采购需求

（本需求仅供参考，具体以采购文件为准）

前注：

1.本采购需求中提出的服务方案仅为参考，如无明确限制，投标人可以进行优化，提供满足采购人实际需要的更优（或者性能实质上不低于的）服务方案，且此方案须经评标委员会评审认可。

2.中标人必须确保整体通过采购人及有关主管部门验收,所发生的验收费用由中标人承担；如投标人因未及时现场考察而导致的报价缺项漏项或中标后无法完工，投标人自行承担一切后果。

 

一、采购需求前附表

序号	条款名称	内容、说明与要求
1	付款方式	项目实施六个月后付一半进度款，后每三个月据实 支付一次款项
2	服务地点	安徽商贸职业技术学院，采购人指定地点
3	服务期限	2020年10月15日至2023年7月14日，共计33个月，采用12+12+9的模式签订合同，若上一年度管理服务考核合格，服务质量满足校方要求，则继续签订下一年度合同。第三年度合同只有9个月时间。

 

二、项目概况

本项目为安徽商贸职业技术学校公共楼宇及其区域物业服务项目。校区位于芜湖市弋江区文昌西路24号。学校占地面积44.92万平方米，现有在校生1万3千多人，教职工约530人，食堂1个，建筑物总面积为24.76万㎡。安徽商贸职业技术学校物业服务项目区域:继续教育学院、笃学楼、1-4#实训楼、厚德馆、弘商楼、校医院、教师公寓、学生公寓1-12楼，砺能4号楼录播室、大学生活动中心、体育馆、田径场和在建总面积50000平方米两栋13层实训楼、新食堂等。

服务内容为：上述楼宇以及该区域的保洁和综合管理、学生公寓、垃圾清运、化粪池清理、园林绿化、消杀除四害、日常维修、空调维护维修、劳务服务等物业服务。

（一）学生公寓及各楼宇

安徽商贸职业技术学院主要建筑物有26个,具体见下表。

序号	建筑物名称	层数	建筑面积 （平方米）	备注
1	学生公寓1号楼	6	7000
2	学生公寓2号楼	6	7000
3	学生公寓3号楼	6	7000
4	学生公寓4号楼	6	7000
5	学生公寓5号楼	6	6700
6	学生公寓6号楼	6	6700
7	学生公寓7号楼	6	7000
8	学生公寓8号楼	6	7000
9	学生公寓9号楼	6	7500
10	学生公寓10号楼	6	7500
11	学生公寓11号楼	6	7500
12	学生公寓12号楼	6	7500	含师资培训基地和教师周转房
13	大学生服务中心	4	10300
14	砺能楼1	4	8500
15	砺能楼2	4	8500
16	砺能楼3	4	8500
17	砺能楼4	5	22000
18	厚德楼	4	11450
19	风雨操场	4	7974
20	弘商楼	4	5310

21	体育场	3	4110
22	物流实训中心	2	500
23	笃学楼	7	20060
24	第二食堂	3	14000
25	综合实训大楼	13	40000
26	校医院	2	1000

（二）园林绿化养护

安徽商贸职业技术学院校区现有绿植面积约15万㎡。

（三）校区大门及固定岗亭

有南大门，3个固定岗亭，对岗亭栏杆等设备的维护和维修。

（四）环境道路等公共区域

道路、公共区域主要包括：校区所有道路（以现场勘查为准），楼宇间便道和景观路，室外篮球场，排球场，网球场，学院广场及校区大门外广场，校区周边围墙，校园周边及校内水系等（其中笃学楼东南侧的爱琴海要每半年换水、消毒、清洗一次）。

（五）人员要求

除评分标准中要求提供的相关人员证明材料作为评分条件外，投标人在投标文件中无须提供人员其他相关证明材料，由采购人在合同签订后中标人进场服务前核查人员配备情况，人员须按照要求配备到位，否则采购人有权解除合同并报监管部门按规定处理。

 

三、委托管理项目要求

第一节 管理制度要求

1. 中标人根据有关法律法规及合同约定，制订各类详细的物业管理服务组织实施方案和计划，重点工作制定专项工作方案，方案要求切实可行，工作流程清晰醒目，服务质量标准规范；组建完整的运行管理机构，有专门机构或人员负责维修管理、员工管理、质量监管等；管理规章制度健全，内部运行规范高效有序，有关材料及时报甲方审定、备案，接受甲方全面监督、指导、检查、验收和考核。

2. 中标人应参照“高校后勤服务与管理规范”标准对人、事、物进行管理，为创建具有安徽商贸职业技术学校特色的现代化物业管理服务模式打下坚定基础。

3. 中标人要组织对新员工进行岗前培训、在岗轮训、任职培训，负责对员工的教育和管理，提高员工素质、增强服务意识。管理服务人员经培训合格后上岗，具体考核由项目部自行考核，建档备查；要熟记各项规章制度、岗位职责、操作流程和应急预案，牢记工作重点，掌握工作方法和技巧。对消防安全、水电气安全、操作安全须重点培训。

4.所有物业管理服务人员应做到热情耐心服务师生，积极回应师生需求。坚持“首问负责制”，属于物业服务范围或能解答处理的须认真负责地做好服务和答疑工作。不能答复或处理的先做好记录，然后及时转交学校相关部门答复、处理，不得出现冷漠、敷衍、推脱等现象。岗位职责、人员信息、管理制度等要在服务区域统一上墙公开，无条件接受学校师生对物业服务质量评价及学校有关部门监管。

5. 中标人要制作完善各类疏散通道标识、校园文明标识、节能环保标识、各楼宇内外如楼层牌等相关标识(不得带有商业性质，费用由乙方自付)。

6. 中标人要加强工作档案资料的建立和管理。对各种工作要建账建卡，做好记录。工作记录、存档资料与图纸等应每六个月按档案管理要求移送甲方；对于甲方急需的资料须随时移送。

7. 中标人须积极主动服务社会，体现社会责任担当。开展扶贫、慰问等公益活动。

8.中标人组织对各个岗位员工聘用工作，并按劳动法规定的要求进行聘用，人员工资水平应考虑专业技术人员及技术工种的差异，符合当地劳动力工资水平，不得低于芜湖市现行最低工资标准，且须充分考虑合同期内最低工资标准调整趋势。

9. 中标人所聘用的员工必须身体健康，上岗前须提供体检材料，体检基本内容需包含血压、传染性疾病等。项目部员工每年都需体检一次，相关资料项目部存档备查。

10. 中标人必须为所聘用的员工购置意外伤害保险，其标准按照芜湖市标准（280元/年）。相关资料项目部存档备查。

11.中标人须有完善的员工绩效考核奖惩制度，对员工工作情况进行严格考核，做到有奖有罚，体现工作绩效的差异，从而营造争优争先的工作氛围。

12.中标人须在本物业项目成立党小组，并在项目部扎实开展基层党建活动，并对学生提供公益服务。

13.由于采购人上一期物业截止时间到2020年10月14日，中标人须提前制定交接方案，并将方案在交接一个月之前交到后勤管理处审核。

14. 中标人为更好的为学校教职工提供优质的服务进驻后须提供自助洗车设备，并提供维护管理服务。

15.中标人应当将新时代高校“三全育人”思想体现在服务过程中。

16.在建实训大楼交接使用时中标人须全程参与验收好并配合好采购人完成一系列维保的工作。

17.制定切实可行措施，做好所有区域节能管理工作。

第二节 人员要求

一、人员配置表

序号	区域	岗位名称	人员配置	小计	备注
1	项目总体管理	项目经理	1人	12	负责校园整体物业管理工作
		项目副经理	1人		配合项目经理做好相关管理工作
		保洁主管	1人		负责校园整体保洁管理工作
		宿管主管	1人		负责校园整体公寓管理工作
		维修主管	1人		负责校园整体维修管理工作
		楼宇主管	2人		负责学生公寓管理工作
		客服人员	4人		16小时值班，每班2人
		学生服务中心主管	1人		协助负责学生宿舍的管理和服务工作
2	弘商楼	保洁人员	2人	2	负责校领导办公室及公共区域的卫生保洁工作，如楼梯、走廊、卫生间等。
3	厚德馆	保洁人员	3人	3	负责公共区域卫生保洁，如楼梯、走廊、卫生间及室内阅览室等。
4	笃学楼	保洁人员	11人	11	2个5层区域各配置3名保洁人员，7层区域配置4名保洁员，连廊及2层区域配置2名保洁员，负责教室及公共区域卫生保洁，如楼梯、走廊、卫生间等。
5	砺能1号楼	保洁人员	2人	2	负责教室、实训室及公共区域卫生保洁，如楼梯、走廊、卫生间等。艺术设计系工坊室内及会议室保洁
6	砺能2号楼	保洁人员	2人	2	负责教室、实训室及公共区域卫生保洁，如楼梯、走廊、卫生间等。
7	砺能3号楼	保洁人员	2人	2	负责教室、实训室及公共区域卫生保洁，如楼梯、走廊、卫生间等。
8	砺能4号楼	保洁人员	6人	6	负责教室、实训室及公共区域卫生保洁，如楼梯、走廊、卫生间等。
9	大学生活动中心、金融中心、校医院	保洁人员	2人	2	负责公共区域卫生保洁，如楼梯、公共走廊、卫生间等。
10	继续教育学院	保洁人员	1人	1	负责公共区域卫生保洁，如楼梯、公共走廊、卫生间等。
11	体育馆	保洁人员	2人	2	负责馆内公共区域卫生保洁工作，如楼梯、卫生间、场地、走廊等。
12	学生公寓1-10楼	保洁人员	20人	20	每栋楼2名保洁人员，负责公寓内公共区域卫生保洁工作，如楼梯、走廊、卫生间、开水间、洗衣机房等。
		学生公寓管理员	30人	30	每两栋的出入口实行双岗24小时值班，5个出入口，每个6人，共计30人，负责学生公寓值班及日常管理工作。
13	学生公寓11-12楼（西）	保洁人员	5人	5	11号楼3个保洁人员，12号楼2个保洁人员，负责公寓内公共区域卫生保洁工作，如楼梯、走廊、卫生间卫生间、开水间、洗衣机房等。
		学生公寓管理员	6人	6	双岗24小时值班，共6人，负责学生公寓值班及日常管理工作。
14	学生公寓12楼（东）	保洁人员	2人	2	学生公寓12号楼（东）2个保洁人员，负责公寓内公共区域卫生保洁工作，如楼梯、走廊、卫生间等。
		学生公寓管理员	4人	4	双岗24小时值班，共3人，负责学生公寓值班及日常管理工作。
15	物流实训中心、校园环卫保洁、师资宾馆值班室	保洁人员	11人	11	负责物流实训中心及校园外围环境卫生保洁工作和垃圾清运工作。
16	校园维修	综合维修工	8人	8	负责校园内小型维修工作及空调维修
17	合计：131人

注：以上人员配置表不含在建综合实训大楼、绿化人员、劳务人员、空调维修人员，中标人须根据实际工作情况合理配置以上人员。在建综合实训大楼投入使用后根据实际情况增加保洁人员，依照现有同工种人员工资计算，届时补充协议。

