采购需求

前注：

1.本采购需求中提出的服务方案仅为参考，如无明确限制，投标人可以进行优化，提供满足采购人实际需要的更优（或者性能实质上不低于的）服务方案，且此方案须经评标委员会评审认可。

2.中标人必须确保整体通过采购人及有关主管部门验收,所发生的验收费用由中标人承担；如投标人因未及时现场考察而导致的报价缺项漏项或中标后无法完工，投标人自行承担一切后果。

 

一、采购需求前附表

序号	条款名称	内容、说明与要求
1	付款方式	按季度支付
2	服务地点	安徽医学高等专科学校芜湖路校区和芙蓉路校区，采购人指定地点
3	服务期限	3年，合同一年一签。采取1+1+1的形式，一年期满后，经采购人考核合格的，可续签第二年合同，以此类推，总服务期最多不超过三年。续签价格不变。

 

二、项目概况

安徽医学高等专科学校芜湖路校区和芙蓉路校区分别位于合肥市芜湖路387号（以下简称芜湖路校区）和芙蓉路632号（以下简称芙蓉路校区），校园占地面积153332平方米（230亩），总建筑面积113194平方米，绿化总面积60000平方米。芙蓉路校区第一年在校生约3400人（本科生400，专科生2800，新疆班150），第二年和第三年在校生每年约4000人（3895人普专招生计划按照90%报到率、本科生300人，新疆班150人），芜湖路校区无学生。

本次招标的物业管理服务范围包括校园安保管理服务、学生公寓管理服务、保洁服务、工程维护维修、绿化服务等内容。

 

三、服务内容

（一）安保管理服务内容

1、保障学校稳定、校园安定和师生人身财产安全，做好防火、防盗、防灾、防诈骗、防意外事故等工作，配合建立健全校园安全保卫制度和突发事件处置预案，配合开展消防演练、疏散演习等工作，做到“预防为主、防患于未然”。

2、杜绝校园内恶性群体事件发生，杜绝或减少刑事案件发生，减少治安案件、盗窃案件等的发生率。

3、认真落实《消防法》，消防工作常抓常检，保证消防设施的完好有效，杜绝火灾发生。

4、协助保卫处完成校内考试、各类比赛、运动会及迎宾、迎检、迎新等大型活动的安全保障工作。

（二）楼宇保洁服务

各楼宇（含教学楼、实验楼、行政楼、综合楼、口腔楼、人体形态楼、图书馆、学生综合素质训练中心（室内体育馆）、学生公寓、水上中心等）公共区域（不含教室、实验室、学生宿舍内部）卫生保洁、教师休息室内部及学校层面会议室内部卫生保洁及其他属于物业服务的内容,保洁使用的劳动工具、低值易耗品计入物业管理费用。

（三）绿化养护服务

负责校园内绿地、花池、草坪、花灌木、绿篱、爬藤植物、竹类等各类植物的浇水、防虫、除草、修剪、施肥等管理和养护，负责场馆内绿植的摆放、浇水、防虫、修剪、施肥等管理和养护。

（四）公共服务

1、校园路面、人行道、绿化带、池塘、广场（含景观设施）、运动场、建筑物主体周围保洁；

2、生活垃圾、建筑垃圾收集清运（建筑工地除外），垃圾处理费用学校另行支付；

3、下水道（含雨水、污水）、雨水井、窨井和化粪池的清淤和疏通（食堂内部及食堂周边的除外）；

4、学校大型活动期间的卫生保洁和后勤保障服务。

（五）水电保障与维修维护服务

1、对门、窗、玻璃、门锁、上水、下水、阀门、龙头、水箱、节水装置、灯具、灯座、镇流器、开关、电器插座、墙面配电箱及空气开关、洁具、消防等设施设备及教室的桌椅、黑板、吊扇等建筑物内外附属设施的日常小型维修、更换和安装，以及对上述内容的日常维护（所用主要材料由学校负责提供，维修常用耗材如螺丝、胶带、铁丝由物业公司承担），保证原有设施和设备完好和正常使用；

2、负责高低压配电房值班、楼宇内所有配电间、增压泵及消防泵房、图书馆电梯（4台）等重点部位和特种设备的日常安全管理，确保正常运转。

（六）学生公寓管理服务基本内容

负责学生公寓楼门卫值班、管理工作。学生在宿舍内日常行为的教育、引导与劝阻工作。学生公寓区的学生宿舍室内外卫生管理、检查、整改工作。学生公寓人文环境建设、生活服务工作。学生公寓内的消防、安全、卫生巡查工作。学生公寓内的床位统计、新生住宿方案的拟定工作。学生公寓管理其他相关工作。

 

四、服务标准

（一）安保管理服务标准

1、质量目标要求

（1）中标人安保人员必须经过正规培训持有保安员上岗证方可上岗。安保人员应认真履行岗位责任制，尽职尽责，文明服务，维护学校的教学、生活秩序确保师生人身财产安全；应遵纪守法，遵守校纪校规，遵从安保人员从业规范。

（2）依照行业标准，根据学校规定与管理要求，结合校园安全保卫工作实际情况，制订切实可行的校园安全保卫工作整体方案及各类演练方案和应急预案，对突发事件反映迅速，处置有力。

（3）依法办事、文明执勤，严格管理，保障财产和师生员工安全，维护正常办公、教学、生活秩序。

2、服务要求

（1）自行配备安保服务所需的服装、劳保与器械等用品。

（2）工作期间，严格按要求着统一制服，佩戴统一标识。

（3）文明执勤，热情服务；上岗人员仪表整洁卫生，动作规范标准。

（4）维护学校的良好形象，按照有关规定，严格管理好进出学校的人员、车辆和物资等。

（5）积极主动参与处理各种水、电、气、电梯、消防等方面的突发事件，迅速排除各种险情，及时报告各类突发事件、事故及其他重大问题和重要情况。

（6）值班场所做到整洁、卫生、有序，负责门前三包：“包安全、包卫生、包秩序”；上岗人员做到“七不准”：不准擅自离开工作岗位，不准打瞌睡，不准与无关人员闲聊，不准喝酒，不准干私活会客，不准玩手机、听音乐、打牌、下棋、看书等。

