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一、校本部建设基本概况
校本部按校园规划建设范围界定为一期校园、二期校园，校园内建有教学楼、综合楼、实训楼、学生公寓、学生食堂、图书馆、体育馆、配电房等，工程建筑面积总计约354000㎡。
2020年预计投入使用19#、20#学生公寓楼（43223.04 ㎡）、1#教工管理用房（21085.02㎡）、广西桂港现代职业教育发展中心大楼（36319.72㎡）、9#实训楼（22365.98㎡），预计约增加122993.76㎡。
二、物业管理服务内容及要求
（一）公共环境卫生服务
负责校本部的公共区域环境卫生服务、工程维修服务；负责校园治安秩序维护、校园交通安全管理、校园消防安全管理、安全生产管理、学生宿舍管理等，为学校物业管理专业提供教学、实训等服务，完成学校其他相关委托事项。
1.负责做好校园（包括教学楼及辅助用房、实训楼公共区域、学生服务中心、综合楼、图书馆、学生宿舍公共区域、体育馆、校园公共场地、绿化区域、道路、运动场、楼道、外墙、内墙、门窗、玻璃、楼梯扶手、栏杆、电梯、建筑物共用部分水、电设备、消防设施、校园摄像头等设施的清洁）环境卫生日常清洁和垃圾收集工作；同时，负责校园内所有经营场所（除学生食堂外）垃圾的收集。并协调督促环卫部门进行清运，做到日产日清、无垃圾桶垃圾满溢现象，保持垃圾设施清洁、无异味；（环卫部门所收取的垃圾清运费由校方负责）。
2.负责校园湖泊、鱼塘等水中生物、植物以及水面的清洁工作。
3.物业公司开展物业管理服务所需的清洁工具及设备（包括扫把、拖把、纸篓、垃圾铲、垃圾袋、高空作业设备等）由物业公司自行配置，费用由物业公司负责。
4.负责配合学校按照上级的要求开展卫生优秀学校及开展爱国卫生运动等相关工作，承担校园环境卫生保洁工作，配合有关部门、单位开展日常除“四害”和卫生防疫等工作。
5.负责每学期学生公寓宿舍内蹲便器、马桶清洗一次，并做好毕业学生宿舍的卫生清洁工作和新学生入住前宿舍的清洁工作。
（二）工程维修服务
1.负责配合学校对各类建筑物本体进行维护和管理；房屋主体结构质量问题等设施、设备的维修由学校组织维修，费用由校方负责。负责对校园内建筑物和附属公共设施的日常安全检查及维修、养护和管理，包括室内外供水、排水、排污管道、道路、井盖、公共卫生间、化粪池、水泵房、污水处理站、车棚、停车场等。如果日常安全检查中发现存在安全隐患，应第一时间在隐患区域标示和围警戒线，并及时上报学校协调处理。
2.负责校园内供电、配电设施、设备、照明系统的日常维修、养护、管理，确保各种设施设备均处于良好和安全状态。
3.负责做好校园内包括教学楼及辅助用房、实训楼、学生服务中心、综合楼、图书馆、学生宿舍、体育馆等建筑内课桌椅、黑板、门窗、窗帘、锁具、灯具、开关、插座、水龙头、阀门、吊顶、下水管道疏通及楼内水管、电线等设施的日常维修（根据维修材料的库存及日常维修情况，提前向学校提交采购计划，在学校提供维修材料的前提下，急维修响应不超过15分钟，水龙头、电灯（室内）更换须在接到报修后2小时内完成，特殊情况或紧急维修不能在规定时间内完成的，须与报修人沟通达成一致，并报相关主管部门同意，可适当延长完成期限；水管爆裂、变压器跳闸、主供电线路故障须立即协调配合学校处理）。
4.负责做好自备发电机组的日常管理、维护等工作，确保校园应急供电设施设备安全、正常运转（当发电机组发电时，物业公司须安排1名电工在现场值班）。
5.负责协调配合市政供水、供电单位对校内的相关设备进行检测、维护工作,专项检测、维保业务所需费用由学校支付。
6.负责配合学校于每月5日前对校内水电总表及各建筑物、经营实体水电分表进行抄表，并于每月10日前将水电使用明细表及水电费额报送给学校后勤管理处（送给学校财务处）；做好公寓学生用电查询、统计及电费收缴工作；做好学校建筑楼体内的节水节电工作，杜绝常明灯、常流水等现象。