二、项目经理

1.具有5年及以上物业经理工作经验。项目经理须经甲方面试认可后方可上岗工作。

2. 具备至少一年建筑面积在20万平米以上的全日制大专及以上高校管理业绩。

3. 具备一定计算机水平，语言文字表达能力强。

4. 熟悉校内楼宇、道路、设施设备、工作人员等基本情况，并具有与学校各个部门进行协调的能力。

5. 熟悉招标人各项管理制度。

6. 按照招标人主管部门要求，协调所属员工，配合完成学校各项工作。

7. 于每月初，向招标人主管部门提交一份月报，月报包括但不仅限于上月工作完成情况、校内有何突发事件、下月工作安排等。

三、部门主管及其他行政管理人员

1. 学历要求专科及以上，年龄25（含）-50（含）周岁之间。

2. 能协助项目经理制定和设计相关岗位工作制度、岗位职责、工作记录表(簿)。

3.本项目配备的工程维修主管具有5年及以上从事相关工作经验。

4. 具备一定计算机应用水平及语言文字表达能力，能熟练使用常用办公软件。

5. 收集分管岗位工作记录表（簿），协助项目经理做好对各个岗位工作记录表（簿）汇总工作。

四、客服人员

一）基本要求

1. 客服中心是本物业项目服务的运行平台，须提供16小时（每天6：00—22:00）一站式服务；并在招标人指定位置根据功能需要由中标人出资布置、装修。

2. 客服中心工作人员包括网络信息人员和客服人员。中心人员由招标人直接管理，按照招标人要求进行数据维护和日常工作管理。

3. 中标人在进场后须配合招标人进行信息化服务管理平台的维护与后期建设工作，按照招标人要求完成各种系统开发和平台基础数据录入工作。

4. 客服中心须拥有直接调配物业相关工作人员的权利。

注：上述信息化服务管理平台包括但不限于学生宿舍电控系统、校园数字化能源监测平台、报表系统、零星维修在线报修系统、GIS信息平台、GIS管网系统、后勤微信服务平台等（包括招标人主管部门后期建设的平台）。

二）分项要求

人员要求：

1. 客服人员人数至少配备4人，包括前台、电话接线人员、网络信息员等工作人员。

2. 学历要求大专以上学历，其中网络信息员要求本科以上学历，为计算机相关专业，能熟练操作信息化服务管理平台，并能做好各种数字化平台的后期数据录入、维护、建设等工作。

3. 客服人员工作调配直接归属招标人管理，中标人在人员配置上有义务满足招标人对客服人员使用需求。

4. 客服人员须按照招标人要求做好数据的统计、上报工作。

5. 客服人员负责配送校内报纸书刊配送工作。工作时间：7:30-12:00，下午1:30-5:30；做好报纸、书刊收纳、信件、整理、发放工作，校领导文件必须当日及时送达，其他部门报纸等文件按部门摆放至报刊箱或者。

6．客服人员须能准确把握和贯彻招标人各项管理制度，熟悉校内各部门工作关系，有敏锐的信息触觉和较好的文字编辑能力和表达水平。

7.针对师生反映与学习生活相关的（包括但不仅限于）问题、意见和建议等，要依据招标人相关管理制度及时合理回复；不能回复的，应及时将意见和建议转发于招标人主管部门，由招标人主管部门代为回复。关注网上舆情动向，积极引导网上舆论，如有情况须及时向招标人主管部门汇报。

8.客服人员须对信息化服务管理平台后期数据的采集与更新，包括但不仅限于相关数据的统计和上传、报修记录与完工记录登记、回访记录汇总、GIS系统动态数据、能源管理数据、公共设备使用情况（包括但不仅限于空调、洗衣机、微波炉、多媒体等公共设备在用与维修情况等）、热水供应使用情况、校内重大活动信息、招聘信息、票务信息、场地使用信息等。

9.客服人员掌握电控系统维护管理接到报修后，根据报修状况分为恶性跳电，通讯失败，通讯中断几种情况，恶性跳电：填写供电恢复申请表，根据表格上的内容签字，完成后提交物业客服中心，由客服中心恢复供电；通讯失败：接到报修后，客服安排电工师傅上门检查，恢复供电；通讯中断：客服联系电控维保单位人员，让其派工进行维护维修。

10.客服人员不得利用所管理数据进行牟利，不得利用所管理平台制作、复制、发布、传播含有下列内容的信息：

（1）反对宪法所确定的基本原则的；

（2）危害国家安全，泄露国家秘密，颠覆国家政权，破坏国家统一的；

（3）损害国家荣誉和利益的；

（4）煽动民族仇恨、民族歧视，破坏民族团结的；

（5）破坏国家政策，宣扬邪教和封建迷信的；

（6）散步谣言，扰乱社会秩序，破坏社会稳定的；

（7）散布淫秽、色情、赌博、暴力、凶手、恐怖或教唆犯罪的；

（8）侮辱或诽谤他人，或者侵害他人合法权益的；

（9）含有法律、行政法规禁止的其他内容的。

（10）含有宗教宣传的相关内容；

（11）含有网络电信诈骗的相关内容。

注：中标人须依据上述内容与客服人员签定从业诚信承诺书，如有违反上述内容的，由中标人承担相应的法律责任；导致招标人损失的，招标人有权要求中标人进行赔偿。

11.客服中心须按照招标人各项管理制度对师生使用需求进行合理审批，并对使用情况进行跟踪管理，使用公共设备的要做好公共设备使用信息登记记录，同时做好审批后的单据汇总，每月报送一次于招标人。招标人根据《安徽商贸职业技术学院物业管理工作考核实施细则》等制度对汇总表进行抽查考核。

场所功能要求

1. 客服中心场地由招标人提供。

2. 客服中心应按照招标人要求建成开放式服务平台（类似于政府行政服务大厅模式）。投标单位在确定中标后，按照招标人要求进行设计装修或由中标人自行设计经招标人审核通过后方可施工改造，设计要求包括但不仅限于办公场所的色调、格局、功能场所的分配和用于发布信息LED电子显示屏数量、尺寸、位置等。维修改造应于2020年12月31日前完成，设计施工产生费用均由中标人出资。

3. 客服中心业务包括但不仅限于人员调配、维修监管、信息化服务管理平台数据的采集和维护、场地使用审批、供电审批等。

4. 客服中心办公所需设备包括但不仅限于打印机、电脑、电话机等设备要求，应按照人员要求由中标人自行配备，不纳入此次报价中。

5. 指导技术管理部门组织新员工上岗培训，建立员工培训和人事档案；有完整的人事、劳资管理系统。

6. 制定设备设施安全运行管理制度；落实安全运行岗位责任制。

7. 建立完整的技术、设备档案，有定期巡回检查、维修保养、日常运行档案记录。

8. 项目经理在日常服务工作中如果无法满足招标人的要求，招标人有权要求中标人主体更换项目经理；但中标人不得在未征得招标人主管部门同意下私自更换项目经理，否则视为严重违约。

第三节 项目部服务质量标准

1. 管理机构组建完整，管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全。

2. 工作计划周密，贯彻落实学校各项任务与文件。

3. 各个主管每天分别对其分管岗位或区域巡查两次，并在各个岗位工作记录表（簿）做好相应巡查情况记录。发现问题要及时向项目经理或招标人主管部门上报，需要维修的，与客服中心联系安排维修；不属于维修范围内的，须做好维修前的准备工作（包括但不限于信息采集、维修前拍照、警戒等），待客服中心上报招标人主管部门后，由招标人主管部门组织维修。

4.根据《国家突发公共事件总体应急预案》、《教育系统突发公共事件应急预案》及结合招标人实际情况，建立公共突发事件及各种设备设施突发事件的处理机制和应急预案，预案内容包括但不仅限于：

（1）社会安全事件。主要包括：校园内涉及师生的各种非法集会、游行、示威、请愿以及集体罢餐、罢课、上访、聚众闹事等群体性事件，民族宗教事件，师生非正常死亡、失踪等可能会引发影响学校和社会稳定的事件等。

（2）公共卫生事件。主要包括传染病疫情，群体性不明原因疾病，食品安全和职业危害，以及所在地区发生的、严重影响师生健康和生命安全的事件。

（3）事故灾害。包括学校楼堂馆舍内发生的火灾、建筑物倒塌、拥挤踩踏等重大安全事故，校园重大交通安全事故，校园水面溺水事故，大型群体活动公共安全事故，造成重大影响和损失的后勤供水、电、气等事故。

（4）特种设备安全事件。包括大型实验设备损坏而影响学校安全等事故。

（5）自然灾害。包括暴雨、洪水、大雪、寒潮、地质、地震灾害以及由地震诱发的各种次生灾害等。

（6）影响学校安全与稳定的其它突发公共事件（如流浪猫狗的处置）。

5.要建立和完善员工档案，将管理服务人员名册和基本信息登记表于入场前报甲方备案，履约过程中如有人员变动，应于变动后三日内书面通知甲方管理部门。

6.乙方必须依法用工，与聘用员工签定劳动合同，人员工资不得低于芜湖市市区最低工资标准，保险缴纳按国家相关规定执行。依法按时足额核发员工工资等。承担所有劳务纠纷、工伤、意外伤害事故等所产生的全部责任。

7.维修人员应具备一定的专业维修技能，包括水、电、木、土等工种，身体健康，品行良好，工作态度端正，责任心强，技术工种须持国家相关部门颁发的该专业技术上岗证。

8.所有员工在岗期间应统一着装，佩戴能明显识别的工号牌，仪表行为整洁规范，热情耐心服务师生。

 

四、后勤服务项目要求

第一节 笃学楼、1-4号实训楼

一）人员要求

1. 保洁人员至少配备23人，爱岗敬业，年龄不超过60周岁；

2.上岗时必须经过所属单位消防常识专项培训，并且单位留有培训记录备案。

投标人在报价中体现出单人或单岗报价，在付款中招标人根据投标方案核实实际使用人数，按实际进行付款。如不提供，中标后中标人须向招标人提供合理的报价明细，并须征得招标人同意后按标准执行。

二）保洁范围与保洁质量标准要求

1. 保洁范围：

（1）1-4号实训楼保洁范围为实训楼所属区域的公共部分、门前三包及所属区域的绿化带及四周下水管道。

（2）笃学楼保洁范围为全层保洁，另包含门前三包及所属区域的绿化带及下水管道。

2. 保洁服务作业频率要求：

（1）地面、台阶、楼梯、扶手、宣传窗、垃圾桶、装饰柱、植物花盆等每天保洁1次，且巡回保洁。

（2）装饰门及门套、踢脚线等3天保洁1次。

（3）墙面、天棚、消防设施、灯具及开关每二周保洁1次。

（4）大理石（花岗岩）、地砖或水磨石地面每月彻底刷洗1次。

（5）每天两次对卫生间全面保洁，且每两小时巡回保洁；公共卫生间内天棚、灯具每两周保洁1次。

（6）开水机每天保洁2次；有开水房的建筑，开水房每天保洁2次。

（7）天花板、灯具、监控器探头每周1次。

（8）屋顶、平台、落水台、阳台等垃圾和落水口每周清理1次，建筑四周雨水沟每周清理1次，一楼中庭每天清扫1次，地面每周拖1次，大理石花坛边缘每天拖1次。

（9）建筑四周所属绿化带每天保洁一次，且巡回保洁。

（10）教室及机房内部桌椅、讲台、黑板、地面、踏步、窗台、窗框、门楣、门套、墙面、墙角每日早、中共2次；天棚、灯具、设备每周1次；窗玻璃每两周1次；机房内电脑主机、显示器、键盘等每周2次；部分楼宇机房按招标人机房管理员的需求进行保洁。

