造型灌木形状轮廓清晰，表面平整，园滑、不露空缺、不露枝干、不露捆扎物；

1.1.7藤本长藤分布合理、枝叶覆盖均匀、附着牢固、覆盖度达85%以上；

1.1.8草花生长健壮、花繁叶茂、无残花败叶。花坛整洁美观、四季有花、层次分明、图案清晰、色彩搭配适宜；

1.1.9草坪生长茂盛、叶色正常、基本无秃斑、无枯草层、无杂草、无病虫害、覆盖度达98%以上，留茬高度经常保持在6-8cm。

1.2养护的施工标准

1.2.1浇水排水；

1.2.2原则浇水应根据不同植物生物学特性、树龄、季节、土壤干湿程度确定。做到适时、适量、不遗漏。每次浇水要浇足浇透；

1.2.3浇水的年限树木定植后一般乔木需连续浇水3年，灌木5年。土壤质量差、树木生长不良或遇干旱年份，则应延长浇水年限；

1.2.4大树依据具体情况和浇水原则确定。地栽宿根花卉以土壤不干燥为准；

1.2.5夏季高温季节应在早晨和傍晚进行、冬季宜午后进行；

1.2.6雨季应注意排涝、及时排出积水。

1.3施肥标准

1.3.1原则为确保园林植物正常生长发育，要定期对树木、花卉、草坪等进行施肥。施肥应根据植物种类、树龄、立地条件、生长情况及肥料种类等具体情况而定；

1.3.2施肥对象定植五年以内的乔、灌木；生长不良的树木；木本花卉；草坪及草花；

1.3.3施肥分基肥、追肥两类。基肥一般采用有机肥，在植物休眠期内进行，追肥一般采用化肥或复合肥在植物生长期内进行。基肥应充分腐熟后按一定比例与细土混合后施用，化肥应溶解后再施用。干施化肥一定要注意均匀，用量宜少不宜多，施后必须及时充分浇水，以免伤根伤叶；

1.3.4施肥次数乔木每年施基肥1次，追肥1次；灌木每年施基肥1次，追肥2次；色块灌木和绿篱每年施基肥2次，追肥4次；草坪追肥不少于9次；草花以施叶面肥为主，每半月1次；

1.3.5施肥量施基肥乔木（胸径在10公分以下）不少于5公斤/株•次，灌木不少于2.5公斤/株•次，色块灌木和绿篱不少于0.5公斤/㎡•株，草坪不少于0.2公斤/㎡•次.施追肥一般按0.5%-1%浓度的溶解液施用。干施化肥一般用量，乔木不超过250克/株•次，灌木不超过150克/株•次，色块灌木和绿篱不超过30克/㎡•次，草坪不超过10克/㎡•次；

1.3.6乔、灌木施肥应挖掘施肥沟、穴，以不伤或少伤树根为准，深度不浅于30公分；

1.4修剪标准

1.4.1原则修剪应根据树种习性、设计意图、养护季节、景观效果为原则，达到均衡树势、调节生长、姿态优美、花繁叶茂的目的；

1.4.2修剪包括除芽、去蘖、摘心摘芽、疏枝、短截、整形、更冠等技术；

1.4.3养护性修剪分常规修剪和造型（整形）修剪两类。常规修剪以保持自然树型为基本要求，按照“多疏少截”的原则及时剥芽、去蘖、合理短截并疏剪内膛枝、重叠枝、交叉枝、下垂枝、腐枯枝、病虫枝、徒长枝、衰弱枝和损伤枝，保持内膛通风透光，树冠丰满。造型修剪以剪、锯、捆、扎等手段，将树冠整修成特定的形状，达到外形轮廊清晰、树冠表面平整、圆滑、不露空缺，不露枝干、不露捆扎物；

1.4.4乔木的修剪一般只进行常规修枝，对主、侧枝尚未定型的树木可采取短截技术逐年形成三级分枝骨架。庭荫树的分枝点应随着树木生长逐步提高，树冠与树干高度的比例应在7：3至6：4之间。行道树在同一路段的分枝点高低、树高、冠幅大小应基本一致，上方有架空电力线时，应按电力部门的相关规定及时剪除影响安全的枝条；

1.4.5灌木的修剪一般以保持其自然姿态，疏剪过密枝条，保持内膛通风透光。对丛生灌木的衰老主枝，应本着“留新去老”的原则培养徒长枝或分期短截老枝进行更新。观花灌木和观花小乔木的修剪应掌握花芽发育规律，对当年新稍上开花的花木应于早春萌发前修剪，短截上年的已花枝条，促使新枝萌发。对当年形成花芽，次年早春开花的花木，应在开花后适度修剪，对着花率低的老枝要进行逐年更新。在多年生枝上开花的花木，应保持培养老枝，剪去过密新枝；

1.4.6绿篱和造型灌木（含色块灌木）的修剪，一般按造型修剪的方法进行，按照规定的形状和高度修剪。每次修剪应保持形状轮廓线条清晰、表面平整、圆滑。修剪后新梢生长超过10cm时，应进行第二次修剪。若生长过密影响通风透光时，要进行内膛疏剪。当生长高度影响景观效果时要进行强度修剪，强度修剪宜在休眠期进行；

1.4.7藤本的修剪藤本每年常规修剪一次，每隔2～3年应理藤一次，彻底清理枯死藤蔓、理顺分布方向，使叶幕分布均匀、厚度相等；

1.4.8草花的修剪要掌握各种花卉的生长开花习性，用剪梢、摘心等方法促使侧芽生长，增多开花枝数。要不断摘除花后残花、黄叶、病虫叶，增强花繁叶茂的观赏效果；

1.4.9草坪的修剪草坪的修剪高度应保持在6-8cm，当草高超过12cm时必须进行修剪。混播草坪修剪次数不少于20次/年，结缕草不少于5次/年；

1.4.10修剪时间落叶乔、灌木在冬季休眠期进行，常绿乔、灌木在生长期进行。绿篱、造型灌木、色块灌木、草坪等按养护要求及时进行；

1.4.11修剪次数乔木不少于1次/年，灌木不少于2次/年，绿篱、造型灌木不少于12次/年，色块灌木不少于8次/年；

1.4.12修剪的剪口或锯口平整光滑，不得劈裂、不留短桩；

1.4.13修剪应按技术操作规程的要求进行，须特别注意安全。

1.5病虫害防治

1.5.1原则全面贯彻“预防为主，综合防治”的方针，要掌握园林植物病虫害发生规律，在预测、预报的指导下对可能发生的病虫害做好预防。已经发生的病虫害要及时治理、防止蔓延成灾。病虫害发生率应控制在10%以下；

1.5.2病虫害的药物防治要根据不同的树种、病虫害种类和具体环境条件，正确选用农药种类、剂型、浓度和施用方法，使之既能充分发挥药效，又不产生药害，减少对环境的污染；

1.5.3喷药应成雾状，做到由内向外、由上向下、叶面叶背喷药均匀，不留空白。喷药应在无风的晴天进行，阴雨或高温炎热的中午不宜喷药。喷药时要注意行人安全、避开人流高峰时段，喷药范围内有食品、水果、鱼池等，要待移出或遮盖后方能进行。喷药后要立即清洗药械，不准乱倒残液；

