用户需求书

• 项目概况

广东茂名幼儿师范专科学校拥有茂名、高州两个校区，茂名校区位于广东省茂名市西城西路6号，高州校区位于广东省高州市区高师路1号。校园占地面积1200多亩；建筑面积达30多万平方米，项目建筑具体情况如下：

广东茂名幼儿师范专科学校物业建筑规模细目

1. 茂名校区

序号	建筑物名称	结构类型	层数		建筑面积 (平方米)
			地上	地下
1	1区学生宿舍	框架	6	0	6831.77
2	2区学生宿舍	框架	6	0	6690.53
3	3区学生宿舍	框架	6	0	6664.07
4	4区学生宿舍	框架	6	0	6658.87
5	5区学生宿舍	框架	6	0	6658.87
6	5区C幢学生宿舍	框架	6	0	3083
7	6区A幢学生宿舍	框架	7	0	4424
8	1号栋教师周转房	框架	7	0	4281.99
9	3号栋教师周转房	框架	7	0	4409.62
10	实训楼	框架	5	0	21779.25
11	体育馆	框架	2	0	4565
12	教学楼	框架	5	0	24186.95
13	行政楼及图书馆	框架	4	0	7789.93
14	食堂	框架	3	0	10060.4
15	道路	/	0	0	17712.64
16	绿化	/	0	0	53137.91
合  计					188934.80

 

2. 高州校区

序号	建筑物名称	结构类型	层数		建筑面积 (平方米)
			地上	地下
1	教学楼	框架	5	0	4248.58
2	师训楼	框架	5	0	8045.3
3	会堂	框架	2	0	2703.75
4	体育馆	框架	2	0	3629.69
5	海珊堂	砖混	2	0	767.18
6	图书馆	框架	3	0	1611.12
7	音乐楼（11号幢学生宿舍）	预制板	4	0	1452.69
8	行政楼	预制板	4	0	2788.16
9	食堂	框架	5	0	6696.4
10	1号幢学生宿舍	框架	8	0	6038.4
11	2号幢学生宿舍	预制板	3	0	2625.48
12	3号幢学生宿舍	框架	4	0	1355.16
13	4号幢学生宿舍	框架	5	0	2437.5
14	5号幢学生宿舍	框架	8	0	6038.4
15	6号幢学生宿舍	框架	6	0	4132.56
16	7号幢学生宿舍	框架	7	0	3218.54
17	10号栋学生宿舍	框架	4	0	1776.4
18	9号栋教工宿舍区	框架	8	0	1563
19	10号栋教工宿舍	框架	8	0	1563
20	11号栋教工宿舍	框架	4	0	1370.86
21	1号幢教工宿舍	框架	5	0	981
22	2号幢教工宿舍	框架	5	0	981
23	3号幢教工宿舍	框架	5	0	913.5
24	4号幢教工宿舍	框架	5	0	913.5
25	5号幢教工宿舍	框架	5	0	913.5
26	6号幢教工宿舍	框架	7	0	1654
27	7号幢教工宿舍	框架	7	0	1039
28	8号幢教工宿舍	框架	7	0	1591
29	乐韵园	框架	1	0	433
30	丹青园	框架	1	0	350
31	道路	/	0	0	11074.75
32	绿化	/	0	0	33224.25
合  计					118130.67

 

• 服务范围

本次招标采购物业管理服务包括：广东茂名幼儿师范专科学校清洁保洁管理服务、园林绿化管理服务、维护维修管理服务、学生宿舍管理服务、安保服务、综合服务。通过实行社会化物业管理，为广大师生员工提供一流的校园环境和优质的后勤保障服务。

• 人员配置要求

   中标单位必须按要求配齐物业管理服务人员，总人数不少于128人，其中管理人员不低于4人（项目经理、安防主管、工程领班、清洁主管各配置不低于1人），茂名校区安保人员不少于20人，宿舍管理员不少于19人，保洁人员不少于13人，绿化人员不少于5人，维修维护人员不少于6人。高州校区安保人员不少于25人，宿舍管理员不少于16人，保洁人员不少于10人，绿化人员不少于4人，维修维护人员不少于6人。

1. 管理人员

项目经理需具有本科或以上学历、物业管理师、中级或以上职称，安防主管、工程领班、清洁主管具备大专或以上学历，工程领班具备中级或以上机电工程师证，安防主管具有注册安全工程师资格证，团队管理人员有教育经验且具备中学或以上一级教师职称（中（高）级教师职称）。

2. 其他人员

安防员持有建（构）筑物消防员证或消防设施操作员证的比例占所有安防员不低于70%。

• 具体服务内容及要求

（一）清洁保洁管理服务

1.清洁保洁管理服务范围及内容

学校的教学楼大厅、进出口、公共走道、楼梯、卫生间等公共区域的清洁保洁管理服务。

2.清洁保洁管理服务标准、质量要求

（1）总体服务标准：

①保持地面无脚印、无污渍、无烟蒂、无痰迹、无垃圾。

②大厅内的其他部位，如柱面、墙面、台面、栏杆、椅子、沙发、灯座等、保持光亮、整洁，无灰尘。

③玻璃大门无手印及灰尘，保持干净、光良、完好无损。

④大厅内不锈钢烟缸，保持光亮，无烟灰迹、无痰迹。

⑤教室光洁明亮，书桌内外无杂物、纸屑，黑板、墙面、天花板整洁、无浮尘、 无蛛网，室内各种艺术装饰挂件挂放端正，清洁无尘。

⑥卫生间无异味，地面无水渍、尿渍、大小便池无黄渍，镜面、台面光洁明亮。

（2）具体服务质量标准：

位置	序 号	清洁项目	作业要求				清洁标准
			每日	每周	每月	每季
建筑物内部	1	地面、墙面	清拖两次地面，清抹一次墙面	清洗一次	保养一次		光滑明亮、无杂物、无污渍、无水渍
公共部分	2	送风口、排烟风口	擦抹一次	用清洁剂清抹一次			干净无尘
	3	灯饰		清扫二次	清抹一次		干净、无蜘蛛网、无灰尘
	4	玻璃门	清抹一次		用清洁剂清抹一次		干净、无污迹
	5	楼梯	清扫二次地面，清抹一次扶手		用清洁剂清抹一次		干净明亮、无污迹
	6	消防设施	清抹一次	用清洁剂清抹一次			干净明亮、无污迹
	7	垃圾桶	清抹二次	用清洁剂清抹一次			干净、无杂物、无污尘
	8	管道井			清扫二次		干净、无蜘蛛网
	9	管道设备			除尘一次		无灰尘
	10	防火门	清抹一次	用清洁剂清抹一次			干净、无污渍
	11	屋顶			检查清理一次		干净、排水畅通
	12	卫生间	清洗二次，冲洗若干次	用清洁剂清洗二次			干净、无臭。无污水、台面、地面无水渍
电梯	1	不锈钢表面	用不锈钢油清抹若干次		全面清洁一次		光洁明亮、无污渍
	2	轿厢地面	清洗地毡一次				干净、无杂物
	3	轿厢内地脚线	清抹一次	用清洁剂清抹一次			干净、无尘
	4	按键、灯装、厢顶	清抹一次		用清洁剂清抹一次		干净、无尘

 

3.清洁保洁管理服务人员要求

清洁部共设置不低于24人。其中，茂名校区配置清洁员不低于13人，高州校区配置清洁员不低于10人，两个校区合计清洁员不低于23人。另设置清洁主管不低于1人，两个校区共同使用。