（11）教师休息室桌椅、地面、窗台、窗框、门套、墙面、墙角每日早、中共2次；天棚、灯具、设备每周1次；窗玻璃每两周1次；保证足量热水供应。

3. 保洁服务质量标准：

（1）每天第一次保洁须在早晨7：30前完成，全天巡回保洁。

（2）走廊应放置多个垃圾桶（篓），便于投放垃圾，垃圾应做到及时清理无外溢。

（3）地面无水渍、无污渍，无垃圾，无积尘，光亮。

（4）墙面无灰尘、无污渍，光亮，墙角无蜘蛛网。

（5）公共设施表面无积尘、无污渍、光亮。

（6）不锈钢表面无手印，无积尘，无污渍、光亮；玻璃上无手印，无积尘无污渍、明亮。

（7）保洁工具与保洁用品要统一放在指定地点。

（8）捡拾物品及时上交楼管员做失物招领，不私自处理。

（9）开水机和开水房地面无水渍，机身无积尘、光亮；符合卫生要求。

（10）公共盥洗间和卫生间无异味；厕坑便具洁净无黄渍；镜面、水盆、台面无污点，光亮；纸篓随时清理；小便池应放入除臭球。墙面、天棚、墙角、灯具无积尘、无蜘蛛网；镜面光亮。

（11）教室及机房内部桌椅、讲台、窗台、黑板、踏步、门楣、门套、墙面、墙角无积尘，光亮；桌斗内无杂物；黑板板面擦净，板槽内无粉末，黑板周围整洁；窗台无积尘，窗帘挂放整齐；地面无明显灰尘、头发、纸屑、垃圾等；室内无异味。

（12）屋顶、平台、落水台、阳台、建筑四周雨水沟及绿化带无明显垃圾和落叶。

（13）教师休息室桌椅、地面、窗台、门套、墙面、墙角无积尘，光亮；窗台无积尘，窗帘挂放整齐；室内无异味；热水应于下课前十分钟保证足量供应。

（14）所作业范围内须无小广告，由此导致的师生损失，中标人应负有相应责任。

（15）做好雨雪天气走廊积水积雪清扫和除冰应对工作。

（16）做好相关保洁频次、巡回记录备查。

 

第二节 厚德馆、校医院、弘商楼、师资宾馆值班室

一）人员要求

1. 保洁人员至少配备6人，爱岗敬业，年龄不超过60周岁；

2. 上岗时必须经过所属单位消防常识专项培训，并且单位留有培训记录备案。

3. 图书馆管理人员须具备一定的电梯日常安全常识。

二）保洁范围与保洁质量标准要求

1. 保洁范围：

（1）厚德馆保洁范围为公共部位卫生保洁（含中庭喷泉景观）、厚德馆自修室；另包含门前三包及所属区域的绿化带及建筑下水管道。

（2）校医院、弘商楼和教师公寓为公共部位卫生保洁，校医院部分病房保洁，弘商楼各院长办公室、会议室、接待室等室内卫生保洁，另包含门前三包及所属区域的绿化带及建筑下水管道。

（3）师资宾馆值班室8214和8215房间每天按照宾馆卫生标准进行1次清扫，每日更换被单、被套并及时清洗。每周对被褥进行一次晾晒。

2. 保洁服务作业频率要求：

（1）地面、台阶、楼梯、扶手、宣传窗、垃圾桶、装饰柱、植物花盆等每天保洁1次，且巡回保洁。

（2）装饰门及门套、踢脚线等3天保洁1次。

（3）墙面、天棚、消防设施、灯具及开关每二周保洁1次。

（4）大理石（花岗岩）每两个月打蜡1次，每周抛光1次。

（5）地砖或水磨石地面每月彻底刷洗1次砖或水磨石地面每月彻底刷洗1次。

(6)大理石（花岗岩）、文化砖、墙面砖及阶梯吐碱（溢出硅酸钙）需每月彻底洗刷一次，保证石材及砖面整洁及美观度。

（7）副院级及以上领导办公室每天保洁1次（早8：30前完成），会议室每天保洁1次，有会议时提前开门，准备开水，会议结束后及时清扫。

（8）每天两次对卫生间全面保洁，且每两小时巡回保洁；公共卫生间内天棚、灯具、窗玻璃排气扇每两周保洁1次。

（9）开水机每天保洁2次；有开水房的建筑，开水房每天保洁2次。

（10）电梯轿厢、电梯厅、电梯门及门套、指示板、厢壁、每天保洁1次，且每两小时巡回保洁，天花板、灯具、每周1次（厚德馆）。

（11）屋顶、平台、落水台、阳台等垃圾和落水口每周清理一次，建筑四周雨水沟每周清理一次。

（12）建筑四周所属绿化带每天保洁一次，且巡回保洁。

（13）阅览室内桌椅、地面、窗台每天保洁1次；门楣、门套、墙面、墙角两日1次；天棚、灯具、书架设备每周2次；窗玻璃每周1次。

（14）厚德馆中庭喷泉周边每天保洁1次，且巡回保洁；水系每2天保洁1次（夏季每天保洁1次）。厚德馆二楼会议室每天保洁1次，有会议时提前开门，准备开水，会议结束后及时清扫。

3. 保洁服务质量标准：

（1）每天第一次保洁须在早晨8：00前完成，全天巡回保洁。

（2）走廊应放置多个垃圾桶（篓），便于投放垃圾，垃圾应做到每天清理。

（3）地面无水渍、无污渍、无垃圾，无积尘，光亮。

（4）墙面无灰尘、无污渍，光亮，墙角无蜘蛛网。

（5）公共设施表面无积尘、无污渍、光亮。

（6）不锈钢表面无手印，无积尘，无污渍、光亮；玻璃上无手印，无积尘，无污渍、明亮。

（7）保洁工具与保洁用品要统一放在指定地点。

（8）捡拾物品及时上交楼管员做失物招领，不私自处理。

（9）电梯轿厢内无积尘、无污渍、无粘贴物；灯具、指示板明亮。厢内地面干净、无垃圾杂物；不锈钢表面无手印、无积尘，无污渍、光亮，门槽内无垃圾杂物。

（10）阅览室内桌椅、窗台、地面、门楣、门套、墙面、墙角无积尘、无污渍，光亮；阅览桌椅摆放整齐；窗帘挂放整齐；室内无异味；窗玻璃无积尘、无污渍，明亮。

（11）屋顶、平台、落水台、阳台、建筑四周雨水沟及绿化带无明显垃圾和落叶。

（12）开水机和开水房地面无水渍，机身无积尘、光亮；符合卫生要求。

（13）做好雨雪天气走廊积水积雪清扫和除冰应对工作。

（14）公共盥洗间和卫生间无异味、厕坑便具洁净无黄渍、镜面、水盆、台面无污点，光亮；纸篓随时清理；小便池应放入除臭球，墙面、天棚、墙角、灯具无积尘、无蜘蛛网。

（15）厚德馆中庭喷泉周边无落叶、无垃圾、无积尘；喷泉池壁无白色附着物；喷泉池中水清澈干净、池底无沉淀积尘、无青苔、无落叶、无垃圾。

（16）所作业范围内应无小广告，由此导致的师生损失，投标方应负有相应责任。

（17）做好相关保洁频次、巡回记录备查。

 

第三节 体育馆、田径场

一）人员要求

1. 保洁人员至少配备3人，爱岗敬业，年龄不超过60周岁；

2. 上岗时必须经过所属单位消防常识专项培训，并且单位留有培训记录备案。

二）保洁范围与保洁质量标准要求

1. 保洁范围：

（1）室内体育场保洁范围为全层保洁（含大门玻璃飞檐），另包含门前三包及所属区域的绿化带及下水管道。

（2）田径场保洁范围为室内公共部分保洁、室外田径场、看台保洁，门前三包及所属区域的绿化带及下水管道。

2. 保洁人员作业频次要求：

（1）地面、台阶、宣传窗、垃圾桶、装饰柱、装饰门及门套、踢脚线、植物花盆等每天保洁1次，且巡回保洁。

（2）室内球场每天早、中各清扫1次，每周用水拖地、洗地2次，且巡回保洁。

（3）墙面、天棚、消防设施、配电箱、灯具每二周保洁1次。

（4）木地板每半年打蜡1次，每两月抛光1次。

（5）每天2次对卫生间全面保洁，每两小时巡回保洁；天棚、灯具每周保洁1次。

（6）室外田径场、看台应于每天早、中各保洁1次。

（7）沙池除草一周一次，每月深翻一次。

3. 保洁人员保洁服务质量标准：

（1）每天第一次保洁须在早晨7：30前完成，全天巡回保洁。

（2）走廊应放置多个垃圾桶（篓），便于投放垃圾，垃圾应做到每天清理。

（3）地面无水渍、无污渍，无垃圾，无积尘，光亮。

（4）墙面无灰尘、无污渍，光亮，墙角无蜘蛛网。

（5）公共设施表面无积尘、无污渍、光亮。

（6）不锈钢表面无手印，无积尘，无污渍、光亮；玻璃上无手印，无积尘，无污渍、明亮。

（7）保洁工具与保洁用品要统一放在指定地点。

（8）捡拾物品及时上交楼管员做失物招领，不私自处理。

（9）卫生间无异味、厕坑便具洁净无黄渍、镜面、水盆、台面无污点，光亮；纸篓随时清理；墙面、天棚、墙角、灯具无积尘、蜘蛛网，光亮；地面无水渍、无污渍，无垃圾；小便器放置樟脑球，卫生间每天点放檀香。

（10）沙池应无明显杂草。

（11）屋顶、平台、落水台、阳台、建筑四周雨水沟及绿化带无明显垃圾和落叶。

（12）做好雨雪天气走廊积水积雪清扫和除冰应对工作。

（13）遇田径运动会等大型活动时，应按实际情况增加保洁力度，加大保洁频次，确保场地干净整洁。

（14）做好相关保洁频次、巡回记录备查。

 