3、各岗位职责要求：

(1)安保主管：中标人须派驻安保主管 1 人，男性，安保主管须具备专科及以上学历，身高不低于 170CM；有较高的政治思想素质和业务水平，善于沟通，退伍军人为佳，具有较强的安保队伍一线管理能力,能长期在校值守。

（2）大门门卫

a.上岗执勤着装整齐，态度和蔼热情，不与师生发生言语或肢体冲突；对出入校门的车辆、人员等要严格执行门卫制度；按时交接班，24小时无缝对接；做好门卫登记工作，登记本每年底交保卫处保存。

b.保持门岗、值班室的清洁，确保大门禁系统等公共设施安全、完好。

c.制止校门口学校所属土地上的一切摆摊、设点行为；不经同意，任何车辆不得停放在校门口，保障校门口到马路间的人、车出入畅通。

d.认真做好各类外来车辆的登记工作，出租车、三轮车、拖拉机、无牌照车辆等未经学校同意不得入内；夜间出入车辆必须严格检查，货物外运必须履行有关手续；加强对外来人员的检查，遇有可疑和紧急情况须立即报告保卫处。

e.及时发现、制止打架斗殴、酗酒滋事、强制带人出入等治安事件，如此类事件已经发生，须立即报警并第一时间报告保卫处及学校领导，同时采取必要的处置措施，防止事态的进一步扩大；及时发现、制止夜间熄灯后无故进出的学生、闲杂人员与车辆。

f.负责行政办公楼的的保卫值守工作（与学校工作时间同步），有效制止外来闲杂人员一切扰乱学校正常教学办公秩序的行为。

j.有效制止携带宠物进入校园。

k.配合保卫处做好学校内的反恐防暴工作。

l.完成领导交办的其它临时工作任务。

（3）夜间巡逻员

a.按划定的范围进行巡逻，对重要建筑物、学生公寓外围等做重点巡查，至少1小时巡查一次，严禁坐岗、睡岗；发现可疑人员必须进行盘问，发现可疑情况应及时解决，解决不了的应第一时间通知学校保卫处或行政值班人员，必要时可直接报警。

b.做好重点要害部位的防火、防盗、防事故工作，发现安全隐患及时处置并报告有关领导。

c.文明巡逻，不得与师生发生言语或肢体冲突；有效合理制止学生翻越围墙、攀爬学生公寓楼等行为；制止破坏学校公共设施的行为等。

d.按时交接班，无缝对接；认真填写巡逻记录，交班时未处理完的事情对下一值班人员交代清楚，巡逻记录年底交保卫处保存。

e.完成领导交办的其他工作任务。   

（4）白天巡逻员

a.着装整洁、文明巡逻，不与师生发生言语或肢体冲突。

b.按划定的范围进行巡逻，重点对重要建筑物、学生公寓周边等部位进行巡查，至少1小时巡查一次；发现可疑人员必须进行盘问；做好重点要害部位的防火、防盗、防事故工作，发现安全隐患及时处置并报告有关领导。

c.负责巡逻公共场所的治安秩序，协助学校做好校内大型活动、迎宾、迎检、迎新等的安全保卫工作。

d.制止各类车辆乱停乱放行为；制止校园内的违规摆摊设点、推销商品等行为；制止在池塘钓鱼、游泳等行为；制止人员翻越围墙、栏杆等行为；制止任何破坏学校公共设施等行为；对校园内流浪猫、狗等进行有效处置。

e.完成领导交办的其他工作任务。

（5）图书馆值班员

a.着装整洁、文明礼貌、严肃热情，不与师生发生言语或肢体冲突。

b.按时交接班，根据图书馆要求安排值班；严禁擅离职守，严禁空岗和做其它与值班无关的事。

c.对外来人员做好登记工作，发现问题及时处理并通知图书馆相关负责人；至少1小时对图书馆内巡查一次，及时发现和控制外来可疑人员。

d.做好图书馆内的防火、防盗、防事故工作；每日巡视，对水电设施、防火、防盗设施做好日检查记录，发现隐患及时排除，排除不了的及时上报物业负责人。

e.按规定时间锁、开大门，按规定送、闭电。

f.完成领导交办的其他工作任务。

（6）图书馆消防控制室值班员

a.着装整洁、文明礼貌、严肃热情，不与师生发生言语或肢体冲突。

b.按时交接班，无缝对接，根据学校保卫处要求安排24小时值班；严禁擅离职守，严禁空岗和做其它与值班无关的事。

c.熟悉消防控制室设施设备，熟悉设施设备的操作，系统自动报警时严格按照流程进行应急处置。

d.做好日检查记录，重点做好消防设施的控制、检查和维修，发现隐患及时排除，排除和处置不了的及时上报学校保卫处。

e.完成领导交办的其他工作任务。

（7）芙蓉路校区公寓二道岗门卫

a.着装整洁、文明礼貌、严肃热情，不与师生发生言语或肢体冲突。

b.按时交接班，无缝对接，根据学校保卫处要求安排24小时值班；严禁擅离职守，严禁空岗和做其它与值班无关的事。

c.对进入公寓的闲杂人员进行排查，制止社会闲杂人员（外卖人员、推销人员、快递人员等）进入学生公寓，发现可疑人员必须盘问，对可疑物品进行检查。

d.根据学校要求开关二道岗大门，遇有突发事件或自然灾害，应第一时间内迅速打开二道岗大门；夜间遇有学生生病外出求诊，应询问情况、及时放行、做好记录。

e.做好晚归学生的信息登记工作，并于次日将晚归学生信息报送学生管理部门。

f.关注公寓区学生动态，遇有紧急情况，应采取相应措施并及时报学校保卫处。

h.完成领导交办的其他工作任务。

（8）监控室值班员

a.着装整洁、文明礼貌，不与师生发生言语或肢体冲突。

b.按时交接班，无缝对接，根据学校保卫处要求安排24小时值班；严禁擅离职守，严禁空岗和做其它与值班无关的事。

c.熟悉监控室设施设备，熟悉设施设备的操作，关注监控摄像，发现问题及时上报学校保卫处。

d.做好检查记录，做好设施设备的维护工作，发现问题及时上报学校保卫处。

e.完成领导交办的其他工作任务。

4、岗位配置及要求

芜湖路校区共需安保人员4人（门卫）；芙蓉路校区共需安保人员24人（含大门门卫、校内巡逻、图书馆值班员、图书馆消防监控室值班员、二道岗门卫）。

（1）人员配置要求：必须遵守国家相关法律法规和学校各项规章制度，无犯罪前科，不得有残疾；初中以上文化程度，须经过安保正规培训。所有安保人员均要求为男性,身高均要求在1.65米以上，党员及退伍军人占安保人员总人数比例不得少于15%（5人）；夜间及白天巡逻员要求年龄在50周岁以下，其他安保人员年龄要求为男性在55周岁以下。

