第三章 用户需求书

说明：

1、投标人须对本项目的服务进行整体响应，任何只对其中一部分内容进行的响应都被视为无效响应。

 

 

一、采购内容

 

采购内容	最高限价	完工期
梅州城区（ 不含梅县区） 政府公示地价体系建设和省级城市地价动态监测项目	人民币 320 万元	合同签订后 6 个月内完成集体建设用地和农用地基准地价成果制订和验收、 标定地价成果更新和验收公示、省级城市地价监测体系建设等工作； 2020 年 9 月 30 日前实现动态监测的数据报送， 2020 年 12 月 31 日前形成省级监测成果。

 

二、项目背景

 

公示地价是以维护经济和市场的平稳健康发展为目标，遵循公开市场价值标准评估，并经政府确认、公布实施的地价。基准地价、标定地价、城市地价动态监测都是法定公示地价的主要内容， 是土地市场建设、土地资产权益和土地宏观调控等方面的重要支撑。近年来，为加强地价管理，梅州城区陆续开展了城镇国有建设用地基准地价评估和更新、公共服务项目用地基准地价、国有农用地基准地价评估，标定地价体系构建等项目工作，为梅州城区土地管理提供了较好的技术支撑。但建立的公示地价体系还存在不同程度的问题，如体系还不完善（缺少城市地价动态监测）、更新不及时、管理不规范等。为贯彻《国土资源部关于印发<国土资源“十三五”规划纲要>的通知》（国土资发〔2016〕38 号）、《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》

（国土资厅发〔2017〕27 号）、《关于部署开展 2019 年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2019〕36 号）、《广东省自然资源厅关于做好 2019 年度自然资源评价评估工作的通知》

（粤自然资函〔2019〕1925 号）等文件精神和要求及省自然资源厅的工作安排和部署，切实做好梅州城区公示地价体系的建设，需开展梅州城区（不含梅县区）集体建设用地和农用地基准地价制订项目、梅州城区（不含梅县区）标定地价成果更新项目和省级城市地价动态监测体系建设项目工作。

三、工作对象和范围

 

1、集体建设用地和农用地基准地价制订项目

 

本次梅州城区（不含梅县区）集体建设用地和农用地基准地价制订项目的工作范围为梅江区（辖   金山、江南、西郊 3 个街道和长沙、三角、城北、西阳 4 个镇）以及梅州高新技术产业园区、梅西水库管理局的辖区范围，集体建设用地基准地价的工作对象为评估范围内的所有土地，用途主要包括集体商服、住宅（宅基地）和工业三种用途；集体农用地基准地价的工作对象是以最新的土地利用现状图斑为基础，提取出评估范围内的所有集体农用地，用途主要包括集体耕地、园地、林地及

 

 

坑塘水面四个地类。

 

2、城镇国有建设用地标定地价成果更新项目

 

本次梅州城区（不含梅县区）城镇国有建设用地标定地价成果更新项目的工作范围为《梅州市城市总体规划（2015-2030）》确定的梅江区城市建设区范围，辖 3 个街道（金山、江南、西郊）、

4 个镇（长沙、三角、城北、西阳），以及梅州高新技术产业园区辖区范围的规划建设区范围，工作对象为更新评估范围内的国有建设用地，用途包括商服用地、住宅用地、工业用地、公服用地和混合用地等五种用途。

3、省级城市地价动态监测体系建设项目

 

本次省级城市地价动态监测体系建设项目的工作范围为：梅江区城市中心建成区范围（即江南街道、金山街道、西郊街道和城北镇、三角镇的中心建成区范围），以及梅县区城市中心建成区范围（即新城街道、程江镇及梅州高新技术产业开发区梅县（扶大）园区的中心建成区范围），工作对象为监测范围内的全部土地，用途包括商服用地、住宅用地和工业用地等三种用途。

四、工作任务

 

（一）集体建设用地和农用地基准地价制订项目

 

1、集体建设用地基准地价

 

根据《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）和《集体建设用地定级与基准地价评估技术指引》（征求意见稿）等的要求，建立集体建设用地各用途土地定级因素因子体系，通过多因素综合评价分类定级的方法确定各用途土地级别；同时,参考《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014） 和《集体建设用地定级与基准地价评估技术指引》（征求意见稿）等对基准地价评估方法对各用途级别、各用途样点的土地价格进行评估，最终形成各用途土地基准地价体系，并研发集体建设用地基准地价应用系统便于日后开展集体建设用地基准地价评估工作。