第四节 厚德馆学术报告厅、砺能楼、大学生活动中心、在建实训中心

一）人员要求

1. 保洁人员爱岗敬业，年龄不超过60周岁；

2. 上岗时必须经过所属单位消防常识专项培训，并且单位留有培训记录备案。

二）保洁范围与保洁质量标准要求

1. 保洁范围

（1）厚德馆学术报告厅保洁范围为室内保洁。

（2）大学生活动中心保洁范围为礼堂全层保洁（含大门玻璃飞檐），其余为公共部分保洁；另包含门前三包及所属区域的绿化带及建筑下水管道。

2. 保洁频次：

（1）地面、台阶、楼梯、扶手、宣传窗、垃圾桶、装饰柱、植物花盆等每天保洁1次，且巡回保洁。

（2）装饰门及门套、踢脚线等3天保洁1次。

（3）墙面、天棚、消防设施、灯具及开关每二周保洁1次。

（4）大理石（花岗岩）每两个月打蜡1次，每周抛光1次。

（5）地砖或水磨石地面每月彻底刷洗1次砖或水磨石地面每月彻底刷洗1次。

（6）每天两次对卫生间全面保洁，且巡回每两小时保洁；公共卫生间内天棚、灯具、窗玻璃排气扇每两周保洁1次。

（7）屋顶、平台、落水台、阳台等垃圾和落水口每周清理一次，建筑四周雨水沟每周清理一次。

（8）建筑四周所属绿化带每天保洁一次，且巡回保洁。

（9）大礼堂（报告厅）使用准备时座椅、台面、侧台、地面、墙面、灯光音响设备构架、幕布、常用道具全面保洁1次；用后及时地面保洁并整理道具等；平时每月保洁1次。

（10）景杆、灯杆、各道幕布、灯光音响设备配合专业人员每年保洁3次。

（11）使用准备时化妆台、座椅、地面、窗台、窗玻璃、门楣、门套、墙面、墙角、天棚、灯具、水池、上下水管道全面保洁1次；用后及时保洁并整理器具等；平时每月保洁1次。

3. 保洁服务质量标准：

（1）地面无水渍、无污渍，无垃圾，无积尘，光亮。

（2）墙面灰尘、无污渍，光亮，墙角无蜘蛛网。

（3）公共设施表面无积尘、无污渍、光亮。

（4）不锈钢表面无手印，无积尘，无污渍、光亮；玻璃上无手印，无积尘，无污渍、明亮；窗台无积尘。

（5）卫生间无异味、厕坑便具洁净无黄渍、镜面、水盆、台面无污点，光亮；纸篓随时清理；小便池放除臭丸。

（6）保洁工具与保洁用品要统一放在指定地点。

（7）报告厅（大礼堂）演出或使用时整体舞台清洁明亮效果好，地面、墙面无积尘、无污渍。

（8）景杆、灯杆、各道幕布、灯光音响设备表面无积尘、无污渍。

（9）化妆台、座椅、地面、窗台、窗玻璃、门楣、门套、墙面、墙角、天棚、灯具、水池、上下水管道无积尘、无污渍；窗玻璃、镜子清洁、明亮。

（10）控制台、座椅、地面、窗台、窗玻璃、门楣、门套、墙面、墙角、天棚、灯具、机柜无积尘、无污渍。

（11）座椅（座套）、地面、门楣、门套、墙面、墙角无积尘、无污渍室内空气质量好。

（12）做好相关保洁频次、巡回记录备查。

第五节 外部保洁、垃圾清运和化粪池清理、水系

一）人员要求：

1.爱岗敬业，年龄不超过60周岁；

2.上岗时必须经过所属单位消防常识专项培训，并且单位留有培训记录备案。

3. 其中垃圾清运人员4人，保洁人员至少配备8人。

二）项目范围

1. 外部保洁范围指在学院所属范围内除去笃学楼、厚德馆、实训楼、学生公寓、体育馆、田径场、大学生活动中心、校医院、弘商楼、食堂、电房等建筑和门前三包范围外的主次干道、校内水系、室外篮、排、网球场、绿化带、车棚、地下车库、校区大门、校内小广场、校区大门外广场等。

2. 垃圾清运范围包含整个校区每日产生的生活垃圾（包含食堂垃圾、落叶）；

3. 化粪池清理范围包括整个校区窨井与化粪池，其中包括：

（1）励能1-4号楼、风雨操场、体育场，共8组化粪池，每组化粪池不少于4个沉降过滤池；

（2）笃学楼、弘商楼、厚德馆、学服中心、新食堂，共8组化粪池，每组化粪池不少于4个沉降过滤池；

（3）1-12号学生公寓楼、产教大楼，共30组化粪池，每组化粪池不少于5个沉降过滤池；

（4）1-12号学生公寓楼洗簌间收水井共26组。

4.各建筑物屋面整体保洁、落水口清理疏通，保证屋面无建筑垃圾、杂草泥土、落水口无堵塞。

三）垃圾清运

1. 生活垃圾日产日清，清运率达到100%。

2. 垃圾清运须覆盖蓬布，密闭化运输，减少道路污染；清运车车容车貌保持整洁，设备完好无损（投标文件中未提供垃圾清运车的大小、照片等的，中标人须在服务进场前向采购人提供）。

3. 清理完垃圾，及时关好垃圾箱（亭）门。

4.垃圾车不得从校内各广场经过。

5. 每天对垃圾桶、垃圾亭冲洗，对垃圾集中装填区域冲刷一次。

四）外部保洁

（一）作业频次

1. 每天学校作息时间上班前完成各大楼前及校园主要道路保洁工作，随后接着完成其他保洁，且巡回保洁。

2. 每日早、中二次将垃圾桶（箱）内垃圾集中清运至垃圾场（楼），做到日产日清，每天擦拭垃圾桶（箱）体一次，且巡回保洁。

3. 重大活动期间实施道路冲洗保洁。

4. 每天对绿化带内落叶清理一次，且巡回保洁；如遇大风或落叶时节由每天一次增加至两次，且巡回保洁。

5. 室外篮、排、网球场塑胶场地每周至少托擦一遍。

6. 每天对学院内所有水系内漂浮物、枯树枝、水草、污物等进行打捞清理，且巡回清理。

7.每天擦拭校内景观座椅1次，擦拭各处大理石花坛边缘1次，并巡回保洁。

8.每天清扫校内各处车棚1次，擦拭车棚中不锈钢充电杆1次，且巡回保洁，如遇大风或落叶时节由每天一次增加至两次。

9.每天清扫底下车库1次，且巡回保洁，遇雨雪天气，应及时清扫积水、积雪、及时除冰，做好防滑措施。

（二）服务质量标准

1. 保持道路与广场全天整洁干净，达到“九无”(无果皮、无纸屑、无塑膜、无痰迹、无污水、无暴露垃圾、无烟头、无乱张贴、路牙无泥沙)；“四净”(路面净、果皮箱净、树穴绿化带净、地下通道净)“一通”(下水道口通)。

2. 雨雪天气时，保证路面不积水、少结冰（中、大雪以上保证道路畅通）。

3. 室外篮、排、网球场围网上无杂物悬挂，场地内无杂草。

4. 道路面包砖、侧石、大理石缝等无杂草。

5.景观座椅表面无积尘、无落叶、座椅周边无垃圾，各处大理石花坛边缘无泥渍、无积尘。

6.车棚地面无积尘、无垃圾、无烟头、无落叶，充电杆无积尘、光亮。

7.地下车库地面无积尘、无垃圾，公共设施表面无积尘、光亮。

8.绿化区域无过多落叶，无垃圾等漂浮物

9. 如遇重大校内活动，要配合招标人做好环境保洁工作，增加保洁次数，确保出效果。

10. 做好相关保洁频次、巡回记录备查。

五）化粪池清理标准

1.化粪池清理作业频次：每天巡查一次，有问题及时清理。每年寒暑假定期使用机械设备集中清理不少于两次。学生公寓楼洗簌间收水井、污水出口每周打捞清理疏通一次。

2.化粪池清理质量服务标准：（1）日常无粪便堵塞或溢出现象，保证污水管道畅通。（2）清掏物全部清运，不得污染校园路面。（3）清理后，目视井内无积物、无块状物浮于上面，出入口畅通，保持污水不溢出地面。（4）每组化粪池所有沉降过滤池都必须清理，不得遗漏。（5）要求使用专业机械工具。

3.给排水设备巡检清理要求：（1）建筑物雨水管、屋面地漏排水口每季度清理疏通至少一次；（2）1-12号学生公寓楼洗簌间出水口、污水出口每周检查、清捞一次；（3）环境道路雨水篦子、雨水井、排水渠每季度至少清淤、清理、疏通一次；（4）新食堂油污管道、集油池、隔油池、沉淀池、检查井、水系悬空排污管道，冬季要求每10天至少检查、清捞、疏通一次；其他季节要求每20天至少检查、清捞、疏通一次；（5）主污水管道、污水井、过滤池要求一个季度至少巡查、清理、清捞、一次；（6）所有建筑物及附属物的化粪池、过滤池、沉降池等每个学期结束即要求进行全面的清捞、吸除、疏通一次；（7）排污泵前沉淀井，要求一个季度至少巡查、清理、清捞、一次。

六）水系服务标准

环境景观水系维护

环境景观水系由厚德馆中庭景观水系、宏商楼景观水系、艺术系环境景观水系及笃学楼东侧景观水系、中心广场水球喷泉等组成；

1.环境景观及水系需每天清理水面落叶、灰尘及杂物，水池及周边石材清理除污；

2.环境景观水池需每周放水对池内清理一次及放撒明矾等，并对集水井内进行整体清理换水；

3.景观水池集水井内全部物理过滤设备（如过滤棉、活性炭、陶瓷环、细菌屋等）每一个季度更换一次；

4.景观水池内水电设备每周维护维修一次，保证设备正常工作；

5.保证环境水系水体清澈无灰尘。确保水系中的花卉常换常新，每年不少于4季花卉。

6.校园内两处池塘水草清除及水质维护，应定期对学院池塘内的水草进行清除，并采取适当的方法维护池塘水质。

 

第六节 园林绿化养护

一）项目范围

包括安徽商贸职业技术学院的所有绿植（含厚德楼内部）。安徽商贸职业技术学院校区现有绿植面积约15万㎡。养护范围为校区内现有各类坪、乔灌木、花草、树木养护，具体苗木品种、数量、规格等以投标人自行到现场实地踏勘为准。

二）园林绿化养护服务质量标准

服务质量标准应总体达到园林绿化养护一级标准，中标人应根据绿化养护服务质量标准要求，制定合理实施方案。具体要求如下：

（一）乔灌木养护标准

1. 植物配置基本合理。乔、灌、花、草齐全，基本无裸露土地。

2. 树木生长正常，生长达到该树种的平均生长量，存活率95%以上。

3. 树冠基本完整，内膛不乱，通风透光。

4. 在正常条件下，生长季节允许有少量黄叶、焦叶、卷叶。

5. 无明显枯枝死杈、无死树。

6. 乔木根据需要适时修剪，灌木整形修剪每年二次以上，篱、球等按生长情况、造型要求及时修剪，每年修剪不少于四遍，做到枝叶紧密，无脱节。

7. 每年适时除杂草，五次以上。

8. 按植物品种、生长情况、土壤条件适时适量施肥。每年普施基肥一遍，花灌木增施追肥一遍。

9. 防治结合，病虫害虽有发生，但能及时灭治，使树木被啃咬的叶片最严重的每株在8%以下；有蛀干害虫的株数在5%以下，树木缺株在5‰以下；树木基本无钉栓、捆绑现象；因人为或风雨之害造成树木倾斜应及时护正。

10.补植移栽：按照管理方要求对校园内绿化进行补植移栽。因院方工程原因造成移栽不包含在内。

11. 做好相关养护、除草、施肥等记录备查。

（二）绿地养护标准

1.草坪覆盖率达到95%以上，生长旺盛，草根基本不裸露，叶色正常，生长季节基本不枯黄。定时撒种草籽，投标方经过现场勘探后，在确定中标后，于进场后须免费对现有裸露土地进行补植（以草坪为主），补植应于2020年12月31日前完成。

