技术规格要求

1、主要产品说明:

（1）物业范围：城南花苑西区位于万寿南路东侧围墙以东、丞相大道南侧围墙以南（含北大门外东店房门前路面）、城南二路北侧人行道（含）以北，中心路西侧路牙以西区域。

总建筑面积为290094.48㎡。其中，多层21幢，建筑面积82716㎡；小高层26幢，建筑面积188669㎡；便民服务中心建筑面积6525㎡；中心路西侧沿街商业楼（空置）建筑12184.48㎡。

（2）投标人必须到现场进行实地勘察，了解项目详细概况，以保证报价的合理性和准确性。投标人须按照招标文件的范围、要求和现场实际需求报价，分别报高层单价  元/平方米.月，多层单价   元/平方米.月和总价    万元/年，一次性包死。注：投标供应商应认真对现场环境进行踏勘，对现场情况进行周密的勘察和研究，作出自己的判断结论和估价。成交后和签订合同时及实施过程中，投标供应商均不得以不了解现场情况为由，提出任何形式增加费用的要求。

（3）执行《如皋市普通住宅公共物业服务等级标准》（试行）的二级标准的要求和《如皋高新区（城南街道）安置房居住区物业管理考核办法》。

（4）中标企业签订合同前，须缴纳中标价的10%作为履约保证金，在合同履行结束后根据考核情况退还。

（5）服从甲方已制定的《关于进一步加强政府购买公共服务项目考核的意见》（皋高新委发2016年90号文件）的考核。+

（6）本项目最高限价人民币140万元。

2、具体设计说明:

（1）施工现场自行勘查。

（2）根据本物业管理服务特点，企业组织架构需体现精简、高效、合理；

（3）人员配备要体现精干、高效、一专多能、训练有素，并结合如皋高新区需求特点，编制员工行为规范和操作性强的组织方案；

（4）管理机构设立方案、运作流程；

（5）管理服务人员配备方案（对本项目拟派项目经理、工程技术人员等须附简历和岗位证书等材料的复印件带原件备查）；

（6）投标人在投标文件中须有“如中标，所有物业管理服务人员的薪酬符合如皋市最低工资标准的要求”的承诺；

（7）物业管理服务费用测算要求

投标报价内容包括：

①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取福利费等；

②物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

③物业管理区域清洁卫生费用及耗材；

④物业管理区域绿化养护费用及耗材；

⑤物业管理区域秩序维护费用；

⑥合理范围内办公费用；

⑦物业管理企业固定资产折旧；

⑧招标文件要求的消防、电梯、供水等各专业维护费用；

⑨物业企业的法定税费、利润等；

⑩其它未预见性合理支出。

   本次投标报价为包干制报价，投标人报价时应充分考虑所有可能影响到报价价格各种因素，一旦投标结束最终成交，总价将包定，不接受协商议价和额外补贴。如发生漏、缺、少项，都将被认为是中标供应商的报价让利行为，损失自负。

3、项目功能说明:

物业管理服务内容：

物业管理内容为：包括安全保卫、控违拆违管理、环境卫生保洁、绿化养护，水电维修、电梯管理、消防值班、公共设施的维护和管理及甲方及业主交办的其他工作。

管理事项包括：

（1）物业范围的公用设施、设备及场所(地)，消防、电梯、机电设备、路灯等公共设备的运行维护和操作，走廊、车库（棚）、园林绿化地、道路、停车场等的使用及管理；

（2）小区内的环境卫生保洁、垃圾收集、清运；

（3）公共生活秩序；

（4）便民服务网点及物业范围内所有营业场所；

（5）小区内的值班保卫、公共秩序的维护、安全管理（包括安全监控、巡视、门岗执勤，对小区财产的保管）、车辆行驶及停泊；

（6）住户反映问题的接洽、登记、与维修单位的联系、跟踪、答复；

（7）物管范围内违章搭建、乱堆乱放、违规装修的告诫、制止与处置清理；

（8）物管范围内公共设施、水、电、绿化亮化美化设施的看管与防盗及维修（灯泡、灯座、水管及接头、工具及辅料由乙方负责配备）；如发生公共设施的丢失，造成的损失由乙方承担；

（9）楼栋交房前配合物业管理办公室的水、电、气等要素保障工作；

（10）授权由城南街道物业管理办公室管理的其他事项。

4、技术支撑（含技术文件、图纸、标准、工作条件、环境要求等）

5、  供货范围

小区保洁标准及要求：

（一）保洁范围内的道路、厕所、楼道，乙方必须严格按照作业标准进行清洁。

（二）一日一扫的小区道路清扫标准必须达到：

（1）路面无暴露垃圾，无漏扫；垃圾房、垃圾桶等无隔日垃圾、杂物，垃圾房，垃圾桶一平方米之内无卫生死角，外观整洁。

（2）绿化带内无私自种植蔬菜的现象；树木之间无晾晒现象。

（3）各楼道及扶手必须每日打扫清洁；确保小区内无牛皮癣等小广告。

（4）小区内不得有私拉乱接、违章搭建现象。

（5）不准将清扫的垃圾就地倒入花圃或者焚烧。

（6）保洁人员作业时必须做好自我安全防护工作。

（7）遇有重大活动，及时完成城南街道物管办交办的突击任务。

（8）垃圾桶不得乱放，颜色统一、位置合理布点。

（9）不得有占用公共部位堆放杂物的情况。

（10）每天首次保洁上午8:00前全面结束，定员保洁员2人专职负责便民服务中心的保洁，每天按照中心工作人员的工作时间和工作要求在岗并服从管理。每次发现每少一人罚200元。