2、集体农用地基准地价

 

根据《农用地定级规程》（GB/T 28405-2012）和《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）的要求，对集体农用地的定级估价基础数据资料进行全面的调查和收集；并按规程要求选用合理的定级方法对各用途土地，通过科学测算和统计分析划分定级单元、计算定级单元各定级因素因子分值和定级指数，按规定方法和程序确定土地级别分值界限，划分集体农用地质量级别。同时结合当地具体情况，在集体农用地定级基础上，根据当地农用地市场状况、基础资料及技术条件，研究集体农用地基准地价内涵设定，探索适宜的技术路线和评估方法，确定集体农用地基准地价。根据《农用地质量分等规程》（GB/ T 28407-2012）及《农用地定级规程》（GB/T 28405-2012）的要求，编制集体农用地基准地价项目报告等各种成果。

（二）城镇国有建设用地标定地价成果更新项目

 

在梅州城区（不含梅县区）首次开展和建立的城镇国有建设用地标定地价评估成果及已收集资料的基础上，根据《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）、《城镇土地估价规程》（GB/T

 

 

18508-2014）和《标定地价规程》（TD/T 1052-2017）的最新要求，结合梅江区以及梅州高新技术产业园区的土地房地产市场发育和政府的服务监管需求，考虑土地权属及利用现状、相关规划空间分布特征，根据本年度标定区域的调整更新情况和新增标定区域的情况，调整更新标定地价；探索、   研究和制定符合实际应用需求的标定地价修正体系，满足各方面对标准宗地地价应用的需要，更新和完善梅州城区（不含梅县区）商服、住宅、混合、工业和公共服务项目用地标定地价体系。

（三）省级城市地价动态监测体系建设项目

 

根据目前梅州市中心建成区的土地市场发展趋势及地价空间分布情况，确定各用途的地价动态监测范围，划分地价级别及地价区段，布设标准宗地，组织估价师对各标准宗地数据进行采集整理，   选取适当的评估方法测算各标准宗地的现状及设定条件下的地价水平，对各标准宗地价格进行汇总统计，形成区段价、级别价、各用途地价及综合地价。

五、工作依据

 

（一）政策依据

 

1、《中华人民共和国土地管理法》（2019 年 8 月 26 日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议第三次修正）；

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019 年 8 月 26 日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议第三次修正，）；

3、《中华人民共和国城乡规划法》（2007 年 10 月 28 日第十届全国人民代表大会常务委员会

第三十次会议于通过，自 2008 年 1 月 1 日起施行）；

 

4、《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（2013 年 11 月 12 日中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议通过）；

5、《关于加大改革创新力度加快农业现代化建设的若干意见》（中发〔2015〕1 号）；

 

6、《中共中央国务院关于进一步推进农垦改革发展的意见》（中发〔2015〕33 号）；

 

7、《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》（2016 年 1 月 19 日发布实施）；

 

8、《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》（国土资规〔2016〕20 号）；

 

9、《关于进一步加强城市地价动态监测工作的通知》（国土资发〔2008〕51 号）；

 

10、《国土资源部办公厅关于部署开展 2017 年城乡地价调查与监测工作的通知》（国土资厅发

〔2017〕16 号）；

 

11、《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发〔2017〕

27 号）；

 

12、《自然资源部办公厅关于部署开展 2018 年城乡地价调查与监测工作的通知》（自然资办发

〔2018〕10 号）；

 

13、《自然资源部办公厅关于部署开展 2019 年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发

 

 

〔2019〕36 号）；

 

14、《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》（广东省人民政府令第 100 号）；

 

15、《广东省国土资源厅转发国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（粤国土资利用发〔2017〕115 号）；

16、《广东省国土资源厅关于进一步严格规范基准地价管理的通知》（粤国土资利用发〔2018〕

8 号）；

 

17、《广东省国土资源厅关于做好 2018 年城乡地价调查与监测工作的通知》（粤国土资利用函

〔2018〕1532 号）；

 