2.园林植物达到：(1)生长势：正常。生长达到该树种该规格的平均生长量。(2)叶子正常。(3)枝、干正常。（4）行道树缺株在l%以下。(5)草坪覆盖率达95%以上;草坪内杂草控制在20%以内;生长和颜色正常，不枯黄;每年修剪暖地型二次以上，冷地型10次以上;基本无病虫害。

3.干旱、高温季节基本保持有效供水，有低洼及时平整，基本无积水。

4.及时做好病虫害防治理，做好相关除草、修剪、施肥等记录备查。

三）服务要求

1.自觉服从学校的管理，遵守学校的各项规章制度。绿化养护、施工不得影响、干扰学校正常的教育教学秩序。学校对绿化养护工作的指导意见或学校指出中标人绿化养护工作的不足之处，中标人须无条件执行和改进，直至达到合同和本招标文件的相关规定。

2.校方有重要活动安排时（如会议、竞赛、检查、迎新、评估及上级交代的其他活动等），必须无条件组织力量及时全面做好养护工作，确保出效果，树形象。紧急情况随叫随到。并无偿提供所需绿植。

3.中标人必须配备固定、专职的绿化养护人员，常驻校园内做好校园绿化的日常巡查养护工作，男性不超过58周岁，女性不超过55周岁。建立健全绿化养护、管理制度和各岗位职责，建立日常养护巡视制度，做好日常养护记录。

4. 中标人必须切实做好绿化养护、施工期间的安全工作，一切安全事故均由中标人自行负责，与招标人无关。高大树木因养护不当对招标人师生员工人身安全造成损害的，中标人应承担全部责任。

5. 中标人须在采购人指定位置搭建绿化专业养护基地，用于对学校办公室内和公共区域绿植养护、花卉养护。每学期为学校公共区域（弘商楼、笃学楼、实训室等）提供不同品种的绿植并负责养护。包含节庆日和学校举办各类活动（包含室内和室外）时需要的花卉和绿植。

6.一年草籽播撒面积不少于两万平方米。按生长情况，适时适量施有机肥料，每年春秋两季增施肥不低于四千千克。修剪落叶、草坪修整后垃圾须经破碎发酵处理，作为有机肥再利用。

7.对学校副校级及以上领导办公室提供盆景绿植、更换及养护，对学院职能部门绿植盆绿植景予以养护。

8. 中标人需在进场服务前向采购人提供对校园绿化管理的养护方案。

9.奖惩措施。以上每条款如达不到要求标准的，将根据具体情况给予经济处罚。合同期内每季度进行考核，考核标准参照《安徽商贸职业技术学院绿化养护管理工作考核实施细则》（见附件）。

四）招标要求

1.绿化养护人员至少配备6人。其中至少有1人持有绿化类专业证书。

2.中标人必须有设备利用学校内再生水浇灌，不得使用消防用水。

3.在进场后，中标人须按照园林绿化品种，免费为招标人建设绿化档案一份。

第七节 消杀管理服务标准

1.根据消杀除四害作业频次要求，做好相关消杀作业频次及药品采购数量、使用量等记录工作，每月报送招标人一份备查（作为付款依据）。

2.“四害”密度控制在国家标准以下。

3.对易发生误食的场所，应设中文警示标识，做到安全操作。

4.提前告知师生，做好消毒前准备工作。

5.消毒要做到室内全方位无死角消毒。

6. 配备消毒液要按照医疗消毒要求进行消毒液配比。

7. 灭杀药品不得使用国家明令禁止的药品，如因中标人使用造成危害的，由中标人负全责。

第八节 维修维护标准

总标准：所有维修维护工作必须符合国家或行业规范。

一）维修范围

  （一）水龙头更换、红外线感应器更换、寝室内下水疏通、卫生间的水维修零配件更换（如：阀门、落水芯、水箱、下水套件、地漏等），水房、卫生间室内下水管网疏通、清理及室内外水污管道的排堵清淤及疏通。

 （二）1.宿舍内的空气开关、面板插座、日光灯、强电线路、电风扇、调速器等维护及维修更换；

2.公用过道、水房、卫生间及值班室的插座、应急灯、路灯、开关、吸顶灯、换气扇的维护维修及更换 ；

3.各分层配电箱内自电箱总空气开关以下部分的开关送电、维修更换、线路维护、阳台空调线路及开关的维修维护

（三）1.宿舍内学生用品：床铺、床板、书桌、抽屉、书柜、衣柜、板凳、护栏、爬梯、前后大门、门锁扣、玻璃、窗户、蚊帐钩、窗帘、脸盆架的维护维修及更换。

2.宿舍公共场所的门、窗、玻璃、锁具、防盗窗、配电箱锁具的维修维护及更换

二）维修响应时间

1、电器类：

1）照明类（含学生公寓内，过道、卫生间照明系统）、插座调速器、开关跳电送电类故障维修更换响应时间为12小时。

2）电风扇 、空调电源线接头维修护更换响应时间为24小时。

3）学生公寓内照明、插座供电线路故障维修更换响应时间为24小时。

2、水：卫生间的水维修零配件更、换红外线感应器更换、室内下水堵塞维修疏通响应时间为12小时。紧急给排水故障抢修，必须做到即报即维修。

3、宿舍内学生用品：床铺、学习桌、书柜、衣柜、板凳、护栏、爬梯、前后大门、门锁扣、窗户、蚊帐钩、窗帘、脸盆架的维护维修及更换的响应时间为24小时。

4、学生宿舍内爬梯、PVC门窗、床板、大门及窗维护、防盗窗、配电箱、锁具、脸盆架维修跟换响应时间为48小时。

三）维修管理要求

1、物业公司应积极主动的对学生公寓内各类物品进行每天巡查及检修，定岗定员对学生在线报修平台进行管理及派工维修，并按照规定的维修响应时间去维修，保证学生公寓内所有物品均能正常使用。

2、学生宿舍值班室和物业维修管理办公室，设有维修登记本，如需维修可及时登记报修。

 3、物业公司每一个月将所有宿舍维修项目统计整理成表，并复制一份交由维修科进行核查及存档。

 4、物业公司在领取维修物资时应积极主动的与维修科沟通，保障维修物资能够及时供应及补缺，学生公寓维护维修目录内的所有维修及更换项目的主材、辅材、零配件、工具等全部由物业公司自行负责采购及维护更换，物业公司所采购的所有设备及材料，在用料、材质、品牌、质量上等不得低于原有需维护更换部位设备的质量、品牌等标准，并且所采购的相关维修材料及工具需经校方验收后方可进场维护维修。

5、学生公寓楼维修所需的各类维修工具、设备等均有物业公司自行负责提供，学院不提供任何相关维修工具及设备，若因维修设备不齐全不到位而导致维修事项无法完成或维修质量不到位的，由物业公司负全部责任。

6、物业公司对各类维修项目必须规范维修流程，严格维修标准，保证维修质量。水电维修维护严禁违规操作，保障用水用电的安全性。

7、物业公司在寒暑假期间之间必须集中对所有学生公寓进行全面的检查，统计维修故障，及时维修维护，保障学生在新学期入住学生公寓时，所有设施设备全部完好。

8、维修人员维修时严禁私自改动原有结构进行维修，严禁私拉乱接电线、变动给排水线路及更换电器设施，违者将按照有关规定处理。

9、维修要做到每天不间断进行，维修完后应在维修登记本上签字，因特殊原因不能维修时必须在登记本上说明原因。

 10、维修人员每天上班后，应主动到各自负责的工作岗位检查巡视，随时维修出现问题。节假日、下班后维修组都应留有至少1-2名维修人员。值班人员要坚守岗位，随报随修，方便学生学习生活。节假日全天值班，值班时间为8:00-22:00；正常时间下班后需安排值班人员值班至24:00。

 11、日常维修人员不得少于8人，其中水电工不少于3人（必须具备电工操作证）；木工不少于2人；其他杂项维修人员不少于3人，不得派60岁以上的维修人员进入学生公寓内维修。进入学生公寓维修的员工个人信息、岗位编制、人员数量、岗位调整及人员变动需以书面的形式向后勤部门报备。

12、物业公司有义务配合学院创建节约型校园，公司需建立校园巡视制度，安排专人巡视校园，杜绝长明灯长流水现象。一旦发现，院方将视情节给物业公司予以每处200元以上罚款。

四）维修更换清单

除学校负责维修、更换的项目外，其他维修维护(有明确维保单位的除外）均由物业公司负责。维修、更换的主要项目为：

1.每栋楼楼层配电箱以下线路维修更换，包括楼宇内的开关、插座、吊扇、公共场所路灯、室内照明灯具(不含舞台灯、化妆灯、实验台灯等特殊用途的灯具)、漏电保护器的维修更换等。

2.卫生间大、小便冲洗阀，洁具(含蹲坑、小便池)，水龙头及上下水管、水阀(不含墙内管网)、台盆、感应器、电磁阀、落水胆的维修更换。

3.楼宇内部裸露供水管道、水龙头锈蚀脱皮的，应清除干净后，做防锈处理，管道、水龙头锈蚀严重的，应予以更换；给水系统漏水的，应进行修理，严重的予以更换，零件残缺的应予以补齐。

4.室内窗帘杆或轨道，室内外窗户玻璃、门厅玻璃门(因土建原因导致的除外)、卫生间玻璃磨砂纸的更换与配件维修。

5.楼宇内的门(含门框及门扇)、门锁、办公家具锁维修，卫生间蹲位隔板、蹲位门，门上缺损小五金的补配。

6.楼宇内墙壁、天花板及吊顶(龙骨除外)、面砖、涂料脱落的修补；地面水泥、地砖起鼓、破损的修补。

7.楼宇内外各类排水、排污管道(包括管、沟、井、池)的池体、池盖维修更换及堵塞的疏通。

8.楼宇落水管残缺、破损的予以更换，堵塞的予以疏通。

9.教室课桌椅的维修。

10.除上述范围所述须维修的内容外，须包含公共区域、各个楼宇及学生公寓单项单件单价材料费（按原产品规格）300元以下的日常维修更换。

(2)维修维护要求

1.在每栋楼宇入口处醒目位置公布报修电话及联系人姓名，公示维修时限承诺。

2.在各楼宇大厅管理员处设立固定报修点，实行24小时受理来人、来电报修；及时受理网络报修。

3.每天巡查教室多媒体使用情况，如有故障应判断原因并及时修复。需要送厂维修或更换整机及配件的，须及时登记并报告学校主管部门。

4.严格遵守维修时限：急修项目(如：自来水设施跑冒滴漏、下水管道堵塞、门破锁(含闩、扣等)坏、电源线路和照明设备故障等)接到来电、来人报修后10分钟内到位，6小时内修复；一般维修项目12小时内修复。

5.维修工作实行全程记录制度。所有维修项目需从接到报修任务(含网上、电话等各种报修方式)开始，对报修项目与内容、报修人与报修方式、登门时间与初检情况、修护概况、修护与检测结果、与报修人沟通等情况全程记录。