（2）如遇学校临时性的重大活动或突发性事件，中标人必须积极配合，完成安保工作，无条件服从学校管理。

5、工作时间要求

门卫保证24小时值班，无缝对接；校园24小时巡逻，巡逻时间1小时至少一次。工作日、寒暑假、双休日、节假日正常做好学校的安保和消防工作，如遇学校内部重要活动要服从学校安排，特殊情况，24小时到场服务，寒暑假、双休日、节假日等加班费包含在投标人报价中，中标后费用不另计（因学校承担校外收费项目如校外考试、竞赛活动等，造成安保人员增加的，由双方协商人员劳务费用）。

6、场地提供及相关要求

（1）学校为安保人员指定相应的值班场所，提供简单的办公水电、桌椅、固定电话、空调等（不提供住宿用品），安保服装、器械、步话机、办公用品等由中标人自行解决。

（2）如需器械堆放间、员工休息室等，将在合同生效后视情况双方协商解决。

（3）合同期的开始和结束时，按照《保安管理条例》规定，无条件做好档案交接工作。

（4）合同期间建立完善的档案管理制度，各种基础资料、台账报表、图册健全，保存完好。

（5）合同期满，中标人要完好归还学校提供的一切设施、设备（正常报损除外），如有损坏应照价赔偿。

7、处罚与违约责任

1.保卫处代表学校对中标人安保服务质量进行全过程监控，中标人日常工作不到位、不达标或有违约现象，将依据合同约定进行处理。中标人在合同执行期间，如果有下列情形之一者，学校有权从履约保证金中视情节轻重扣除约定数额违约金，下列同一问题连续发现两次，或一次检查发现以下两个以上问题，视为中标人严重违约，除承担经济与法律责任外，学校有权解除合同，并处合同金额1%的违约金罚款。

（1）未按合同规定配备保安与安排执勤人员。一次检查，少配备一人扣200元，缺岗一人扣400元。

（2）未经保卫处同意，擅自更换队长（或队长未按投标文件配备的），处合同金额1%的违约金罚款。

（3）未经保卫处同意，一次性更换2名以上保安队员，发现一次扣1000元；擅自外调、外借队员的。发现一人次扣100元。

（4）未及时配备派驻保安人员的统一服装及附属装备(含大衣、雨衣、胶靴、武装带等)，一次检查发现2人或一个岗位存在问题，扣200元。

（5）校园内发生盗窃案件，经分析认定与中标人保安人员工作失职或失误有较高关联度，一个案件扣2000元，并由中标人赔偿失主相应的损失。

（6）发生其他有损学校形象或影响正常工作的事件。一个事件扣2000元。

（7）校园发生火灾应该发现而未能及时发现与及时扑救，发生一次事故扣1000元。

（8）对学校指出的存在问题与不足未能在限期内及时整改，一起扣3000元。

2.保卫处结合中标人保安服务质量考评方案每学期对保安服务质量征求师生员工的意见，综合满意率必须达到80%以上，综合满意率每低一个百分点，扣除本学期保安服务费的0.1%，同时中标人必须进行整改；综合满意率低于80%，学校有权解除合同，并处合同金额1%的违约金罚款。

3.对保安的处罚，保卫处提出处理意见，保卫处协商中标人后予以实施。

4.保安人员在岗履行工作职责期间，发生人身伤害、伤亡，均由中标人负责处理并承担经济和道义上的责任，学校不承担任何责任。

5.中标人违反国家相关法规，与聘用人员发生劳务纠纷，均由中标人负责调解与处理，学校不承担任何责任。

6.中标人在安保服务中违反国家相关法规或保安行业规范，因过失造成他人财产损失或人身伤亡的，均由中标人负责处理并承担法律责任和道义责任，学校不承担任何责任。

8、奖励

符合以下条件之一，给予保安人员奖励。

1.模范执行保卫任务和各项安全制度，被评为年度文明执勤标兵（按10%比例评选），每人奖励500元。

2.见义勇为，成绩显著者，每人次奖励1000元，特殊贡献者，届时申报学校给予重奖。

3.抓获犯罪嫌疑人，有较大贡献者，每人次奖励500元。

4.及时发现并义无反顾扑灭初期火灾，每人奖励100-300元。

对保安人员的奖励，由保安项目部申报，学校保卫处初审，保卫处会同中标人共同审核予以兑现。奖励经费由中标人承担。

（二）楼宇保洁服务标准

1、公共部位卫生地面无灰尘、无痰迹、污迹；墙面、天花板无污迹、无蛛网；电铃、安全指示灯、各种标牌、设施表面干净无灰尘、污迹、斑点；公共门窗（玻璃、窗框、窗台）明净光洁、无灰尘、污迹、斑点；扶手、栏杆光洁、无灰尘、无污迹；

2、公共卫生间地面无积水、无痰迹、无污迹、无异味、无污垢；根据季节和环境需要，定期进行卫生消杀（卫生间必须常置除味、消毒用品），创建卫生健康的环境（消杀频次及药剂种类、配比需符合新冠肺炎常态化管理的要求）；草酸、消毒液等使用时应注意配备比例，草酸应根据实际情况使用，消毒液消杀每月不少于一次；消毒液物品由物业公司自行采购，承担费用；

3、垃圾实行袋装并按时清运，做到日产日清；楼宇四周地面整齐、干净、无杂物、垃圾，无沙土、纸屑、脏物、积水、表苔；建筑物外墙无乱写、乱划、乱粘贴，无残标；各楼宇建筑物外墙出现乱写、乱划、乱粘贴，由中标人负责清理；

4、教师休息室安排专人管理，按要求开关门、保洁、供应开水；教室安排专人开关门及管理，确保设施设备整洁完好；做到地面无灰尘、无痰迹、污迹；墙面无乱写乱画，天花板、电扇无污迹、无灰网；门窗明净光洁，教室、学生宿舍的窗帘、纱窗、电风扇每年至少清洗一次，无灰尘、污迹；垃圾实行袋装化，日产日清，空气清新；

