序号

岗位名称

人数（194人）

任职要求

1

项目经理

1人

五官端正、身体健康；持证服务；熟悉物业管理有关的法律、法规，有较强的管理能力和沟通协调能力；每周须六天坚守岗位。特殊情况须向招标人请假，经批准后方可离岗。

2

客服

10人（城南一期4人、城南二期及王曹一期二期各2人）

中专以上学历，女性1.60米以上，男性1.70米以上，五官端正、举止得体，身体健康；从事相关工作1年以上；具有较强的沟通能力；熟悉物业管理相关法律法规。

3

工程维修员

23人

中专以上学历，从事相关工作1年以上；具有较强的沟通能力；熟悉物业管理相关法律法规，持有相关技术工种上岗证。

4

秩序维护队长

4人（每小区每期各1人）

中专或以上学历，2年以上物业管理经验；熟悉安全管理标准和作业程序；具备安全、消防专业知识，能独立处理各类治安、消防、车辆、队员培训等管理工作事务；熟悉物业管理相关法律法规；退伍军人和有公安系统培训经历者优先。

5

秩序维护员

87人（城南一期31人、城南二期19人、王曹一期15人、王曹二期22人）

初中及以上文化程度，作风正派、无不良记录、身体健康、无明显外观缺陷；持证上岗，政审合格，无酗酒等不良嗜好。退伍军人和有公安系统培训经历者优先。

6

绿化员

15人（城南一期8人、城南二期2人、王曹一期2人、王曹二期3人）

1年以相关工作经验；具有绿化养护知识，能吃苦耐劳。

7

保洁员

50人（城南一期25人、城南二期8人、王曹一期6人、王曹二期11人）

作风正派、身体健康、无明显外观缺陷。

8

财务人员

4人（城南、王曹各2人）

大专或以上学历（财经专业），持有会计证；

两年以上实际工作经验，会计电算化教育，熟练操作电脑；工作认真负责，敬业、乐业。

从业人员基本要求：

①主要管理人员应受过良好的专业培训，具有较高的政治思想素质和服务水平。

②特殊工种人员受过良好的专业培训，熟悉相关设施（设备）的操作规程，按照国家有关规定取得行业主管部门颁发的上岗证书。

③其他工作人员必须经过岗前培训，具备或达到了本物业所需的理论与实际操作水平，才能正式上岗。

④从业人员身体健康，年龄男60周岁以下，女55周岁以下。

⑤上岗时佩戴统一标志，统一着装，仪容仪表规范整齐，物业服务不得影响正常的教学、办公和学习、生活秩序。

⑥中标人应提供礼貌、热情、周到、严谨、规范的服务，最大限度地满足业主的服务要求。

⑦中标人应积极、主动地加强与业主的联系、沟通，多途径、多渠道征询和听取意见，不断改进工作。

序号

内容

标准

分值

100分

评分细则

得分

一

日常管理与服务（20分）

有办公场所，有基本办公设备。

4

符合4.0，

基本符合3.0

在小区显著位置公示服务电话，设置值班人员。

5

符合5.0，基本符合3.0，不符合0.