（三）甲方在检查、考核过程中，如发现乙方有违反保洁要求规定中的任何一项情形，每项情形（现场照片）甲方考核罚款乙方 150元，遇有物业公司(乙方)管理不善、及推诿扯皮造成投诉的（包括市级上访、市长公开电话热线、民生零距离、政风行风热线等），查明一例处罚1000元 。发生无故占用安置房（车棚）现象的(附空置房含车棚清单)，违反规划私搭乱建（包括阳光房）每例扣除乙方5000元，并负责恢复原样；如需组织集体行动，其一切费用由乙方负责承担。该罚金在季度结算时一并扣除。

（四）甲方配备的环卫设施由乙方负责保管，损毁、丢失的由乙方自行及时补足，在本合同终止时办理相关交接手续后（乙方须保证所有设备的完好），方可结清物业费等费用，否则甲方有权优先从物业管理费用中优先扣除乙方给甲方造成的损失。

（五）乙方必须派专人与城南街道物管办进行相关事宜的沟通，同时建立台账记录。

（六）每月考核过程中，除上述扣款外，另有违反标准和要求的，再参照《如皋高新区（城南街道）安置房居住区物业管理考核办法》进行扣分。

物业范围内绿化养护标准及要求：

（1）花草树木养护设施完善，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃。

（2）绿地带内无乱堆乱放、晾晒衣服等现象。

（3）小区及周边绿地无改变用途和破坏践踏现象，无乱垦乱种植蔬菜或杂物、无杂草等现象。违反标准要求，具体考核扣分参照《城南街道（城南街道）安置房居住区物业管理考核办法》。

（4）乙方必须按标准日常维护到位，保持草坪内无杂草杂物等。物管办将按照实际需要下达限期养护通知单，乙方不得以任何理由不按时到位维护，灾害性天气除外。

（5）要按季节、按树木、花草生长态势修剪、治虫，及时清除园内的杂草、枯枝，做好日常记录及技术档案。

（6）因乙方养护不到位造成苗木损毁，由乙方负责赔偿。

（7）因乙方养护不到位造成绿化、苗木损毁，由乙方负责赔偿；小区及周边绿地无改变用途和破坏践踏现象；无乱垦乱种植现象。绿地带内无乱堆乱放、晾晒衣服等现象；发现一处扣除乙方150元，并负责恢复原样。 因乙方管理不到位需组织集体行动，其一切费用由乙方负责承担。

保安、秩序管理：

防盗报警监控设备运行管理。门卫、守护和巡逻，公共秩序维护，治安及其它突发事件处理等道路交通管理，机动车和非机动车停放管理等。

（1）维护和保证防盗，防火等报警监控设备的正常运行，对办公区的现有停车场安全状况实行24小时监控，并制定调阅等制度，做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种事故隐患，迅速有效地处置突发事件。

（2）道路畅通，各种车辆停放有序。

（3）积极配合辖区派出所对园区内的人口管理、治安管理、安全防范、法制宣传等工作，及时发现制止各类违法犯罪行为，及时收集上报各类矛盾纠纷及不稳定因素。

（4）空置楼栋的安全保卫工作，若造成公共设施、财物丢失的，乙方需负责赔偿。

（5）小区西、南两个传达室必须24小时有2名保安值守。定员保安1人专职负责便民服务中心的安保，每天按照中心工作人员的工作时间和工作要求在岗并服从管理。每次发现每少一人扣除200元。

（6）积极配合辖区派出所对服务安置小区内的治安进行管理，及时发现制止各类违法犯罪行为，及时收集上报各类矛盾纠纷及不稳定因素。

物业公司内部管理标准要求及人员配备：

（1）服务人员统一着装，持证上岗，佩戴标识，举止文明，主动热情。

（2）建立各岗位工作标准，并制定具体的落实措施，工作有计划。

（3）建立档案管理制度，建立健全小区物业管理档案。

（4）在服务显著区域公示服务电话，接受业主和使用人对报修、求助、建议， 问询、质疑、投诉、等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录。      