6.严格遵守维修认可制度。所有维修项目报告单须在维修后第一时间由报修人签字认可本次维修时限及修复质量。

7.严格遵守维修回访制度。乙方项目经理或主管每周须对上周报修项目维修情况进行抽样回访，抽查率不得少于维修量的30%；并于次周周一(遇假期顺延)将抽查记录送交甲方查验。

8.若接到物业使用人的维修投诉，乙方须在维修时限内予以查证、解决，并上报甲方物业监管人员。

9.线路维修更换问题。线路出现损毁等不可使用，物业应按原布线方式更换线路，如原方式无法进行，通知甲方到现场确定，按甲方要求重新布线。

附：现有设备日常维修更换品牌要求

序号	材料名称	参考品牌要求
1	日光灯、节能灯、镇流器等灯具及配件	东芝、松下、TCL、佛山
2	空气开关、漏电保护器	正泰、德力西、梅兰
3	开关、插座、调速器等	鸿雁、西门子、松日、正泰
4	电线、电缆	鑫科、红旗、金鑫
5	洗脸台盆	惠达、安华、九牧
6	水龙头、不锈钢翻盖及三角阀、软管	良精、飞球、惠达、安华、朝阳
7	其它五金洁具	英吉利、春田、华晟
8	地漏	潜水艇、九牧、朝阳
9	吊扇、吸顶扇	格力、先锋、美的、华生
10	水泥、PVC型材	海螺、南方、盾石
11	PVC、PE、PPR管材	华亚、日丰、苏州、公元
12	涂料、腻子粉、油漆等	嘉宝莉、立邦、多乐士

 (3)维修维护标准

1.按设施设备使用规定按时对楼宇及其中的设施设备进行养护，确保设施设备功能完整。

2.楼内墙面面砖、涂料等装饰材料无起鼓、脱落、破损；地面无破损、起鼓；天花板、吊顶等无松动、破损，如有破损应立即予以修补。

3.门窗(含玻璃、门锁等附属配件)无损坏(如需更换门锁的，锁具由乙方提供，乙方负责安装)。

4.楼宇内用电设施设备、管线完好；安全指示灯和应急灯(含固定、开启和防护附件)无损坏。

5.各类给水设施(包括阀门、管道)无跑冒滴漏，水龙头完好。

6.各类排水、排污管道(包括管、沟、井、池)畅通，无堵塞、无外溢。

7.防盗设施设备完好，且功能正常。

8.电梯须每天巡检并记录，发现故障应及时通知甲方。电梯若停用须预先通知使用单位。

9.教学场所教学设施设备完好，教学用品供给及时。(粉笔、电池等教学日常损耗品由乙方提供。)

10.笃学楼内的桌、椅、凳、窗帘(含轨道等附属配件)等设施设备完好。

11.公共卫生间、盥洗室水池、台盆完好。

12.楼梯扶手、过道栏杆无松动，发现缺失的需立即报告。

13．卫生间感应器、电磁阀正常工作，不能出现设备因故障，长期不修，让水箱24小时流水。

第九节 空调维护标准

（1）、基本情况：

 1、维修承包范围：学生公寓1-12号楼的空调维护维修及更换；笃学楼教室空调维护维修；师资培训基地空调维护维修；教职工宿舍的空调维护维修；学生食堂空调维护维修，励能1-4号楼空调维护维修、宏商楼、厚德馆、体育馆及其他场所的空调维护维修。

2、学生公寓1-12号楼空调为挂壁式空调；笃学楼为5P天井式空调；师资培训基地为挂壁式空调；教职工宿舍为挂壁式空调；励能楼、宏商楼、图书馆、体育馆及其他教学办公场所空调（含挂壁式、柜机及天井机）。

（2）、项目特征及要求：

1.中标人须安排维修人员驻点在招标单位工作，按招标单位的正常工作时间进行上下班并打卡考勤，且在休息日及寒暑假有维修任务时也需及时进行空调维护维修。在维修任务较多，无法同时完成多项维修任务时，必须立即增调空调维修人员进场维修，即时满足招标人的空调维护维修的需求。

2.空调维修人员不得少于2人，必须具备丰富的空调维修经验，年龄不得超过50岁，并且具有一定的电脑操作及强弱电维护的能力；空调维修负责人工作地点在招标人单位内。

3．应保证招标单位维修项目的及时性，如非校方原因或其他不可抗力原因，对于维修总费用在200元以下维修事项，须24小时之内予以解决；超过200元的，三天内必须解决。如遇到涉及到安全等重大问题的抢修工作，应保证24小时内随叫随到，须在接到报修通知的3小时内赶到现场，组织人力物力进行维修，保障学院维修承包范围内的空调能够正常工作。

4.空调维护维修具体范围:1.5P空调安装/拆移机；3P-5P天井式空调安装/拆移机；空调位置调整；每年对所有空调的内外机蒸发器及过滤网清洗二次，每季度进行一次消毒；空调铜管的维护维修及更换；空调室内室外机维修维护更换（含压缩机电容、电磁阀、单相继电器、三相继电器、温度控制器、保温管、高低压开关、四通换向阀、三通阀、单向阀、塑封电机、内外电机、毛细管、交流接触器、变压器、内外机轴承、外风扇叶、内外机接线排、空调内摆风电机、循环水泵、排水泵等）；挂机天井机空调加氟；挂机天井机室内机控制面板总成等维修及更换；挂机天井机排水管维护等维修止漏及更换；挂机天井机室外机管道重包、支架加固等维护保养及更换；空调遥控器损坏缺失的更换及补充（每年学生公寓需要补充原装遥控器，含电池）；空调供电线路、弱电控制线路的维修维护的更换；其他零星空调维修等。（所有空调维护维修更换的零配件必须是原厂件，若部分零配部件原厂无法采购的，在经招标人确认同意后方可进行维修及更换）。

5.每月定期进行学生公寓巡检及抽检（做巡查统计表），保证空调、插座电源及电控模板无人为私拉乱接现象，保障设备用电安全，防止偷电行为并及时纠正存在的消防等各类安全隐患。

6.对空调线路系统做定期检查（每季度至少一次），对可能存在的影响正常使用的环节（如影响反馈速度、减少故障环节等），做统计并编辑整改方案及清单，以便于甲方单位进行集中整改。

7.保证空调的报修流程流畅，使用人能够通过网络进行报修并及时反馈及保障。

（3）、其他事项

1．中标人须制定符合采购人实际情况的维修、修缮方案，制定完善的维修管理制度，建立高效的维修队伍，对学院整体状况做准确、细致的描述，合理建立维修人员考核、奖惩措施。

2．必须保证施工现场安全、环境卫生清洁，建筑施工垃圾必须运出校园之外，负责运送处理，施工物资由中标人自行负责物资安全。

3．施工过程中发生安全事故由中标人承担，中标人不得对招标人或第三方的财物造成损失，否则按原价赔偿；不得影响其他施工项目的顺利进行，否则按违约处理。

第十节 关于劳务服务

招标单位因各类教学、办公及生活的需求，需要派遣劳务提供，做好各类比赛、考试、会务、活动、搬家等劳务服务的工作。

 一）要求及规定：

1.劳务派遣的用工人员年龄不得大于60周岁，用人原则为身体健康、诚实可靠。

2.在劳务服务规定范围内的工作内容，劳务提供完成后需在各类活动结束后整理场地，彩旗横幅回收、各类用品原样搬至单位仓库，并且保证在劳务服务过程中物品的完整无缺失。

 3.自接到劳务服务申请单后必须在规定时间内完成劳务服务，保障各类办公教学活动的正常秩序。

 4.在劳务服务过程中不得影响正常的教学办公秩序，各类中大型物品搬运需使用车辆及机械运输。

 5.劳务服务人员必须着统一的物业工作服，并且在醒目位置标挂劳务服务人员的工作证。

 6.劳务提供的各类物品须整齐摆放在物资仓库，并且定期对仓库物资进行清点，保证各类物资完好无遗失。

二）劳务服务内容:

劳务	建筑物屋面	杂物、垃圾、杂草、泥土等垃圾定期清理
		各屋面收水口清污疏通
	各栋建筑物	各类仓库搬运整理
		教学办公场地的废旧物资搬运
		整理考场课座椅
		雨雪天放置防滑道
	搬运	桌椅、沙发、茶几等办公用品
		文件、试卷、考试等相关资料用品
	其他	彩旗
		横幅
		建筑垃圾
		考试、比赛、活动的劳务（电脑、服务器、桌椅板凳、展牌、遮阳棚、广告牌、水箱、临时用电等场地的保障）
		篮球网悬挂
		电风扇清理（定期清理一次）
		与办公教学相关的校外劳务派遣
		其他物资搬运及劳务提供

 

第十一节 学生公寓管理标准

1、实行12小时单岗无睡班制度，准时上下班，值班期间不得出现脱岗，串岗，在岗时不玩手机，不做私活等无关工作事情，确因有其他原因暂时离开值班点的（包括早、中、晚等三餐时间，例行安检时），中标人应合理安排，确保有岗有人。

2. 对进出可疑人员进行询问检查，并协助相关部门做好相关消防治安工作;学生公寓夜间实行封闭管理，迟归、未归和早出人员要登记，并按照要求进行白班，夜间巡查工作，做好相关巡查，晚间查房记录登记，记录要求完整正确，并制表上报宿舍管理中心。如查房未发现外来人员留宿造成不良后果的将追究中标人相关责任。

3. 严格管理宿舍钥匙，依据有效凭证准确借出，妥善收回借出的钥匙，并做好详细借用记录。

4. 保证前台设施设备的完好，为学生提供一个良好的大厅环境。

5. 熟悉各类消防标识及疏散常识。

6. 学生公寓禁止异性入内，做到来访登记，带出公寓大宗物品登记等登记工作，做好相关登记情况。

7. 严禁任何推销人员入内，发生外盗给学生造成损失的，中标人承担相应的责任并负责全额赔偿。按照校方作息时间定时锁门和开门，白班，夜间巡逻期间未对未锁门房间进行提醒和登记的。

8. 结合电控系统上违章用电功能，对有违章用电情况进行检查，主要检查学生公寓违章电器(含电炉、热得快、电热壶等)的使用情况，并做好相关登记工作，报宿舍管理中心备查；禁止私拉乱接电线，因检查不力造成的学生公寓引发火灾或其他安全事故的，招标人有权追究中标人相关责任，并视为严重违约。遇到重大事件要及时上报并有应急预案。

9. 配合宿舍管理中心做好详细的学生住宿信息登记工作，包括学生所属系部、专业、班级、姓名等，做到定人、定床，信息准确；学生住宿情况发生调整时，中标人应及时对学生住宿信息做相应的调整；未经招标人主管部门同意，不得私自安排任何人在学生公寓住宿。

10. 做好建筑内公共设备和消防设备使用情况登记记录，如有损坏应及时与招标人主管部门联系，安排维修；由报修不及时导致的师生投诉或设备维修后无法使用的，招标人可要求中标人更换新的设备，更换设备使用质量应不低于原使用设备质量。如中标人发现确实属于人为损坏的，可以要求当事人负责维修或赔偿（若当事人系招标人师生，招标人有义务协助处理，但赔偿金额最高不能超过购买价），否则由中标人负责维修或赔偿。