4.清洁保洁管理服务的其它要求

为实现服务效率、服务效果最大化，投标单位需为本项目物业项目投入先进的清洁、保洁设备、工具。

（1）为项目配备的主要清洁设备

①洗地机：主要用于大面积石材地面的定期清洁作业。

②吸尘器：为吸灰尘、污物之用，有吸地面灰尘吸地毯灰尘、清洁家具污物等不同.类型吸尘器。

③吸水机：主要用于吸取地面积水，对于吸取地毯水分、加快干燥也非常有效。

④抛光机：用于地面洁净后地面的抛光作用及PVP保养。

（2）为项目配备的主要清洁工具

①清洁车：主要用于放置清洁作业所需的所有工具和物品。放置相关清洁工具时，应按照便于区分及方便使用的原则。将相关工具及物品放置在车上相应的位置上。

②榨水车：主要用于清洗脏污的拖布头。并对以清洗的拖布头进行挤压脱水，一般情况下，清洗盆内的水位已达到盆内高度3/5或1/2左右为宜。

③铲刀：主要用于清除大理石面、花岗岩面及陶瓷面上凝固的污渍。使用铲刀时，注意铲刀端面应全部与去污表面接触，并以适当的角度（切入较一般应≤45°）去清除污渍，避免因以局部刀面甚至刀尖接触去污面导致划伤物体表面。

④扫帚：主要用于清扫地面较明显的碎屑什物。一般情况下，在进行初次清扫时配合垃圾斗使用。每次清扫完毕后，应及时清理扫帚上附带的污物；每天工作结束前，应对污染严重的扫帚用水进行清洗，以确保扫帚洁净，方便下次使用。

⑤尘推：主要用于地面尘土及碎屑较多时的初次清扫作业。配备有90及60公分长度的尘推，在对地面进行清扫时，应注意推尘的方向要尽量保持平直，尘推头在使用完毕后应及时清除附着在上面的尘土和杂屑，以备在清理下一区域时使用；若干推头污染严重，则应及时进行更换清洗。

⑥防滑警示牌：主要用于对地面进行擦洗作业时为过往行人提供安全警示。在每次对地面实施清洗作业之前，应先将警示牌放置于带清洁区前面的醒目位置，以便于提醒行人注意。

⑦拖把：主要用于地面的清洁作业。每擦拭一段距离后（一半情况下可控制在5米左右），应对拖布头进行一次清洗；正常情况下，若不能清楚看到榨水车底的颜色时，则应更换一次清洗盆内的清洗用水。

⑧海绵拖布：主要用于清洁过程中小面积的吸水作业。当局部区域出现积水时，用使用此工具进行处理。

⑨抹布：主要用于清洁室内外的相关物品及设施。

⑩其他常工具：玻璃刀、玻璃涂水器、玻璃刮、防护手套、小猫耍/洁厕布、高压水枪。

（3）安全质优的清洁剂

①全能清洁剂：主要用于各类物品的去污去渍作业、消毒作业。根据不同区域或物品的去污要求，使用不同浓度的清洁剂。

②玻璃清洁剂：主要用于玻璃制品的去污去渍作业。使用时，喷涂少量的清洁剂在洁净得抹布上，对玻璃上出现的明显污渍进行清洁。

③不锈钢清洁剂：主要用于亚光不锈钢制品的去污保养作业。使用时，应先清洁其表面上的明显污渍，之后，喷涂少量的清洁剂在洁净的干抹布上，对不锈钢制品上出现的污渍按其纹理进行擦拭。

④酒精：主要用于去除不锈钢、塑料等物品上的污渍及胶漆。

⑤空气清新剂：主要用于洗手间清除异味。

⑥除尘液：主要用于弹性地板、水磨石地板的去油除尘作业。使用时，应在喷洒后约8小时候再进行相应的除尘操作。

⑦其它所需的清洁用剂

（二）园林绿化管理服务

1.园林绿化管理服务范围及内容

（1）做好校内草坪、树木的美化工作，并保证绿化完好率达96%以上。

（2）要根据校园内土质特点对草坪、植物进行施肥、喷药、浇水、养护、修剪。当青草长到20厘米以上时就要进行除草（烧油除草机），保证草坪整洁、生长均衡、美观 。

（3）树木、植物的剪枝每年春季进行一次，其他季节根据植物自身生长情况，适当进行修剪，保持要求开关，具有观赏性。

（4）负责学校节日布置和重要大赛、会议的花卉摆放。

2．园林绿化管理服务标准、质量要求

（1）草坪、地被养护

要求草种生长良好，草坪整齐雅观，四季常绿，生长旺盛，覆盖率达100%，杂草率低于5%，无坑洼积水，无裸露地。

①生长势

要求草坪长势旺盛，生机勃勃，叶色青绿，无枯黄叶。

②修剪

一般草坪一年最少修剪8－10次，当草达到规定高度的1.5倍时就要修剪，最高不得超过规定高度的2倍。同时，根据季节特点和草坪种的生长发育特性及时修剪，保持草的高度一致，边缘整齐，无波浪，剪草机痕迹不明显，不凌乱。草坪每月修剪 1-2 次。修剪草坪时，要避免造成花灌木损伤或折断，边角、路基石旁草坪要沿路牙进行修边。修剪前会作书面修剪施工计划，经学校同意才施工。

③施肥

草坪施肥每月施肥 1 次，以复合肥、尿素为主。秋、冬季节结合淋水适当追肥，以确保草坪植物保持青绿。施肥量按每亩15公斤。全面施肥次数不少于 6 次，夏季需全面施肥一次，春秋季每季施肥要达 2 次或以上，每次全面施肥需通知学校现场监督及验收确认签证，确保全年施肥签证达 6 次。晴天施肥后及时淋水，施用高效、优质肥料，土壤板结及时松土直接施肥，施肥后肥料残留在叶面上，应及时用花洒冲洗，以免导致肥害的。

④除杂草、松土

每周清除杂草一次，使草种纯度达95%以上。

⑤补植

草坪因人为践踏、施工、生长不良等因素造成裸露，必须及时上报，并在一周内补植，使草坪保持完整，无裸露地。补植要补与原草坪相同的草种，适当密植，补植后加强保养，保证一个月内覆盖率达98%。

（2）灌木和花卉养护

灌木、花卉和绿篱养护的标准要求是生长良好，花繁叶茂，花色艳丽且造型美观，具有一定的艺术感和立体感，视觉效果较佳，无病虫害。

①生长势

要求灌木和花卉长势良好，枝叶健壮，花繁叶茂，下部不光秃，无枯枝残叶，植株整齐一致，既造型美观又能适时开花，具有一定的艺术感和立方体感；花坛轮廓清晰，无残缺，绿篱无断层，灌木和花坛丛中无垃圾，无病枝枯枝和落叶堆积：保持花带泥土低于花槽边5cm。

②修剪

花坛、灌木、每年重剪一次，每月依标准修剪造型；绿篱、绿球和花坛要及时清理野爬藤，生长季节每月修剪整形2次。草坪上花木如无路基建筑等遮挡的要进行修边处理。大面积的花坛等片植花木修剪应依次序剪，赏花植物宜以手枝剪修整株形。造型植物修剪完毕后，及时完成留枝、弯枝绑扎工作。修剪的树叶和树枝按要求清运，不能胡乱堆放或弃置在学校所属范围及周边地区。