（5）员工服务语言规范、态度亲和。无粗话、无和业主争吵的行为。

（6）违反标准要求，具体考核扣分参照《城南街道（城南街道）安置房居住区物业管理考核办法》。

（7）对如皋高新区认为不合适或不称职的员工，高新区有权提出调整要求，中标方应及时予以调整；

（8）按要求配全工作人员并报物管办备案。具体为物业经理岗位1人、内勤岗位1人（此岗位人员非甲方人员，由乙方与之建立劳动关系，经甲方试用合格后，工作地点、日常工作由高新区物管办统一安排，工资每月按2500元/月/人发放，由乙方按时交纳五项社会保险费）、持电梯操作证岗位1人、持消防资质证岗位1人、持水电资质维修岗位1人、保安岗位16人、保洁岗位16人，共37人（该岗位配备数为最低要求，在日常管理中，中标方须根据相关主管部门的要求，足额配齐人员，采购方不增加任何费用）。若考核不达准，乙方必须增加人员，但不得增加任何费用。有资质要求的岗位须持有效资格证书上岗，人员照片办公场所内上墙公示。保安、保洁岗位人员年龄在58周岁内。经查每次发现每少一人处罚200元，该罚金在当季度结算时一并扣除。

人员条件：

（1）安全保卫人员：年龄在58周岁以内，安全保卫人员要求身体健康，责任心强，体态良好，接受过安全保卫或相关训练，熟悉有关法律法规，掌握基本安全保卫技能，思想品质好，作风正派，无不良记录，五官端正。持有户籍地或居住地公安机关开具的无违法犯罪证明；

（2）卫生保洁人员：年龄在58周岁以内，要求身体健康、无任何重大疾病、传染性疾病。热爱保洁工作，有责任感和事业心，勤劳，朴实。有较好的个人形象和素质。要统一着装、行为要规范。

（3）派驻的项目负责人年龄在30-50周岁，有担任3年以上项目负责人的经历，持有上岗证，有较强的组织领导能力和协调能力。确定实际派驻并组织管理，如不能派驻则视为违约；派驻人的变更须经高新区同意。

（4）部门主管：年龄30—50周岁，高中(中专)以上学历，持相关岗位上岗资质证书，有3年以上相关工作经验，有一定的组织管理能力和协调能力。

（5）项目技术人员：年龄55岁以下，大专以上相关学历，持相关专业证书、资质证书，有相当机电设备维修技能和经验，有一线实际工作经历。

以上所有人员上岗前均须有健康证，无重大疾病和传染病。

其他：

（1）中标单位应根据国家、省市的有关法律、法规，按照物业管理委托合同对本物业实施统一管理，综合服务，自主经营，自负盈亏。

（2）承包方人员的住宿、就餐、医疗、工伤、保险、安全等问题由承包方自行解决，与招标方无任何关系。

（3）承包方的人员必须遵守招标方各项规章制度的规定，服从招标方的管理。若有违反相关的规定和不接受甲方管理，招标方有权开具处罚通知书给承包方，罚款将从劳务费中扣除。

（4）爱护公物，规范保洁。若因野蛮操作造成公用设施设备损坏，由承包方负责赔偿经济损失。不可抗力的因素除外。

（5）承包方必须服从招标方的临时突击安排，保质保量按时完成突击任务。

（6）乙方不得有事实或书面的转包行为，甲方发现乙方有转包行为或委托第三方服务管理的，有权解除合同，同时没收考核保证金。

物业范围内小区的相关维修维护标准及要求：

（1）乙方在出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号及标志明显。

（2）乙方需成立专业物业维修队伍，对房屋存在的问题，在施工方维护期间，乙方负责跟踪施工方，在职责范围的小修需保质保量维修。超出职责范围，及时向城南街道物业管理办公室报告，并督促、协助零星维修单位完成维修。

（3）交房时需告知住户《小区管理须知》，一是材料进场，门卫要逐户登记并指定堆放地点；二封闭阳台颜色与原门窗一致，不得有其他颜色且不外凸；三是住户装修时二次防水必须验收确认不渗漏，水路管道施工完后需进行试压，确认管道完好，并做好记录，户主签字确认后方可继续后续装修工作；四是如发现住户私自改变主体结构，乙方须及时制止，并报物管办；以上四项工作如巡查不到位或发现后不处置不力，每例处罚乙方5000元，因此造成损失的还应由乙方全额承担，该罚金和损失在当季度结算时一并扣除。

（4）公用配套设施完好、使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患。确保小区内无违反规划私搭乱建（包括阳光房），无擅自改变房屋用途现象，无破窗开门，无破墙开门，无占用车棚，无占用公共部位堆放杂物，无占用绿化部分及公共部位打深水井、改停车位等现象，有一例除乙方无条件自行恢复原样外同时处罚乙方5000元，如有住户人为破绿、毁绿种植农作物、蔬菜、设计图纸以外的果树等现象，乙方负责恢复原样，有一处甲方扣除乙方1000元，该罚金在当季度结算时一并扣除。如因乙方管理不到位需组织集体行动，其一切费用由乙方负责承担，物管办及其他部门不承担如何费用。

（5）排污、排水井盖畅通，无堵塞外溢现象，道路畅通，路面平整，井盖完好。

（6）供电、供水、消防设施运行正常，路灯、楼道等公共照明设备完好，电梯的运行正常。

（7）违反标准要求，具体考核扣分参照《城南街道（城南街道）安置房居住区物业管理考核办法》。

（8）乙方管理期间：如遇住户有违章行为，乙方必须自行处理，不得上交园区物管办，甲方物管办负责监督管理；在规定时间内未完成整改到位的仍按原处罚条款进行处罚，在本月未整改到位的，下个月在考核后继续处罚，直至乙方整改到位，得到甲方认可。