7.负责校内各建筑体电梯的日常巡查管理工作。物业公司要按规定配备有电梯管理使用资质的工程技术人员负责日常管理工作（不得安排无相关资质人员上岗工作）；如发现安全隐患或突发故障，要按规范进行处置，同时，要配合督促电梯公司做好定期和日常维保工作。校内电梯定期维保工作，由学校委托有资质的专业公司进行实施，所产生的费用（包括各项维保费、年审费等）由学校承担。
8.物业公司开展管理服务工作所需的维修设备、工具、电工用具 (包括手锤、试电笔、尖嘴钳，梯子、电焊机、手枪钻、万用表、疏通机等)及相关设备由物业公司自行配置，费用由物业公司承担。
9.负责做好各类设备、设施日常检查维护台账建设工作。每月应将各种设备、设施检查、隐患整改等资料上报学校后勤管理处备案。
（三）安全护卫服务
1.校园安保及秩序维护服务
（1）24小时全面负责校本部（包括校园所有公共区域建筑物、校园周边及校区大门门前三包区域）的治安防范工作。作为专业服务企业，物业公司应能够结合校园的具体情况制定和完善安全防范方案、管理方案，并有能力组织实施；物业公司必须按要求合理配置安保岗位和安保人员，明确岗位职责，抓好队伍管理和建设，采取人防、物防、技防措施，维护好校园治安秩序，全方位确保校园安全有序的教学科研、管理和学习生活环境。
（2）通过设置门卫、固定岗、巡逻岗、特勤应急小分队等加强校区的安全保卫工作；安排符合岗位要求的监控人员充分利用学校现有的监控系统，24小时监控校园情况，配合学校采取各种物理防范措施，加强重点部位的防范。
（3）每天组织人员对学校重点部门进行巡查，对发现存在的安全隐患，及时整改；对一时整改不了的，应采取临时的预防措施，同时报告学校保卫处等有关部门共同整治。
（4）积极配合学校保卫部门、公安、城管等部门加强校园周边治安巡防及联防巡逻工作，排查和制止各种涉及校园安全的安全隐患和事件。负责门前“三包”，劝阻乱摆乱卖流动摊贩，制止在校区大门划线管理区域内停泊车辆，疏导校区人流，维护学校校区大门区域的秩序。对校区大门及校园周边存在的各种扰乱社会秩序、侵害师生员工的行为，应及时报警处置。对各种企图冲击校区大门的暴恐行为及破坏行为，应及时组织有效力量采取有效措施制止并及时报警。
（5）对发生在校区内的治安刑事案件及其他扰乱校园教学、科研、生活秩序的事件，应能作出快速反应，并能采取恰当、有效的措施进行处置，防止事态进一步扩大，必要时及时报警，同时报告学校保卫部门，事后协助公安机关及学校保卫部门调查处置各种安全事件。对于发生在校园内的一般违纪事件，应视情况予以制止，并报告学校保卫部门。
（6）对学校办公楼、图书馆、实训楼和学生宿舍区等重要场所的大门进行管理，严格检查进出人员和物品，检查房屋门窗、水电设施情况，按照有关管理规定进行清场和开关门，确保重要场所的安全。
（7）负责学校各种大型活动的治安、交通秩序维护和消防等安全工作。
（8）加强保安队伍的建设，严把人员聘用审核关，确保聘用的保安人员无违法犯罪行为；应通过开展培训，提高保安队伍的业务水平，通过加强管理，确保在岗人员能认真履行职责，无睡岗、离岗、串岗聊天及做打牌、看书、玩手机，或出现与工作无关的事情的现象。物业公司工作人员不得与师生员工发生辱骂、冲突，特别不能发生殴打行为（经司法界定的属正当防卫除外），否则由当事人承担一切由此引起的法律及经济责任。如发生殴打学生的行为影响到学校形象的，物业公司除需要承担相应的法律责任及经济处罚外，学校有权终止与物业公司签订的协议书。
2.校园交通管理服务
（1）全面负责校本部校园交通管理工作，保证交通顺畅。严格执行车辆进出校门管理制度，做好对进出车辆进行查询、检查、核对、登记工作，禁止闲杂车辆借道通行或在校区停放。实行门禁智能管理系统的校区，按学校有关规定执行。
