一、管 理 指 标

 A.房屋及公共配套设施完好率98%以上，其中消防水泵供水率达100%；

B.房屋零修、急修及时率99%以上。

C.维修工程质量合格率100%。

D.清洁保洁率99%以上，卫生、消杀合格。

E.道路完好率及使用率95%以上。

F.路灯完好率和实用率95%以上。

G.电梯设备完好率100%以上。

H.小区内治安事件、车辆盗窃事件和火灾发生率千分之一以下。

I.违章发生率1%以下，处理率100%；

J.管理人员专业培训合格率100%；

K.住户对管理工作满意率90%以上，有效投诉率2%以下，投诉处理率100%；

 

二、完 成 目 标 的 保 证 措 施

1、建立健全各项规章制度，做到有法可依，依法办事。

2、工程维护管理实行标准化规范操作，工作人员持证上岗，责任落实到人。

3、加强工程技术实力，配备专业工程技术人员，实施对电梯等机电设备的专业化管理，24小时专人值班处理各种紧急突发事故。

4、装修管理巡视检查到位，处理违章及时有效。

5、实施专业化清洁规范操作，制定全面的环境管理工作方案。

6、治安管理实行人防、物防、技防“三防”结合，科学管理车辆进出与停放。

7、全员义务消防员制，定期培训和演习，加大宣传力度。日常巡视加强对重点部位的检查，及时处理安全隐患。

8、加强与住户的沟通，征求管理意见，强化服务意识，及时为住户排忧解难。

9、促进管理公司与业主，以及业主与业主之间的沟通交流，形成良好生活氛围。

 

三、 物业管理服务内容

 1、前期物业管理服务

（1）于物业交楼前即安排保安及清洁人员，为业主提供高质量的服务和良好的环境；

（2）设立业主办理收楼事务接待点，合理安排相关程序，保证收楼工作顺利进行；

（3）与供水、供电、供气、电话公司、有线电视台等部门建立良好的合作关系，在收楼时及时办理以上业务的开通手续，为业主入住提供方便；

（4）对业主收楼时提出的各项问题给予迅速跟进处理，以方便业主及时入住；

（5）提供规范、细致的专业化家居清洁服务，为业主清洁保养新居的家具物料，营造良好新居环境。

 

2、装修管理：

A.加强装修管理宣传，解答住户疑难问题；

B.严格审批装修方案，防止装修施工隐患；

C.装修全过程监管，及时处理违章事件。

D.严把装修验收关，杜绝装修遗留问题；

 

3、日常物业管理服务

（1）房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理。包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅等；

（2）房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务。包括共用的上下水管道、落水管、照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯系统等；

（3）本物业规划红线内属物业管理范围的公用设施的维修、养护和管理。包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、路灯、停车位等；

（4）公共环境的专业化清洁服务。包括公共场地、房屋建筑物共用部位垃圾的收集、清运等；

（5）实行封闭式安全管理，全天24小时轮值，确保小区公共安全；

（6）交通、车辆行驶及停泊秩序与安全的专业管理，并配合和协助当地公安机关进行小区安全监控和巡视等保安工作（但不含人身、财产保险保管责任）。

（7）管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。

 

4、特别服务

为住户提供全方位各类有偿服务（由管理处采用现有的服务价格进行运作）。

（1）私人商务: 提供复印、打字和传真等服务。

（2）房屋资产管理服务: 可以全面提供有关房产租赁事宜的服务，包括租金的财务管理，联系租客与维修、租约续签、提早退租等。

（3）邮政服务:为住户提供代收寄邮件，代订报纸杂志，代送鲜花、礼品等服务。

（4）洗衣服务:为住户提供洗衣服务，可上门收、还衣物。

（5）各种清洁、维修服务:提供包括定期保洁、地毯清洁、房屋整体清   洁、虫害防治、家电安装维修、日常维修、装饰、装修服务。

 

四、管理服务费用

本着服务业主、微利经营的原则，12#、13#栋物业管理服务费及其它收费标准暂定为：

序	项目	交费标准	备            注
1	住宅管理费	1．5元/平方米/月	每月1—5日缴纳
2	商铺管理费	2.00元/平方米/月	同上
3	维修基金	购房款1%/户	收楼时缴纳
4	汽车停放服务费	150元/部/月	月卡
5	摩托车停放服务费	50元/部/月	月卡
6	装修垃圾清运费	200元/户	装修公司缴纳(自运免交)
7	装修保证金	2000元/户	装修公司缴纳(装修完毕检查合格后退还)
8	装修管理服务费	200元/户	装修公司缴纳