5、室内场馆要保持地面、墙面、踢脚线、门窗、垃圾桶、消防设施清洁卫生，每天进行常规性打扫，做到室内地面无水渍、无污渍，无垃圾，无积尘，墙面光亮无污渍，墙角无蜘蛛网；

6、及时清掏各楼宇附属化粪池、下水道（食堂除外）；每个月对所有建筑物屋顶清扫至少一次，暴雨前要增加清扫次数，确保屋顶雨水口、下水口畅通无积水；如因未及时清扫形成积水并造成屋顶渗漏，由此造成的损失，由物业公司承担。

7、负责校园内老鼠、蟑螂、苍蝇、蚊虫等“四害”的定期灭杀和防治工作，每学期不少于1次。负责宿舍、办公室调整前后的保洁工作及搬迁、运输工作。

8、芜湖路校区校园道路清扫，垃圾清运，及时清理各类小广告等张贴物。

9、按学校要求做好其它属于物业管理范围内的楼宇保洁工作。

（三）绿化养护服务标准

1、建立校园绿化日常管理制度，拟定校园绿化计划，报总务处审核并实施；做好日常养护记录，建立绿化养护技术档案，合同到期养护记录移交学校总务处。

2、按照《合肥市绿化养护导则》，对招标范围内校园绿化乔灌木及地被植物进行浇水、除草、修剪、施肥、防寒、防风、病虫害防治等绿化养护工作，确保养护范围内绿化植物长势良好，无病虫害，并达到良好的绿化效果；喷洒杀虫剂等药物时应采取防护措施，向师生予以警示。

3、定期对校园草坪、绿篱进行修剪、清除杂草（每月不少于1次）。绿化垃圾（含枯树枝、死树枝）临时堆放在甲方指定的地点，做到工完场清，文明作业，绿化垃圾及时清理外运，费用由中标人承担。

4、旱季及新补种植物要及时进行灌溉，保持植物良好长势，防止植物因脱水而造成枯死；梅雨季节等期间要做好加固、排涝抢险工作，防止植物受损。

5、设置醒目标志，教育师生爱护绿化，对破坏绿化的行为进行有效制止；不得擅自移栽草坪和花木，确有必要移栽或铲除的，须经校方批准方可实施。

6、做好名贵树木（200年以上树龄的银杏树2株）的养护工作，如因物业公司工作疏忽或操作不当，造成名贵树木死亡或受损的，由物业公司负责按市场行情照价赔偿。

7、负责办公楼、图书馆等公共区域盆栽植物的日常养护工作，根据学校要求负责大型节日、大型活动、各类会议室内的盆栽植物租摆（此项按件另行付费，不在物业管理项目费用所列）。

8、绿化养护器械、工具及原材料由中标人自行解决。

9、按学校要求做好其它属于物业管理范围内的绿化养护工作。

（四）公共服务

1、安排专人对校园大环境卫生进行保洁清扫，主干道、露天运动场、停车场等要求每天清扫不少于两次（上午8:00前、下午2:00前各一次），全天巡回保洁，达到“六不”、“六净”标准，即不见明显积水、不见积土、不见杂物、不漏收堆、不乱倒垃圾、不见人畜粪，路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净、果皮箱净；冰雪天气及时清理校园主干道积雪。

2、每日巡视并及时清理墙面、门柱、景观桌椅、灯杆、树木等处的违规张贴物、小广告等，雕塑、景观等每周清洁一次，要求保持无蛛网、无污渍、无油渍、无水渍等，发现设施损坏应及时报修，存在安全隐患的应立即处理。

3、垃圾日清并及时运送到校内垃圾中转站，配合市政做好生活垃圾清运工作，每日清理冲洗垃圾中转站；建筑垃圾及时运送到学校指定位置有序堆放并定期清运（生活垃圾处理费由学校向市政部门缴纳；学校建设或物资报废产生的建筑垃圾处理费由学校负责支付；如因中标人管理不当产生的建筑垃圾处理费用，由中标人负责支付）。

4、定期清理雨污水下水道、化粪池，对窨井盖进行检修，对损坏的窨井盖应采取安全防护措施并及时维修。

5、运动场地保持地面无积土积水、无落叶、无垃圾、无污迹，遇重大比赛或大型活动，应配合甲方及时清理、布置场地。

6、及时清理池塘水体表面漂浮物及周边杂物，检查是否存在污水排放现象，做好污染防治工作，保持水体清洁、无异味。

7、对校园内毁绿种菜、饲养宠物、乱倒生活及建筑垃圾等现象进行有效治理。

8、对足球场等运动场地要参照广场作业频率及服务质量标准巡回实时保洁，确保教学、训练顺利进行；

9、按校方要求做好其它属于物业管理范围内的环卫保洁工作。

（五）维修维护服务标准

1、维修范围：公共区域及室内的家具、门、窗、玻璃、门锁、上水、下水、阀门、龙头、水箱、节水装置、灯具、灯座、镇流器、开关、电器插座、墙面配电箱及空气开关、洁具、消防等设施设备及教室的桌椅、黑板、吊扇等建筑物内外附属设施的日常小型维修、更换和安装，以及对上述内容的日常维护（所用主要材料由学校负责提供，维修常用耗材如螺丝、胶带、铁丝由物业公司承担），保证原有设施和设备完好和正常使用；

2、24小时受理报修，一般情况下维修人员须于30分钟内到场进行维修，维修快速及时，紧急维修响应时间不超过10分钟，维修及时率100%；确因特殊情况不能及时到场处理的，应向报修人说明情况，做好解释工作，并尽快安排处理；维修结束后，将现场清理干净，物品归位。

3、开展日常维修工作所必备的维修器械和设备配备齐全且使用状况良好；维修工作人员必须配齐具有专业技术能力的水工、电工、木工，瓦工；维修时必须填写维修单，注明时间、地点、维修内容，维修工作结束时由报修单位签字认可并填写维修服务质量评价。水电维修工人24小时在校进行服务工作，负责全校水电表抄表、记录、报表整理上报工作（校内经营户、电信运营商和其他需单独计收水电费的服务设备的水电表）。