（2）加强校园道路管理，对校园内超速行驶、逆行、酒驾、试车、练车、乱停乱放的车辆等进行及时阻拦并拍照取证报学校保卫等管理部门处理；对在道路上乱堆放杂物或其他堵塞消防通道的行为应及时制止；对在道路施工的项目严格实行审批制度。对在校区内停泊的车辆应加强安全巡防，防止车辆及车辆上的物品被盗，防止车辆被人为损坏。车辆实行有偿保管措施的，按有关制度执行。
（3）若校园内发生交通事故，应及时保护现场，维护现场秩序，并积极协助学校保卫部门及公安交警部门进行处理。
（4）负责学校机动车辆和非机动车辆等门禁系统（道闸）的管理，对外来临时进出车辆实行收费等，收费收据由物业公司负责提供，每月初（10日前）将经保卫部门审核确认，扣除税费后按三七分成（物业三成，学校七成），分成部分经双方核对后由物业公司全额向学校缴纳。
3.消防及安全生产管理服务
（1）负责校园内消防安全管理工作，积极配合学校开展消防安全宣传和教育工作，积极开展消防演练提高灭火及人员疏散等处置能力。
（2）每月定期对学校所有场所（包括校园内对外出租铺面、超市、体育馆等场所）的消防设施、灭火器材、消防安全标志、应急灯等进行检查维护；每日对重点部位和场所进行巡查，确保疏散通道和安全出口畅通，对发现的消防安全隐患应及时整改并上报学校保卫部门，对违反消防管理规定的行为应及时制止。
（3）负责安装配置灭火器，负责维修更换消防照明灯具和疏散指标标志，负责维修消防照明电路；负责维修消防栓箱及箱门等小型消防维修项目（维修配件、材料由学校配置）。
（4）负责学校各消防控制室的全天24小时值班监控，物业公司所安排的值班人员必须经过专业培训，并取得相关上岗证才能上岗值班，对消防自动系统发出的警讯应及时核实、确认报警信息，正确处置（目前学校校区共有5个消防控制室）。
（5）校园发生火灾时，物业公司应及时组织力量进行灭火及人员疏散等处置，并及时报警和报告学校保卫部门。事后，应配合公安和学校维护火灾现场和开展调查。
（6）认真配合学校做好校本部消防台账建设工作。每月应将各种消防检查、消防隐患整改等资料，上报学校保卫部门备案。
（7）配合学校做好义务消防队及消防站建设的相关工作。
（8）完成学校交办的其他消防管理工作。
4.技术防范管理
应安排具有电脑运用基础知识的人员作为各监控室监控人员专人值班，负责使用和管理学校现有的视频监控、报警、门禁、车辆管理等安全技术防范系统，充分利用和发挥技防系统的作用，做好学校的安全保卫工作。爱护和维护系统设备，不能违反操作规程和其他规定，使用和操作系统设备，注意保持监控室和设施设备卫生，注意做好设施设备非技术性的保洁工作，确保系统正常运行（目前学校共有5个视频监控室）。
5. 成立一支综合素质相对较高的保安“特勤队”（人员不少于20人），由校方保卫部门与物业公司共同管理指挥，实行半军事化管理。协同物业其他保安开展校园安全巡防工作，负责日常对物业安保岗位工作的检查、监督及支援，负责突发事件的应急处置、大型活动的秩序维护；负责消防安全管理和巡查和微型消防站的值班和执勤，作为义务消防队的主要力量负责消防事故的处置；负责校园交通秩序的维护等。特勤队员的工作调度、岗位调整、人员的辞聘等必须经学校保卫部门批准，物业不能以各种理由将特勤队员调离学校或调到其他岗位。
6.安全护卫其它相关事项
（1）协助学校做好安全生产管理工作，配合学校开展安全生产大检查，对学校在教学科研、基建、餐饮及其他维修、装修、水电施工等存在的安全隐患、违反安全操作规程的行为以及校区内存在危险的老旧设施设备等，应及时报告保卫处并配合学校相关部门进行整改。
（2）物业公司需定期参加学校相关会议，向学校报告近期学校安全情况并提出完善建议。
