采购需求

前注：

1、本采购需求中提出的服务方案仅为参考，如无明确限制，供应商可以进行优化，提供满足采购人实际需要的更优（或者性能实质上不低于的）服务方案，且此方案须经磋商小组评审认可。

2.下列采购需求中：

（1）如属于《节能产品政府采购品目清单》中政府强制采购的节能产品，则供应商所投产品须具有市场监管总局公布的《参与实施政府采购节能产品认证机构目录》中的认证机构出具的、处于有效期内的节能产品认证证书。

（2）如涉及商品包装和快递包装，供应商应当执行《关于印发〈商品包装政府采购需求标准（试行）〉、〈快递包装政府采购需求标准（试行）〉的通知》（财办库〔2020〕123号）、《安徽省财政厅关于贯彻落实政府绿色采购有关政策的通知》（皖财购〔2023〕853号）的要求，提供符合需求标准的绿色包装、绿色运输，同时，采购人将对包装材料和运输环节作为履约验收条款进行验收。

3.如采购人允许采用分包方式履行合同的，应当明确可以分包履行的相关内容。

一、采购需求前附表

序号	条款名称	内容、说明与要求
1	付款方式	采购人按季度结算物业服务费。每三个月支付一次物业服务费，支付时间在第三个月的月末。
2	服务地点	安徽省合肥市，采购人指定地点。
3	服务期限	合同签订后一年。合同到期前，经考核合格后，在年度预算能够保障的前提下，可续签累计不超过3年的采购合同，最多续签2次，合同一年一签，合同金额不变。
4	本项目采购标的名称及所属行业	标的名称：合肥开放大学物业管理服务采购 所属行业：物业管理

二、项目概况

本次采购合肥开放大学阜南路校区、临泉路校区物业服务（含新站老年学习中心一层楼6间教室，每月不低于打扫4次）。

阜南路校区坐落在合肥市阜南路，校区两幢教学楼和一幢教学办公综合楼(三层)，建筑面积7455.12平方米，其中教学用房4966.50平方米。

临泉路校区位于合肥市庐阳区临泉路与钢村路交叉路口往西50米（原合肥市长江路第三小学钢铁新村分校），校园占地面积为13300㎡，绿化面积3125㎡，总建筑面积5317.34余㎡。其中，主教学楼约4000㎡，教师办公楼1000㎡。

新站校区位于合肥市新站区工人文化宫6楼，面积560㎡。

建议供应商自行勘察现场。供应商应为校区提供全时段安全秩序维护、环境卫生、水电维修保障等服务，维护好正常的办公和教学环境。采购人与成交供应商双方签订规范的物业服务合同，权利义务明确。承接该物业时，成交供应商应对物业管理范围内的所有房屋及设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

物业管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

所有物业服务人员需具有与岗位相匹配的国家规定的岗位证书，有完善的物业管理方案、计划和措施，质量管理、档案管理、财务管理等制度健全。

三、阜南路与临泉校区物业服务需求

（一）公共秩序维护和安全服务：

1.门卫：

（1）出入口实行24小时值岗。

（2）工作人员凭通行证，直接通行。对来访人员需进行询问、核实、登记后方可进入，非教学时间一般不得进入学校区域。如特别需要，应征得相关部门领导同意，并对来访人员的身份证查验登记。接待人员对来访人员用语礼貌规范。

（3）对物品进出实施管理，实行大件物品进出审验登记制度，拒绝危险物品进入。

2.巡查：

（1）24小时内部值班、巡逻、管理和服务，明确巡查工作职责，规范巡查工作流程，制定相对固定的巡查路线。对重点区域、重点部位至少每小时巡查一次并记录。发现违章行为应及时制止和纠正，对可疑现象应及时进行查问。

（2）收到保安或监控室发出的指令后，巡查人员应及时到达现场，并采取相应措施。

（3）巡查中发现各区域内的异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施。随时准备启动相应的应急预案。