③施肥

按土壤肥力、植物的生长情况，适时适量施肥，防止因施肥不当造成肥伤。一般每三个月施肥一次，全面施肥次数不少于 6 次，夏冬季需全面施肥一次，春秋季每季施肥要达 2 次或以上，每次全面施肥需通知学校现场监督及验收确认签证，确保全年施肥签证达 6 次。晴天施肥后及时淋水，施用高效、优质肥料，土壤板结及时松土直接施肥，施肥后肥料残留在叶面上，应及时用花洒冲洗，以免导致肥害的。

④除杂草，松土

单丛灌木植穴为直径80厘米以下圆，深度不小于20厘米的表土疏松，平整，并低于周围表土5厘米。对未郁闭绿篱每月除杂草 1～2 次，已郁闭绿篱每月清除寄生藤 1～2 次。每月除杂草并松土 1～2 次，除杂草松土时要保护根系，不能伤根及造成根系裸露，更不能造成黄土裸露。

⑤补植

要求及时清理死苗，一周内补植回原来的种类并力求规格与原来植株接近，以保证优良的景观效果。袋装苗木栽种时，必须解除胶袋。每次补植提前通知学校现场监督及验收。

⑥防虫害防治

要求及时做好病虫害的防治工作，以防为主，精心养护，使植物增强抗病虫能力，经常检查，早发现早处理。采取综合防治，化学防治，物理人工防治和生物防治等方法防治病虫害蔓延和影响植物生长。尽量采用生物防治的办法，以减少对环境的污染。用化学方法防治时，会提前通知学校，喷药一般要在晚上或节假日进行；药物，用量及对环境的影响，要符合环保的要求和标准。发生病虫为害，最严重的危害率在5%以下。

（3）乔木养护

乔木养护的要求是生长旺盛，枝叶健壮，树形美观。行道树上缘线和下缘线整齐，修剪适度，干直冠美，无死树缺株，无枯枝残叶，景观效果优良。

①生长势

生长势强，生长量超过该树种该规格平均生长量：枝叶健壮，枝条粗壮，叶色浓绿，无枯枝残叶。

②修剪

要求每年修剪2次，考虑树种的生长特点如萌芽期，花期等，除棕榈科植物外，其它乔木一般在叶芽和花芽分化前进行修剪，避免把叶芽和花芽剪掉，使花乔木花繁叶茂；棕榈科乔木，一般适当剪掉老化枝叶即可。乔木整形效果要与周围环境协调，以增加园林美化效果。人行道两边乔木下缘线至路高度应控制在1.8 米以上，保持树冠完成美观，主侧枝分布均匀。乔木生长不能影响到高压线、路灯、交通灯、公共道路及其他学校内的建筑物。修剪时尽量减少伤口，剪口要平，不能留有树钉。每年台风前要对乔木合理修剪，并加固护树设施，台风后立即扶树、护树、补好残缺，清理断枝、落叶；对护树桩、支架受到损坏或歪斜须及时扶正、加固或更换。

不定期不定时对主干剥芽，减少树冠生长。进行修剪前，做好书面计划，并获学校书面批准方可实施。高空修剪，要注意工具或落枝伤到树下人员或损坏附近设施，修剪后即时清理修剪的树枝。

③施肥

在每年的春，秋季重点施肥2-3次。施肥量根据树木的种类和生长情况而定，种植3年以内的乔木和树穴有植被的乔木要适当增加施肥量和次数。肥料要埋施，先打开穴或开沟。施肥后要回填土，踏实，淋足水，找平，切忌肥料裸露。乔木施肥穴的规格一般为30×30×40厘米，挖沟的规格为30×40厘米。挖穴或开沟的位置一般是树冠外缘的投影线（行道树除外），每株树挖对称的两穴或四穴。每次施肥必须通知学校现场监督及验收。

④除杂草，松土

要求及时清除植穴内杂草和砖、石等垃圾。乔木植穴为100厘米圆，植穴表土深度20厘米内疏松，平整，并低于周围表土5厘米。新植乔木（1～3 年）及棕榈科植物每年结合除杂草松土 1～2 次。除草时，用工具连根拔起，不能从茎部中间拔断。除杂草松土时注意保护根系，以免造成伤根或根系裸露。

⑤补植，改植

要求及时清理死树，要求在2周内补植回原来的树种并力求规格与原来的树木接近，以保证优良的景观效果。每次补植要按照树木种植规范进行，对补植树木合理修剪，施足基肥并加强淋水等保养措施，补种乔木后必有使用支撑架固定树木，保证成活率达100%，其他树种达到90%，对已呈老化或明显与周围环境景观不协调的树木应及时进行改植。补植、改植的新苗木不能采用带有病虫的植株，对种植大乔木须用起重机（吊机）等机械。植物种植完毕后，苗木周围必须挖保水圈，对新种植的植物淋好定根水。种植工地完成后，要对场地留下的垃圾杂物进行清理。每次补植必须通知学校现场监督及验收，并登记签认。

⑥防台风及意外

台风前加强防御措施，合理修剪，加固护树设施，以增强抵御台风 的能力。台风吹袭期间迅速清理倒树断枝，疏通园路，台风后及时进行扶树、护树，补好残缺，清除断枝、落叶和垃圾，使绿化景观尽快恢复。

⑦树干刷白

树干刷白：为了防治病虫害，增强抵抗力，保护树木越冬，每年11月份，所有乔木树于1.2米以下要用石灰水扫白1次。

每月1次冲洗树木枝叶上的积尘，防止堵塞气孔和影响景观效果。每次冲洗必须通知学校现场监督及验收。

（4）水分管理

根据植物的生长和开花特性进行合理的灌溉和施肥。无雨季节，当天最高气温超过25度，每天至少浇水2次，其它天气每天至少浇水1次，且水量要求不低于植物的蒸腾量，一般淋水深度为3厘米，浇水要全面不遗漏，避免泥土出现干裂、植物枯萎出现枯萎现象。雨季时，可视天气情况和花木需要安排洒水。用胶管洒水时，应注意安全和淋水质量，若用洒水车淋水，应注意车辆行驶速度、路人安全。道路两旁绿化及路边的花基5米范围内必须使用“花洒”淋水，5米范围外用使用喷水枪淋水时要保证水压适度，淋水时要避免将泥土、枯叶冲出绿化带影响环境卫生或造成根部缺土、冲倒花木。装有自动喷淋系统的绿地，要按时开关水阀。

（5）病虫害防治

①病虫害发生率应控制在8%以下。

②每月对易感植物喷药1～2次，以起预防作用，要经常观察绿地植物病虫害发生情况。一旦发现，立即进行跟踪防治，避免不及时喷虫造成大面积蚕食，每周喷药1～2次，直到防治好为止。

③因病虫害导致植物生长效果差或用药不当导致植物死亡的，要及时清理，并在2周内补回与原来相同规格的品种，以保证优良的景观效果。每次喷药应通知学校现场监督及验收。

（6)环境卫生

①确保绿地、园路干净整洁，无垃圾杂物，无石砾砖块，无鼠洞、蚊蝇孳生地，无干枝枯叶，绿化植物上无垃圾杂物悬挂。

②每天7:30时前完成绿地、校内主要卫生清扫工作

③每月对路边花基内积存的落叶和其它藏在花丛内的垃圾进行全面清理两次。

④绿化垃圾及其他杂物做到日产日清，不能使垃圾过夜裸露堆放在路面、人行道、花基、绿地或随意乱堆、乱倒，树木挂有杂物垃圾，或干枝、折断枝条的，应立即清理，并自行将垃圾清运到指定地点堆放。