（3）物业公司应配置基本的安保器械，以确保公司能够正常执行安保工作任务。基本要求为：对讲机、手电筒等按每个岗位一台配置；警盾、橡胶棍、电击棍、不锈钢叉、头盔等，要求按校区大门岗、特勤巡逻队每岗配置一套，所需费用由物业公司承担。
（4）学校出台的其他有关校园治安、消防、交通安全及校园秩序管理的制度和文件，及学校和上级有关部门临时下发的有关执行安全工作要求的文件均构成物业公司应遵照执行的内容和要求。
（5）每学期应对保安队伍进行系统的业务培训和应对处置突发事件演练不少于一次。
（6）每月提交安保工作计划、总结、考勤及重要或大型活动的工作图片信息与数据、文字说明，各种案件、事件的发生及处置情况等（总结必须包含出勤数据、工作绩效和过失等）
（7）每月提交各种检查材料和数据等。
（8）完成学校保卫部门交办的其它与学校安全工作有关的任务。
（四）学生公寓物业管理服务
1. 物业公司应按学校宿舍管理的要求，配备宿舍管理员。宿舍管理员在学校学生工作处公寓管理中心的直接管理下开展工作，负责学生公寓的日常管理，包括大楼出入口值班，门禁系统及人员进出管理，楼内治安巡逻、消防管理、公共区域卫生保洁等。
2.及时了解学生动态，学生出现违规违纪现象，应做好登记并上报工作。同时，协助学生公寓管理服务中心、各二级学院等有关部门做好学生的管理工作和宿舍文化建设工作。
3.做好宿舍楼内的安全保卫工作。坚守岗位，保证24小时值班，落实公寓巡查制度，对外来人员和携带贵重物品、大件物品离开宿舍者，主动进行查询并做好登记工作，发现疑点立即报告和处理。对学生宿舍存在和违规使用大功电器、超负荷使用电器、使用明火等违反消防法规的行为应予以制止。学生宿舍发生治安刑事案件应及时报靠学校保卫部门并保护现场，发生打架斗殴事件应及时阻止，发生火灾事故，应能及时扑灭初起火灾，并组织人员疏散。如突出事件中有人员伤亡，应第一时间报警、报告，同时拨打120和社区医院电话请求医务现场处置。
4.维护宿舍楼内的正常学习、生活秩序，劝告和督促学生遵守学校的各种规章制度，遵守作息时间，保持宿舍的整洁和宁静。
5.负责做好宿舍区外来人员登记工作，未经允许外来人员一律不得进入宿舍区。严禁推销人员以各种理由进入学生宿舍，发现学生有推销行为的应及时制止并报相关部门处理。
6.配合各二级学院做好学生住宿登记工作。对调出宿舍的学生，必须查验其房间，核实家具、公共设施是否完好无损，负责收回调出学生的宿舍钥匙；对调入宿舍的学生，凭学生原住宿舍验收单及管理部门开具的有关证明方可安排住宿，并及时记录造册。
7.负责按学校要求做好学生公寓各房间水电的抄表、计费和超额水电费的收缴工作，并如数上缴学校财务处，同时，将每月水电费收缴清单报后勤管理处备案。对于个别恶意拖欠水电费的学生，要及时向学校通报，由学校督促相关学生缴纳或由学校直接向其收取。
8. 协助做好新生入学报到的宿舍安排及毕业生离校检查等相关工作。
9.严格管理宿舍钥匙，依据有效凭证准确借出，妥善收回借出的钥匙，并做好借用记录。
10.严格按照学校要求严禁外卖进公寓。
（五）其他物业管理服务内容
如遇学校新生入学、毕业生离校、迎接上级单位检查等重大活动，物业公司应积极配合组织人力做好秩序维护、水电维护、卫生清洁、交通引导等有关工作。
三、物业管理服务质量及考核评价
1.物业公司物业服务操作规程、质量标准和控制，参照国家、行业标准及《南宁职业技术学院校本部物业管理服务标准》（详见附件3）等有关标准执行。
2.物业公司必须做到，师生员工对物业管理服务满意率达到90%以上，有效投诉处理率应达到100%，投诉回复率达到100%，报修及时率和完成率均应达95%以上。学校每月进行对物业服务满意率、投诉率处理率、投诉回复率、维修及时率及完成率进行调查统计，以上各项未达标者，每降低一个百分点，分别相应扣除物业费1000元。