工作人员佩戴标志，举止文明，受理接待热情、认真、负责。

5

符合5.0，基本符合3.0

建立各项管理制度和应急处理预案，开展安全隐患排查，对存在问题及时整改，建立日常管理档案资料。

6

符合6.0，基本符合4.0

二

保洁

服务

（20分）

保持小区道路、公共区域，绿地等公共区域清洁卫生。

5

符合5.0，基本符合4.0

楼道保持清洁，无垃圾等杂物堆积现象。楼梯扶手、栏杆保持清洁。

5

符合5.0，基本符合4.0

生活垃圾日产日清，并清运到指定的垃圾收集场所，不得乱堆乱倒。

4

符合5.0，基本符合4.0

及时清除乱刻画、乱张贴等牛皮癣，并随时保持大门走道整洁、畅通。宣传栏保持表面无污迹、破损。

3

符合3.0，基本符合3.0

小区公共部位、公共场所的指示牌、路灯、单元门等公共设施保持清洁。

3

符合3.0，基本符合2.0

三

秩序维护与车辆管理（20分）

建立秩序维护人员值班、巡查制度，有巡查值班记录。

6

符合6.0，不符合0，无值班记录扣2.0

小区主要出入口有专人执勤，对机动车辆出入进行登记，保持出入口畅通。保证消防通道畅通。

6

符合6.0，无登记记录扣2.0，消防通道堵塞扣3.0

小区内车辆停放有序，收费管理的车库（棚）应有专人管理，管理制度齐全，收费标准上墙，车库（棚）场地整洁，备有必要的消防器材。

8

符合8.0，管理制度未建立扣1.0，收费标准未上墙扣1.0未配消防器材扣2.0。

四

绿化

服务（15分）

绿化养护得当，无明显乱堆物、乱践踏现象。

5

符合5.0，基本符合3.0

每年及时拔除大型杂草，控制大面积杂草发生。乔灌木适时修剪、整理。

5

符合5.0，基本符合3.0

每年有针对性及时灭治病虫害，控制大面积病虫害发生。

5

符合5.0，基本符合3.0

五

维修

服务（15分）

对公共场所、设施设备及时提供维修服务，一般维修项目不超过五天。

4

符合4.0，基本符合3.0

定期疏通雨水、污水等管道，确保畅通，无管道堵塞、冒溢现象。

4

符合4.0，基本符合3.0

定期巡视和检查道路、围墙、窨井、路灯、水泵等公共设施设备，确保各类设施设备无损坏，能正常使用。

4

符合4.0，无设施设备巡查记录扣2.0

每年汛期前和强降雨后检查屋面防水和雨落管，按照责任范围进行维修养护，做好记录；降雨后及时排除积水。

3

符合3.0，无巡查记录扣1.0

六

文明创建（5分）

积极支持配合乡镇（区）、社区（村居）开展文明创建，张贴相关宣传广告。

5

符合5.0，被县文明创建部门通报1次扣2分

七

综合治理（5分）

积极支持配合属地政府开展综合治理、平安创建工作和文明创建工作。

5

符合5.0，被县综治部门通报1次扣2分

加分项（8分）

在市、县开展的文明示范小区、平安小区等各类评先创优活动中获得表彰的。

8

获得市级的5分、获得县级的3分。

 服务级别

服务项目

序号

内容

服务标准

（一）综合管理服务标准

机构设置

1

管理处设置

（1）小区内设置管理处。

（2）配置办公家具、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络等办公设施及办公用品。

2

人员要求

（1）小区经理有中级以上职称或大专以上学历，有5年以上的物业管理工作经历或有2年以上小区经理任职经历。熟悉物业管理相关法规，并能规范组织小区的管理服务工作。

（2）小区经理和管理人员有经从业资格培训获取的上岗证，统一着装，挂牌上岗，仪表整洁规范。

（3）安护负责人能熟练掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案，并能有效组织实施。

（4）小区技术作业人员按照有关规定取得岗位证书，挂牌上岗。

3

服务时间

周一至周日在小区管理处进行12小时业务接待并提供服务。

日常管理

与 服 务

4

工作计划

制定小区物业管理与物业服务工作计划并组织实施，每季度向委托方报告一次计划实施情况。

5

服务规范

服务规范应符合《滁州市物业管理行业标准》要求。

6

管理制度

（1）有明确的值班制度和交接班制度，工作有记录。

（2）制定管理处内部管理制度、考核制度和培训制度。

7

制度公示

服务场所公示办事制度、办事规章、服务标准、收费依据、收费标准、急修服务内容、投诉渠道。服务窗口布置应人性化。

8

报修、投诉受理

（1）24小时受理业主或使用人报修。接到任何报修半小时内到达现场处理（预约除外）。小修一日内修复。有完整的报修、维修和回访记录。服务时限不得因节假日和休息时间顺延。

（2）对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。  

9

服务费收支

物业管理服务费收支每半年向业主公布一次，公共水电费分摊每两月向业主公布一次。

10

满意度调查

每年二次对业主或使用人进行满意情况普测，平时采取多种形式与业主或使用人沟通，沟通面不低于小区住户的90%，对测评结果分析并及时整改。

11

特约、便民服务

能提供三种以上特约服务（有偿）和三种以上便民（无偿）服务。

12

小区业主活动

节假日有专题布置，每年组织二次以上的小区业主活动。

13

档案管理

建立档案管理制度，建立健全小区物业管理档案 [包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案（含业主或使用人房屋装修档案）、物业租赁档案、日常管理档案等]。