（一） 管理费支付范围：

1.管理人员正常的工资、福利费；

2.小区内市政及共用设施如道路、排水、排污、路灯、消防等设施的小项正常维护保养费用；

3.清洁卫生费用；

4.小区的安全防范费用；

5.小区公用水电费；

6.电梯电费、年检费用和日常保养维护费用；

7.二次供水的供水加压、水损费用；

8.办公费用；

9.管理公司的经营利润；

10.法定税费

（二）业主分摊费用：

管理费支付范围以外的费用，如小区设施设备大、中修或更新等；

（三）维修基金收取标准和使用方法：

维修基金收取标准为每户购房款的1%，业主须于购楼时向发展商或管理公司交纳，维修基金由管理公司代为保管。

管理公司根据管理工作需要，对管理费支付范围以外的公共设施设备、房屋本体的维修保养工作，由管理公司提出工作方案和预算，经发展商和业主同意后合理使用维修基金，由相关业主或使用人分摊所有费用，使维修基金保持完整。紧急特殊情况下，管理公司可提前使用，维修工作完成后公布所有费用开支，并由相关业主或使用人分摊。

 

五 、 人员配置及工作计划

   1、人员配置

 结合兴华花园管理处组织架构实际配置情况,并本着以收定支的经营管理原则，特拟定配置人员为:巡逻保安员2名(分二班24小时巡逻);清洁工1名(每天8小时工作制);其他工作人员工作管理处将统一进行协调安排.

2、工作计划

按照管理工作流程计划如下：

 

六、经 费 收 支 预 算

 1、每月收入统计:9205元

序号	项目名称	面积(㎡)	收费标准(元/㎡)	每月金额(元)	备注
1	住宅	6136.8	1.5	9205	缴费率按100%计
2	商铺
小计				9205元

2、支出统计：

①每月人工及福利费用：3775元

项目名称			计算式	金额	备注
1	员工工资	保安人员	900元/人/月×2	1800
		清洁人员	700元/人/月×1	700
		管理人员			统管
		维修人员			统管
2	员工保险		2500×10%	250
3	员工培训费		2500×1%	25
4	绩效奖金		2500×1%	25
5	年终奖金		2500×10%	250
6	加班补贴		2500×5%	125
7	员工伙食费		3人×200元/人	600
小计			3775元

 ②公共设施日常维护费用：300元

项目名称		计算式	金额	备注
1	公共房屋维修养护费	综合预测	100
2	室外道路维修养护费	综合预测	100
3	化粪池清理维护费	综合预测	100
小计		300元

③环境管理费用：1260元

项目名称		计算式	金额	备注
1	保洁用水和工具用品损耗及消杀	综合预测	200
2	生活垃圾清运费	64户×15元/户	960
3	水箱清洗、消毒	综合预测	100
小计		1260元

④机电设备日常维护：900元

项目名称		计算式	金额	备注
1	电梯维保、年检、年审费	400元/月/梯×2	800元
2	消防系统维护费	综合预测	100元
小计		900元

⑤公共电费：200元

项目名称		每月用电量计算式	金额	备注
1	二次供水加压用电	综合预测	550	业主分摊
2	楼梯照明	综合预测	200
3	电梯用电	15KW×4小时×31天×0.61×2	2269	业主分摊
小计		3019元

⑥其他支出费用：2777元

项目名称		计算式	金额	备注
1	税金	9205×8%	736	税率以8%计
2	管理佣金	9205×20%	1841	按总收入10%计
3	员工服装及器具拆旧	综合预测	200
小计		2777元

管理开支①+⑥合计：9212元/月

管理收入合计：9205元/月

收支相抵：-7元/月

注：以上‘综合预测’支出部分系估算。

 

七、管 理 中 需 明 确 指 出 事 项

1、房屋本体维修基金的建立

A.管理公司拟按每户购房款的1%标准于交楼时向该房屋所有业主收取每栋房屋本体维修基金。

B.管理公司对本体维修基金以房屋本体每栋为单位进行专门帐务处理，设专用帐号，存储本物业的本体基金。

2、管理费的收取

自管理公司正式进场接管之日起，所有交付使用之楼宇物业均须按照收费标准足额交付当月管理费，包括发展商未售部分，以保证管理公司各项管理工作的正常进行。管理公司每月按时提供财务报表予发展商，所有收入开支均张榜公布，接受发展商和业主的共同监督。