18、《广东省自然资源厅关于做好 2019 年度自然资源评价评估工作的通知》（粤自然资函〔2019〕

1925 号）。

 

（二）技术依据

 

1、《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）；

 

2、《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）；

 

3、《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2017）；

 

4、《关于印发<农村集体土地价格评估技术指引>的通知》中估协发〔2020〕16 号文；

 

5、《农用地质量分等规程》（GB/T 28407-2012）；

 

6、《农用地定级规程》（GB/T 28405-2012）；

 

7、《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）；

 

8、《城市地价动态监测技术规范》（TD/T 1009-2007）；

 

9、《标定地价规程》（TD/T 1052-2017）；

 

10、《农用地质量分等数据库标准》（TD/T 1053-2017）。

 

11、国家、省、市其他有关的法律、法规、政策和文件。

 

六、估价期日

 

1、梅州城区（不含梅县区）集体建设用地和农用地基准地价制订项目、城镇国有建设用地标定地价成果更新项目的估价期日为 2020 年 1 月 1 日。

2、省级城市地价动态监测体系建设项目的季度成果的估价期日该季度最后一个月的最后一天，   即第一季度的估价期日为 3 月 31 日, 第二季度的估价期日为 6 月 30 日, 第三季度的估价期日为 9

月 30 日, 第四季度的估价期日为 12 月 31 日；年度成果的估价期日为 12 月 31 日；

 

七、项目成果要求

 

（一）集体建设用地和农用地基准地价制订项目根据要求提交包括下列内容的评估成果：

 

 

1、集体建设用地基准地价

 

• 文字成果

 

①梅州城区（不含梅县区）集体建设用地基准地价制订项目工作报告；

 

②梅州城区（不含梅县区）集体建设用地基准地价制订项目技术报告；

 

③梅州城区（不含梅县区）集体建设用地基准地价制订项目成果汇编及应用指南。

 

• 图件成果

 

①梅州城区（不含梅县区）集体建设用地基准地价制订项目各用途级别基准地价图；

 

②梅州城区（不含梅县区）集体建设用地基准地价制订项目各用途区片基准地价图。

 

• 数据库成果

 

①梅州城区（不含梅县区）集体建设用地基准地价制订项目成果数据库；

 

②梅州城区（不含梅县区）集体建设用地基准地价应用系统。

 

2、集体农用地基准地价

 

• 文字成果

 

①梅州城区（不含梅县区）集体农用地基准地价制订项目工作报告；

 

②梅州城区（不含梅县区）集体农用地基准地价制订项目技术报告；

 

③梅州城区（不含梅县区）集体农用地基准地价制订项目成果汇编及应用指南；

 

• 图件成果

 

梅州城区（不含梅县区）集体农用地基准地价制订项目各用途级别基准地价图；

 

• 数据库成果

 

①梅州城区（不含梅县区）集体农用地基准地价制订项目成果数据库；

 

②梅州城区（不含梅县区）集体农用地基准地价应用系统。

 

3、成果格式要求

 

文字类电子成果为 Word 格式，表格类电子成果为 Excel 格式，政府公布实施集体建设用地和集体农用地基准地价文件为 PDF 格式，图形数据电子成果包括 JPG 格式和电子矢量图件大地 2000 坐标系制图，分用途 ArcGIS 工程文件（*.mxd）及相应数据库等。

（二）城镇国有建设用地标定地价成果更新项目根据要求提交包括下列内容的评估成果：

1、文字报告（纸质文档和电子文档）

 

• 标定宗地评估报告。

 

新增或者更换的标准宗地，应详细描述评估过程，按照《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）

 

 

的有关要求撰写完成的土地估价报告和技术报告（评估工作底稿），未变化的标准宗地按照《标定地价规程》（TD/T 1052-2017）的有关要求，撰写完成的标准宗地简要评估报告。

• 标定地价体系建设报告。

 

应包括标定地价体系建设工作的概述、技术路线与方法、标准宗地的设立、标定地价体系建立的关键技术，以及标定地价成果分析等内容；本年度更新时的土地市场及主要地价影响因素的变化情况、标准宗地的维护与更新情况、标定地价体系建设的技术改进情况等内容。

2、表格成果

 