14

财务管理

建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。

15

维修资金

建立维修资金管理制度，对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰。

16

装修事项

告知业主或使用人装修须知，加强装修过程中的监督和管理，对违规装修、违章搭建应及时劝阻、制止并报告相关部门。

17

接管项目

承接项目时，对小区共用部位、共用设施设备进行查验。

18

办公自动化

运用计算机进行管理（含业主档案、收费管理、设备管理等）。

19

其他

综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。

（二）公共区域秩序维护服务标准

人员要求

1

人员配备

安全护卫人员以中青年为主，45周岁以下的人员占总数的60%以上，身体健康，工作认真负责，并定期接受培训。

2

技能训练

安全护卫人员接受过安全技能训练（专项培训、岗中持续培训）的比例为100%。

3

技能水平

能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，熟悉小区环境，熟知治安管理有关法律法规。熟悉各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。

4

服装仪容

上岗时统一着装、佩戴统一标志，装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，上岗时精神饱满，姿态良好，动作规范。

5

器械配备

配备对讲装置或其他必备的安全护卫器械。

门岗

6

出入口值守

各出入口24 小时有人值守，其中主出入口双人值勤，6:00-20:00立岗，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。

7

进出人员管理

外来探亲访友人员进入小区，通过对讲系统联系住户，并指引客人到达访客楼前。

8

车辆疏导

（1）对进出车辆进行管理、疏导，保证出入口环境整洁、有序、通畅。

（2）对大件物品搬出进行登记。

巡逻岗

9

巡逻要求

（1）安护人员手持巡更采集器，按设定的路线每2小时巡查一次，晚间2人1组并排巡逻，规范整齐。

（2）重点部位（小区道路、单元出入口、地下停车场、楼内通道等）应设巡更点，有巡更记录。在正常情况下到达每个巡更点的时间误差不超过五分钟。并对楼内通道夜间巡查每天不少于一次，发现问题及时处理。

（3）接受业主（使用人）求助，回答住户的询问。

10

应急处理

（1）接到火警、警情后，高层五分钟，其他三分钟内到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方。

（2）在遇到异常情况或住户紧急求助时，高层五分钟，其他三分钟内赶到现场，采取相应措施。

监控岗

11

技防设施

（1）小区的监控中心24小时专人值守，对所有监控点实施监控无遗漏。

（2）技术防范设施（如安防监控、楼宇对讲、周界报警、住户报警、门锁智能卡等）能有效使用，对所反应的信息实施管理并及时处理。

12

应急处理

（1）监控中心接到报警信号，安护人员五分钟到达现场进行处理，中心应接受用户的救助要求，解答用户询问。

（2）小区有水、火、警情等应急预案，并在监控中心上墙，每年应组织不少于一次应急预案演习。

专项

车辆管理

13

露天车位

（1）有人员24小时巡视和引导停车。

（2）按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。

14

收费车库（棚）

24小时有专职人员管理，车辆停放有序，车库内配置道闸和录像监视，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。