1.5.4对药械难以喷到顶端的高大树木或蛀干害虫，可采用树干注射法防治；

1.5.5施药要掌握有利时机，害虫在孵化期或幼虫三龄期以前施药最为有效、真菌病害要在孢子萌发期或侵染初期施药；

1.5.6挖除地下害虫时，深度应在5～20cm以内，接近树根时不能伤及根系。人工刮除树木枝干上介壳虫等虫体，要彻底干净，不得损伤枝条或枝干内皮，刮除树木枝干上的腐烂病害时，要将受害部位全部清除干净，伤口要进行消毒并涂抹保护剂，刮落的虫体和带病的树皮，要及时收集外运；

1.5.7农药要妥善保管。施药人员应注意自身的安全，必须按规定穿戴工作服、工作帽、戴好风镜、口罩、手套及其他防护用具。用完后的空药瓶应按有害物统一处理外运。

1.6除草标准

1.6.1除草掌握“除早、除小、除了”的原则，随时清除杂草，除草必须连根剔除。绿地内应做到基本无杂草，草坪的纯净度应达到95%以上。

1.7补栽、移栽标准

1.7.1保持绿地植物的种植量，缺株断行应适时补栽。补栽应使用同品种、基本同规格的苗木，保证补栽后的景观效果；

1.7.2草坪秃斑应随缺随补，保证草坪的覆盖度和致密度。补草可采用点栽、播种和铺设等不同方法；

1.7.3根据整体效果及学校管理要求进行移栽。

1.8支撑、扶正标准

1.8.1倾斜度超过10度的树木，须进行扶正，落叶树在休眠期进行，常绿树在萌芽前进行。扶正前应先疏剪部分枝桠或进行短截，确保扶正树木的成活；

1.8.2新栽大树和扶正后的树木应进行支撑。支撑材料在同一路段或区域内应当统一，支撑方式要规范、整齐。支撑着力点应超过树高的1/2以上，支撑材料在着力点与树干接触处应铺垫软质材料，以免损伤树皮。每年雨季前要对支撑进行一次全面检查，对松动的支撑要及时加固，对坎入树皮的捆扎物要及时解除。

1.9绿地容貌标准

1.9.1随时保持绿地清洁、美观；

1.9.2及时清运草屑、树枝、死树等施工残留物，现场堆放时间不得超过当天，并清运到校外环保部门指定地点，中标人承担所有费用；

1.9.3经常冲洗树木枝叶上的积尘，防止堵塞气孔和影响景观效果。行道树每年10月1日至次年4月1日保证每周冲洗1次以上。

1.10安全施工标准

1.10.1绿化养护的各道工序施工要做到以人为本，安全施工，文明作业；

1.10.2绿化养护施工要统一着安全装，设施工警示语或警示标志，保证施工人员和过往行人的安全；

1.10.3作业时不得影响学校教学工作。

1.11投标人在大面积施肥或施药时应提前通知采购人，并做好纪录。施肥的肥料主要以发酵的菜子油饼肥为主。

2.苗圃养护标准

按照采购人要求培育植物，南山校区盆花养护，苗圃管理，常规培育最低不少于2人，其中确保1人具有植物栽培技术，盆花生产一年内不低于1万盆。

3.室内植物养护标准

植物叶面清洁，无枯枝败叶，根据植物生长特性浇水、修剪。

4.绿化养护服务相关要求

4.1绿化养护管理期间南山校区需项目负责人1名，具有绿化专业技术资格，需提供相关证明材料；日常管理技术工人每天出勤不低于12人；学府校区需项目负责人1名，日常管理技术工人每天出勤不低于3人；季节性修剪、整形、浇水、排水、施肥、病虫害防治、除草、补植、移植、回填种植土等应根据需要及时增加人员，采购人不再支付其他追加项目费用。加强对员工进行业务技术培训，使其能按照园林绿化养护管理相关要求开展并完成工作；

4.2自备绿化养护管理所需的机具、农药、肥料等一切工具和物资。在工作量大时，应根据需要及时增加园林管护工具，所需费用由投标人自理；

4.3严格按照双方确认的绿化养护管理质量标准（附件）确保质量；

4.4绿化养护管理期内因投标人养护不当原因造成的植物死亡、被盗等，负责尽快无偿修复，植物的品种、规格、数量不能改变；

4.5不随意移植、更换原有种植植物，确需移植、更换需经采购人书面同意后方可进行；

4.6及时清理清运养护管理现场杂物至采购人院内指定地点，修枝后形成的绿化垃圾，并随时做好绿地内的保洁工作，负责与公共区域绿化带延伸1米范围内的保洁；

4.7绿化养护管理期间非采购人原因发生的一切安全责任事故及所造成的一切经济损失，概由投标人负责，与采购人无关；

4.8项目负责人必须每天现场巡视，检查绿化养护管理服务质量，定期听取采购人意见并及时整改；

4.9加强对员工的教育和管理，主动协调处理好工作中的各种纠纷，投标人的用工纠纷与采购人无关，自觉遵守采购人的相关规定，接受采购人对绿化养护管理工作的督查和指导。加强对员工的教育和管理，应特别重视加强员工在工作、生活中的安全教育；

4.10负责室内、外植物摆放、会场布置、活动所需植物搬运、摆放、养护；

4.11工作人员必须统一着装，佩带识别标志；

4.12因采购人灯光照明、管沟挖埋及其他活动造成植物长势不佳及死亡的，由采购人承担责任，投标人应积极采取措施配合采购人解决。因采购人需要栽种乔木投标人应配合采购人完成，乔木由采购人提供，其它辅助材料由投标人提供并栽种，栽种乔木的数量全年在50株内，干劲20CM内。

4.13因采购人提出需要调整、更换、补充苗木（包成活），更换工作由投标人负责，其产生的苗木费用由甲方支付，乙方负责人工；

4.14投标人在绿化养护管理期间，不节约用水、电或不文明行为造成的后果，在接到采购人书面通知后24小时内及时整改，拒不整改或整改不力的由投标人负责赔偿采购人的一切损失；

4.15投标人不得将绿化养护服务进行外包或转包。

（四）日常维护、报修、维修服务

中标人为学校提供建筑及构建物、设施设备运行管理和日常的维护、报修、维修服务。由于巡查不及时、巡查记录不真实完整、报告不及时、整改不及时、相关设施检查不到位、报修不及时，维修不及时，限期整改，并由承担因此产生的相关经济、法律责任。

1.建筑物及构建物的维护和报修、维修服务

1.1委托事项

建筑物主体部分的日常养护是物业管理的基础工作，中标人应认真贯彻以预防为主的方针，对校区内景观构筑物、广场及人行道铺装，公共建筑物除主体结构以外的装饰装修部分，包括房屋的吊顶、门窗、室内外地面、内墙、外墙等部位进行日常养护、基础维修和报修。确保建筑物的完好。建筑物装饰装修的日常养护包括但不限于房屋的吊顶、门窗、通道、走廊、室内外公共地面等。