11. 做好相关（包括但不限于）例行安检、设施设备巡检、交接班、大宗物品出入、物品借出等记录备查。

12.负责学生在公寓区内日常行为的教育、引导与管理工作；负责管理、检查学生宿舍内务并对学生进行教育、整改、通报等工作；负责学生公寓文化建设、特色服务等工作；定期开展主题活动，如开展每月一主题宣传教育活动。

13.宿舍楼内公共场所的卫生，每天合理安排时间进行打扫，做到地面墙面无污渍无水渍，无垃圾无积尘，光亮，墙角无蜘蛛网，卫生间无异味， 玻璃窗无积尘无污渍，明亮。草坪打扫是否干净。每日检查并清理楼内小广告，保洁员不得在楼内存放垃圾和杂物。每年暑期完成毕业生寝室内清洁工作。

14.宿舍楼内工作人员不得与服务对象发生矛盾，工作人员之间不得因发生矛盾影响工作。新员工上岗要组织培训。

五、报价要求

1、本项目按一年12个月的物业费进行报价。

2、为确保项目有序高效推进，确保中标人能够胜任项目任务，不断提升服务质量，本项目采用定价采购，固定服务费为546万元/年，投标人报价必须为546万元/年，提供其他报价的投标无效。本项目合同价包含本项目所涉及的所有费用，学校不再支付除合同价款以外的任何费用。

3、固定服务费包括：人员基本工资、社保资金、人身意外伤害险、人员工作奖励、法定休息日、节假日加班费工资、人员服装费、福利费(含劳保用品)、管理费、保洁用品材料费、维修材料费、绿化人员工资及绿化所产生的一切肥料等费用、劳务搬运费、税金、利润与其它费用等等。

（1）人员工资（不含保险、津贴等补助）：实质性响应不同岗位人员需求，优化岗位人员工资设置，不得低于芜湖市最低工资标准。

（2）中标人必须为员工每年购买人身意外伤害险。其标准按照芜湖市标准（280元）执行。

（3）中标人绿化人员工资及绿化养护所产生的一切费用不得低于60万元/年。

（4）此报价已包含中标人日常办公用电费用，中标人入驻校园后需自行充值电费。

4、本项目采用12+12+9的模式签订合同。第一年、第二年合同结算价为546万元，第三年服务期仅为9个月，结算价按照实际服务期限续签，续签价格为 (546/12)*9=409.5万元。

 

六、其他要求

一）本项目要求在满足正常物业管理和服务需求的基础上，以信息化系统管理为目标，广泛运用互联网技术创新物业管理服务模式，进一步提升服务质量，推动高校后勤管理转型升级。投标人可自行组织现场踏勘，作出自己的判断结论和估价。中标后，在签订合同时和合同履约过程中，中标人不得以不完全了解现场情况为由，提出任何形式的增加物业经费或索赔的要求。投标人现场踏勘的，可与业主单位联系人联系。中标人不得转包。一经查实，采购人有权立即终止合同。

二）中标人应认真研究《安徽商贸职业技术学院物业服务质量管理标准》、《安徽商贸职业技术学院物业管理考核办法》、《安徽商贸职业技术学院物业服务监督管理办法》，自合同签订之日起服从相关文件的管理。投标文件一经提交，即表明投标人对招标文件完整、全面的认同和理解，不得在中标后或服务期内拒绝履行招标文件文本所包括的全部约定条款及服务内容，否则视为违约。

三）中标人应按照国家和地方相关法律法规，依法规范用工。所有聘用的工作人员须按国家规定签订正式用工合同，并按规定买齐相关保险，发生任何劳务纠纷与招标人无关。

中标人的所有从业人员在工作期间发生的任何安全事故及对他人人身财产造成伤害的，由中标人承担，与招标人无关。如对院方造成损失，院方可从保证金及物业费中扣除相关费用，情节严重的院方可酌情解除合同。

四）为加强对物业服务质量的日常监管，中标人中标后须向采购人一次性缴纳履约保证金，物业公司未能提供达到合同约定服务质量的服务视为违约，采购人有权按照合同、招标文件中相关规定，扣除履约保证金。一年合同期满后，需要补齐因违约造成扣除的履约保证金。同时中标人必须接受学校管理、依法管理、独立承担法律责任和违约赔偿责任，并按学校的规章制度实施管理工作。委托管理过程中如严重违反规定，学校可随时解除合同。

五）学校每年的大型活动保障，含英语四/六级和A/B级考试、迎新、迎检、运动会、各项国考、毕业生离校及学院举办的各项重大活动等，中标人中标后全力保障学院的重大活动及突发公共事件的应急处理，并无偿提供人员支撑，由此产生的一切费用由中标人自行承担。大型活动期间，物业公司分管领导需前往项目现场监督。如保障不力，需接受学院处罚，处罚金额每次500-2000元，由学院视情况严重程度确定。

六）物业项目部需建立管理人员巡查机制，巡查责任区域分工明确，各管理人员正常工作日上午10点前必须在责任区域进行主动巡查（除特殊情况），并建立巡查台账，将巡查发现的问题及解决情况做好记录归档，每月上报后勤处备查。

七）物业项目部需建立各项记录台账，包含但不仅限于安全生产台账、保洁检查台账、宿管相关台账、维修材料使用统计台账、绿化养护材料使用台账等，同时每月月底做好项目部月度总结及次月工作计划报送后勤处主管部门审批。

八）投标人在投标文件提供的针对项目部员工的培训方案及奖惩考核措施，在项目运行中严格执行。

九）学校不提供中标人的职工住房，住房由中标人自行解决。

十）招标文件、投标文件及其附件作为合同附件，与合同具有同等法律效力。

十一）招标人根据《安徽商贸职业技术学院物业服务质量管理标准》和《安徽商贸职业技术学院物业管理考核办法》和《安徽商贸职业技术学院物业安保服务项目考核办法》对中标人服务质量进行考核。

考核分数在90分（含）以上为“优秀”等次，考核分数在80分（含）至90分为“合格”等次，考核分数在70分（含）至80分为“基本合格”等次，考核分数在70分以下为“不合格”等次。考核优秀或合格的物业费全额支付；考核基本合格的，扣除当期物业费的1％～5％（从80分到70分每2分多扣1％）；考核不合格的扣除当期物业费的10％，并暂缓支付物业费。学校重要活动（或重大节日）专项考核必须达到优秀，否则扣除当期付款物业费的3％。

根据考核结果，每年分4次支付物业费；考核结果同时作为合同续签的重要依据。

十二）中标人需确保文明作业。从业人员须着装整齐、佩戴工卡上岗；做到工完场清场；待人接物文明友善。

附件一:

安徽商贸职业技术学院物业管理考核办法

 

为加强校园物业管理服务工作，规范物业管理服务行为，提升物业管理服务质量，根据《物业管理条例》等相关规定，结合物业服务招、投标文件和我校实际情况，制定本办法。

一、考核对象

为安徽商贸职业技术学院提供物业管理服务的社会企业(以下简称“物业公司”)。

二、考核内容

(一)物业公司内部组织管理情况。

(二)卫生清扫、消杀、化粪池清理等保洁服务情况。

(三)设施设备管理及维修养护情况。

(四)公寓日常管理服务情况。

三、考核原则

(一)客观透明、实事求是。

(二)公正、公开、公平。

四、考核机构及职责

后勤管理处成立考核工作组，代表学校行使物业监管职责。后勤管理处处长担任组长，成员为分管物业工作的物业监管科室(中心)主任、副主任。主要职责是：

1.定期对物业服务工作进行检查并做好记录；

2.每月对相关学院和单位的评分进行认定及汇总；

3.研究决定考核等次；

4.研究决定日常与定期考核处罚额度；

5.审核、支付物业服务费用。

相关学院和单位指定专人负责本区域物业服务考核工作,主要职责是：

1.负责做好与物业公司及后勤管理处的协调工作；

2.负责对物业服务工作进行检查并做好记录；

3.每月根据《安徽商贸职业技术学院物业管理服务质量考核及评分标准》进行评分；

4.在物业费支付申请表上签署意见。

附件二：考核细则

表一：

安徽商贸职业技术学院物业项目部质量考核表

单位：

 年 月 日

考核内容	考核标准	考核分值	扣分内容	得分
项目人员 配置	1. 项目人员配置是否合理到位（查花名册） 2. 项目经理是否符合要求（按服务质量标准要求检查）。	20分
行政管理	3. 管理机构组建是否完整健全； 4. 管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全； 5. 工作计划周密，贯彻落实学校各项任务； 6. 定期检查各业务部门工作计划落实情况； 7. 建立公共突发事件的处理机制和应急预案； 8. 各项规章制度、岗位职责挂墙公布，并将所在职人员按照作业地点将姓名、照片以及联系方式等张贴至公告栏或显著位置； 9. 每月按时上报甲方要求的材料； 10. 投诉整改合格率100%。	30分
人事管理	11. 是否按规章制度要求办理选聘辞退手续； 12. 是否组织新员工上岗培训； 13. 是否建立员工档案，是否依法购买员工意外伤害保险； 14. 组建宣传队伍，完成企业的宣传教育工作； 15. 是否有完整的人事、劳资管理系统。	20分
技术管理	16. 是否制定设备设施安全运行管理制度；落实安全运行岗位责任制； 17. 是否按要求建立完整的技术、设备档案，有定期巡回检查、维修保养、日常运行档案记录； 18. 是否建立各种设备设施突发事件的应急处理机制和预案。	20分
物资管理	19. 是否做好物资采购台账，做到账、物、卡相符； 20. 是否建立严格的仓库管理制度； 21. 是否定期向后勤保障处报送材料消耗数量。	10分

 

表二：

安徽商贸职业技术学院物业保洁项目考核表

单位：

 年 月 日

考核内容	考核标准	考核分值	扣分内容	得分
门庭和大厅	1. 地面无水渍、无污渍，无垃圾，无积尘，光亮； 2. 墙角无蜘蛛网； 3. 公共设施表面无积尘、无污渍、光亮； 4. 不锈钢表面无手印，无积尘，无污渍、光亮； 5. 玻璃上无手印，无积尘，无污渍、明亮。	10分
楼道	6. 是否放置足够的垃圾篓（桶）； 7. 扶手无积尘，无污渍、光亮； 8. 窗台无积尘； 9. 台阶、过道无污渍、光亮。	10分
公共卫生间、开水机、充电桩	10. 卫生间无异味； 11. 厕坑便具洁净无黄渍； 12. 镜面、水盆、台面无污点，光亮； 13. 纸篓是否清理； 14. 开水机机身、充电桩杆无积尘、光亮； 15. 保洁工具与保洁用品是否统一放在指定地点。	10分
教室内（课后）	16. 桌斗内是否有垃圾； 17. 黑板板面擦净，板槽内无粉末； 18. 窗帘挂放是否整齐。	5分
电梯	19. 厢内无积尘、无污渍、无粘贴物；灯具、指示板明亮； 20. 厢内地面干净、无垃圾杂物； 21. 电梯门槽内无垃圾杂物。	5分
建筑外围（三包）	22. 绿化带是否有明显垃圾； 23. 屋顶、平台、落水台、阳台是否有明显垃圾；	10分
工作记录	24. 是否有完整的工作记录（包括保洁记录、巡回记录等）。	10分
道路、水系	25. 道路与广场是否达到“九无”、“四净”； 26. 道路面包砖、侧石、大理石缝等无杂草； 27. 水系内无明显垃圾与浮萍； 28. 绿化带内是否有明显垃圾。	10分
垃圾清运	29. 是否做到日产日清； 30. 清运工具是否符合合同要求； 31. 垃圾地坪是否按要求冲洗。	10分
礼堂、报告厅	32. 室内无污渍，无积尘，无蛛网； 33. 实施表面无积尘、无污渍，使用时清洁明亮，效果好。	10分
下水井清理	34. 是否有详细的清理记录； 35. 井内是否有杂物。	10分