4、建立并执行公共部位的照明、应急灯具巡检制度，保证完好无缺；定期对水电设施、消防器材等公用设施进行巡检和维修，并做好记录,杜绝安全责任事故的发生。爱护学校财产，保证房屋及水、电、弱电等管线设施规范、完善，设备及各种附件完好，整洁卫生；安全标志齐全、醒目直观，安全防护设施与报警装置齐全可靠，安全事故抢救设施齐全、性能良好，并要依此制订相关应急预案，对突发事故及时正确处理。

5、做好高低压配电房及增压泵房的24小时值班工作，规范记录；定期检查，发现问题应及时联系维保厂家或学校解决；做好所有楼宇内分配电房、配电柜的巡检工作，发现问题及时处理，不能处理的报学校解决。

6、负责校园节水节电的管理工作，严格按学校的作息时间做好教室门的开关、各楼宇的定时供电，杜绝长明灯、长流水的现象；对楼宇内供水系统的跑、冒、滴、漏做到及时发现、及时报修、维修；办公楼、实验楼等在放寒暑假期间应根据各楼宇的实际情况有针对性地关停部分场所用水用电；不得擅自关闭用水用电设施。做好图书馆二次供水设施设备的维护、消毒、清洗等工作；做好图书馆电梯的安全管理、开关、消毒保洁等工作，制定电梯被困处置应急预案并严格执行；做好图书馆中央空调的安全管理、开关等工作；定期检查电梯、中央空调的运行情况，发现问题应及时联系维保厂家进行处理。

7、按校方要求做好其它属于物业管理范围内的工作。

（六）学生公寓管理服务标准和要求

1、学生公寓主管、宿舍管理员服务标准

学生公寓为学校重点区域，涉及学生的学习生活环境，关乎学校乃至社会的稳定，应予特别关注。中标人必须具有高度的责任感，坚持社会效益、政治影响为先，切实加强管理，为学生提供良好的学习生活环境。

（1）为入住学生提供优质高效的服务，依据《安徽医学高等专科学校学生公寓管理规定》及其它学生教育管理工作制度与要求，规范管理，保证学生公寓各项工作的顺利进行。

（2）上岗前必须经过上岗培训，熟悉了解《安徽医学高等专科学校学生公寓管理规定》等制度和学生公寓管理服务内容和服务标准，着装整洁、文明礼貌，不与师生发生言语或肢体冲突。

（3）负责学生公寓楼公共区域的卫生保洁、门卫值班、治安管理、设施设备检查、日常维修维护，以及学生公寓楼内的其他所有属于物业服务范围内的学生生活和学习的物业服务工作。负责提供洗衣机、开水器、电吹风等学生生活服务设施，为学生有偿提供洗衣、开水、电吹风等生活服务，自费安装水电表，按表据实向学校缴纳水电费用，总务处负责监管服务质量和价格，定期开展学生满意度测评。

（4）熟悉学生公寓各类突发事件的处理预案；发生突发事件要及时处理，并迅速上报学校有关部门，确保学生人身和财产安全，保证学生宿舍内无恶性治安案件发生。

（5）负责学生公寓内学生的日常行为教育、管理工作，确保学生在公寓内的学习、生活；要有效制止学生在宿舍内吸烟、酗酒、打架等不良行为；严禁一切人员在宿舍内打球、大声喧哗；严禁一切人员在宿舍内打麻将等赌博行为；严禁任何人在宿舍内使用明火、点蜡烛、生火做饭、饲养宠物等。负责每学期文明寝室创建评比工作。

（6）负责公寓电控系统的管理，寝室内严禁乱接乱拉电线插座，禁止使用电炉、电热毯、电热杯、电熨斗、“热得快”、电吹风、电视机等大功率电器。杜绝违章用电。

（7）中标人每学年为每个新生寝室配备劳动工具及材料一套（拖把、扫帚、簸箕、塑料纸篓），学生在校期间，劳动工具如有自然损坏，中标人应及时配齐。

（8）定期对公寓楼公共区域、厕所、水房内的的公用设施进行检查、报修并做好记录，确保公共设施齐全、完好；要及时处理学生报修，落实维修并做好回访；根据学生公寓公物赔偿标准，要求学生对寝室内公共物品遗失或人为损坏的进行相应赔偿，赔偿款用于维修或添置公共物品。

（9）熟悉宿舍床位情况，配合学校制定新生入住方案；对腾空后的学生宿舍要加强管理，及时督促保洁进行清理，落实维修，确保学生搬入时即能正常入住；负责学生退学、休学、实习、毕业离校时退宿手续的办理。

（10）每天对学生寝室的内务进行1次检查并做好记录，每天巡视寝室2次以上，每周公布宿舍环境卫生成绩；有效制止学生在公寓内吸烟、酗酒；对宿舍环境卫生较差的宿舍做好教育工作，并帮助整改。及时将当天检查发现的问题反馈至各系部辅导员处。宿舍环境卫生优良率85%以上。

（11）建立严格的报修制度和健全的报修档案；对报修项目要维修及时、快速，紧急维修响应不超过半小时，一般维修半个工作日内并且当天完成，确保学生学习、生活正常；学生公寓的公共财物齐全、无人为损坏，完好率在98％以上；学生对维修服务满意率在90%以上。

（12）每日巡视检查学生公寓内公共部位的消防设施、设备照明和应急灯具必须每天巡查保证完好无缺；定期对水电设施、消防器材等公用设施进行检查、维护并做好记录，发现无法解决的消防问题和安全隐患及时上报学校保卫处处理；及时组织清理公寓内楼道、走廊的杂物，确保消防通道畅通；有效制止公寓楼内任何形式的经商、推销等行为；严禁在学生公寓楼内及门口随意张贴等。

（13）定期通过海报宣传、组织会议等形式，对学生进行节水、节电、爱护公物、讲究卫生等宣传教育；配合学生处、团委、各院系推进学生党团组织进驻公寓和学生思想政治教育进公寓的工作；掌握学生的思想动态，及时做好引导、说服、教育工作，做到环境育人、服务育人，并及时向有关部门和学生所在班辅导员反映学生在公寓内的表现和动态。