1.2基本要求

1.2.1楼面地面养护。定期对楼面、地面及粘贴的磁砖（地板砖、外墙砖）巡查、维护。无法立即处理的，设置警戒提示，并立即报修。

1.2.2墙台面和吊顶养护。每周至少巡查1次，保持墙台面清洁，无污渍，无脚印，协助采购人及时对有损坏的墙台面和吊顶进行维护或报修。

1.2.3门窗。对门窗进行日常巡查，对出现影响安全的问题，做警戒提示并报告采购人，杜绝安全事故的发生。

1.2.4排水沟（渠）、防洪沟。做好地基基础的日常保养、养护，做好雨水井、污水井、排水管、明暗沟维修维护，确保完好率达95%。

1.2.5屋顶。建立屋顶维护制度，每月至少进行1次屋顶及瓦屋面清扫、清理疏通排水管道、窨口、雨水口，整修屋脊、趟水沟，确保屋面无杂物堆积和排水畅通。

1.2.6路灯的巡查、养护、维修，出现故障在1周内排除。

1.2.7 防雷设施养护。定期对防雷设施进行养护，每年至少检测1次，并按点位形成检测记录，发现问题及报告详细情况。

1.2.8防水层，边坡及各类房屋基础的安全等巡查。每周至少巡查1次，发现问题应及时报告详细情况。

1.2.9停车场、道路（含人行道、绿化区内硬化道路）的地面和路沿完好率95%。

1.2.10做好日常维护报修服务记录。

1.3服务标准

认真贯彻以预防为主的方针,确保房屋装饰装修部分完好。加强对房屋本体的修缮管理，保持建筑物及周围环境达到相关标准，充分发挥其使用功能。服务标准如下表：

服务事项	委托范围及内容
基础、主体结构	委托范围：建筑物基础、主体结构 服务内容：定期巡查，发现问题及时报采购人相关部门处理。
地面	委托范围：建筑物周边散水及建筑物内各房间、通道的地面、地砖 服务内容：日常养护，踢脚线的维修更换和单处4M²以内的地面、地砖维修更换；超过范围的报采购人相关部门处理。
墙面	委托范围：建筑物4米以下的内外墙面、内外墙砖 服务内容：日常养护及单处4M²以内的墙面粉刷、水泥砂浆修补、墙砖维修、装饰面板墙面维修；超过范围的报采购人相关部门处理。
屋面	委托范围：建筑物屋面，不含倾斜屋面、玻璃棚顶、彩钢顶 服务内容：日常巡检和养护，屋面地漏的疏通，屋面淤泥、杂草的清除，4 M²以内的屋面地面、墙面维修；不含防水层的维修，发现有漏水、渗水情况及时报采购人相关部门处理。
防水层	委托范围：建筑物各楼层间防水层、外墙防水层 服务内容：日常巡查，发现有漏水、渗水等情况及时报采购人相关部门处理。
天花板	委托范围：建筑物内外离地4米以下天花板等装饰吊顶和无装饰的天棚 服务内容：单处9M²以内的天花板（规格板吊顶）等装饰吊顶的维修更换（包含龙骨更换），9M²以内的涂料和水泥砂浆的维修；超出范围的报采购人相关部门处理。
雨 排	委托范围：建筑物户内各楼层间雨排立管，外立面3米以下、DN≤110的雨排立管（不含需开挖、破墙的维修）。 服务内容：日常维护、疏通、更换、管道漏水处理；超出范围的报采购人相关部门处理。
污 排	委托范围：建筑物户内各楼层间污排立管，外立面3米以下、DN≤150的污排立管（不含需开挖、破墙的维修）。 服务内容：日常维护、疏通、管道漏水处理；超出范围的报采购人相关部门处理。
给水管道	委托范围：建筑物户内各楼层间至室外第一个给水井以内的管道。 服务内容：日常维护，各类管道、阀门、龙头等的维修更换；超出范围的报采购人相关部门处理。
门窗	委托范围：建筑物内所有门窗。 服务内容：日常维护，木门扇的更换，木门框和门扇局部换料，铁门的局部更换铁件和焊接的维修、木门和铁门的油漆维修，门窗矫正维修，门窗锁具、五金配件的维修和更换；不含门窗套、框的更换；超出范围的报采购人相关部门处理。
栏杆、爬梯	委托范围：建筑物内所栏杆和屋面爬梯。 服务内容：日常维护，栏杆、爬梯的除锈油漆维护维修；超出范围的报采购人相关部门处理。
卫生间	委托范围：建筑物卫生间内各器件。 服务内容：日常维护，卫生间成品隔断换件维修，卫生间龙头、阀门、冲水水箱的更换维修，镜面玻璃维修，卫生洁具的维修和更换，下水道疏通（包括公共区域及学生寝室内卫生间）；超出范围的报采购人相关部门处理。
房屋防雷	委托范围：建筑物防雷系统。 服务内容：日常巡查及维护，屋面和外墙防雷铁件的检查、除锈刷漆维护；超出范围的报采购人相关部门处理。
消防	委托范围：消防照明和指示。 服务内容：日常维护，消防指示、照明巡查；超出范围的报采购人相关部门处理。
水篦子井盖	委托范围：室外各水篦子井盖。 服务内容：日常维护，成品水篦子和井盖的维修和更换，水篦子沟和水篦子排水口的维护维修，不包含1米以上水篦子沟体的更换维修；超过范围的报采购人相关部门处理。
户外宣传栏	委托范围：户外宣传栏 服务内容：户外宣传栏扶正、稳定加固、局部焊接换料、雨棚面板龙骨维修；超过范围的报采购人相关部门处理。
备注	1、以上所有维修项目的维修材料由采购人提供（机械设备工具等由中标人提供）； 2、超出范围报采购人的维修项目的材料和人工费由采购人负责，中标人对采购人委托的第三方维修单位进行配合和质量监管，服务期内的维修由中标人向采购人报修，采购人督促施工方整改； 3、基建专项大型维修未包含，但排污沟清掏由物管维修负责。

 

项目	巡查周期	运行标准
路面养护	及 时	禁入标识及路障完好，无不合理荷载进入限制区域
排水管道	每周1次 大、暴雨预报及时巡查	对屋面排水管道疏通，确保屋面排水畅通。
散 水	每周1次	无积水和污渍、边脚整齐无缺口。
窨口、雨水口	每周1次	及时对窨口、雨水口清理，确保屋面排水畅通。
屋脊、躺水沟	每月1次	及时对屋脊、躺水沟巡检报修，确保屋面排水畅通。
楼地面、粘贴的磁砖（地板砖）	每周1次	完好无损，室内地面受潮，破损的磁砖（地板砖）及时报修。
墙台面	每周1次	保持墙台面的清洁工作，无污渍，无脚印，每学期向采购人提出损坏墙面清单。
吊顶	每周1次	及时处理破损部位。
门窗、玻璃	及时发现损坏情况，每月1次集中查检	门窗损坏24小时内修复；门窗密实度合适，开启关闭顺畅，门框、窗框边缘等易受撞击处密实，没有缝隙。
屋顶	每季1次	及时对屋顶（不含玻璃屋顶）清扫，确保屋面排水畅通。
防雷设施	雷雨季节每周1次	设施完好，防雷效果好
边坡挡墙	每天1次	主体无损坏、无安全隐患