• 标准宗地基本信息登记表

 

• 标准宗地评估技术要点表

 

• 标定地价建议及结果表

 

• 标定地价信息公示表

 

• 标定地价修正体系表

 

3、图件成果

 

标准宗地与标定区域布设图

 

4、数据库成果

 

• 上述文字报告、表格及图件成果的电子文件；

 

• 包括由标定区域、标准宗地的空间要素、属性要素及标定地价各相关成果表格等内容构成  的标定地价成果数据库。

5、提供标定地价查询、计价等其他服务。

 

（三）省级城市地价动态监测体系建设项目根据要求提交包括下列内容的评估成果：

1、季度成果

 

在对估价师完成的成果进行汇总分析后，还需要编制“技术承担单位标准宗地汇总表”、“地价动态监测指标测算过程表”、“地价动态监测指标（季度）调查表”、“土地交易样本调查表”、

“异常点汇总表”、“地价动态监测指标（年度）调查表”（第四季度）。每个季度需提交的成果具体如下：

• 估价师标准宗地调查表（季度）

 

• 标准宗地地价评估技术要点表

 

• 标准宗地地价评估报告

 

• 地价动态监测指标（季度）调查表

 

• 土地交易样本（季度）调查表（无土地成交的季度应上报空表）

 

 

• 异常点汇总表

 

• 分用途土地交易样本分布图

 

• 第四季度需加报地价动态监测指标（年度）调查表。

 

上述成果需以电子和纸质成果进行提交。其中，电子成果由技术单位上报到广东省自然资源厅，   同时提交给梅州市自然资源局审核、存档。

2、年度成果

 

• 表格类成果

 

土地（年度）供需情况调查表。如城市基准地价更新，且未通过全国基准地价备案系统进行电子备案，应填写级别地价更新情况调查表、路线价更新情况调查表、区片地价更新情况调查表（无级别价、路线价、区片价中任意一种或几种的，应上报相应空表），连同基准地价成果图、表一并上报；如年内城市基准地价未更新，仍需上报与上一年度相同的表格。如基准地价成果已通过电子备案，取得电子备案号，则无需在此重复上报。

• 报告类成果

 

年度地价状况分析报告。上报的年度地价状况分析报告中应有市场形势变化、地价变动趋势分析等。

• 图件成果

 

分用途土地交易样本分布图（一种用途一张，每张图上包含该用途全年交易样点）、基准地价更新图件（基准地价成果已通过全国基准地价备案系统进行电子备案，取得电子备案号的，无需在此重复上报。）

上述成果需以电子和纸质成果进行提交。其中，电子成果由技术单位上报到广东省自然资源厅，   同时提交给梅州市自然资源局审核、存档。

八、其他要求

 

1、项目工作过程、工作方法、采用的技术路线以及项目成果等必须符合和满足国家相关规程和   实施方案的规定。

2、项目工作过程中的工作方法与技术、评价指标的选取、参数的确定以及计算模型的建立等必   须符合梅州市当地实际。

3、项目成果的所有权归采购人所有。

 

九、完工期

 

合同签订后 6 个月内， 完成集体建设用地和农用地基准地价成果制订和验收、标定地价成果更新和验收公示、省级城市地价监测体系建设等工作；2020 年 9 月 30 日前实现城市地价动态监

测的数据报送，2020 年 12 月 31 日前形成省级监测成果。

 

 

十、项目采购预算及付款方式

 

（一）采购预算金额

 

最高限价人民币为：320 万元。

 

超过预算金额报价无效，投标报价均为人民币含税全包价。包括所有项目的调查与分析、资料购买、租赁交通工具、工作人员差旅和食宿、报告书编制、印刷等一切费用。

（二）付款方式

 

1、签订政府采购合同后，按项目服务进度付款：

 

第一期：合同签订生效后的 30 个工作日内，采购人向中标供应商支付项目金额的 30%； 第二期：提交项目初步成果后，采购人向中标供应商支付项目金额的 30%；

第三期：项目成果评审或验收合格，并提交最终成果后，采购人向中标供应商支付项目金额的

40%。

 

2、中标人凭以下有效文件与采购人结算：

 

1. 合同；

 

1. 中标人开具的正式发票；

 

1. 中标通知书。