⑤不得将工具、设备等乱摆乱放，必须存放在工具房或隐蔽位置，并摆放整齐，不得影响观瞻。

3．园林绿化管理服务人员要求

园林绿化共配置不低于9名人员，其中茂名校区不低于5人，高州校区不低于4人。

4．园林绿化管理服务的其它要求

(1)配备具备专业的绿化养护团队。各种绿化养护工具及耗材（含除草剂、农药、肥料）由中标单位解决。

(2) 投标单位需列出日常绿化养护农药、肥料总量明细表，用药用肥须为优质产品，品牌由学校指定。

(3) 配合学校的整体绿化规划工作，协助校区每年的绿化植树活动，对校区各类树木的移种提供合理化、专业化意见。

（三）维护维修管理服务

1．维护维修管理服务范围及内容

（1) 校区电气线路及配电设备设施的维护维修和管理（高压电房除外）,承担电房监控室24小时值班，严格遵从国家、地区和学校的相关规定。

（2) 校区给排水管道、设备设施维护维修及管理。

（3) 校区建筑的维护维修，包括避雷系统、琉璃瓦、墙面及屋檐瓷片瓷砖、地板砖、天花、房屋渗漏（结构性原因引起的除外）维修、墙面修补等。

（4）校区道路和亭台楼阁的维护维修。

（5）校区消防大管网及配套设施的维修维护和管理。

（6) 校区所有照明灯具、应急灯及配件、开关、插座的维修维护和管理。

（7）校区所有木制品（含门、窗、桌椅、床、床板、衣柜、电视柜、沙发、文件柜、资料柜、茶几、讲台、黑板、会议台、阅览台、值班台等）的维修维护和管理。

（8）校区所有玻璃制品（含门窗玻璃、家具玻璃等）的维修维护和管理。

（9）校区所有门锁系统（含锁芯、门锁电池、门把、门扣、插销等）的维修维护。

（10）校区公共区域金属制品（含校区围栏、运动场围网和铁椅、铁门、灯杆、储水罐、铝合金、护栏等）的维修维护及管理。

（11）公共卫生间、洗手间、淋浴间（排气扇、大小便器、冲水阀、开关、龙头、镜子、水管、大小便隔位板、洗手盆、水箱、花洒、下水道疏通等）的维修维护。

（12）校区所有井、沟、渠盖板的维修维护和管理。

（13）校区地漏、楼梯扶手、室内外栏杆、旗杆、消防箱、指示牌等的维修维护。

（15）绿化带浇水用的水龙头、水管等设施的维护维修和管理。

（16）校区路灯及配电线路、地灯、射灯的维护维修和管理（根据季节变换及时调整路灯开关时间）。

（17）负责视频监控系统、门禁系统、学生宿舍安防系统、消防系统等相关设施设备的报修及一般故障排除。

2．维护维修管理服务要求

（1）维修时间要求

① 建立严格的巡查制度，对服务范围有专人巡查，教学区、生活区、办公区每天巡查不得少于1次。对校区内所有的建筑物及其附属设施设备每周至少巡查1次，制定详细巡查表格，并做好巡查记录，报学校备查。

② 自接到维修单通知后，须迅速作出回应；紧急情况下需立即赶到现场进行紧急处理，并按学校要求的时间修复。具体要求如下：

A、抢修类：如电路故障、门锁、水管、水制、水龙头爆裂漏水、下水道污水外溢等，要求15分钟内赶到现场并组织抢修。

B、小修类：如水龙头、教室桌椅、电灯等损坏，要求24小时内维修好。

C、中修类：门窗、公用设施、排污管等维修项目，要求48小时内维修好。

③ 中标单位接到使用单位和师生报修通知后，应立即组织人员到现场维护维修，并按时间要求尽快完成，因故不能完成的，要报学校批准并告知报修人。

④ 学校因特殊情况下达维修通知时，中标单位维修主管或负责人应立即赶到现场，组织人员迅速抢修，如规定时间内未能按时维修，学校有权另请施工队施工，所有费用由中标单位负责，无条件承担。

（2）维修质量要求

维修工程质量应确保合格。总体质量要求如下：

①建筑物配套设施完好率100%以上。

②维修及时率100%以上。      

③房屋配套设施零修、维修工程质量合格率100%。

④维修回访率100%。

⑤安全管理措施完善，定期巡视检查，无安全隐患，无安全事故发生。

（3）维修项目的验收

维修项目由学校主管部门组织验收并定期对维修项目进行检查，对检查不合格的维修项目，中标单位要及时进行返修。

（4）维修维护其他要求

① 每年暑假按学校要求对所有新生宿舍提前进行检查和维修，确保新生能按时入住。

② 配合学校做好校区内各类日常或大型活动的水、电、冷保障工作。

③ 水电维修须实行24小时值班。

3．维护维修管理服务人员要求

维修部门共配置不低于13人，茂名、高州校区各配置维修员不低于6人，另两个校区共配置工程领班不低于1人。配置的水、电等专业人员须按国家规定持证上岗。

（四）学生宿舍管理服务

1．学生宿舍管理服务范围及内容

主要对学生宿舍的日常管理和安全负责，及时了解学生生活动态，协助校区有关部门做好学生的管理工作；实行24小时值班；生活秩序管理、公共秩序管理、宿舍纪律的维持；学校临时布置的学生宿舍管理相关工作等。具体内容有：