（4）消防控制室值班管理，楼宇场馆内设备、设施的防火、防盗等安全管理和服务工作。

3.监控：

（1）视频监控设施应24小时开通，保持完整的监控记录，保证对安全出入口、内部重点区域的安全监控、录像及协助布警。

（2）收到火情、险情及其他异常情况报警信号后，应及时报警，并安排保安人员及时赶到现场进行前期处理。

（3）保障安保工作电话畅通，接听及时（铃响三声内宜接听）。

4.停车管理：

（1）根据停车场的情况设置行车指示标志，规定车辆行驶路线，指定车辆停放区域。

（2）安保人员应对进出区域内的各类车辆进行管理，维护交通秩序，保证车辆便于通行、易于停放。

（3）停车场、地下车库实施规范化管理，车辆停放有序，每1小时巡查一次。

（4）车库内监视系统，地面、墙面等处按车辆道路行驶要求设置明显指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全。

（5）非机动车应定点有序停放。

5.突发公共事件处置：

（1）依照《安徽省突发公共事件总体应急预案》的要求，制定物业突发公共事件的应急预案，并在物业值班室、监控中心、机房等处室内悬挂。在每个楼层固定位置悬挂疏散示意图及引路标志，每年应组织不少于1次的突发公共事件应急演习。

（2）当发生突发公共事件时，各岗位管理人员必须按规定实行岗位警戒，根据不同突发公共事件的现场情况应变处理。在有关部门到达现场前，保证人身安全，减少财产损失，并全力协助政府部门处理相关事宜。

（3）雨雪天等极端天气情况下，要提前做好防滑、除雪、防风坠物及空调开闭工作。

（二）公共区域卫生保洁：

1.环境卫生保洁包括但不仅限于以下服务内容：

（1）各楼宇的楼梯间、走廊/走道、停车场（含地下停车场）、卫生间、机房等公共场所的日常卫生保洁、垃圾整理收集和清运。

（2）会议室、教室、活动场所日常保洁及不定期保洁。

（3）卫生间的地面、墙面、门窗、灯具、镜子、卫生洁具等设施的日常清洁保养。

（4）卫生间清洁用品（如卷纸、擦手纸、洗手液、卫生球、垃圾袋等）的配备和及时更换。

（5）制定教学和办公区卫生防疫制度，定期清洁杀菌消毒(环境、垃圾桶、卫生间、排水渠道、开水间、热水器、过滤器等)、灭除害虫；消杀有记录。

（6）接待区、阅览室等公共区域的定期保洁。

（7）室外墙面、玻璃清洁每年1次。

（8）完成采购人交办的其它工作。

2.环境卫生保洁服务要求：

（1）建立环境卫生保洁管理制度和保洁服务方案，对保洁服务工作做好记录。

（2）配置专职保洁服务人员，明确环境卫生保洁责任范围，环境卫生保洁服务实行定时定点和流动保洁相结合，保持物业服务区域卫生、整洁、干净。

（3）垃圾应专人负责，按要求及时清运；建筑垃圾应有专人负责清理。

（4）消毒灭害工作应在尽量不影响教学活动的前提下进行，如上班前、下班后或者休假日等；使用的药品是防疫部门发放的，或者使用应符合国家、行业标准的低毒高效药剂。消毒灭害工作过程中注意做好个人防护，不得出现人员伤害现象。

（5）出现自来水爆管、化粪池外溢、公共性疫情等情况，应立即启动相应应急预案，全力配合有关部门，保障人员人身安全，减少财产损失。

（三）配合教学活动的服务：

1.上班后立即按照相关要求，打开各需房间灯光与空调设备，下班前关闭。

2.检查各类场所卫生状况，进行力所能及的物品整理工作。

3.时刻注意老年学员动态情况，采取必要的应对措施。

4.若老年学员从对面走来时，员工要向老年学员行礼，应注意：放慢脚步，离老年学员大约1-2米处，目视老年学员，面带微笑，停下脚步并行鞠躬礼，躬身15°并以礼貌用语问候客人：“您好！”。

5.站回原位或继续进行相关工作。

（四）水电等设施设备维护及小修服务

在维保期内的工程和设备设施的维修由采购人或质保期内的建设施工单位或设备供货商负责，成交供应商负责看管、巡检、维护等，质保期外的水电线路、管路及设备由成交供应商负责安排人员维修，维修材料费由采购人实报或供给。