（三）公共区域清洁卫生服务标准

楼内公共

区域

1

生活垃圾收集

（1）按物业管理需要设置垃圾收集点，每天早晚定时清理各一次。

（2）装修垃圾定点堆放，每周清理一次，在装修高峰期每3天清理一次，并有专人负责。

2

通道及楼梯台阶

（1）地面每天清扫一次，并拖洗保洁一次。

（2）楼梯间墙面每月除尘一次。

（3）大堂、门厅的大理石、花岗石地面每月保养一次。保证大理石地面干净无灰尘，水磨石地面、瓷砖地面、水磨石地面干净无杂物。

（4）楼梯间无灰尘，无乱贴乱画，无擅自占用现象。

3

楼梯扶手、栏杆、窗台、开关

每天擦抹一次，保持扶手护栏干净、无灰尘。

4

门、窗等玻璃

每周擦抹一次，保持洁净、无灰尘。

5

天花板、公共灯具

每月除尘二次，天花板、灯盖、灯罩、灯座目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网。

6

电梯及电梯厅

（1）每天清扫二次，拖洗一次，每天洗擦一次电梯内墙面和地面。如有地毯，每天吸尘一次。

（2）每月对电梯门壁打蜡上光一次。

（3）轿箱顶部每周清洁一次。

7

消火栓、指示牌、信报箱

隔天擦抹一次，保持干净无灰尘、无污迹。

楼外公共

区域

8

道路地面

每天清扫保洁二次，清扫避开业主上下班时间进行，白天专人不间断循环保洁。目视道路干净无尘灰、无杂物、无积水。

9

绿地、明沟

每天循环保洁，发现垃圾杂物及时清除，垃圾滞留地面不超过一小时。

10

垃圾箱（桶）、果皮箱

每天清理一次，并抹洗一次，垃圾无漫溢，垃圾箱（桶）、果皮箱周围地面干净整洁、无垃圾、无污迹、无异味。

11

消灭鼠害蚊蝇

每月对窨井、明沟、垃圾箱等喷洒药水一次，春夏季（4月、5月、6月、7月、8月）每月灭鼠一次，其余每季灭鼠一次。

12

公共灯具、宣传栏

每周擦抹一次，目视无灰尘，光亮清洁，2米以上部分每半月擦抹、除尘一次。

13

设施设备用房

每天清扫一次。

14

雕塑、亭、廊、山石等小品

每月对雕塑擦洗一次，每月对亭、廊、山石等小品清洁一次，每年对雕塑刷白或刷油漆一次。

15

休闲、娱乐、健身设施

每天清洁一次（擦拭表面灰尘、清扫垃圾、擦拭座椅），每月刷洗消毒1次。及时发现设施、设备脱焊、脱漆、断裂及其他安全隐患并报告处理。

16

停车场或共用车库（棚）

每天清扫一次；及时清除地下室进出口的垃圾；发现油迹、污迹、锈迹，应及时擦洗干净；无异味、空气流通；标识、指示牌等公共设施目视无灰尘。

17

人工湖、喷水池

每周三次对喷水池、人工湖水面漂浮杂物打捞，保持水体清洁；定期对水体投放药剂或进行其他处理，保持水体无异味。

（四）公共区域绿化日常养护服务标准

草坪

1

保存率

保存率95%以上，生长茂盛。

2

修剪

及时对草坪整治修剪，高度控制在8cm 以下。

3

清杂草

及时除掉杂草，每年除杂草10次以上。

4

灌、排水

保持有效供水，无积水。

5

施肥

按土壤肥力、草坪种类、草坪生长情况，适时适量施有机肥3遍。

6

病虫害防治

做到预防为主，严格控制病虫害，发生时及时采用高效、低毒、低残留农药、有针对性进行治理。

7

其它

草坪生长良好，发现斑秃及时补植。

 树 木

8

保存率

保存率98%以上，生长茂盛。

9

修剪

乔木根据需要适时修剪，灌木整形修剪每年三遍以上，篱、球等按生长情况、造型要求适时修剪。

10

清杂草

及时除杂草，杂草留存不超过三天。

11

施肥

按植物品种、生长状况、土壤条件适时适量施肥。每年普施基肥不少于一遍，花灌木增施复合肥二遍，满足植物生长需要。

12

病虫害防治

预防为主，及时采用高效、低毒、低残留农药。

13

其它

乔灌木生长健壮，树冠完整，形态优美；花灌木正常开花结果；球、篱、地被生长茂盛，无缺枝、空档；因人为或风害等因素造成树木倾斜予以及时扶正。

服务

级别

服务 项目

序号

内容

服务标准

三类

公共

部位

1

房屋结构

每年两次以上对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录，发现损坏及时告知相关业主、使用人并安排专项维修。