2.设施设备运行管理和日常维护

2.1委托事项

管理的设施设备包含各配电室、水电气设施、照明设施、强弱电设施、消防设施、空调设备、教学设施设备、体育运动、充电桩等设施，用于保障教学、办公、教职工生活的公共设施设备。对两校区水、电、气费用的回收。

2.2基本要求

2.2.1中标人对采购人移交的所有设施设备负责看管，确保不丢失和人为损坏。若有丢失或人为损坏，且找不到具体责任人时，由中标人负责赔付。

2.2.2 设施设备移交需采购人（或采购人设施设备管理责任部门）和中标人双方在设施设备清单签字确认并加盖公章（须明确完好状态及存在问题）。

2.2.3中标人对管护的设施设备需按照学校资产管理的相关规定建立相应的台帐（此台帐内由中标人填报，合同结束时需完好地移交给采购人，自然损耗除外）。

2.2.4分类分项制定相应设施设备安全运行的管理规定、操作流程、岗位责任、定期巡回检查、维护保养、运行记录及维修记录档案等管理制度，并就近张贴和严格执行。建立电梯等重点设施设备及其他采购人要求的设施设备的日常运行、维护记录的档案材料，如实记录其运行状况。中标人承担电梯等重点设施设备安全主体管理责任。

2.2.5配备具备相关资质的专业技术人员，严格执行操作规程，负责设施设备的管理和操作(如开启、关闭、保洁、保养、维修或报修)，确保设施设备正常运行。负责特种设备的专业技术人员须持国家安全生产监督部门颁发《中华人民共和国特种作业操作证》方可上岗。

2.2.6对已经移交的设施设备，中标人均需按照相关设施设备保养规定进行日常性的保养和维护，保持设备状况良好，确保其正常运行，无设备运行事故隐患，合同期限内无重大管理责任事故。如发现设备异常或故障，应采取措施防止故障扩大并立即派人检修至完好。如出现较大异常或事故的，中标人必须第一时间通知采购人。

2.2.7设施设备在使用过程中，属中标人相关人员操作不当，造成设施设备损坏，由中标人负责维修或赔偿。

2.3服务标准

2.3.1供电设施

电力系统设施设备在采购人的指导下实施运行管理。负责楼宇电井（间）的设备管理，包括供电、门窗维护、主锁、内部设备、设备，发现问题及时联系相关单位并协助维修。负责各配电室、楼宇内强电井及后端线路、照明灯具的管理和维护维修。负责户外电力线路、设备的管理维护，发现故障，及时向采购人报告，并协助采购人予以解决。中标人需对电力系统实行专人管理及定期巡查，并为采购人从事电力维护和建设提供技术和人力支持。负责通告停电等电力供应故障信息，同时做好应急处置安排。对学校同意的外来单位临时施工等用水电安表计量，并根据用量收取费用；配合做好校园节能监管平台系统设备设施运行管理，调整或增加水电气管线必须事先报请校方管理部门同意。

2.3.1.1高低压配电主机房所有工作人员必须持有特种设备操作证（电工），负责校内配电室24小时运行巡查、值守，确保配电室安全。

2.3.1.2强电井进行钥匙管理（未达到安装设置标准的除外），标识清晰，开启快捷（5分钟内能打开）。

2.3.1.3定期对配电设施设备保洁，保持设备和地面整洁。

2.3.1.4根据季节时令与气候情况编制《公共照明系统开启时刻表》，报采购人批准后实施，用毕应及时关闭，避免浪费。

2.3.1.5制定临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行。如有限电、停电的情况，应提前通知采购人。突然停电10分钟内到达停电现场并进行处理及检修（报修）。应急发电机随时启动，15分钟内运转正常应急供电。

2.3.1.6熟悉校区内供电线路分布及走向和架空线巡查及维保。

2.3.1.7对责任区域内的照明设备每天进行巡查、保养，发现问题及时维修。照明线路损坏及时维修（一般不超过24小时），灯具更换及时，教室的灯管根据损坏数量一般安排在无课时时间段更换。照明灯具完好率95%。

项目	时间	次数	内容
柴油发电机	每周	至少一次	1.机房卫生。 2.检查其润滑油位、冷却水位、燃油量、蓄电池电位和传动皮带，排烟系统、空气增压系统、控制箱是否正常。 3.目检发动机有无损坏、渗漏、皮带是否松弛或磨损。 4.清洁电气接头和蓄电池，根据情况补充蓄电池电解液。 5.试运行30-45分钟，观察其油压、油量、水温、电压、电流、频率是否正常，发电机组有无异常声音。
	每半年	至少一次	1.重复一级检查。 2.打开发电机端盖，检测对地绝缘电阻，并除尘。 3.检查配电箱内接头是否拧紧。 4.检查各类传感器信号是否正常，
	一年	至少一次由有资质单位维保	1.重复一、二级检查。 2.清洗和调整气门及喷油嘴，调整皮带张紧轮、水泵后部张紧轮。 3.根据机组运行情况更换润滑机油、机油滤清器、燃油滤清器及空气滤清器。
	二年	至少一次	1.重复一、二、三级检查。 2.清洗并校准油嘴、燃油泵及真空控制器，检查或更换风扇、水泵、皮带张紧轮轴承、水泵后部张紧轮。 3.检查、修理增压器、减振器。 4.检查机油泵、燃油泵、冷却水泵，清洗水箱 5.更换各类磨损件、轴。
高压环网柜	每周	至少一次	1.检查外观是否完好、运行有无噪声。 2.检查指示灯是否完好。 3.备用柜“禁止合闸”标示悬挂位置是否正确。 4.清理外部灰尘。
	每年	至少一次	1.检查操作机构是否灵活、互锁机构是否正常。 2.检测接地电阻（应符合规定要求）。 3.检查电源接线装置，并紧固螺丝。 4.自动合闸电瓶加注电解液，检修充电器。
变压器	每周	至少一次	1.检查外观是否完好，有无异常响声。 2.检查温控器指示是否正常，超温时风机能否正常起动，3.风机运行是否正常。 4.变压器电压、电流是否在额定范围内。
	每年	至少一次	1.检测接地电阻，各接线装置紧固。 2.检测变压器线圈绝缘电阻。 3.紧固螺丝并有防松措施，检查变压器防松绑扎并加固。 4.清理灰尘。
配电柜、动力柜、控制柜	每天	至少一次	1.清洁卫生。 2.检查外观是否完好，电压、电流是否正常，三相负荷是否平衡，有无异常声响。 3.检查配电开关接触是否良好，有无短路、过载现象。 4.检查开关是否在正确位置，标示是否清楚。 5.检查无功补偿设备工作是否正常，功率因数是否达到要求。 6.检查电容器、熔断器是否过热，熔断。
	半年	至少一次	1.紧固配电装置螺丝，调整接触点间隙，更换打磨烧坏的动静触头。 2.若有过载现象，应更换容量大的配电设备。
	一年	至少一次	1.重复上述检查。 2.检测接地电阻。 3.测试过流保护装置、联锁装置是否可靠。
照明器具	每天	至少一次	1.清洁卫生。 2.检查外观是否完好，有无异常响声。 3.检查灯具照度的均匀度、眩光度、频闪度及电压的变化影响等情况。
	每月	至少一次	1.重复上述内容。 2.调整亮度，节约能源。 3.更换过热配件，避免短路现象。 4.根据季节的变化情况合理调整灯光工程的开机时间。
供电线路	每周	至少一次	1.清洁卫生。 2.检查敷设环境有无积水、杂物。 3.供电电缆标示是否清晰、脱落。
	每月	至少一次	1.重复上述内容。 2.检查线路有无过热现象。 3.检查进出线路接线装置是否完好。
	每年	至少一次	1.重复上述内容。 2.检测线路绝缘电阻。 3.金属支架、电缆套管涂防锈漆或沥青。