建立严格的维修制度，确保各类设施、设备正常使用，无人为损坏，完好率在98%以上（注：维修更换的配件，必须与采购人原有设备兼容适配）。成交供应商维修人员需统一着装、佩戴标志、语言规范、文明服务。

1、用水用电保障

做好楼内的水、电管理。杜绝长明灯、长流水的现象发生。对楼内供水系统的跑、冒、滴、漏做到及时发现，及时报告采购人并按照采购人意见快速修复。对于上述节水、节电规定不响应或执行迟缓的，学校管理部门将根据时间长短核算相应水电费，从该成交供应商月服务费中扣减。

楼内楼层配电箱以后各类供电管线外露部分配电设施、各照明灯具、各应急疏散灯、消防指示标志、吊扇、开关、插座等巡查和维修。

楼内各类供水管道（外露部分）、水龙头、闸阀、冲洗阀、大便器、洗手盆、拖把盆、水箱、卫生间隔断、下水管道、下水管道疏通、消火栓（箱）、消防喷淋设施等维修。

公共设施、设备日常维护管理内容

主要包括：教室门、窗、玻璃、桌、椅、黑板、吊扇、消防箱玻璃等维护维修；走廊、大厅、卫生间、普通教室、多媒体教室的照明灯、镇流器、应急灯、指示灯、开关、插座；室内生活供水管道（外露部分、不含外露的主水管道和消防管道）、阀门、龙头、卫生间水箱、延时阀、节水阀、洗手盆、大便器、拖把盆、下水管道维护维修和疏通；电热开水器、节水装置等，其它损坏及时报告学校管理部门，保持设施、设备完好等级和正常使用。

同时承担楼内公共建筑设施、门窗、门窗五金及玻璃、电子阅览室、阅览室、活动室、教室、教师办公室、多媒体教室、报告厅、接待室桌椅、窗帘等管理和维修，室内墙砖脱落修复（材料由采购人提供）。

注：成交供应商不得擅自改造楼内节水、配电装置和设备；维修材料由采购人采购或报销材料费。除换灯具和维修水龙头等日常维修以外的校舍维修（含桌椅等器械设备的维修）及其他中修、大修费用由采购人另外支付维修成本。

（五）配合会议和演出等老年活动的服务：

1.准备工作：

（1）根据通知，提前2小时开启报告厅、会议室、活动室等空调设备，发现问题及时通知工程部进行检修。

（2）根据每日会务、老年学员活动信息，摆好桌椅、器械。如有特殊要求，按要求执行。

（3）热水瓶要求表面洁净光亮，水温在90℃以上，冲泡和续水时注意防止烫伤。

（4）服务员做到精神饱满，仪容仪表端庄大方，淡妆上岗，微笑迎宾。

2.演出、会议、老年活动期间：

（1）对参加演出、会议、老年学员活动的客人要主动问询，并做好引导和训练器材使用的指导。

（2）面带微笑，举止大方礼貌迎客。

（3）成交供应商人员一般不得随意进出教学活动场所，应站在门口随时听候校方需要提供服务。

3.结束后的工作：

（1）演出、会议、老年学员活动结束时，服务员应及时开启大门，并站立在门口微笑送客，说“请走好，再见”。

（2）待全部客人离场后，方可进入会场清理桌上资料、茶杯、饮料、抽纸等物品。

（3）演出、会议、老年学员活动前后由保洁人员负责会议室卫生保洁工作。

（4）关闭空调、投影及音响设备，整理好活动相关物品或教学用具。

（5）撤下会议、活动中的横幅、标语等悬挂物品，恢复会议室原貌，开窗通风30分钟后关闭会议室。

（6）发现遗失物品，应妥善保管并及时交专人处理，尽快联系失主或等失主认领。

（六）绿化养护服务

对校园室内室外的绿植的养护，要求至少一年五次修剪和养护（其中，夏季至少两次修剪和浇水），绿化成活率达到95%，枯枝败叶要及时清除，病虫害要及时防治，做好入冬防寒措施。绿化养护费（含材料费）按实际发生额，采购人可予报销。

