采购需求

说明：“★”号标注的内容为实质性要求，必须满足或优于该要求，否则按照无效投标处理。

一、项目概况

（一）项目背景：为了加快推进养老服务体系建设，进一步提升蔡甸区养老服务质量，促进养老服务多元化、规范化发展，根据《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发〔2013〕35号）、《湖北省人民政府关于加快发展养老服务业的实施意见》（鄂政发〔2014〕30号）、《湖北省养老服务机构公建民营管理办法(试行)》（鄂民政发〔2024〕1号）的通知等精神，对蔡甸区社会福利院实行“公建民营”投资运营管理。

（二）★采购内容：蔡甸区社会福利院“公建民营”投资运营服务项目，择优选择一家具备专业养老服务能力的运营方提供相关服务，共计1000张床位（含已住养老人，优先预留300张床位满足政策规定的特殊困难老年人养老服务需求，余床位可接收其他社会老年人）的承接运营。

二、项目主要商务要求

（一）★投资运营底价：本项目投资运营底价为5000万元。

（二）★合同履行期限（运管服务期）：本项目运营服务期为15年（其中项目建设期为12个月）。

（三）服务地点：武汉市蔡甸区，具体按采购人要求执行。

（四）报价要求

1、本项目投标报价分为投资运营费用和价格百分比（%）两部分。

2、★投资运营费用为中标人承担本项目所需投入费用，不得低于投资运营底价5000万元，低于为无效投标。

3、价格百分比（%）计算公式为：5000万元/投资运营费用（例如投标报价为5500万元，价格百分比为5000万元/5500万元＝90%）。

4、价格百分比仅用于计算价格得分。

三、项目运作方式

（一）项目所有权

原政府投入的土地、房产及设备所有权为国有不变。运营方负责养老服务所必需的室内外装修、各类设施设备购置等投入；运营方所投入的设备必须是正规渠道购买的产品，符合国家节能环保和强制性产品认证制度相关要求。合同期满或终止后运营方所投入的资产划归蔡甸区社会福利院国有资产。

（二）项目运营性质

蔡甸区社会福利院投资运营服务项目主要为开展养老服务，服务内容应包括为老年人提供生活照料、康复护理、精神慰藉、文化娱乐、居家照护等服务，运营方不得用于其他行业。

（三）项目服务规范

运营方必须按照《特困人员供养服务设施（敬老院）建设标准》（建标184—2017)《老年人照料设施建筑设计标准》(JGJ450—2018)《养老机构等级划分与评定》（国家标准实施指南2023版）等行业标准和服务规范参与运营管理，硬件建设和服务设施需经验收通过后投入运营，服务管理应达到相应标准。

（四）项目社会效益

养老服务为社会福利和公益事业，应本着“保障和服务老年人生活、完善养老服务体系”的宗旨，在保证国有资产不流失的前提下，允许运营方合理盈利。运营方应热心社会公益事业，提升养老服务水平，并主动接受相关部门的行业指导和监督。

四、项目投资运营

（一）项目投资要求

运营15年，按照《养老机构等级划分与评定》（国家标准实施指南2023版）5级标准，运营方应完成不少于5000万元的投资（含各类设施设备），其中建设期限为12个月（即签订合同后12个月）。

（二）项目创建标准

运营方在完成不少于5000万元投资（含各类设施设备）的前提下，必须保证蔡甸区社会福利院正式运营6年内达到《养老机构等级划分与评定》中的5级&nbsp标准；如达不到标准，给予一年的整改期，整改期后仍不能达标的自动退出运营权。

（三）项目合作方式

合同期内，根据《湖北省养老服务机构公建民营管理办法（试行）的通知》（鄂民政发〔2024〕1号）（以下简称“省办法”）《蔡甸区行政事业性国有资产管理办法》（蔡财〔2022〕7号）相关要求,原则上以养老服务机构固定资产总额的1.5%为上限测算国有资产使用费，在下一轮合作时享有优先权；运营合同制定若运营方无法按时足额缴纳国有资产使用费，自动退出运营。

（四）项目安全管理

运营方必须切实做好安全保障工作，严格执行消防安全规范管理的有关规定，建立意外事故处理预案制度和事故责任追究制度，确保老人的人身安全，并按照有关要求做好入住老人的人身安全保险投保工作。

（五）项目履约监管

运营方向采购人一次性缴纳风险保证金，以养老服务机构投入运营部分固定资产总额的1%为上限额度，该风险保证金可用于运营方管理不当造成入住老年人伤亡赔偿金的预先支付，委托方移交国有资产的损坏赔偿或资产流失的预先赔偿，以及运营方异常退出的风险化解等方面。该项目监管由行业主管部门会同有关部门按照省办法的有关要求，对蔡甸区社会福利院投资运营服务项目实施综合监管。

五、项目人员及运营要求

（一）人员要求

项目负责人：具有高级（含以上）职称及心理咨询资格，具有医学类或养老类专业本科学历且有5年以上养老院管理经验，能根据工作进展情况协调相关服务工作，随时为采购人提供专业技术服务，能胜任突击性工作任务。

项目小组成员：具有社会工作者、老年人能力评估师、养老、护理等专业资格及经验，人员数量须满足项目需要且根据项目实际情况及采购人要求进行增加。

（二）项目管理要求

1、投标人须制定符合本项目要求的各项规章制度及各项管理服务质量指标，并提交采购人，同时须根据采购人的要求进行适当的修改，接受采购人的监督。

2、投标人需完善院内老人的建档工作，接受行业主管部门业务指导，为后续服务的开展提供更可靠的依据。

3、投标人须加强对项目工作人员的教育和管理，遵纪守法，使用礼貌用语，文明服务，遵守社会公德，维护社会公共秩序。

4、本项目合作内容质量由行业主管部门进行监督。

（三）项目服务要求

1、投标人运营方式为自主运营，自负盈亏；

2、投标人需完善院内老人的建档工作，为后续服务的开展提供更可靠的依据。

3、投标人需提供辅导及心理疏导，解决院内老人因认知、情绪方面出现的问题。

4、针对院内老人开展消防安全培训、开展减压、赋能活动，做好安全保障工作，承担相应的安全责任，严格执行消防安全规范管理规定，建立意外事故应急处理预案制度和事故责任追究制度，确保老人的人身安全，财产安全，做好入住老人的人身安全保险投保工作。

5、组织多样化的小组，通过小组互动提升社会功能的同时，发展培养老人的兴趣爱好，丰富他们的精神文化生活。

6、开展院内常规主题活动，丰富老人的晚年生活，创建和谐院舍。

7、整合链接社会资源，支持养老服务。

8、做好蔡甸区社会福利院安全生产、国有资产管理等相关管理工作，提升服务管理水平。

9、蔡甸区社会福利院优先保证为特困人员、经济困难的失能失智老年人、失独和空巢等特殊困难家庭老年人提供养老服务，在此前提下可面向各类需求的社会老年人提供养老、康复医疗等相关服务。

六、项目验收（考核）标准

在运营期内实行服务质量年度考核制度。具体考核标准必须保证正式运营6年内达到《养老机构等级划分与评定》中的5级标准，并适时根据各级政府、部门新出台的文件和规范进行完善。对于年度考核不合格的按下列办法处理：

1、约谈项目负责人；

2、限期整改；

3、整改仍不合格的，按约定主动退出运营。