2.3.2给排水设施

给排水设备系统是指建筑物内部、建筑物外附属设备、服务区排水沟（井、渠）等各种冷水和污水供应和排放的工程设施的总称。主要包括供水设备、排水设备。

2.3.2.1建立管护区域内给排水设备系统的养护和维修制度，加强给排水管道的设备和管道及各类阀门的巡查、维修、维护，确保处于良好状态，无漏水、渗水、积水等异常现象。

2.3.2.2熟悉校区内给排水管网。负责管护区域内各种冷热水供应和雨水、污水排放设施的运行。做好给排水管网周围地基基础的日常养护工作，配合校方建立相应的管网图。积极协助校方建立用水、供水管理制度，安排合理的用水和节水计划；

2.3.2.3定期检查排水管沟、井，防洪沟等是否堵塞、生锈或渗漏等，定期对建筑物离地3米高内的排水管沟井进行巡查和清理，每月至少进行一次清除淤泥和杂物；每年5月至9月，中标人至少每半月对排水管（沟、井）等进行巡查和清理一次，遇极端天气预报，对上述区域实行24小时巡查。及时排除隐患，确保排水系统通畅，汛期道路无积水，房屋无积水和浸泡发生。

2.3.2.4及时上报“跑冒滴漏”现象。

2.3.2.5制定抢险应急措施，确保汛期道路无积水，地下室、设备房无积水和浸泡发生。抢险人员须在10分钟内到达，20分钟内开始实施抢险排危。

项目	时间	次数	内容
生活泵、喷淋泵、水幕泵、雨淋泵等各种水泵	每天	至少一次	1.机房卫生；对机体擦拭去灰、保持干净无尘。 2.观察其水位、水压、电压、电流指示是否正常，电机及水泵有无异常声音，电机、控制柜有无异味。 3.检查压盘根处滴水是否符合规范，如不符合则应加盘根或拧紧盘根螺栓。 4.检查湿式报警阀、液位报警器、控制系统工作是否正常。 5.检查水位深度指示是否清晰。 6.发现故障及故障隐患及时处理．
	每月	至少一次	1.重复上述检查。 2.生活供水的主、备用泵进行手动切换试验并记录。 3.消防泵、喷淋泵应启动管网末端试水装置或打开水泵出水管放水试验。 4.注意水压表是否在检验合格后的规定时间内使用。
	每年	至少一次	1.电机、泵体轴承清洗加润滑油；如有异常声响，则报请采购人更换同型号规格轴承。 2.泵体、水泵叶轮及管道除锈、刷漆。 3.检测电机接地电阻。 4.检查电机与水泵弹性联轴器有无损坏，如有损坏则更换。 5.更换磨损的水泵轴衬套。 6.性能测试。
水箱、水池	每周	至少一次	1.检查外观是否完好，有无跑、冒、滴、漏现象，箱口防虫纱网是否完好。 2.打开排污阀排污。 3.检查进水浮球阀并作手动进水试验。 4.观察水质情况，配合检测水的PH值和含氯量。 5.水箱、水池盖板是否上锁并且完好。
	每月	至少一次	1.重复上述内容。 2.按规定比例按时投放消毒药品。
	每半年	至少一次	配合开展水池清洗、水质化验、各类金属构件及管道作防锈处理。
给水井、雨水井、污水井	每周	至少一次	1.检查井盖是否盖严、完好，开盖检查井底是否有污物，如有则清除干净。 2.检查井盖铸造字迹是否清晰、正确。
	每月	至少一次	1.重复上述检查。 2.清理污泥，疏通下水管道。 3.各类井盖及金属构件刷漆。
供水排污管（沟）、防洪沟	每周	至少一次	1.检查外观是否完好，应无滴、漏现象。 2.检查闸阀，观察供水压力表是否正常。 3.阀门开启位置是否正确，标示是否清晰。
	每月	至少一次	1.重复上述内容。 2.清理排污管（沟），防洪沟的杂物及淤泥，疏通排污管道。 3.检查闸阀开启、关闭是否灵活，有无跑、冒、滴、漏现象。
	每年	至少一次	1.重复上述内容。 2.检查修整全部管架。 3.管道及支架除锈刷漆。 4.检查止回阀、浮球阀、液位控制器是否正常。 5.管道内部清洗、作防腐处理。 6.更换各类阀门标示，并标注管内水流文向。 7.各类阀门丝杆上油作防锈处理。

2.3.3供气设备系统

2.3.3.1中标人应熟练掌握物业管理范围内天然气供应设备及管网分布及布置。建立供气管网及设备的日常巡检制度，做好节能管理，发现安全隐患及时报告采购人和供气单位，并负责联系供气单位进行维修。

2.3.4电梯

2.3.4.1中标人应制定电梯各种故障应急处理方案，配备专业人员负责电梯的日常运行和管理。专业人员须持证上岗，熟悉掌握电梯各种故障应急处理方案。

2.3.4.2负责电梯的日常运行、保洁、巡查管理等日常保养，每周至少一次对电梯全段运行状况进行检查。如发现有故障，10分钟内到达现场开展故障应急处理，并及时通知维保单位进行维修和整改，协助并监管电梯维保单位的工作并作好维修记录。

2.3.4.3每天详实填写《电梯运行状况记录表》，异常情况及时报告采购人。

2.3.4.4协助采购人通知维保单位进行电梯年检及维保，并作好年检及维保记录。

2.3.4.5维保范围

南山校区电梯布局：办公楼（2台）、学术交流中心（1台）、图书馆（2台）、融园食堂（1台）、新建综合实验大楼（3台）、青教公寓（5台）；

学府大道校区电梯布局：综合楼（1台）、拟投用德贷大楼（6台）

承包范围及承包方式

承包方式：采用综合单价包干的方式，单价内日常维保费、年检费、单件价格在200元以下的电梯易损配件。

2.3.4.6技术要求

2.3.4.6.1投标人按国务院373号令《特种设备安全监察条例》及《电梯维修规范》的要求做好日常维护保养工作；

2.3.4.6.2投标人保养内容详见合同附件一：《维修保养项目》；

2.3.4.6.3投标人对每台电梯执行每月两次的定期维护保养工作，间隔时间为十五天；

2.3.4.6.4电梯在使用中发生故障，投标人在接到通知后2小时内赶到现场（电梯发生困人或水浸等应急事故时，电梯维保人员必须在60分钟内赶到现场）处理。

2.3.4.6.5投标人人员每次维修与保养后，须由采购人签字确认；

2.3.4.6.6电梯年检检测，电梯年审前由投标人负责对电梯进行检修，直至电梯达到年检标准；

2.3.4.6.7电梯年检前投标人向技术监督局特检中心申报，，相关费用由投标人自行承担（年检费用已包含在维保费中），因电梯故障造成的复检，全部复检费用由投标人承担；