（14）每月要将公寓处理情况汇总报学生处。负责办理学生退学、休学、毕业离校等相关手续，如有寝室公共物品遗失或人为损坏的要照价赔偿。

（15）按照学校公寓管理规定的相关要求做好学生管理和物业管理的其他工作。

2、学生公寓门卫值班员管理服务标准

（1）宿舍门卫实行24小时值班制度，按照学校作息时间开、关门，对夜间关门后无正当理由或学校许可外出的学生要劝阻，对晚归学生要做好信息登记，次日及时报送学生管理部门。

（2）熟悉学校公寓管理规定，熟悉本楼学生和工作人员基本状况，及时掌握学生宿舍相关信息；着装整洁、文明礼貌，不与师生发生言语或肢体冲突。

（3）严格遵守交接班制度，做好值班记录；严格遵守值班纪律，上班不迟到早退，不准找非值班人员代岗、顶岗，上班时间不离岗、不串岗，不私自会客、不闲聊、不看书报，不看电视、不玩手机，不做与工作无关的事。

（4）严查大宗物品的进出，不准将教室内桌椅、经销商品等搬入学生公寓；对携带贵重物品（如笔记本电脑、台式电脑等）及大件物品出楼的学生要核对身份证或学生证信息，在填写《大宗物品出入登记表》后放行，发现疑点应及时报学校保卫处。

（5）严格人员进出管理，对本楼外人员来访，严格核查证件并办理会客登记手续，对同性学生亲友来访，要热情接待，并按规定办理登记手续，异性亲友一般不得进入宿舍；严禁男女生串楼，异性学生干部、工作人员因公务进出须出示有效证件并由公寓管理员陪同。

（6）有效制止自行车、电动车、摩托车等驶入公寓楼内，指导其在指定的地方有序停放。

（7）保持值班室内外的整洁，值班室内不得生火做饭、不得吸烟、不得留宿他人。

（8）做好学生的报修记录工作，及时落实维修。

9、熟记重要电话号码，发生紧急情况能及时报告；熟悉楼内安全通道，大门钥匙不离身，发生紧急情况时能迅速疏散本楼人员。

3、学生公寓管理服务人员工作其他要求

（1）学期内，学生公寓主管应执行学校行政上班时间，周末及夜间须安排学生公寓宿舍管理员值班，学生公寓门卫值班员实行24小时值班制度；如遇学校重大活动，学生公寓主管级宿舍管理员要服从学校安排，寒、暑假学生公寓工作时间按照学校通知要求执行。

（2）学生公寓内保洁人员要求。学期内的节假日和周末须正常上班；寒、暑假期间，在完成公寓楼及新生宿舍内部卫生保洁后，中标人可安排其正常休假。

（3）学校提供学生公寓管理服务所需的办公、值班用房，提供办公、值班用的桌椅、床、固定电话、空调、电扇等，其他必要的办公设施设备、劳动及保洁工具、低值易耗品等由中标人自行配备。

（4）学生公寓宿舍管理服务人员应统一着装、佩戴工作牌，负责每年对所有毕业生房间卫生进行一次全面的清扫和保洁服务工作，包含室内所有设备、家具、门窗、玻璃和墙、地面等。

（5）合同期满，中标人要完好归还学校提供的一切设施、设备（正常报损除外），如有损坏应照价赔偿。

（七）物业管理服务标准

1、实行项目经理负责制，合同期内，项目经理不得随意更换，如确有特殊原因需更换或自行离职，中标人须书面将具体情况报送学校总务处。

2、芙蓉路校区设立安保主管1名，负责校园治安、消防及交通安全管理，配合保卫处落实校园内所有安保任务、落实大型活动期间的安全保卫工作等；设立综合主管1名，负责大环境卫生检查、落实大型活动期间的环卫等工作，以及日常绿化养护工作；同时负责公寓楼之外的所有楼宇、场馆的内外巡视、卫生检查、教室及教师休息室的管理与检查；设立公寓主管1人，负责所有公寓楼的内外巡视、卫生检查、维修维护等管理工作；设立工程部主管1人，负责学校的水电等的维修，设施设备的巡查。

3、建立物业24小时总值班制度，主管以上管理人员每天轮值夜班，做好夜间校园的应急值守和突发事件的应急处置工作。

4、建立维修回访制度，虚心耐心听取师生意见，妥善处理师生投诉等。

5、搭建物业与师生沟通的平台，利用通讯、网络等手段及时解决师生反映的物业管理服务类问题。

6、熟悉学校教学工作安排，积极落实学校各类考试、比赛、迎新、迎检、迎宾等大型活动的物业保障任务。

7、建立和完善员工档案，对各岗位人员定期进行培训，培训记录完整。

8、物业全体人员登记造册，进场前报学校总务处备案；合同期内如有人员变动，应及时书面报送学校总务处；配置的物业人员数不得低于招标文件约定的人员数，学校按月对照员工花名册对人员配备情况进行检查，如有人员缺失，将按照每人每月3000元的标准从物业费中扣除。

 

五、岗位配置及人员要求

安徽医学高等专科学校物业服务人员配备表

 

岗位	人员配置明细	合计（人）
芙蓉路校区
管理人员	项目经理1人，安保主管1名，综合主管1人，公寓主管1人，工程部主管1人。	5
安保人员	大门门卫8人。	24（全部安保人员均要具备国家认可的保安员上岗证）
	夜间及白天巡逻员4人。
	图书馆值班员4人。
	图书馆消防监控室4人。
	公寓二道岗门卫4人。
宿舍管理员、门卫	宿舍管理员5人： 1、2号楼1人，3、4号楼1人，5、号楼及套房1人，6号楼1人，7、8、9号楼1人	5
	宿舍门卫10人： 1-2号楼2人，3-4号楼2人，5-8号楼4人，9号楼2人。	10
保洁	1、2、3、4、5、6号楼各1人，7-8号楼1人，9号楼1人，套房公寓1人。	9
	教学楼1人，口腔楼1人，综合楼2人，人体形态楼1人，实验楼1人。	6
	图书馆1-2层1人，3-7层1人，8-11层1人	3
	行政楼、水上中心1人，校医院1人。	2
	办公、教学区2人，宿舍区大环境2人	4
	室内体育馆1人，室外篮球场、足球场1人	2
维修人员	3人	3
高压配电房值班员	3人	3
绿化养护人员	2人	2
芜湖路校区
安保人员	大门门卫4人	4
保洁	环境保洁1人	1
合计：		83