日常消防管理：

（1）制定消防安全制度，落实消防安全责任，自觉接受公安消防部门的监督指导并签订消防安全责任状，保安人员为义务消防队员。

（2）对公用消防设施日常维护和消防安全日常检查，保证消防设施、器材和消防安全标志完好有效，消防安全疏散通道和安全出口畅通无阻。

（3）定期组织内部消防检查，对存在的各种隐患，当场整改。对不能当场整改的实行限期整改，落实责任人。检查情况有图片及文字记载，并按有关规定将整改情况报园区物业管理办公室。

（4）消防控制室值班员按照国家法律规定经消防专门培训持证上岗。从事消防管理的人员掌握基本消防常识，掌握建筑消防设施功能和检查、维护、操作的基本方法。值守人员必须24小时在岗履职，对各个报警必须高度重视，以最快的速度派员查看，并及时报告带班人员，同时要有详细记录，杜绝未经查实擅自关闭。

（5）小区传达室及消控中心乙方必须配备消防应急设备（消防桶、消防水带、灭火器、手电筒等设备），发生火灾火警事故应立即报警，采取有效措施补救，立即疏散人员，并保护好现场，积极配合事故调查。

（6）负责消防系统设备的运行操作和监管，做好消防设备及消防系统的运作操作、养护、日常保养巡查记录，发现问题及时处置。在采购方确定专门的消防维保单位后，中标方还需督促消防维保单位做好日常保养维护、年检等工作，一旦发生故障及险情，5分钟内必须派人到达现场进行科学、安全处置，同时通知并督促特约维保单位及时维修，恢复正常运行。

（7）专业消防人员须24小时值班。

电梯运行管理：

电梯设备及电梯系统的运行操作和监管，做好日常巡查记录，督促电梯维保单位做好日常保养维护、年检等工作，一旦发生故障及险情，5分钟内必须派人到达现场进行科学、安全处置，同时通知并督促特约维保单位及时维修，恢复正常运行。

公共设施管理：

（1）给排水设备及给排水系统的运行操作、养护和维修以及管网和化粪池等配套要定时保洁，每年至少要疏通一次，保证正常使用。

（2）小区内给排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、二次给水装置，管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管及疏通、水封设备、室外排水管及其附属构筑物等正常运行使用进行日常养护维修等服务工作。若乙方不能按要求落实专业维保单位，则甲方有权直接指定维保单位，费用从乙方合同费用中扣除。

（3）强、弱电设备、运行系统及小区内监控设备、系统的操作、养护和维修。

物业管理考核办法

（1）高新区（城南街道）安置房居住区物业管理考核办法：

为加强高新区安置房居住区的物业管理工作，营造整洁、有序、和谐的居住环境，提高人民群众生活品质，打造“民心物业”品牌。根据物业管理法律法规的有关规定及如皋市人民政府关于《如皋市住宅小区安置房居住区实施基本物业服务考核管理办法》，结合本区实际，制定本办法。

第一条  本办法所称安置房居住区是指高新区（城南街道）的张八里小区、城南花苑东区、城南花苑西区、平明小区、新庄小区、宋桥小区、新华小区、龙游河花苑、桃园新村、龙游花苑、惠政新村B区等十一个新安置房居住区。

第二条  高新区物业管理办公室负责对安置房居住区物业管理承包方进行工作指导、督查、推进、考核。物业管理考核结果采用百分制方式计算（物业管理工作具体要求及分值标准见附件一《高新区物业管理项目考核评分标准》）。

    第三条  物业管理考核工作由物业管理办公室牵头负责，高新区纪（工）委、督查办参与全程监督。

第四条  考核结果的运用。考核结果与物业承包方的报酬挂钩。为奖优罚劣、奖勤罚懒，具体计算方法如下：

月考核分值=定期考核分值*60%+不定期考核分值*40%

季度考核分值为每季度三个月考核分值的平均值。

季度考核总分值=季度考核分值

季度报酬=（年度签约报酬/4）*（季度考核总分值/100）

（2）高新区物业管理项目考核评分标准

 