2

门窗

每周一次巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。

3

屋顶

每年检查二次，发现屋顶防水层碎裂、隔热板断裂缺损和屋面瓦破碎应及时告知相关业主、使用人并安排专项维修（台风、暴雨到来前增加检查1次）。

4

道路、路面、侧石、窨井盖

 每周一次对道路、路面、侧石、窨井盖等设施进行巡检，发现损坏及时告知相关业主、使用人并安排专项维修，井盖不缺损，能正常使用。

5

屋面泄水沟、楼外排水管道及化粪池

每月一次对屋面泄水沟、楼外排水管道清扫、疏通一次；化粪池每年清理两次，保证化粪池出入口畅通，每月二次清扫明沟内的泥沙等垃圾。预计台风到来前，应及时检查。

6

地面排水沟与围墙

 每月一次巡查、清理地面排水沟的泥砂与杂物，每月二次巡查围墙。

7

楼梯间、公用走廊的室内墙地面

墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳，无缺损。

8

凉亭、

雕塑、景观小品

每日一次对凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用。

9

休闲椅、室外健身设施

每周巡查一次休闲椅、室外健身设施，发现损坏及时修理，并保证设施安全使用。

10

安全标志

对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查二次，缺损及时补齐，保证标志清晰完整。

服务

项目

服务标准

电梯

（1）遇电梯发生一般故障的，专业维修人员二小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员5分钟之内到场应急处理，专业人员45分钟之内到场进行救助。

（2）每天应进行检查，检查记录存档。

（3）保证电梯24小时完好，轿箱内按钮、灯具等配件保持完好，轿箱整洁。

（4） 设置紧急呼救装置的，应保证24小时完好，发生故障时应确保三方通话。

（5）委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并张贴《安全检验合格》标志，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，对电梯运行进行管理并对情况进行记录。

（6）确定合理的电梯运行时间，随时监督电梯运行状况，加强日常维修保养，适时降温、通风、防雨，做好运行服务，经常巡查楼层，防止地面水流入电梯井，值班监督，防止违章使用电梯；记录每日电梯运行情况，建档备案。

（7）定期对机房、轿箱顶和底坑进行检查，发现问题及时处理，并做好记录。

（8）电梯维护保养提前一天通知业主或使用人，并尽可能减少对业主或使用人正常生活的影响。

（9）建立电梯运行档案，记录电梯运行情况和维修保养工作内容。

服务项目

服务标准

排水系统

（1）每月巡查一次污水泵、提升泵、排出泵，每半年润滑加油一次。

（2）污水处理系统每年全面保养一次。

服务项目

服务级别

服务标准

备注

供水系统

三类

（1）总体供水设施每月检查一次。

（2）泵、管道每两年进行除锈、油漆一次。

（3）水泵和饮用水水池（箱）：水泵每季度保养一次，饮用水水池（箱）每半年清洗、消毒、水质化验一次，水质符合国家标准。

（4）水箱蓄水池应盖板加锁，溢流管口安装金属防护网，每年冬季对外露水管包扎、防冻。有水泵房的，实施封闭管理。

（5）高层房屋减压阀调压每季度一次测压并做好记录。

供水系统成本构成：

1、普通水泵：

（1）供水设备保养。

（2）水池、水箱的清洗、消毒并进行水质抽样化验。

2、变频水泵：

（1）供水设备保养。

（2）水池、水箱的清洗、消毒并进行水质抽样化验。

服务项目

服务等级

服务标准

公共照明系统

三类

（1）楼道灯、道路灯完好率为95%左右（主干道亮灯率100％）。

（2）景观灯、节日彩灯完好率为95%左右。

（3）室内、室外公共电气柜每周巡查一次。

（4）限电、停电按规定时间通知业主或使用人。

服务项目

服务等级

服务标准

消防系统

三类

（1）消防泵、消火栓每季度巡查一次，每半年保养一次。

（2）灭火器每年检查一次。

（3）消防水带每半年检查一次，消防管网压力每半年检查一次。

（4）每年对消防知识进行二次宣传。

   服务项目

服务等级

服务标准

智能化

系  统

三类

（1）弱电系统配置完善（至少有录像监控、楼宇对讲、周界报警、巡更系统、电子显示屏、住户报警、门锁智能卡其中的五项及五项以上系统）。

（2）系统每月检查一次，发现问题及时维修。

服务项目

服务标准

避雷系统

避雷装置保证其性能符合国家标准。