注：1、此表为完成校园物业管理服务最少配备人数；

 2、维修人员中最少需配备电工2名，且须持有电工类证书，其他维修人员应持有水电木等工种的相关资质证书；高压配电房值班人员3人均须持有高压电工作业操作证；

3、绿化养护人员中应指定1人为绿化养护负责人，且须持有绿化或园艺方面证书；

4、室内体育馆保洁在完成每日保洁任务的同时，还应按体育馆开放要求承担体育馆长白班门卫职责。

5、男性年龄在60周岁以下，女性年龄在50周岁以下（个别岗位年龄要求见具体岗位要求）。

6、除评分标准中要求提供的相关人员证明材料作为评分条件外，投标人在投标文件中无须提供人员其他相关证明材料，由采购人在合同签订后、中标人进场服务前核查人员配备情况，人员须按照要求配备到位，否则采购人有权解除合同并报监管部门按规定处理。

 

六、报价要求

1、投标报价汇总表（投标人必须按照楼宇分别计算报价，以便于采购人按照实际使用楼宇支付物业费。）如下表：

表一：各楼宇需承担物业费报价明细表

序号	分项报价名称	楼宇面积 （㎡）	配备人数	小计（元/ 年）
芙蓉路校区
1	管理人员及技术工种	/	13
2	安保人员	占地面积15300，建筑面积113200.	24
2	1、2号学生公寓楼（保洁、门卫、楼管）	7138	5
3	3、4号学生公寓楼（保洁、门卫、楼管）	7825	5
4	5-8号学生公寓楼、套房公寓楼（保洁、门卫、楼管）	11619	10
5	9号学生公寓楼、援疆楼教室（保洁、门卫、楼管）	2778	4
6	教学楼（保洁）	6123	1
7	实验楼（保洁）	7040	1
8	综合楼（保洁）	9771	2
9	口腔楼（保洁）	4186	1
10	人体形态楼（保洁）	5158	1
11	图书馆（保洁）	19911	3
12	行政楼（校医院）、水上中心（保洁）	4311	2
13	室内体育馆（保洁）	2780	1
14	室外田径场、篮球场、排球场（保洁）	/	1
15	校园内室外其他所有公共区域（保洁）	/	4
16	化粪池清运及下水道疏通费	/	/
芜湖路校区
17	安保人员	13320	4
18	校园内室外其他所有公共区域（保洁）	13320	1
	合计		83

 

2、投标报价是达到招标文件规定的服务标准的一年服务的全部费用，中标人必须配备物业服务相关设备，包括电动垃圾车、绿化浇灌设备等。项目实施过程中，中标人不得以任何理由增加结算费用，否则采购人有权拒绝支付，履约保证金不予退回。

3、以上各建筑物、室外田径场、校园内室外其他公共区域等均含在本次报价内，鉴于学校后期对各校区使用功能调整，根据入住学生数量变化适时调整楼宇使用，按实际开放使用的建筑物支付物业费用，物业公司须根据该情况，对各建筑物服务人员按每栋楼宇进行分项配置核算及单独报价，便于后期物业管理费结算。

表二：各类人员工资综合单价（此表作为后期采购人结算依据，不作为评审依据）

校区	服务类别	人员要求	人员综合单价（元/年/人）
芙蓉路校区	物业公司管理人员	1、项目经理
		2、安保主管
		3、综合主管
		4、公寓主管
		5、工程主管
	安保人员	大门门卫
		白天巡逻
		夜间巡逻
		图书馆值班员
		图书馆消防监控室值班员
		二道岗门卫
	1-2号公寓楼	1、宿舍管理员
		2、宿舍门卫
		3、保洁员
	3-4号公寓楼	1、宿舍管理员
		2、宿舍门卫
		3、保洁员
	5-8号公寓楼、套房公寓	1、宿舍管理员
		2、宿舍门卫
		3、保洁员
	9号公寓楼	1、宿舍管理员
		2、宿舍门卫
		3、保洁员
	教学楼	保洁员
	实验楼	保洁员
	综合楼	保洁员
	口腔楼	保洁员
	人体形态楼	保洁员
	图书馆	保洁员
	行政楼（校医院）、水上中心	保洁员
	室内体育馆	保洁员
	室外田径场、篮球场、排球场	保洁员
	校园内室外其他所有公共区域	保洁员
	设施设备维护维修	维修人员
	配电房管理	高低压电工
	绿化维护	绿化养护人员
芜湖路校区	安保人员	大门门卫
	大环境保洁	保洁员

 

注：人员综合单价包含人员工资、人员保险、工会及教育基金、服装费、保洁材料及工具、办公费管理、税费等全部费用。

4、政策性费用测算如下：

一般纳税人费用测算：

	缴费项目	人数	费用	月	小计
A	最低人员工资	83	1550	12	1543800
B	社会保险	83	1034.75	12	1030611
C	工会教育经费=A*3.5%				54033
	小计（A+B+C）				2628444
E	税金=（A+B+C）*6.72%				176631.44
总计（A+B+C+E）（保留小数点后两位）					2805075.44

小规模纳税人费用测算：

	缴费项目	人数	费用	月	小计
A	最低人员工资	83	1550	12	1543800
B	社会保险	83	1034.75	12	1030611
C	工会教育经费=A*3.5%				54033
	小计（A+B+C）				2628444
E	税金=（A+B+C）*3.36%				88315.72
总计（A+B+C+E）（保留小数点后两位）					2716759.72

1）人员工资不低于合肥市市区最低工资标准（1550元/人/月）。

2) 社会保险（五险）缴费基数最低为3017.01元，计算缴费金额以每人每月为基数，单位重大疾病补助须缴纳（15元/每人/每月）。

社会保险（五险）单位缴纳费用（缴费费率：23.3%）组成为：养老保险16%、工伤保险0.4%、失业保险0.5%、医疗保险6.4%（已包含生育保险）。

社会保险（五险）个人缴纳费用（缴费费率：10.5%）组成为：养老保险8%、失业保险0.5%、医疗保险2%。

3） 一般纳税人税金费率6.72%，小规模纳税人税金费率3.36%；如投标人以小规模纳税人税金费率报价，投标文件中须提供税务部门出具的小规模纳税人证明材料（如：企业税种核定材料等），否则将导致投标无效。