（1）负责学生宿舍的纪律管理。督促学生遵守规定的作息时间，帮助学生养成良好的生活和学习习惯。

（2）负责学生宿舍的安全管理。做好防火，防盗，用电安全等防范工作。

（3）负责学生宿舍的公共财产管理。教育学生爱护公共财物。申报督促日常维修。

（4）负责学生宿舍的清洁卫生工作。做到宿舍内外干净整洁。

（5）负责学生宿舍的管理服务工作。充分体现服务育人的思想。

（6）负责学生宿舍的文化建设。健全楼管会组织，并指导工作，营造良好的文明气氛。

2．学生宿舍管理服务标准、质量要求

（1）宿管人员须实行24小时值班制，做到定岗定位定责。为保证岗位的延续性，除特殊情况外不得更换宿管人员。

（2）管理服务人员做到文明礼貌、谈吐文雅、遵章守纪、衣冠整洁、举止大方。

（3）建立学生宿舍在住人员花名册，内容包括：照片、姓名、学院、学号、房号、手机号码等。

（4）及时了解学生动态，登记并上报违规违纪情况，协助校区有关部门做好学生的管理工作和宿舍文化建设，做好宿舍楼公告栏管理工作。

（5）按照学校有关规章制度对学生作息制度、出入检查、来访登记等进行管理工作，对晚归或有特殊情况出去的学生做好详细记录，每月将名单报各学校相关管理部门。

（6）管理服务人员24小时值班，安排专人定时对各楼层进行巡查。

（7）阻止闲杂人进入学生宿舍，对运出的大宗物品进行查验并填写《大件物品进出登记表》，发现疑点和异常及时报告和处理。

（8）熟练掌握安防系统操作和消防器材使用，了解宿舍消防器材摆放位置，确保应急的正常使用。

（9）禁止易燃、易爆危险品带入宿舍内；检查和制止学生在宿舍使用大功率电器。

（10）做好报修登记和失物登记，失物登记后在公示栏进行公示，失主确认身份并签名确认后方可领取，一周内无人认领的失物交校区保卫部门处理。

（11）及时发现并纠正影响学生生活秩序的不文明行为(如衣冠不整、大喊大叫、制造噪音等)，必要时报告学校相关职能部门。

（12）为住宿师生提供日常生活服务咨询、管理和帮助。

（13）协助做好新生入学报到及毕业生离校相关工作。

（14）完成学校临时布置的相关工作。

3．学生宿舍管理人员要求

两个校区共配置不低于35人，其中茂名校区配置宿管员不低于19人；高州校区配置宿管员不低于16人

（五）安保管理服务

1．安保服务的主要内容

（1）负责校区的大门及办公楼、教学楼、行政楼等校园内的安全及治安、监控、保卫工作。

（2）负责办公区域24小时公共秩序管理及安全管理工作。

（3）负责门卫24小时值班室值班及外来人员接待登记、引导等工作。

（4）负责学校报纸的发放工作。

（5）负责出入办公楼、校园车辆查验、登记工作，对停车场进行有序管理。

（6）负责全天候安全巡查，纠正违规行为，及时排除不安全隐患，维护采购人正常教育教学、办公及生活秩序。

（7）负责24小时消防监控系统的运行管理及紧急事件处置报告工作。

（8）负责24小时安全监控系统的运行管理及紧急事件处置报告工作。

（9）负责采购人楼内消防设施的管理维护，负责灭火器日常管理，包括使用管理、时效管理、配置管理。

（10）及时完成校区其它属于安保服务范围内的工作以及校区临时交办的任务。

2．安保服务工作要求

（1）严格执行校园安全管理规定，作到人不离岗，岗不离人，准时上班，做好交接班手续。

（2）要身穿制服，仪表端庄，礼貌待人，禁止穿拖鞋。严禁酒后上班、疲劳上班或上班时打瞌睡。

（3）明确校园突发事件处理程序，沉着应对、果敢处置突发事件，灵活处理应急情况。

（4）严格履行来访人员准入、登记手续，认真盘查校门口闲杂人员，了解来校意图，细心观察其行为去向。

（5）严格执行校园24小时执勤巡查制度，严密监视报警系统及其他监控设备。

（6）对进出校园的车辆和物品要核对检查，严禁将非教学用或生活用的危险物品带进校园。

（7）要了解校园周边治安情况，做好各种安全隐患的排查，维持好学校良好的教学秩序和生活秩序，保护好学校财产安全。

（8）学生节假日放学期间，维持好校门口交通秩序，做好学生疏导工作。

（9）禁止周边生活人员穿行学校，禁止小商贩进校园体育场各类商品。

（10）校园内巡逻每天不少于5次。

3．安保服务人员要求

两个校区共配置安保人员不低于46人，其中茂名校区配置安保员不低于20人，高州校区配置安保员不低于25人，另两个校区合计配置安防主管不低于1人。

（六）其它服务

1．负责校区重大会议、庆典、招生、考试、报到、艺术节、学术活动、招聘会、展会等活动的人力服务，包括布置会场、搬运器材、桌椅、清场等工作。

2.在劳动周期间，积极与学生管理处等相关部门进行配合，按照校方的实际需求做出对应服务，达到让学生树立劳动观念，锻炼劳动能力的目的。

3.协助学校军事化训练期间的学生培训、管理等工作开展。

4．学校智能化管理系统的引入与维护。

5．完成学校临时布置的工作。

• 物业管理服务监督与考评

（一） 物业管理服务综合考评

1．学校每月对物业管理进行考评，考评总分值低于85分（不含85分），学校当月扣除中标单位物业管理费5%；考评总分值低于75分（不含75分），学校当月扣除中标单位物业管理费10%；考评总分值低于65分（不含65分），学校当月扣除中标单位物业管理费20%。

2．连续二个月考评总分值低于85分（不含85分），学校有权要求中标单位在规定时间内按合同要求整改，规定时间期满后，经过验收还达不到合同要求，学校有权单方面终止合同，并不负责任何补偿。