序号	基本项目	考核内容	分值	评分标准	得分
一	内部管理（20分）	1.服务人员统一着装，持证上岗，打卡上班，佩戴标识，行为规范，举止文明，主动热情。	4	每有一项不符合扣0.5分。
		2. 建立各岗位工作标准，并制定具体的落实措施，工作有计划。	4	每有一项不符合扣0.5分。
		3.建立档案管理制度，建立健全小区物业管理档案。	4	档案不全的，每发现一例扣0.5分。
		4.在服务显著区域公示服务电话，接受业主和使用人对报修、求助、建议，问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录。	4	未设服务电话扣1分；发现一处处理不及时扣0.5分；没有回访记录扣0.5分。
		5.员工服务语言规范、态度亲和。无粗话、无和业主争吵的行为。	4	违反一例，扣0.5分。
二	安保工作 （20分）	1．小区有专业保安队伍，实行24小时值班，建立日常巡逻制度，保安训练有素，认真负责。	4	未按规定执行，发现一次扣1分。
		2.制定安全防范措施，对外来人员进行询问、检查并进行登记。	4	未按规定执行，有一例扣0.5分。
		3.设有监控设备区域需有专人负责管理。	2	未能达到要求的，每发生一起扣0.5分
		4.上班时间着装整齐，门岗姿态规范，手势标准，统一着装，无穿便装上班的现象。	4	未按要求的每发生一起扣0.5分
		5、对小区的各种车辆管理有序，指导车辆停放整齐，无堵塞交通现象，不影响行人通行。	6	每发现一起车辆乱停放现象扣0.5分
三	保洁工作 （25分）	1.环卫设施完备，无破损，定期清洗。	2	每发现一处不符合扣0.5分。
		2.清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁。	4	未实行责任制的扣2分，无专职清洁人员和责任范围的扣2分，未实行标准化保洁的扣0.5分。
		3.垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。	3	每发现一处隔日垃圾扣0.5分
		4.小区内道路等共用场地无纸屑、烟头、漂浮垃圾等废弃物。	8	每发现一处不符合扣0.2分。
		5.房屋公用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无乱设摊点、乱设广告牌、无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净、无私拉乱晒。	6	每发现一处不符合扣0.5分。
		6.小区公共区域内不得饲养家禽、家畜等。	2	每发现一处不符合扣0.2分。
四	维修维护（25分）	1.在出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号及标志明显。	3	每发现一处不符合扣0.5分。
		2. 成立专业物业维修队伍，对房屋存在的问题，在职责范围内的，保质保量维修。超出职责范围，及时向物业管理办公室报告，并协助完成维修。	3	无专业物业维修队伍的扣2分；每发现一处问题，不及时处理，扣0.5分。
		3、房屋装饰、装修符合相关规定，阳台封闭统一有序，不外凸。	3	每发现一处不符合扣0.5分
		4. 公用配套设施完好、使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患。无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象，无破窗开门，无占用车棚，无占用公共部位堆放杂物，无占用绿化部分打深水井。	10	每发现一处不符合扣2分。
		5.排污、排水井盖畅通，无堵塞外溢现象，道路通畅，路面平整，井盖完好。	3	每发现一处不符合扣0.5分。
		6.供电、供水、消防设施运行正常，路灯、楼道灯等公共照明设备完好，有电梯的运行正常。	3	每发现一处不符合扣0.5分。
五	绿化养护（10分）	1.花草树木养护措施完善，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃。	3	每发现一处不符合扣0.5分。
		2.绿地带内无乱堆乱放、晾晒衣服等现象。	2	每发现一处不符合扣0.5分。
		3.小区及周边绿地无改变用途和破坏践踏现象，无乱垦乱种现象。	5	每发现一处不符合扣2分。
合　　　计			100

其他：

（1）安全责任：乙方现场所聘用服务人员的劳动合同关系由乙方全权负责，并按规定为所聘用人员缴纳保险。现场聘用人员如发生工伤、安全等事故以及由此产生的经济赔偿等一切事项均由乙方自行处理，与甲方无关。

（2）违约责任：

①乙方不得有事实或书面的转包行为，甲方发现乙方有转包行为或委托第三方服务管理的，有权解除合同，同时没收考核保证金（考核保证金为元，乙方中标后，其招标保证金自动转为考核保证金）。

②乙方出现考核管理办法明确的处罚情形的，甲方有权在乙方考核保证金中直接扣除相关处罚款项。

③乙方未能达到合同约定的管理目标，或者就同一问题接到三次以上投诉的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改到位的，甲方可根据问题严重程度、负面影响大小扣除乙方0.5-1万元物业管理服务费，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的经济赔偿。

④合同履行过程中，因乙方管理不善或操作不当等原因造成损失的，由乙方按实赔偿，造成严重事故的，由乙方承担并负责善后处理，事故发生的原因以相关权威机构的鉴定结论为准。

⑤因乙方原因导致重大火灾、安全等事件的，甲方有权单方解除合同，全额扣除考核保证金，并要求乙方负责赔偿相关经济损失。

⑥乙方中途终止合同，必须提出正当理由并提前两个月书面通知甲方并经甲方书面同意，否则考核保证金不予退还且乙方仍应按照本合同条款继续履行合同。乙方在得到甲方出具同意解除合同的书面通知两个月内，乙方仍须按合同约定和要求履行服务职责，直至与新中标的物业公司交接完毕。