四、新站校区物业服务需求

1、新站校区教室室内日常保洁，每月不低于4次室内保洁。

2、室内零星水电、桌椅、门窗等维修工作，按采购人要求及时完成维修任务。

五、物业服务人员配置（满足本项目服务要求最低配置）

岗位名称	人员数量（人）	备注
项目经理	1	/
保安人员（含保安主管1人）	5	阜南路校区2人，临泉路2人，轮岗1人。
保&nbsp洁（含保洁主管1人）	4	阜南路校区2人，临泉路2人。
工程维修人员	1	/
合计	11	/

注：上述人员为本项目最低人员配备要求，除评分项中要求提供的人员证明材料作为评分条件外，响应文件中无需提供上述人员其它证明材料。合同签订后，项目服务实施前须提供满足上述要求的人员证明材料供采购人核实，如成交供应商响应文件中响应更优，则按响应文件中响应的人员证明材料供采购人核实；核实不通过的，需在采购人指定时间内完成整改，否则采购人有权追究违约责任。

六、本项目政策性费用测算如下：一般纳税人政策性费用测算：

	缴费项目	人数	费用	月	小计
A	最低人员工资	11	2060	12	271920.00
B	社会保险	11	984.89	12	130005.48
C	工会教育经费=A*3.5%=A*0.035				9517.20
	小计（A+B+C）				411442.68
D	一般纳税人税金=（A+B+C）*6.72%=(A+B+C)*0.0672				27648.95
总计（A+B+C+D）					439091.63

 

小规模纳税人政策性费用测算：

	缴费项目	人数	费用	月	小计
A	最低人员工资	11	2060	12	271920.00
B	社会保险	11	984.89	12	130005.48
C	工会教育经费=A*3.5%=A*0.035				9517.20
	小计（A+B+C）				411442.68
D	小规模纳税人税金=（A+B+C）*3.36%=(A+B+C)*0.0336				13824.47
总计（A+B+C+D）					425267.15

注：1.人员工资不低于合肥市市区最低工资标准（2060元/人/月），社会保险个人缴纳费用含在最低工资标准中。社会保险（五险）缴费基数最低为4227元，计算缴费金额以每人每月为基数。社会保险（五险）企业缴纳费用（缴费费率：23.3%）组成为：养老保险16%、工伤保险0.4%、失业保险0.5%、医疗保险6.4%。

2.一般纳税人税金费率6.72%，小规模纳税人税金费率3.36%；如供应商以小规模纳税人税金费率报价，响应文件中须提供税务部门出具的小规模纳税人证明材料（如：企业税种核定材料等），否则将导致响应无效。

3.请供应商自行核算以上政策性费用，如供应商对以上费用有疑问，请在本项目网上询问截止时间前提出。如无疑问，供应商报价应不低于上述政策性费用价格，否则将导致响应无效。

4.上述政策性费用不接受赠送及优惠，其他相关项作为可竞争费用，可由供应商自行考虑报价。

5.成交供应商应按合肥市行业主管部门的规定办理相关手续。

6.成交供应商在服务期内应按国家《中华人民共和国劳动法》等相关规定及时足额发放工人工资和有关福利待遇（如加班费、劳保费、降温费等），人员工资不得低于合肥市市区现行最低标准，保险按国家相关规定执行。如发生劳资纠纷，由成交供应商独立承担和解决。承包期内发生的一切事故，如治安、交通事故和劳资纠纷等，均由成交供应商承担。成本核算时所有配备的人员都应计算保险部分，不得以使用40、50岁人员为由不予核算。供应商在报价时须考虑加班费、公共能耗、公众责任险、保洁及材料费、办公费、公共设备设施维护费、秩序维护费、固定资产折旧、法定税费、合理利润等。供应商应考虑合同期内政策性费用调整的风险。服务期内因省、市政府出台文件调整最低人员保障工资的，成交供应商须无条件予以调整，该风险供应商报价时须综合考虑并承担，以后采购人不再给予。