3．合同年度内考评总分值连续三个月低于85分（不含85分），学校有权单方面终止合同，并不负责任何补偿。

（二）对物业服务的单项处罚措施

1．清洁保洁管理服务的处罚说明

（1）每周进行1次全面检查，平时进行抽查，每次检查根据《广东茂名幼儿师范专科学校物业管理监管考评表》进行评分，作为物业考评的依据。

（2）投诉清洁不到位核实后一次扣除物业管理费100元。

（3）投诉垃圾清运不及时核实后一次扣除物业管理费100元。

（4）投诉排水（污）管道清疏不及时核实后一次扣除物业管理费200元。

（5）投诉灭四害和防白蚁不到位核实后一次扣除物业管理费200元。

（6）当次扣除物业管理费的不再在物业考评中扣分。

2．园林绿化管理服务的处罚说明

（1）每周进行1次全面检查，平时进行抽查，每次检查根据《广东茂名幼儿师范专科学校物业管理监管考评表》进行评分，作为物业考评的依据。

（2）施药不及时造成大面积病虫害的核实后一次扣除物业管理费200元。

（3）施肥不及时造成生长不旺，叶色枯黄情况严重的核实后一次扣除物业管理费200元。

（4）浇水、排水不及时造成植物因缺水或水涝出现枯萎情况严重的核实后一次扣除物业管理费200元。

（5）植物修剪不到位严重影响观瞻的核实后一次扣除物业管理费300元。

（6）当次扣除物业管理费的不再在物业考评中扣分。

3．维护维修管理服务的处罚说明

（1） 每周进行1次全面检查，平时进行抽查，每次检查根据《广东茂名幼儿师范专科学校物业管理监管考评表》进行评分，作为物业考评的依据。

（2）投诉维修不按规定时间赶到现场的核实后一次扣除物业管理费100元。

（3）投诉维修人员服务态度差的核实后一次扣除物业管理费100元。

（4）常用维修材料不按学校指定品牌、型号、参数采购，核实后一次扣除物业管理费200元。

（5）常用维修材料不配备延误维修工作的核实后一次扣除物业管理费200元。

（6）维修不及时造成严重影响的核实后一次扣除物业管理费500元。

（7）当次已扣除物业管理费并已改正的项目不再在物业考评中扣分。

4．学生宿舍管理服务的处罚说明

（1）每周进行1次全面检查，平时进行抽查，每次检查根据《广东茂名幼儿师范专科学校物业管理监管考评表》进行评分，作为物业考评的依据。

（2）投诉宿舍管理员不认真履行职责的核实后一次扣除物业管理费100元。

（3）投诉宿舍管理人员服务态度恶劣的核实后一次扣除物业管理费100元。

（4）学生宿舍管理失职，严重影响学生宿舍秩序的核实后一次扣除物业管理费300元。

（5）当次扣除物业管理费的不再在物业考评中扣分。

5．安保服务的处罚说明

（1） 每周进行1次全面检查，平时进行抽查，每次检查根据《广东茂名幼儿师范专科学校物业管理监管考评表》进行评分，作为物业考评的依据。

（2）未按要求规定执行任务的，核实后一次扣除物业管理费200元。

（3）未经学校同意，擅自更换队长或一次性更换5名以上保安队员的，核实后一次扣除物业管理费200元。

（4）未经学校同意，擅自外调(借)队员的，核实后一次扣除物业管理费200元。

（5）故意毁损学校配备的设备及校区其它财物并带来不良影响的，除根据相关法律追究相应责任外，一次扣除物业管理费500元。

（6）校园内发生盗窃案件，经分析认定与保安人员工作失责或失误有明显关系的,除照价赔偿外，一次扣除物业管理费500元。

（7）监控室和消防控制中心值班人员因玩忽职守未能及时发现和处理问题的，除根据相关法律追究相应责任外，一次扣除物业管理费500元。

（8）发生其他有损学校形象或影响正常工作造成损失的，除根据相关法律追究相应责任外，一次扣除物业管理费500元。

（9）校园发生火灾未能及时发现的、扑救不及时的，除根据相关法律追究相应责任外，一次扣除物业管理费500元。

（10）对学校指出的问题与不足未能及时整改的，一次扣除物业管理费300元。

六、商务要求

（一）付款条件

1．甲方凭监管单位确认的上月物业管理服务质量目标考评表，扣除按合同条款约定的处罚金后，于每月25日前支付上月的管理服务费。

七、违约责任

1．中标单位拒绝或拖延履行维修、绿化等义务的，学校可以自行或委托第三方维修，维修费用及造成的其它损失由中标单位无条件承担（直接从物业管理费中扣除）。

★2. 中标单位必须按要求配齐物业管理服务人员，总人数不少于128人，其中管理人员不低于4人（项目经理、安防主管、工程领班、清洁主管各配置不低于1人），茂名校区安保人员不少于20人，宿舍管理员不少于19人，保洁人员不少于13人，绿化人员不少于5人，维修维护人员不少于6人。高州校区安保人员不少于25人，宿舍管理员不少于16人，保洁人员不少于10人，绿化人员不少于4人，维修维护人员不少于6人。中标单位每月工资报表报学校备查，如查实未按规定人数、标准要求发放工资、购买保险的，每人次按要求规定的两倍金额扣除物业管理费。

3. 中标单位须按要求配齐软、硬件设施，如配备不齐，学校将从物业管理费中扣除相应的成本费。

4.中标单位每年度考核总分低于80分（不含80分）的，学校有权要求中标单位在规定的时间内按要求整改，再次评估验收达不到合同要求，学校有权单方面终止合同，不承担补偿责任。

八、其他事项

1、中标单位应按照国家法律法规，合法经营，合法用工，中标单位与其员工发生的一切劳资纠纷，所有责任由中标单位负责。

★2、薪资要求：负责为员工缴纳国家社保部门规定应缴的养老、医疗、失业等社会保障项目的费用。

3、中标单位所有人员须遵守国家法律法规和学校的有关规章制度，接受校区治安管理与检查。中标单位须制定相关管理制度,进驻校区时将相关制度、流程和岗位职责张贴在合适的位置。

4、中标单位须对所聘全体员工进行集中培训，每学期至少2次，并将培训计划提前上报学校。

5、中标单位须对所有员工建立人事档案，报学校备查。所有服务人员须持有身份证、健康证、上岗证、计生证、务工证，无犯罪记录，除保安人员要求年龄在50岁以下外，其他年龄要求在60岁以下。

6、根据不同的工种配备相应的工作服装（服装样式需征得学校同意），并有工作号牌等标识物及必要的装备。

7、主管及以上人员更换须报经学校书面同意，以保持工作的延续性及骨干队伍的稳定。

 

 

附件一：

人员素质要求表

服务内容	人员素质要求
管理人员	含项目经理，品质管理、档案管理、服务受理、投诉处理人员等。项目经理须具备全日制本科及以上学历，有3年以上物业管理经验。中标单位须赋予项目经理一定的自主权，以利提高物业管理效率。
清洁保洁	主管须具备3年以上本行业工作经验。
园林绿化	绿化主管须具备大专及以上学历，有3年以上本专业技术工作经验。
维护维修	主管须具备3年以上本行业工作经验，水、电等专业人员须按国家规定持证上岗。
学生宿舍管理	具备高中（中专）毕业文凭，五官端正，热爱本职工作，服从管理。主管须具备3年以上本行业工作经验。
安保	校卫队队长应具备大专及以上学历，受过专门的保安业务培训。消防控制中心人员应持有初级技能以上等级的职业资格证书。安保人员原则上具有高中文化程度，退伍军人为佳，年龄18-50岁，身高1.70米以上（女性1.60米以上），身体健康，无传染病及精神病史，体貌端正，无犯罪记录。

 

 

 

 

 

 

 

附件二

 

物业管理监管考评实施办法

 

为加强对广东茂名幼儿师范专科学校物业管理工作的监督管理，规范物业管理服务行为，提高服务质量，根据《广东茂名幼儿师范专科学校物业管理承包合同》、《全国物业管理示范大厦标准》、《全国物业管理示范小区标准》及国家有关法律法规，结合广东茂名幼儿师范专科学校特点，本着公平、公正的原则，制定本办法。

第一条  为维护广东茂名幼儿师范专科学校合法权益，实现物业管理服务的优质目标，广东茂名幼儿师范专科学校作为物业管理监管的具体实施机构，代表学校对物业公司管理服务工作的相关过程和结果实施监督和管理。

第二条  成立广东茂名幼儿师范专科学校物业管理考评委员会，负责对物业公司的管理服务水平和质量进行评估和考核。物业管理考评委员会主任由学校主任担任，成员由学校2人、总务处1人、保卫处1人、教师代表2人、学生代表2人、物业公司1人共9人组成（学生、教师代表在学生和上课的老师中随机邀请），办公室设在学校后勤办。

第三条  每合同年度对物业管理服务质量进行综合评分，评分实行百分制，评分权重为：每学期的学生和教职工满意度调查平均得分占40%，每月考核评分平均得分占60%。

第四条 学生和教职工满意度调查的问卷设计、抽样方法、问卷收集、数据统计由广东茂名幼儿师范专科学校物业管理考评委员会及物业公司共同完成。

第五条  如无特殊情况，每月最后一周的周一下午，考评委员会成员依据《广东茂名幼儿师范专科学校物业管理招标书》、《广东茂名幼儿师范专科学校物业管理投标书》、《广东茂名幼儿师范专科学校物业管理承包合同》及本办法所附《广东茂名幼儿师范专科学校物业管理监管考评表》对物业公司上一个月的管理和服务情况实施考评打分，去掉一个最高分，去掉一个最低分，所得平均分为每月考评得分，所得分值作为合同年度考核和处罚的主要依据。

第六条  考评应根据公平、公正、公开和实事求是原则，并结合扣分项目分析、确认责任方，如属非物业管理公司原因或不可抗力原因等造成物业管理服务质量达不到标准的不扣分。不管任何原因造成物业管理服务质量达不到标准的，物业管理公司能在本考评月度针对发现的问题及时改善并能达到学校的管理要求，该问题不作扣分处理。物业管理公司提供超值服务并满意时，可适当加分和奖励

第七条  物业管理考评委员会每月组织对物业公司的管理服务进行考评

（一）月考评分值低于85分（不含85分），学校当月扣除公司的物业管理费5%；月考评分值低于75分（不含75分），学校当月扣除物业公司的物业管理费10%；月考评分值低于65分（不含65分），学校当月扣除当月公司的物业管理费20%。

