第一部分    目标物业的分析

一、开发商对物业管理的需求

1.创造品牌的需求

楼盘销售完毕交付使用后，楼盘给开发商带来的直接经济利益的时代已经结束，但是好多开发商忽略了交付使用后的楼盘还具有开发价值，还可以给开发商带来潜在的品牌效应。即：通过专业物业管理公司的管理经营，创造楼盘的“名气”，带动开发商的新一轮开发。碧桂园房地产开发公司就是最好的例子

当年，“给你一个五星级的家”的物业管理承诺实现了碧桂园销售的火爆，现在，碧桂园房地产开发公司凭借“给你一个五星级的家”的物业管理服务创造出的碧桂园品牌相续开发了“顺德碧桂园”、“华南碧桂园”、“广州碧桂园”。物业管理创造品牌使开发商受益在这里得到了最好的体现。

 

2.销售的需求

现阶段，广大市民的物业管理意识在提高，作为购房考虑的因素之一——物业管理服务受到的关注也已经越来越大。因此，如何将物业管理作为楼盘的一个卖点是销售策划人员考虑的问题。选择一家具有一定宣传价值的物业管理公司管理销售的楼盘将是上上之选。

深圳z物业管理有限公司是香港和深圳共同投资设立的三资企业，在香港、深圳都从事物业管理服务，具有外商和特区的背景，根据“外来的和尚会念经”的心理，可以在销售中创造出关于物业管理方面的卖点。

 

3.对客户负责的需求

楼盘销售出去以后，开发商需要一家有实力的物业管理公司为客户提供服务，解决后顾之忧。

深圳z物业管理有限公司有一套完善的物业管理运作方式，公司高层在物业管理行业界大名鼎鼎，中层管理人员均有在大型物业管理公司从事物业管理的经验和在内地发展的经验，管理经验丰富并了解内地市场。因此，开发商将楼盘交给深圳z物业管理有限公司管理是放心的，是对客户负责的。

 

二、楼盘适用的管理模式

鼎湖山水居为大型住宅小区，建成面积将达到23万平方米，我们将根据《物业管理条例》对此楼盘的物业管理采用业主自治与物业管理公司管理相结合的形式。在管理初期，物业管理公司将集中精力搞好装修管理、公共关系管理环境管理和安全管理。管理一年后将根据开发商和业主的需要分阶段成立业主委员会，让业主参与管理。

 

第二部分    合作方式

一、z提供的合作方式

1.开发商将楼盘委托给深圳z物业管理有限公司进行物业管理，同深圳z物业管理有限公司签定《前期物业管理委托合同》。

2.合同期限三年。

3.开发商提供管理处用房和保安宿舍。

4.开发商提供开办费用

（1）、甲方需提供如下必备物品：

①保安员、清洁员、电工的服装（根据人员的实际数量提供）

②电工日常用工具一套

③保安宿舍用床（根据保安的实际数量提供）

④传真机、电话机各一部

（2）、甲方提供电脑一台，打印机一台。

（3）、我公司可以免费使用开发商的复印机，复印纸我方自备。

4.关于管理费

（1）、管理费标准应为0.38元/㎡·月（高层0.60元/㎡·月），向业主及使用人收取0.3元/㎡·月（高层0.50元/㎡·月），不足部分由开发商补给（当收费总面积达到10万㎡时可停止补给）。

（2）、空置房的管理费：

①第二期交楼之前空置房的管理费，开发商按照管理费的100%补给物业管理公司。

②第二期交楼之后空置房的管理费，开发商按照管理费的50%补给物业管理公司。

5.关于高层电梯维护费用

此费用由开发商负担

 

二、合同签定后的具体运作方式

1.深圳z物业管理有限公司在肇庆注册成立分公司，负责楼盘的管理工作。

2.深圳z物业管理有限公司派驻主要管理人员对楼盘进行管理，其他人员在本地招聘。

3.日常管理时期，深圳z物业管理有限公司独立负责物业管理工作，并协助开发商处理销售遗留问题。

 

三、质量管理承诺目标

            承诺指标              国家标准       承诺标准

       房屋及配套设施完好率：       98%            98%

       房屋零修、急修及时率：       98%            99%

       维修工程质量合格率：        100%            100%

维修工程回访率：            100%            100%

       清洁保洁率：                 99%            99%

       道路、车场及路灯完好率：     95%            98%

       火灾年发生率：              1%以下          0.5%以下

       年违章发生率：              1%以下          1%以下

年违章处理率：              100%             100%

       业主有效投诉率：           2%以下            2%以下

业主综合服务满意率：        95%         两年内达到97%以上

       绿化完好率：                95%                98%以上

       大型及重大机电设备完好率：系统完好率           99%

                                 单体完好率           98%

       重复维修率：                                   0.5%以下

 