2.3.4.6.8采购人责任，按国家及重庆市质监局有关使用规定，负责电梯的正确使用及管理；采购人如发现电梯设备有不正常情况，应立即停止使用，通知投标人检修合格后方可使用；对投标人的维保工作进行检查、督促、并为投标人维保人员提供工作的便利和协助；为确保合同期间电梯安全，采购人在执行合同过程中不得委托未经投标人授权人员参与电梯的修理及零部件、附件加装；采购人应提供本电梯全套完整的随机文件、图纸供投标人维修时使用；

2.3.4.6.9投标人的工作人员必须持证上岗，统一着工装，佩带工作牌，以便于采购人管理工作。严格按照附件规定的内容提供服务，并向采购人提供产品保养年度作业计划表及每月的维保时间计划。按照合同约定的保养方式，提供确保整机正常和安全的运行所需的备品配件。投标人在施工作业时做好必要的安全防护措施及维保标识。遵守采购人的规章制度，在采购人规定的区域和时间内施工作业。有义务将政府和有关部门制定的各项规定通告采购人。投标人自备维保工作中所需的仪表、工具及交通设备；

2.3.4.6.10若投标人在保修期内响应不及时，维保质量及服务太差引起投诉或索赔，由投标人承担全部责任。

2.3.4.7其他相关责任

2.3.4.7.1维保期内，采购人需要增加电梯功能和改变性能时，或因国家颁布或修改有关标准而需要对电梯进行改造时，双方应在另外签字《产品改装合同》后实施；

2.3.4.7.2投标人若未按本合约之规定承担维修保养事项和相关义务，采购人在书面通知投标人后，2个工作日内无明显改进，采购人按当期付款金额的10％扣罚投标人一次，促使投标人改进工作方式，若继续违约，采购人可单方面终止合同，由此产生的相关责任及损失由投标人负责；

2.3.4.7.3投标人在电梯维修保养合同期间，若因投标人维保工作不当违反电梯维修保养操作规程或管理不当而造成设备、人生安全事故由投标人负全部责任，若因采购人使用不当的原因造成设备、人生安全事故由采购人负责。

2.3.4.8电梯定期保养工作项目表

每个保养周期	机房	1、巡查机组设备运转情况（主机之震动、异声、异温、漏油）
		2、控制屏内部除尘及主要接触器、继电器动作情况检查
		3、抱闸检查（行程及动作灵活性）
		4、曳引机齿箱油量检查，加油
		5、发动机、电动机等的检查
	机身及井道	6、门机系统的清扫、检查
		7、轿顶清扫及各开关的有效确认
		8、各樘门、滚轮、偏心轮、自动关门套件、门链条、门轨等检查清洁
		9、各门锁及安全触板开关的及接触点清洁
		10、各门地坎的清洁
		11、超载开关、消防开关等的清扫及检查
		12、运行情况的检查（启动、运行、加减速及停车平稳性、震动、噪音、平层等）
		13、各信号指示及指令邓检查、更换
		14、各油杯油量检查及补充
		15、检查电梯故障密码与急修记录
每一个月	机房	1、电动机、曳引机、曳引轮、导向轮的清洁、加油
		2、限速器电器接触点检查、清扫、机械部分及活动部件加油
	机身及井道	3、抱闸瓦磨损及工作状态检查
		4、蓄电池、应急灯、电话、警铃、对讲机、语音报站、故障通信等检查
		5、内外部门的齿合装置检查、清扫、注油（门刀及传动装置）
		6、安全触板、门光电、光幕开关检查
		7、各限位开关、强迫减速开关位置检查、清洁加油及调整
		8、井道底坑各设备检查、清扫、加油（极限开关、涨紧轮及开关、缓冲器及开关、检修开关盒）
		9、吊顶、轿厢壁、风扇叶孔的清洁
每三个月	机房	1、电动机冷却风扇的清洁、主机轴承、导向轴承加油
		2、电源总开关检查
		3、各控制屏大清扫、各线螺丝紧固、各保险丝及过流开关检查
	机身及井道	4、各轴承补油
		5、轿顶、轿底螺丝紧固
		6、轿顶接线盒、门电机、电阻箱、门机板的检查、清扫（重点接点清扫、引线接点紧固）
		7、门机连杆、链条、皮带及各机械部分检查、清扫、注油（张力测量）
		8、各导靴、安全钳装置清洗、安全钳及导轨间隙检查
		9、各钢丝绳磨损情况和张力均衡、伸长程序检查
		10、安全钳于检修速度下行测试、效能确认、安全钳开关检查
每六个月	机房	1、曳引机齿油更换、蜗杆、涡轮前后为位置检验
		2、各种润滑油及轴承油更换（曳引机、限速器、电动机）
		3、电动机锭子、转子间间隙测量
		4、曳引轮、导向轮线槽磨损情况检查
		5、抱闸组合详细检查线圈电压测定
		6、测试限速器动作速度
	机身及井道	7、曳引力、行车速度、平层误差、补偿装置等测量及检查
		8、控制屏各接线柱螺丝紧固
		9、门电机齿轮油、润滑油更换
		10、中间接线箱、轿厢接线盒线柱螺丝紧固
		11、底坑油压缓冲器清洗、换油有效动作确认
		12、底坑、井道卫生大检查
		13、市技监局复检前自检工作（电梯周年大检查）
		14、所有电脑调校工作重做一次
		15、清洗油阀、检查及调校油压压力
每天至少一次	电梯设备	1.清洁卫生； 2.轿厢照明是否正常； 3.控制板上指示层、指示灯是否正常； 4.检查控制柜及电机温度是否过高、机房空调器的制冷状态是否正常、机房室温、运行是否有异常和振动； 5.检查曳引机减速箱油位是否符合要求； 6.检查各内选、外选按扭工作情况，是否灵敏。

 