（二）连续二个月考评分值低于85分（不含85分），学校有权要求物业公司在规定时间内按合同要求整改，规定时间期满后，经过验收还达不到合同要求，将视乙方违约，甲方有权加重对乙方的扣罚（累计不超过单月管理费50%）；

  （三）合同年度内考评总分值连续三个月低于85分（不含85分），将视乙方违约，甲方有权双倍扣罚乙方当月管理费，并单方面终止合同；

第八条  物业管理公司每合同年度被公正有效评价后，年度考核总分低于80分（不含80分）的，学校有权要求物业公司在规定时间内按要求整改，再次评估验收达不到合同要求，学校有权单方面终止合同，并不负责任何补偿。

第九条  为确保考评结果公平、公正、公开和实事求是原则，考评委员会在每次考评后以会议形式向物业公司公布考评结果，经双方沟通确认后，确属物业公司因管理不善而引起的问题，学校以整改通知单形式通知物业管理公司，物业管理公司应尽快组织整改，并将整改情况每月汇总报告给物业管理考评委员会，由物业管理考评委员会进行验收。

第十条  物业管理公司对考评结果和需整改项目有申诉和解释权，经确认属实，考评委员会可对考评结果予以调整。确有争议的，根据双方所签定的相关文件或参照政府相关条例、法规执行。

第十一条  物业管理服务的绩效结果与学校的支持配合有很大关系，学校应在物业管理事务决策、管理费支付、各职能部门的协调方面给予及时、有力的支持与配合。

第十二条  监管及考核不涉及对物业管理公司内部运作的参与。

第十三条  本办法由规定广东茂名幼儿师范专科学校责解释。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