3.学校将依据《南宁职业技术学院物业服务日常行为规范及服务工作绩效考核标准（详见附件4）及相关考核评价办法，定期对物业公司进行考核评价。经考核不及格，由学校出具整改通知书，物业公司应按学校要求作出相应整改。经学校提出书面警示后，仍未整改或者整改未能达到目标要求的，视作物业公司违约；学校有权向物业公司追偿违约金，并视违约情节和造成的影响与损失，对物业公司罚款500--1000元/单项（次），罚款在协议款额中扣除。
四、物业公司管理要求
1.物业公司必须服从学校管理，遵守学校有关管理制度，严格按照学校的要求提供管理服务，自觉接受学校相关管理部门的业务检查和监督，并接受服务对象（师生员工）的监督。
2.物业公司的管理和服务工作人员必须经过上岗前培训（包括思想道德、法制、安全、礼仪、工作技能、管理制度、服务意识等教育），培训合格率达100%，并持有政府有关部门或行业管理部门核发的有效上岗证和资格证，而且必须符合国家有关劳动用工的法律法规。上班时必须佩戴工卡、穿统一制服，并注意文明礼貌。
3.物业公司在提供管理服务时必须做好各项安全防范措施，物业公司所有工作人员在合约期间如发生任何人身意外（生病、伤亡事故）、事故或触犯法律法规（包括劳动用工制度、发生劳资纠纷、我校的校规校纪等），由物业公司负完全责任。
5.物业公司在履约期间,如因管理失职发生财物被盗或发生安全事故导致校方损失，或导致师生及其他第三者受到伤害的，由物业公司承担相应的法律和经济责任。相关职责要求及责任追究，按照学校《物业保安事故责任追究不完全规则》执行（详见附件5）。
五、人员配备及进驻要求
1.物业公司必须按照国家有关法律规定，与员工签订劳动协议；并依据国家、广西和南宁有关最低工资标准的规定以及缴纳各种社会保险的规定要求，向员工支付工资和缴纳社保及其他保险。物业公司在投标时必须按该条款要求，充分考虑“人员配置要求”中各类人员的工资、福利、社保及其他应缴保险。投标时，请按本项目“人员配置要求”，提供各类人员的工资、社保及其他应缴保险等费用的预算表，发生的劳资纠纷由中标单位负责。
2.为避免产生工作脱节，影响校方正常教学和师生生活服务秩序，物业公司在中标公告发布后3个工作日内，须派各部门业务骨干进驻本项目物业(进驻时间由学校决定)，协助原在管物业公司开展项目移交前后的物业服务工作，派驻人数不得少于投标总服务人员数量的4/5，且在协议生效之前由此所产生的物业管理费由物业公司承担。
3.物业公司需根据学校校本部的实际情况，配置符合岗位需求的一线工作人员（具体岗位需求及相关要求详见附表，表中人数为每天应上岗在岗执勤和工作的人数，即不能少于198人，员工的轮休顶岗人员由物业公司自行考虑配置，但不能占用应上岗在岗人数，即不能以人员轮休为由减少应上岗在岗人员）。物业公司可根据实际工作情况，自行配备项目管理团队。
六、其它说明
1.管理用房：学校向物业公司提供必要的办公用房、管理用房及安保人员夜间值班临时宿舍，由物业公司无偿使用，但水电使用费由物业公司自行承担。
2.物业公司使用水电费计收办法：
（1）办公使用的水、电费，实行包干,每月水电费：220.00元；
（2）工作人员入住宿舍使用的水费，按入住人数实行包干,每人每月水费:6.0元、电费按电表实际使用量计费，电费单价按南宁市水电管理部门规定的价格计算；
（3）物业公司所使用的水、电费（含乙方工作人员入住宿舍使用的水、电费）由物业公司每季度向学校支付。
3.服务范围限于招标文件和协议范围，遇超出协议范围的情况采用有偿服务方式或另行签订补充协议。
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招标文件
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