⑦出现下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，乙方必须无条件服从。

Ⅰ、在重大事件处置、重要活动过程中，乙方不服从甲方的管理或虽然服从了，但消极怠慢、耽误时机，造成重大损失或不良影响。

Ⅱ、甲方每月对乙方进行考核综合得分，如一年之间有3个月在高新区（城南街道）全区物业考核名次倒数第一，甲方有权将该公司列入城南街道物业管理黑名单，取消该公司在高新区（城南街道）内其他物业投标资格，如一年之间连续3个月考核名次倒数第一，甲方有权结清管理费用并终止该合同。对连续两次考核（日常考核及社会监督考核）低于80分的服务单位，可无条件解除合同，清出高新区服务市场，并列入高新区供应商不诚信名单。

Ⅲ、甲方在考核及日常检查中，连续三次（含）以上发现中标方岗位配置人员不能满足甲方招标文件规定的考核标准要求的，或不能按甲方要求增加人员的，甲方有权解除合同且不承担任何责任。

Ⅳ物管办在现场管理过程中，出具交办单由乙方实施相关项目，在首次交办时间内完成交办事项不予处罚，第一次交办时间内未完成一项扣500元，第二次交办时间内未完成一项扣1000元，第三次交办交办时间内未完成一项扣2000元，如有以上情形三例以上（含），城南街道有权处罚后并要求乙方处理好交办事项同时终止该物业服务合同，并列入城南街道物业管理服务黑名单，取消一切在城南街道物业投标资格。

（3）特别约定：

对一些要求乙方限期完成的工作由物管办出具交办单给乙方指定人员签收，乙方必须不折不扣的完成交办事项，若出现第一次交办时间内未完成交办事项的扣乙方500元，甲方有权委托第三方实施该交办任务，费用从乙方履约保证金或服务费中直接扣除；若出现第二次交办时间内未完成交办事项的扣乙方1000元，甲方有权委托第三方实施该交办任务，费用从乙方履约保证金或服务费中直接扣除；若出现第三次交办时间内未完成交办事项的扣乙方2000元，甲方安排人员进行处理，所产生的费用概由乙方现金承担支付，甲方有权结清管理费用并终止该合同，并将乙方列入甲方物业管理服务黑名单，取消在甲方所在地物业投标资格。

6、附件及零配件（包括专用工具）、备品备件的要求：物业从业人员的服装、装备、办公用品、保洁用品等均由物业公司提供。

7、验收标准和方法：根据物业主管部门考核要求及高新区相关考核要求进行考核和结算物业服务费用。

8、安装调试及技术服务（含培训）要求

（1）设备安装调试要求

（2）技术支持要求：提供此次项目的技术人员及售后服务人员情况

（3）人员培训要求：免费培训

9、  售后服务要求

（1）设备维护措施： 即时维修。

（2）故障响应时间： 即时响应。

（3）维修与备品备件服务：

（4）技术服务信息（要求提供在采购人当地设有的售后服务机构名称、地址，以及专业技术人员名单和联系电话）

10、其它要求

（1） 交货地点： 如皋高新区城南花苑西区小区

（2） 交货方式：现场交货。

（3） 交货时间：服务期限为三年，自   年  月  日起至  年  月 日止。具体履行方式如下：

首个合同年度自2019年  月  日起至2020年  月  日（前三个月为试用期）止；每一个合同年度对乙方进行一次综合考评，首个合同年度期结束前一个月，由甲方相关部门共同对乙方一年的服务质量进行评定，若评定结论为不满意，则合同履行至2020年 月  日终止，后两个合同年度服务期限不再履行；如评定结论为满意，则本合同履行期限顺延至2021年 月  日，第二个合同年度、第三个合同年度履行方式以此类推至本合同终止日止。本合同期满后经甲方确认履约期三年内，所有季度考核平均分位列前三名：第一名续签三年合同,第二名续签两年合同,第三名续签一年合同 。

（4） 报价方对国内交货的货物应单列清单注明。属于进口货物的须提供报关单等相关完税证明。如需办理进口手续，所需费用由中标人承担并负责办理相关手续。

（5）报价要求：

① 人民币报价。

② 报价人报价应包含设备的制造、包装、运输、装卸、保险、安装调试、验收、人员培训、检验、税金等一切费用。

（6）付款方式：城南街道物管办每月对乙方进行考核打分，每个季度进行汇总并做结算表第二季度结束结算开票结清第一季度物业费用（试用期为三个月），以此类推。装修垃圾由乙方自行清运，费用按照每户500元标准结算（须制作明细花名册，每户户主签字、物管办小区代表签字，并经过物管办公室确认），生活垃圾需由乙方自行运至桃园垃圾中转站，每月汇总交物管办备案，运费自理。

 

附件：如皋高新区安置小区物业管理合同

 

委托方：如皋市高新技术园区开发有限公司   （简称甲方）

受托方:                                  （简称乙方）

为规范高新区（城南街道）安置小区物业管理，保障小区居住环境和设施完好，根据《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规和如皋高新区相关管理规定，经双方协商，达成合同如下：

第一条：物业管理范围和内容

• 标的。

1、乙方受甲方委托对城南花苑西区进行物业管理。

2、四邻界址。城南花苑西区位于万寿南路东侧围墙以东、丞相大道南侧围墙以南（含北大门外东店房门前路面）、城南二路北侧人行道（含）以北，中心路西侧路牙以西区域。

3、面积。总建筑面积为290094.48㎡。其中，多层21幢，建筑面积82716㎡；小高层26幢，建筑面积188669㎡；便民服务中心建筑面积6525㎡；中心路西侧沿街商业楼（空置）建筑12184.48㎡。