广东茂名幼儿师范专科学校物业管理监管考评表

项目	标准内容	分值	监管评分参考
（一） 基 础 管 理 （10分）	1.物业公司制定有详细的物业管理实施方案和创优计划	1分	没有方案和计划扣1分，不符合要求扣0.5分。
	2.建立健全各项管理制度，各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法。	1分	没有建立扣1分。不定整、不规范扣0.5分，未制订具体措施扣0.2分。
	3.管理人员和专业技术人员持证上岗，服装统一，工作规范，作风严谨。	1	每发现1人不符合要求扣0.1分
	4.房屋及其公用设备设施档案资料齐全、分类成册、管理完善、查阅方便。	1分	每发现一项不齐全或不完善扣0.2分。
	5.落实维修服务承诺，及时率100%，零件返修二年内不高于2%，并有回访记录。	2分	返修率不符合扣0.5分，不及时扣0.5分，无回访记录扣1分。
	6.组织机构健全，人员配备符合合同要求，员工形象良好,遵守学校各项制度。	1分	组织不健全扣0.5分，人员配备不符合要求扣0.5分，员工管理不到位扣0.5分。
	7.及时与学校沟通，对学校安排的有关处理、联络、知会要及时跟踪、落实及反馈。	1分	重大问题不报告扣0.5分，沟通不畅影响工作扣0.5分，安排事项无反馈、无结果扣0.5分。
	8.定期向师生进行满意度调查、意见征询活动，对合理建议或意见及时整改。	1分	未做扣0.5分，未及时整改扣0.5分，
	9.耐心礼貌地接受师生对报修、投诉、求助、建议、问询、质疑，并及时处理，	1分	无处理扣0.5分，无相关记录扣0.5分。
（二） 房 屋 管 理 及 维 修 养 护 （5分）	1.房屋外观完好，无破损、无脱落、无污渍、无乱张贴、乱涂画、无乱悬挂、无乱拉乱接。	1分	每发现一处扣0.2分。
	2.无擅自用水电和违反消防安全的现象发生。	1分	每发现一处不符合各0.2分，
	3.经常检修，确保房屋外观完好，室内无墙面破损、裂缝、不均匀下沉和装饰面脱落。	1分	室内外墙有渗水扣0.2分，其它每项不符合扣0.1分。
	4.房屋顶棚、楼梯间、梯面、扶手无破损、无锈蚀。	1分	房屋设施装饰损坏漏水、隔热层、防水层、被损坏2天内不得到及时维修扣0.2分。
	5.房屋避雷设施、水箱池性能完好。	1分	避雷设施弯折、脱落扣0.1分，水池水箱生锈、变形、口盖破损扣0.2分。
（三） 机 电 设 备 管 理 （20分）	（一）综合要求
	1、机电专业人员应按规定的技术要求聘用，有上岗证书。	1分	机电员工技术水平达不到工作要求，每人次扣0.2分，没有上岗证书，每扣0.2分。
	2、制定设备安全运行规程和管理方案，实施岗位责任制，建立并执行维修档案管理制度。	1分	无规程和管理方案，扣0.5分，未设责任人，扣0.3分。
	3、严密组织对机电设备的运行状态的巡查，记录齐全。	1分	维修保养无计划、方案，巡查无记录扣0.2分。
	4、机电人员维修操作设备要按操作规程处理，严格遵守值班规定，听从监管人员的管理和指挥，并保持设备及机房无杂物、灰尘、无鼠虫害发生。	1分	发现一次违规操作扣0.2分，不听监管人员的管理指挥扣0.5分，因玩忽职守造成后果扣1分，并追究责任。设备、机房一处不合标准扣0.2分。
	5、有应急处理机电故障事故和临时停送电的工作方案，应急措施，保障及时。	1分	无故停电查不出原因每次扣0.5分，因此导致后果视情况轻重另行处罚。
	6、建立健全维修制度和程序，确保维修质量，对各种报修能及时准确地修复，工作制度、工作职责、工作程序、流程图要上墙。	2分	维修质量不达标准扣0.5分，对报修处理不及时，服务态度不好扣0.5分，制度不上墙扣0.5分。
	（二）供电系统
	实行24小时值班，按有关规范进行维护。	1分	未达要求每处扣0.5分
	（三）弱电系统
	做好监控中心24小时值班，监控系统设施设备运行正常，有记录并按规定期限保存。	1分	发现一次不符合要求扣0.2分
	（四）消防系统
	1、消防检查经常，应急方案完备，系统状态良好。	2分	一项不符合要求扣0.5分，造成严重影响的 追究法律责任。
	2、消防人员管理须持证上岗，掌握消防设施设备的使用方法，及时处理各种火险、火灾。	2分	消防管理员和主管人员不能正确履行自己的职责扣0.5分。处置不得当扣0.5分
	（五）热泵、增压系统
	1、热泵、增压系统运行良好，热水供应充足，水压稳定。	1分	一项不符合扣0.2分
	3、运行出故障后，在规定时间内到达现场应急处理，并按时排除故障。	1分	一次不符合扣0.5分
	（六）给排水、排污系统
	1、供水设备、阀门工作正常，无跑冒滴漏。	1分	每发现一处扣0.5分。
	2、排水（污）系统畅通，无堵塞、无外溢。	2分	每发现一处扣0.5分。
	3、遇有情况，维修人员在规定的时间内抢修，无大面积跑水、漏水，无长时间停水故障。	2分	每发现一项不合格扣0.5分。
（四） 环 境 卫 生 管 理 （20分）	清洁卫生各责任范围明确到人，实行标准化保洁，清洁环卫设备完备。	1分	清洁员责任不明确扣0.2分，未实行标准化保洁扣0.5分；设备不完备，扣0.5分。
	进入学习、工作场所，做到动作轻、说话轻、走路轻。	1分	对师生员工工作、学习、生活造成影响，一次投诉扣0.5分
	电梯轿厢亮洁，地面无积水、杂物、污渍、灰尘，电梯槽内无杂物堆积。	1分	每一项不符合扣0.2分
	大堂、走廊、楼梯干净明亮，桶内垃圾体积不超过三分之二。	1分	有明显污渍、杂物，楼梯、地面有烟头、痰迹、墙面有珠丝、灰尘均扣0.3分
	室内地面及家具、电器、设备干净明亮，无灰尘及其他杂物，物品及桌椅摆放整齐。	2分	无灰尘、蜘蛛网、无污渍，无杂物，垃圾篓清理及时，物品摆放整齐，一项不符合扣0.2分。
	洗手间无异味、无积水、镜面玻璃无污渍、手印、乱涂画。作业时，要做到提醒标识。	2分	一项不合格扣0.2分。
	墙面、宣传栏、玻璃、门上无污渍，无乱贴、乱涂画和乱悬挂现象。	1分	每一项不符合扣0.2分。每发现一处乱张贴、乱涂、乱画和乱悬挂扣0.3分。
	道路无明显泥沙、污垢、纸屑、枯树枝树叶，无积水，无垃圾堆积物，无杂草延伸。	2分	一处不符合扣0.3分
	外墙面目视无污迹，架空层、楼层下无蜘蛛网、无积尘。	2分	一处不符合扣0.3分
	雨水井、污水井和沙井排水通畅、无外溢，沙井内无杂物，盖板无污垢、无破损。排洪沟、渠定期清除，无堵塞；明渠干净，无积污水（排洪渠例外）；湖面无垃圾，无杂物。	2分	一项不符合扣0.2分
	定期进行消毒、消杀，保持无疾病传染和无四害，并做好记录。每次作业时不影响正常工作、学习、生活。	1分	未按时进行消杀、消毒，扣0.1分，无记录扣0.1分，作业影响正常工作扣0.1分，有老鼠蟑螂蚊蝇孳生，一次扣0.1分
	垃圾桶随时清洗，外观无污渍、灰尘，内无异味散发。	1分	每发现一处垃圾桶未清洗并有异味，扣0.1分
	房屋部位和设施设备无蚁害	1分	每发现一处不合格扣0.5分
	垃圾日产日清	2分	每发现一处不合格扣0.2分
（五） 绿 化 管 理 （15分）	绿地无改变使用用途和破坏践踏、占用现象，	1分	改变绿地用途和破坏、践踏、占用、移植花木或改变布局扣0.2分
	绿化工熟悉学校整体绿化布局，熟悉花草树木的品种及特征，具有良好的植物修剪、施肥，抗旱等养护技能。	1分	一人次不了解绿化的整体布局，扣0.1分，绿化技能达不到要求，每人次扣0.1分
	绿地无纸屑、烟头、明显石块等杂物。	2分	有杂物扣0.1分。
	绿化完好率达99.5%；杂草率低于5%；花草树木长势良好，修剪整齐美观，无折损现象，无斑秃，路牙、井口、水沟、散水坡边整齐、目视平整，随时清除杂草。草坪修剪高度控制5-10cm	2分	一项不合格扣0.2分，绿地有草皮枯死或大面积坏死扣2分，并追究责任。
	乔木无枯枝死杈，不阻碍车辆行人通行，主侧枝分布均匀；灌木成型优美，整齐划一，新长枝不超过30cm.做好防台风措施，台风过后及时巡查，去掉断枝，扶正倒树，清理道路。	2分	一处不合格扣0.2分
	施肥、播施或喷施不伤花草；施肥后，覆盖平整，肥料不露出土面。	2分	一处不合格扣0.2分
	病虫害防治。掌握病虫害发病规律；随时观察病虫害侵蚀现象，及时喷洒工作药物，防止蔓延。尽量采取生物防治的办法，以减少对环境的污染。	2分	不掌握发病规律，扣0.5分；病虫害发生后未及时采取措施出现严重情形，扣1分。
	补植。及时清理死苗、死树，在两周内补植回原来的苗和树，成活率95%以上。道路边10米内, 草坪整齐雅观，四季常绿。	2分	补植不及时，扣0.5分，成活率低于95%，每低一个百分点，扣0.2分；道路边10米内草坪有1处不合格扣1分
	土不染花叶、土不压苗心、水不冲倒草，定期浇水，浇水透土深度为树木3cm，草地2cm，无旱死现象。	1分	一项不合格扣0.1分
（六） 学 生 宿 舍 管 理 （10分）	严格执行学校学生宿舍管理规定，发生打骂、高空抛物、乱扔垃圾、使用大功率电器等行为，及时制止并向学校反映。	2分	未制止，扣0.5分，处理不当，扣0.2分。未及时报告，扣0.3分
	熟悉本宿舍学生基本情况，尊重、理解学生，礼貌、热情、热情为学生服务。	2分	每发现一次宿管员不熟悉本楼基本情况，扣0.2分，服务态度不好或服务工作不到位，被确认为有效投拆的，一次扣0.5分。
	宿舍区实行24小时值班，外来人员进入宿舍、大件物品出宿舍严格控制并记录。无盗窃现象。	3分	缺岗一次扣0.5分，外来人员和大宗物品出入无记录扣0.3分，记录不完整，扣0.2分。一次失窃达立案标准的扣3分。
	单车棚单车有序摆放	1分	有乱停放或大片单车倒地，一次扣0.3分。
	协助宣传栏、公示栏的管理。	1分	发生乱张贴，扣0.1分；学生宿舍走道杂乱无章，每一处扣0.1分，未及时关门、关电、关消防玻璃门，一次扣0.1分。
	熟练掌握安防系统操作。	1分	不熟练扣0.2分。
（七） 消 防 保 安 管 理 （20分）	保安人员素质过硬、服务形象佳，业务能力精、服从有关部门的指挥领导。	2分	保安人员不听有关部门指挥、领导一次扣1分，形象不佳一个扣0.5分，业务知识不精通每个扣0.5分。
	保安人员实行三级培训制，100%持上岗证。	1分	未实行或无上岗证每个扣0.5分。
	实行24小时值班巡逻，按要求进行巡逻。	2分	每缺一个岗扣0.5分，巡更点一个未按时间巡更每次扣0.3分。
	固定岗位严格把控人员和车辆进出管理，文明礼貌执勤。	3分	岗位职责履行不好一次扣0.2分，出现严重失职一次扣1分。
	校区内的车辆停放有序，道路畅通，交通标志清楚，指挥正确。	2分	交通标志不清楚每处扣0.5分，指挥不当每次扣0.5分，车辆乱停放每辆扣0.3分。
	校园秩序稳定，有效制止不法行为他违章行为，没有监守自盗现象；无公公财物失窃现象。	2分	保安员自盗发现一次扣2分，校园内违法、违章行为未得到有效控制每次扣1分。
	消防管理符合国家消防管理法律法规，符合并通过消防局对重点消防单位的检查验收，不存在重大的消防隐患。同时制订有效的应急措施。	2分	消防管理工作符合国家消防管理法律法规扣2分，重大的消防隐患每处扣1分，无建立应急措施扣1分，不健全扣0.5分。