4）各值班室（总值班室、校领导值班室、辅导员值班室、保卫值班室）的床上用品洗涤费用包含在物业管理费中。

5）上表中政策性费用不接受赠送及优惠，其他项（如培训、加班、节假日加班、队长津贴等管理费用），作为可竞争费用，可由投标人自行报价。

6）投标人应考虑合同期内政策性费用调整的风险。报价应考虑合肥市最低工资标准上调等风险，该风险投标人报价时须综合考虑并承担，以后采购人不再给予。除采购人要求增加服务范围和人员配备需要调整费用外，采购人不作其他费用调整。

7)请投标人自行核算以上政策性费用，如投标人对以上费用有疑问，请在本项目网上询问截止时间前提出。如无疑问，投标报价应不低于上述政策性价格，否则将导致投标无效。

 

七、项目检查与考核

1、学校制定《安徽医学高等专科学校物业管理服务考核办法》和《考核细则》，依据考核办法和考核细则定期地对物业管理服务工作质量进行月检查、季度考核，按考核结果支付物业费。考核采取综合评分、师生满意度调查等多种形式进行。

2、季度考核得分90分及以上的为优秀等级，学校给予书面表彰并全额按比例支付物业费；得分80分至90分之间的为良好等级，学校全额按比例支付物业费；得分70分至80分之间的为基本合格等级，学校从当季物业管理服务费用中扣除15000元作为警示，如中标人下个季度考核得分在85分以上，则全额返还，如下个季度考核得分仍在80分以下，则一并扣除30000元；季度考核分数低于70分，学校约谈中标人，限期整改，并从当季物业管理服务费用中扣除30000元以示惩戒，如处罚一个月后整改效果仍达不到学校要求，学校有权终止合同。

3、学年度考核的赋分方式为：（季考核平均得分*70%）+（师生学年度满意度测评得分*30%）。

4、学年度考核得分80分以上，学校与之续签1年合同，直至三年期满。

5、合同期内，季度考核低于70分的次数累计2次及以上，学校在1年合同期满后不再与之续签合同。

6、中标人应按照合同约定的内容进行服务，物业管理服务工作中如有不到位、不达标、不符合学校要求或有违约现象的，学校有权要求其限期整改；在接到学校整改通知后，中标人应积极整改，如不积极响应和及时整改的，学校可对其予以2000元至20000元的经济处罚直至终止合同。

7、物业工作因服务质量或服务态度受到部门或师生投诉，经查实后，情况严重的，每次予以1000-3000元经济处罚，每月超过3次，学校将约谈项目经理予以整改，次月仍然达到3次及以上，学校将书面告诫中标人直至解除合同。

8、具体考核内容以《安徽医学高等专科学校物业管理服务考核评分细则》为准。

9、服务廉洁承诺：中标人在合同履行期间，严禁行贿，如有发生，立即终止合同。

 

八、其他要求

1、中标人须管理正规，制度严格，工作高效，服装统一。接管后一个月内向委托方提供在岗人员的花名册并附有身份证复印件以备查实。要求物业公司配备的项目经理必须是将学校作为唯一的管理项目，长期驻点学校现场管理，按照学校作息时间，每天按时上班考勤，对未经校方许可，擅自离岗或缺勤；对突发事件或紧急事件，项目经理必须第一时间到场处理并向校方汇报。对于假期物业人员安排问题，必须服从学校统筹安排，对于法定节假日和学校安排的休息日，物业公司必须做好值班和日常管理工作。

2、中标人聘用员工工资待遇不低于合肥最低工资标准，年龄控制在国家规定用工要求范围内，并按规定购买员工社会“五险”。合同履约期间，对聘任员工的一切安全问题和责任负责；合同期结束，须与下一家中标物业企业做到无缝交接，人员平稳过渡，因企业自身管理问题产生的一切员工劳动合同纠纷与学校无关。

3、中标人要做到合理调配人员、统筹安排，不得中途擅自调减岗位，降低服务质量。

4、中标人要适时进行员工培训教育，提高员工素质、增强服务意识、安全防护意识。工资发放要设一定的绩效比例，做到奖惩分明。

5、合同期内，中标人及所属员工不得以任何理由擅自经营商业活动。

6、中标人人员工资和保险问题。

（1）中标人必须确保按月按时足额发放员工的工资及待遇，做好员工安全防护。否则，由此而造成的经济和法律责任将由中标人承担，学校概不负责。

（2）对最后一个月物业托管费用的支付将采取由物业公司造好其员工工资表，提交给学校，学校监督物业公司发放到每个员工。在确定不拖欠员工工资的情况下，按实支付。同时，中标人在托管合同期间，学校若接到物业公司员工投诉其拖欠或克扣员工工资，一经核实，学校将立即停止支付物业公司下个月物业托管费，改由学校直接代为发放员工工资。对克扣少发员工工资的，将按缺额少发工资部分的10倍处罚。

（3）按国家规定必须为其员工购买的险种主要是养老保险、医疗保险和失业保险、工伤保险、生育保险，每年须向学校提交市劳动保障部门和市社保局的年检通过报告单，如发生违反《劳动法》等行为，须承担相应的经济和法律责任。

对学校管理部门安排的任务，中标人不能按时完成，学校有权直接临时安排其他人员办理，其费用从当月物业费中扣除，并给予相应的经济处罚；对考核不合格的，将暂缓支付部分物业费，直接从当月物业费中扣除，待整改合格后再从下个月返还，整改仍不合格，暂缓支付的物业费作罚款处理。

7、本项目严禁分包、转包或挂靠，在管理期间如发现未经认可的分包或转包，将被视为违约，采购人有权立即终止合同并没收履约保证金。

8、项目经理必须受过物业管理专业培训，具有适应高校物业管理工作的文化素质、思想道德和服务水平。投标人在投标文件中提供的项目经理和物业管理骨干未经采购人同意，不得更换或离岗。

9、中标人必须接受学校管理，独立承担法律责任和违约赔偿责任，并按学校的规章制度实施管理工作。委托管理过程中如严重违反协议或学校规定，学校有权随时解除合同。

10、招标文件、投标文件及其附件作为合同附件，与合同具有同等法律效力。

11、其他未尽事宜，按双方书面协议后执行。