（二）物业管理事项及要求：

1、执行《如皋市普通住宅公共物业服务等级标准》（试行）的二级标准的要求和《如皋高新区（城南街道）安置房居住区物业管理考核办法》。

2、特别要求：

⑴每天首次保洁上午8:00前全面结束，定员保洁员2人专职负责便民服务中心的保洁，每天按照中心工作人员的工作时间和工作要求在岗并服从管理。每次发现每少一人罚200元。

⑵甲方在检查、考核过程中，发现乙方有违反保洁要求规定的，占用公共部位堆放杂物的，每项情形扣除乙方150元；遇有物业公司(乙方)管理不善、及推诿扯皮造成投诉的，每例扣除乙方1000元 ；发生无故占用安置房（车棚）现象的(附空置房含车棚清单)，违反规划私搭乱建（包括阳光房）每例扣除乙方5000元，并负责恢复原样；如需组织集体行动，其一切费用由乙方负责承担。该罚金在季度结算时一并扣除。

⑶甲方配备的环卫设施由乙方负责保管，损毁、丢失的由乙方自行及时补足，在本合同终止时办理相关交接手续后，方可结清物业费等费用，甲方有权优先从物业管理费用中优先扣除乙方给甲方造成的损失。

⑷因乙方养护不到位造成绿化、苗木损毁，由乙方负责赔偿；小区及周边绿地无改变用途和破坏践踏现象；无乱垦乱种植现象。绿地带内无乱堆乱放、晾晒衣服等现象；发现一处扣除乙方150元，并负责恢复原样。 因乙方管理不到位需组织集体行动，其一切费用由乙方负责承担。

⑸小区东、西、南、北四个传达室必须24小时各有2名保安值守。定员保安1人专职负责便民服务中心的安保，每天按照中心工作人员的工作时间和工作要求在岗并服从管理。每次发现每少一人扣除200元。

⑹积极配合辖区派出所对服务安置小区内的治安进行管理，及时发现制止各类违法犯罪行为，及时收集上报各类矛盾纠纷及不稳定因素。

⑺按要求配全工作人员并报物管办备案。具体为物业经理岗位1人、内勤岗位1人（此岗位人员非甲方人员，由乙方与之建立劳动关系，经甲方试用合格后，工作地点、日常工作由高新区物管办统一安排，工资每月按2500元/月/人发放，由乙方按时交纳五项社会保险费）、持电梯操作证岗位1人、持消防资质证岗位1人、持水电资质维修岗位1人、保安岗位17人、保洁岗位16人，共38人。若考核不达准，乙方必须增加人员，但不得增加任何费用。有资质要求的岗位须持有效资格证书上岗，人员照片办公场所内上墙公示。保安、保洁岗位人员年龄在58周岁内。经查每次发现每少一人处罚200元，该罚金在当季度结算时一并扣除。

⑻督促电梯和消防维保单位做好日常保养维护、年检等工作，一旦发生故障及险情，5分钟内必须派人到达现场进行科学、安全处置，同时通知并督促特约维保单位及时维修，恢复正常运行。

⑼按照电力部门规定的技术要求和安全规则，对高、低压配电室进行24小时值守，做好日常操作记录。及时发现并排除事故隐患。接到报修电话后，10分钟内派人到达现场处置。

⑽乙方需成立专业物业维修队伍，对房屋存在的问题，在施工方维护期间，乙方负责跟踪施工方，在职责范围的小修需保质保量维修。超出职责范围，及时向城南街道物业管理办公室报告，并督促、协助零星维修单位完成维修。

⑾交房时需告知住户《小区管理须知》，一是材料进场，门卫要逐户登记并指定堆放地点；二封闭阳台颜色与原门窗一致，不得有其他颜色且不外凸；三是住户装修时二次防水必须验收确认不渗漏，水路管道施工完后需进行试压，确认管道完好，并做好记录，户主签字确认后方可继续后续装修工作；四是如发现住户私自改变主体结构，乙方须及时制止，并报物管办；以上四项工作如巡查不到位或发现后不处置不力，每例处罚乙方5000元，因此造成损失的还应由乙方全额承担，该罚金和损失在当季度结算时一并扣除。

第二条：管理费用

1、委托物业管理形式为包干负责、自负盈亏。

2、物业服务费用主要用于以下开支：

（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护费用；

（3）物业管理区域清洁卫生费用，包括所有垃圾清运至中转站；

（4）物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；

（5）办公用品及设施费用；法定税费；办公用水电费用；

（6）物业管理企业固定资产折旧；

（7）物业管理企业的利润；

（8）电梯内保护费用：交房后装修时电梯轿厢内木工板防撞保护；

（9）其它未预见性支出。

3、物业管理总费用万元/年（其中高层   元/㎡/月，计  元，多层  元/㎡/月，计     元，绿化养护费     元）。

4、物业管理费用结算方式：费用实行月度考核、季度结算。

城南街道物管办每月对乙方进行考核打分，每个季度进行汇总并做结算表第二季度结束结算开票结清第一季度物业费用（试用期为三个月），以此类推。装修垃圾由乙方自行清运，费用按照每户500元标准结算（须制作明细花名册，每户户主签字、物管办小区代表签字，并经过物管办公室确认），生活垃圾需由乙方自行运至桃园垃圾中转站，每月汇总交物管办备案，运费自理。