2.3.5弱电设施

2.3.5.1弱电设施在学校网络资源信息中心的指导下实施运行管理；

2.3.5.2负责楼宇弱电井（间）的日常管理，包括供电、门窗维护、主锁；

2.3.5.3协助室内弱电线路、设备的管理维护，发现故障及时向校方报告；

2.3.5.4及时通告停电等电力供应故障信息，以便做应急处置安排；

2.3.5.5负责对建设投入使用的网络系统中各圈存点及其设备的安保、巡查。

2.3.6空调

2.3.6.1制订空调系统日常检查巡视规定，报采购人批准后严格执行。指导师生正确使用空调。

2.3.6.2熟悉服务范围内所有空调及分体式空调型号和规格，熟悉空调的运行相关程序。

2.3.6.3严格记录中央空调运行期间各项运行参数，不得擅自更改运行参数。

2.3.6.4熟悉掌握空调各种故障应急处理方案。

2.3.6.5发现空调故障后，15分钟内到达现场查看及时报修。

2.3.6.6定期对空调过滤网清洗，每年至少2次。

2.3.7热水器

2.3.7.1熟悉服务范围内热水器的规格和型号。

2.3.7.2负责热水器的日常维护管理（每年组织全面检查1-2次），确保热水器的安全。

2.3.7.3建立巡检制度，填写《热水器水检查记录表》，指导师生安全使用热水器。

2.3.8公寓及教学、办公家具

2.3.8.1负责学生公寓家具、教学家具、办公家具的日常小型维护和报修。

2.3.8.2建立巡检制度，填写《家具检查记录表》。报修后，1小时内到达现场处置。

2.3.8.3每学期对教学家具、每学年对毕业生公寓家具进行一次集中检查。

2.3.9教学、办公设施设备

2.3.9.1教学设施设备主要包含教学场所的各类教学器具。负责建立教学、多功能厅、办公场所的设施设备巡查、维护、保修制度，确保正常运行，发现问题及时处理并报修。

2.3.9.2对电铃的运行情况进行监控，发现不正常现象及时向教务处报告。

2.3.9.3严格执行物品出入登记制度。

2.3.9.4对按计划需要使用多媒体设备的教室,根据教学计划表对任课教师借用钥匙；

2.3.9.5关闭教室门前，保证多媒体设备及多媒体讲台处于关闭状态。

2.3.9.6加强多媒体设备的检查和维护。每周对多媒体设备检查，确保多媒体设备正常运行；每一个月对全校教室内多媒体设备的性能、状况进行一次全面检查，并列出报表，发现问题，及时书面提交给信息处。

2.3.9.7对教师在课堂教学过程中多媒体设备出现的问题、对于教师提出的技术支持请求，做好登记，并及时报采购人信息中心等相关部门，联系相关部门做好维修登记。

2.3.10 充电桩

2.3.10.1 负责充电桩设施设备的管理。

2.3.10.2 负责充电桩场地巡查、清洁、维护管理。

2.3.11设施设备维修

2.3.11.1责任划分

物业公司对管护范围内的设施具有日常保养和维护的责任，在对相关设施设备进行维修或更换中，按照设施设备的保质期约定，施工方（或材料供应商）、校方和物业公司各负其责，维修费用按合同约定承担。

2.3.11.2保修期内的设施维修。

物业方负责通知施工方（或供应商），并督促施工方（或供应商）及时维修，核查维修效果并如实做好维修记录(保质期以校方与施工方或供应商合同约定以及相应设施设备的行业规定为准)。校方负责将施工方（或供应商）保修期有关资料移交物业方。物业方将维修记录表（含施工方或供应商的服务质量）反馈校方作为校方考核施工方（或供应商）的依据。

2.3.11.3保修期外的设施维修。

物业公司向校方维修主管部门报修，校方提供常规水电维修材料，由物业公司负责更换常规零星水电材料，维护家具类设施，其余维修项目由校方组织实施。

2.3.11.4学生公寓设施维修。

负责学生公寓照明灯、风扇、插座、水龙头等设施的日常维修更换和报修。

2.3.11.5维修及时率、回访率

教学办公区域维护报修及时率98%，回访率100%。其他区域维护报修及时率95%，回访率98%。

2.3.11.6设施设备巡查内容及运行标准

项目	时间	次数	巡查内容
公寓家具、教室课桌椅	每月	1次	巡查内容：家具的完好情况，安全性。完好，无安全隐患，发现问题及时进行维修。
公寓热水设施	随时		及时收集学生的意见，发现问题及时反映报修。

3.考核办法

3.1管理制度不健全、设施台帐不清晰、操作人员不具备相应资质、运行记录不详实、巡查不到位、报修不及时，限期整改，并承担因此产生的相关经济、法律责任。

3.2物业公司管护范围内的设施丢失，或因防范不到位被人为损坏，或操作不当、管护不当出现损坏，除按原价或折旧评估价赔偿设施损失及因产生的其它损失外，视情节轻重每次扣减服务费200－1000元。

3.3因人为原因出现设施运行事故或隐患，扣减服务费500元/次；出现管理责任事故，每项次扣减服务费200元；出现安全责任事故，视情节轻重每项次扣减服务费1000至10000元。

（五）校区能源管理

1.用水管理

加大水资源的利用率，定期检查维护供水管道设施设备，减少跑、冒、滴、漏现象。二次供水池24小时值守，确保安全用水。

2.用电管理

配电房由中标人负责日常管理和维护，确保安全。合理控制公共区域的照明，定期检查维护，制定管理制度，强化统一管理。

3.水电气费用

中标人对物业范围内的水电气费用进行抄表统计，形成统计报表，每月定期报送相关部门。中标人负责及时开展水电气欠费及学校公房房租欠费的上门催缴提醒。

如采购人委托中标人代收水电气费，中标人需在自抄表之日起一个月内，将所代收的费用交学校，否则采购人从中标人履约保证金中扣除已收的费用。

4.节能减排

制定节能减排措施，做好节能减排工作。严格执行采购人用水、供水、供电管理制度，积极协助采购人建立用水、供水、供电、供气管理制度，安排合理的能源使用计划。

5.应急管理

制定水电气等能源管理应急预案，明确临时停电（水、气）、水管爆裂、燃气泄露等突发情况的信息通报渠道、抢险排危处置流程等，确保与学校安全保卫、学生管理、能源供应方等实现高效联动。

6.做好水电气安全使用检查，提供与能源管理相关的其他服务。

（六）综合服务

1.会务及活动服务

1.1委托事项

学校举行会务及活动前后期间，配合学校完成室内外场地布置及相关服务的人员使用响应，为学校的招生、迎新、迎检、竞赛、考试、运动会、会议、学术报告等会务及活动提供桌椅搬运、清洁、场地布置、搭接电力、插彩旗、挂标语等保障服务。

1.2基本要求

1.2.1按采购人要求为学校各类会务及活动提供搬运、清洁、场地布置、搭接电力、插彩旗、挂标语等保障服务（所需材料由院方提供）。要求会务及活动前做好相关保障方案，调配充足劳动力，有序开展相关工作，确保安全无事故，保障院方活动顺利进行。