第三部分    具体操作

一、人员配备

管理处主任：1名      电工：1名

保安员：一期交楼时4名（每天上班12小时，每班2人，以后根据楼盘交楼数量相应增加）

清洁员：一期交楼时1名（以后根据楼盘交楼数量相应增加）

 

二、工作计划

1.深圳z物业管理有限公司在交楼前3个月派人协调物业管理有关事宜。

2.交楼前1个月派驻管理人员、筹建物业管理部。

3.交楼前1个月开始招聘其他人员进行培训。

4.交楼前2周同开发商进行楼宇的接管验收，移交相关资料。

5.交楼前1周进驻楼盘，全面接管。

6.交楼时举行入伙仪式。

7.业主收楼期：2周。

8.业主收楼完成后进入3个月的装修期。

9.装修期完成后进入3个月的人员磨合、管理服务稳定期。

10.交楼半年后物业管理各方面全面运作顺利。

11.交楼一年时筹备业主大会，选举产生业主委员会。

 

三、物业管理具体操作

（一）交楼入伙期

1.交楼入伙期管理的工作事项

• 交楼之前必须通知到所有业主收楼
• 业主收楼时必须签名确认水表、电表、煤气表的读数
• 业主收楼时必须签名确认楼宇验收质量问题
• 业主收楼时必须有关于装修等管理规定的文件提供
• 举行入伙仪式

2.交楼入伙期的文件保证

• 《交楼通知》
• 《楼宇验收表》
• 《收楼手续书》
• 《住户手册》

 

（二）装修期

1.装修期的工作事项

• 装修申请的审批
• 装修期间的巡楼、检查
• 装修材料和垃圾的运输
• 违章装修的制止、处理
• 装修完毕后的验收

2.装修期的文件保证

• 《装修管理规定》
• 《装修人员管理规定》
• 《装修申请表》
• 《违章装修通知单》

 

（三）日常管理期

1.楼宇及公共设施设备的维护保养

• 根据实际情况将特种行业器材交给专业公司维护保养，例如电梯
• 土建工程师定期巡检，清理沙井和沟渠，处理裂缝、渗漏、管道堵塞
• 机电工程师按照要求维护机电设备和线路
• 具有紧急事件处理办法和应急措施
• 文件保证包括：《维修服务派工单》、《水泵房巡检登记表》、《电梯巡检登记表》、《日常维修工作记录》、《紧急情况处理程序》、《维修服务追踪回访表》、《维修人员考核管理规定》

 

2.安全的管理

• 保安员监控安全设备、设施保持正常运作状态
• 24小时保安巡逻
• 大型物品搬出小区需要业主签名的放行条
• 保安员每天进行以治安和消防为内容的训练
• 具有紧急事件处理办法和应急措施
• 消防器材、设备定期巡检
• 定期举行消防演习
• 举行军事大比武行动
• 人员、车辆出入进行登记
• 停车场专人负责
• 文件保证包括：《车辆出入登记表》、《物品搬迁放行通知》、《值班记录表》、《求助服务登记表》、《来访登记表》、《重要邮件收发登记表》、《紧急情况处理程序》、《保安员考核管理规定》

 

3.环境的管理

• 清洁人员全部进行岗前培训、绿化人员为专业化人员
• 清洁、绿化人员统一着装，标志明显
• 管理人员每天对清洁、绿化情况进行巡检
• 设立禁止停车区域，车辆停放有序
• 标志标识清晰、美观
• 文件保证包括：《清洁人员考核管理规定》、《绿化人员考核管理规定》、《清洁标准》

 

4.社区文化

• 以宣传栏等形式宣传社区文化
• 以一些文体设施及部分标志标识营造社区文化氛围
• 定期举办文体活动沟通感情建设社区文化
• 举办知识讲座提升社区文化

 

5.有偿服务

• 利用机电人员的技术提供机械维修方面的有偿服务
• 利用清洁人员提供家居清洁有偿服务
• 利用绿化人员提供家居花草养护有偿服务
• 利用其他人力物力资源提供力所能及的有偿服务