第三条：物业管理期限

服务期限为三年，自   年  月  日起至  年  月 日止。具体履行方式如下：

首个合同年度自2019年  月  日起至2020年  月  日（前三个月为试用期）止；每一个合同年度对乙方进行一次综合考评，首个合同年度期结束前一个月，由甲方相关部门共同对乙方一年的服务质量进行评定，若评定结论为不满意，则合同履行至2020年 月  日终止，后两个合同年度服务期限不再履行；如评定结论为满意，则本合同履行期限顺延至2021年 月  日，第二个合同年度、第三个合同年度履行方式以此类推至本合同终止日止。本合同期满后经甲方确认履约期三年内，所有季度考核平均分位列前三名：第一名续签三年合同；第二名续签两年合同；第三名续签一年合同 。

第四条：安全责任

乙方现场所聘用服务人员的劳动合同关系由乙方全权负责，并按规定为所聘用人员缴纳保险。现场聘用人员如发生工伤、安全等事故以及由此产生的经济赔偿等一切事项均由乙方自行处理，与甲方无关。

第五条：违约责任

1、乙方不得有事实或书面的转包行为，甲方发现乙方有转包行为或委托第三方服务管理的，有权解除合同，同时没收考核保证金（考核保证金为元，乙方中标后，其招标保证金自动转为考核保证金）。

2、乙方出现考核管理办法明确的处罚情形的，甲方有权在乙方考核保证金中直接扣除相关处罚款项。

3、乙方未能达到合同约定的管理目标，或者就同一问题接到三次以上投诉的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改到位的，甲方可根据问题严重程度、负面影响大小扣除乙方0.5-1万元物业管理服务费，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的经济赔偿。

4、合同履行过程中，因乙方管理不善或操作不当等原因造成损失的，由乙方按实赔偿，造成严重事故的，由乙方承担并负责善后处理，事故发生的原因以相关权威机构的鉴定结论为准。

5、因乙方原因导致重大火灾、安全等事件的，甲方有权单方解除合同，全额扣除考核保证金，并要求乙方负责赔偿相关经济损失。

6、乙方中途终止合同，必须提出正当理由并提前两个月书面通知甲方并经甲方书面同意，否则考核保证金不予退还且乙方仍应按照本合同条款继续履行合同。乙方在得到甲方出具同意解除合同的书面通知两个月内，乙方仍须按合同约定和要求履行服务职责，直至与新中标的物业公司交接完毕。

7、出现下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，乙方必须无条件服从。

（1）在重大事件处置、重要活动过程中，乙方不服从甲方的管理或虽然服从了，但消极怠慢、耽误时机，造成重大损失或不良影响。

（2）甲方每月对乙方进行考核综合得分，如一年之间有3个月在高新区（城南街道）全区物业考核名次倒数第一，甲方有权将该公司列入城南街道物业管理黑名单，取消该公司在高新区（城南街道）内其他物业投标资格，如一年之间连续3个月考核名次倒数第一，甲方有权结清管理费用并终止该合同。对连续两次考核（日常考核及社会监督考核）低于80分的服务单位，可无条件解除合同，清出高新区服务市场，并列入高新区供应商不诚信名单。

（3）甲方在考核及日常检查中，连续三次（含）以上发现中标方岗位配置人员不能满足甲方招标文件规定的考核标准要求的，或不能按甲方要求增加人员的，甲方有权解除合同且不承担任何责任。

第六条：特别约定

对一些要求乙方限期完成的工作由物管办出具交办单给乙方指定人员签收，乙方必须不折不扣的完成交办事项，若出现第一次交办时间内未完成交办事项的扣乙方500元，甲方有权委托第三方实施该交办任务，费用从乙方履约保证金或服务费中直接扣除；若出现第二次交办时间内未完成交办事项的扣乙方1000元，甲方有权委托第三方实施该交办任务，费用从乙方履约保证金或服务费中直接扣除；若出现第三次交办时间内未完成交办事项的扣乙方2000元，甲方安排人员进行处理，所产生的费用概由乙方现金承担支付，甲方有权结清管理费用并终止该合同，并将乙方列入甲方物业管理服务黑名单，取消在甲方所在地物业投标资格。

第七条：其他事项

1、招标文件及乙方投标书为本合同的补充，与本合同具有同等法律效力。

2、本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决；协商不成时，提交甲方所在地有管辖权的人民法院裁判。

3、本合同自签订之日起生效；

4、本合同正本一式陆份，甲方执伍份，乙方执壹份，具有同等法律约束力。