1.2.2会务及活动前一天完成活动现场及周边环境卫生清扫保洁，做到干净、整洁、无卫生死角；

1.2.3会务及活动前一天完成现场布置，按照学院要求达到活动标准；

1.2.4科学合理安排会务及活动服务保障人力资源配置，活动现场有管理人员现场管理与服务；

1.2.5会务及活动结束后及时清理活动现场，恢复正常工作、生活、教学秩序。

2.极端天气下应急处理

2.1按暴风雨等恶劣天气预报时，应负责通知各部门及时做好关闭门窗、关闭电器、切断电源，并对上述情况逐一进行检查落实。

2.2负责检查挡墙、护坡、山体有无垮塌等险情，应做好应急处理；

2.3负责检查散水沟、排水排污管线是否排水通畅，发现故障及时排除；

2.4负责建筑物（屋顶、门窗）、树木、路灯等是否有被吹倒损坏，发现故障及时处理。

2.5负责检查有无人员受伤、财物受损，并及时做好现场处置。出现重大险情按规定及时上报。

2.6负责高温天气下合理安排空调等电器的使用，配合做好降温防暑工作。

2.7制定较为完善的恶劣极端天气下的应急处理预案。

2.8学府校区家属区单独进行物业管理，配置单独的管理人员及保洁人员。

2.9极端天气下应急处理费用包含在合同内，采购方不在另行支付费用。

3.其他服务

3.1采购人有需求，必须快速响应。师生投诉响应时间不超过1小时，投诉处理不超过48小时；

3.2按照国家及地区有关政策，做好类似疫情防控等其他工作。

（七）特约服务

物业服务合同范围以外增加的相关项目产生的人工费，按照特约服务方式支付，费用定价按照学院零星校舍维修工程服务备选企业的普工单价执行，需按学校的相关程序批准，下单后实施，全程接受基建后勤处（后勤）及相关部门的监督。

（八） 人力资源配置要求

物业拟需工作人员215人。要求配置人员年龄55岁以下占总人数的50％，其中维修人员、绿化人员男性比例不低于70％。投标人根据本项目的实际情况，进行岗位设置，要求岗位职责清晰、人员配置数量明细（需明确每个岗位的人数、职责范围及班次），应覆盖本物业服务招标范围内的所有内容，包括但不限于楼宇值守、环境卫生、设施设备维修维护、会务服务等，后期可根据采购人要求或者项目运行的实际情况对岗位进行调整（投标人自行调整的岗位、人员配置方案需得到采购人同意后实施）。

两校区物业服务岗位及人员设置表

序号	岗位名称		人员配置		备注
			南山校区	学府大道校区	职能
1	综合管理服务部	项目负责人	1		两校区物业服务总体协调管理，执行合同及学校要求等。
2		项目副经理	1	1	各个校区综合管理，协助总经理执行各项现场工作任务等。
3		综合事务管理	1	1	全校日常检查及安全巡查；完成线上平台（售电、报修）管理、维护、记录；协助宿舍主管对学生宿舍的巡查、监督、管理等。
4		文件收发员	1	1	文件收发
5		体育场馆、体育器材管理员	1	1	篮球场、足球场、体操房、健身房、散打馆日常管理及休育器材借用的准备、发放、回收工作等。
6	教学楼管理服务部	教学楼管理 主管	1	1	公共教学服务管理，对接教务处、实验实训中心等。
7		各教学楼栋 管理员	6	3	公共教学服务保障；公共多媒体教室设备维护（不含二级学院专业实训室）；周末值班及校内考试服务保障等。
8		公共多媒体 技术员	2	1	公共教学区域等多媒体技术服务保障等。
9	会议室管理服务部	会议中心多媒体技术员	2	0	学校会议室、报告厅等会议场所的多媒体设备的管理与维护。
10		会议服务员	4	0	负责学校会议服务工作（会前准备、会中服务、会后清场）等。
11	保洁管理服务部	保洁主管	1	1	负责两校区校园环境卫生管理等。
12		保洁员	55	36	室外公共区域清扫及垃圾清运、公共教室、公共通道、公共厕所等区域清洁保洁等。
13	绿化管理服务部	绿化主管	1	0	校园绿化养护管理
14		绿化工	12	5	校区苗圃养护、保苗抗旱、绿植养护等工作。
15	宿舍管理服务部	宿管主管	1	1	负责学生宿舍的全面管理工作，执行接受学生处的管理指导等。
16		宿管员	36	14	学生宿舍、留学生宿舍的巡查、值守，早晚开关门及早出晚归管理；配合学生宿舍日常维修、报修的配合工作；负责学生日常行为管理、卫生检查、宿舍安全管理；宿舍公共秩序维护，处理、报告、记录突发事件等。
17	工程部	维修工程主管	1	1	全面负责校内维修管理等工作。
18		水电维修工	6	4	24小时保障（夜间2人应急维修），其中2人持电工作业证书。
19		电管员	1	1	处理学生用电咨询、学生宿舍用电管理等。
20		库管员	1	1	零星维修材料等的出入库管理。
21		木工维修工	2	1	门、窗、锁、家具、体育设施、焊接维修，其中1人持焊工证。
22		土建维修工	1	1	公共区域不需开挖、开凿的零星维修。
23	家属区专项管理服务部	管家	0	2	协助安保、物业工人管理学府大道校区家属区。
24	合计		138	77	215人

1.投标人不得随意调整、更换根据投标文件配备的项目负责人和管理人员，若需调整或更换，应提前15天告知采购人并经采购人同意方可更换。采购人可根据项目负责人、管理人员实际工作情况对投标人提出调整、更换要求，投标人应积极协商解决。新配备的项目负责人、管理人员等其工作经验、工作业绩和水平不得低于原配置人员。

2.专业技术人员需按行业规定持证上岗。

3.招聘的所有人员不得有犯罪记录；不得有采购人认为明显不适宜本物业管理区域工作的不良行为或倾向。

4.投标人应定期对员工进行岗位培训，不断提高员工服务技能；加强员工思想政治教育、安全教育、纪律教育(含网络安全和意识形态纪律)，自觉维护投标人、采购人的声誉和形象；从业人员有较强的服务、责任、保密意识以及稳定性。

5.投标人配置的所有员工均为专职服务采购人，不得兼职从事除采购人物业服务范围外的其他工作。

6.建议215人为配置最低要求。若因增加智能管理投入需减少人员的，需与采购人协商并得到采购人书面同意。

7.后期投标人可根据实际运行情况对岗位进行调整，调整方案需得到采购人书面同意。

8.对于合同期内新增加物业服务范围的物业人数由采购人和投标人双方协商后确定。

（九）其他要求

1.物业服务范围增加的要求：对于合同期内新增加物业服务范围的物业费用由新增物业人数和物业服务人均单价确定。新增物业人数由甲乙双方协商后确定，物业服务人均单价的计算方式为：中标价（元）/36（月）/物业总人数。新增物业服务时间不足15天的，按半月付费；15天及以上不足1月的，按月付费。

2.物业办公用房（办公室）由采购人根据实际情况无偿配备，由投标人进行规范化的管理，使用中不得浪费能源。不得将物业办公用房空置、转租或进行经营性活动等另作它用，此类事件一经查实，采购人有权收回。发现一次，采购人扣减物业服务费2000元。

 五、物资配备及其他

（一）投标人需配备不低于5吨洒水车一辆，8米以上高空作业车一辆，校内小货车一辆（以上车辆均需符合国家上路要求）。维修工具若干（含楼梯、电锤、电钻、老虎钳等工具）。【1.提供物品清单；2.投标人已有的车辆用于项目专用的，提供车辆发票复印件 ；若租用方式用于该项目专用的，还须提供租赁合同复印件；若为另行购买用于项目专用的，提供书面承诺在项目进驻前完成购买，届时需提供购车发票复印件）。】

  （二）投标人为便捷本学校管理的智能化物流管理系统或相关运营平台。

  （三）投标人为监测本校能源安全提供的专业设施。

详情请见招标文件