 

表三：

安徽商贸职业技术学院物业日常维修管理项目考核表

单位：

 年 月 日

考核内容	考核标准	考核分值	扣分内容	得分
维修人员配置	1. 维修人员配置是否满足要求； 2. 维修人员是否有本专业技术上岗证。	10分
行为规范	3. 着装是否统一； 4. 是否统一佩戴工作牌； 5. 是否微笑服务； 6. 服务时是否使用礼貌用语； 7. 工作期间是否做与工作无关的事情。	10分
工作情况	8. 维修是否及时； 9. 维修人员是否按要求值班； 10. 维修人员是否有脱岗； 11. 维修人员是否按要求到达维修现场； 12. 维修人员是否配合校方工作做好维修信息采集； 13. 维修后质量是否符合质量要求； 14. 维修更换材料是否符合质量要求； 15. 维修记录是否完整。	60分
其他要求	16. 对校园内校方维修范围内公共设施损坏情况巡检报修是否及时、全面； 17. 是否按合同要求有维修保养计划和维保记录，并做好数据汇总； 18. 投诉整改合格率100%。	20分

 

表四：

安徽商贸职业技术学院物业绿化养护项目考核表

单位：

 年 月 日

考核内容	考核标准	考核分值	扣分内容	得分
养护人员、设施配置	1. 养护人员配置是否合理，并符合招标文件要求； 2. 绿化养护设备配置到位，定期保养，按区域摆放整齐，养护用品存放是否存在安全隐患。	20分
工作情况	3. 乔、灌、花、草齐全，基本无裸露土地； 4. 树木生长正常，生长达到该树种的平均生长量，存活率95%以上； 5. 是否有养护（修剪）、除草、施肥等记录； 6. 绿篱内杂草不超过植物，草坪无杂草，树穴内杂草不严重； 7. 草坪覆盖率达到95%以上，生长旺盛，草根基本不裸露，叶色正常，生长季节基本不枯黄； 8. 及时对绿地整治修剪，高度控制在10cm以下； 9. 绿地整洁，生长良好，有斑秃及时补植； 10. 绿化养护施工后，要对所产树枝、树干、草末等垃圾物清理干净； 11. 校园水系周边、芦花塘100米范围内的绿化必须抽取水系等自然水体的水浇灌； 12. 承诺使用机械设备的，机械设备是否按照合同配备齐全； 13. 病死树木有纪录； 14. 在满足生长的条件下及时补植恢复。	60分
其他要求	15. 建立完善的资料文档纪录：包括绿化固定资产记录、绿植更替记录、工作签到表、防治病虫害记录、施肥记录、巡查记录等； 16. 投诉整改合格率100%。	20分

 

表五：

学生公寓服务质量考核内容及评分标准(100分)
单位：  年 月 日
考核项目	内 容	分值	评分标准	得分
楼道玻璃、门、窗	1、门、窗框以及缝隙间无水泥迹、水迹、胶迹、污迹。	3	一处不合格扣1分,严重不合格扣2分.
	2、玻璃无水印，无明显污渍。	3
	3、门窗拉手柄上面无明显灰尘。	3
	4、维修及时,保修不得超过24小时。	5
楼道墙面、地面	1、地面、墙面无污迹、杂物，无水泥、涂料迹。	3	一处不合格扣1分,严重不合格扣2分.
	2、楼梯扶手洁净，无灰尘。	3	一处不合格扣1分,严重不合格扣2分.
	3、墙面上的开关、消防应急灯、应急指示灯无积尘、污迹。	3
	4、消防栓、配电柜内无杂物，无积尘。	3
	5、楼梯道无明显杂物，无尘土，无蜘蛛网。	3
	6、维修及时。	3
洗手间	1、地面无垃圾杂物，无污渍。	3	一处不合格扣1分,严重不合格扣2分.
	2、洗漱池无污渍、无杂物。	3
	3、水龙头无滴水、漏水现象。	3
	4、墙面、便池隔板无污渍，无明显灰尘，无蜘蛛网。	3
	5、便池无堆积大便，无水锈。	3
	6、纸篓不得过满。	3
	7、水箱无漏水，无污渍，无明显灰尘。	3
	8、设施、灯光等维修及时。	3
垃圾桶	1、桶外保持清洁、桶内保持垃圾袋完好。	3	一处不合格扣1分,严重不合格扣2分.
	2、垃圾堆放量不得超过桶容量的三分之二。	3
公寓安全	1、做好公寓门卫制度，建好台帐。	3	一处不合格扣1分,严重不合格扣2分.
	2、宿管员要定时对楼层巡查,对异常情况或发现问题及时处理和上报。	3
	3、消防设施设备完好，消防通道通畅，检查有记录。	3
	4、公寓未发生学生物品以及公共设备设施被盗及破坏事件。	7
	5、消防应急灯、应急指示灯保持完好。	3
	6、做好迟归学生登记工作。	3
员工礼仪	1、宿管员年龄在50岁以下，初中以上文化程度，统一穿着工装，佩带工牌。	3	一处不合格扣1分,严重不合格扣2分.
	2、举止大方，不得冲斥学生，语言文明，工作中不聚岗、嬉戏、追赶现象。	3
公寓文化建设	1、物业企业根据校园型物业的特征制定公寓文化建设的措施并组织实施。	10	根据公寓文化建设的成果打分

 

表六、月度考核表：

	后勤/学管部门管理考核		相关部门考核		教职工和学生 考核（满意度调查）		合计
	分值	权重	分值	权重	分值	权重
项目部质量		40%		30%		30%	100
卫生保洁工作		40%		30%		30%	100
设备维修、保养工作		40%		30%		30%	100
学生公寓管理		40%		30%		30%	100
校园绿化养护		40%		30%		30%	100
总得分							/5

 

二、年度考核表：

	月度考核（本年度月平均）		服务满意度		合计
	分值 （百分制）	权重	分值 （百分制）	权重
项目部质量		70%		30%
卫生保洁工作		70%		30%
设备维修、保养工作		70%		30%
学生公寓管理		70%		30%
校园绿化工作		70%		30%
总得分					/5

 

附件三：

安徽商贸职业技术学院物业服务监督管理办法

为加强对在校物业服务企业的监督管理，保证合同有效履行，提升物业服务水平，根据各校区物业服务委托管理合同和《安徽商贸职业技术学院物业服务质量管理标准》，结合日常工作实际情况，制定本办法。

一、适用范围

本办法适用于在我校提供物业管理服务的物业服务企业。

二、监管目的

坚持以合同管理为基础，通过强化日常监管维护学校合法利益，更好的服务全校师生。并达到以下目的：

1. 以监管促进物业公司规范服务行为；

2. 以监管促进物业公司提升自觉履行合同义务的水平；

3. 以监管促进物业公司改进不足，提升服务。

三、监管模式

后勤管理处和学生工作处代表学校对物业服务企业的服务质量和履约情况进行监管。

1. 后勤管理处负责对项目部、办公室、校园环境部、工程维修部、生活服务部的监督管理。

2. 学生工作处负责对合同范围内的宿舍项目进行日常监管。

四、监管内容

物业公司的服务未达到委托管理合同要求和《安徽商贸职业技术学院物业服务质量管理标准》，视同违约。违约金在物业公司交纳的履约保证金中扣除；不足部分从物业费中抵扣。

五、监管程序

1.学校监管部门根据委托管理合同要求和《安徽商贸职业技术学院物业服务质量管理标准》对物业服务进行日常监督管理，发现问题以书面形式通知物业服务企业进行整改。

2.相关企业接到整改通知后应及时组织整改。整改结束后，及时通知校方进行复查。否则，按照附表所列标准扣除相应的履约保证金。

3.在一次考核期内，同一问题整改超过三次的（含三次），直接扣减物业诚信服务保证金，不再下发整改通知。

4.在需要扣除履约保证金时，由学校监管部门下达扣款通知单，物业服务企业项目负责人签字确认；待一年合同到期，从履约保证金中累计扣除。

5. 因服务企业工作失职或逃避责任，给学校造成重大损失或产生严重后果的，每次按5000元直接扣减物业诚信服务保证金。

6. 物业服务企业在学校重大活动表现优异或为学校做出突出贡献，可酌情从扣减的履约保证金中予以奖励。

六、本办法自合同签订日起执行，由安徽商贸职业技术学院后勤管理处负责解释。 

附表一：

安徽商贸职业技术学院物业项目部违约扣款标准

管理内容	管理目标	扣款标准
项目人员 配置	1.项目人员配置是否齐全； 2.项目人员是否符合要求。	第1项500元/人次；第2项1000元/人次
员工行为规范	3.着装是否统一； 4.是否统一佩戴工作牌； 5.是否微笑服务； 6.服务时是否使用礼貌用语； 7.工作期间是否做与工作无关的事情。	第3-6项50元/次；第7项200元/次。
行政管理	8.管理机构组建是否完整健全； 9.管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料及各项工作台账齐全； 10.工作计划周密，贯彻落实学校各项任务； 11.定期检查各业务部门工作计划落实情况； 12.建立公共突发事件处理机制和应急预案； 13.各项规章制度、岗位职责挂墙公布，并将所在职人员按照作业地点将姓名、照片以及联系方式等张贴至公告栏或显著位置； 14.每月按时上报甲方要求的材料； 15.投诉整改合格率100%。	200元/次
技术管理	16.是否制定设备设施安全运行管理制度；落实安全运行岗位责任制； 17.是否按要求建立完整的技术、设备档案，有定期巡回检查、维修保养、日常运行档案记录； 18.是否建立各种设备设施突发事件的应急处理机制和预案。 19.各项工作（保洁、维修、搬运、安保等）处置不当或不及时造成损失或事故的 20.是否存在长明灯长流水等浪费现象	16-18、20项，200元/处，19项，造成全部损失由物业公司承担，造成后果不严重的，处每例200以下罚款，后果严重，扣罚3%当月物业费，并暂缓支付物业费。

 

附表二：

安徽商贸职业技术学院物业日常维修管理项目违约扣款标准

管理内容	管理目标	扣款标准
维修人员配置	1. 维修人员配置是否满足要求； 2. 维修人员是否有本专业技术上岗证。	500元/次
行为规范	3. 着装是否统一； 4. 是否统一佩戴工作牌； 5. 是否微笑服务； 6. 服务时是否使用礼貌用语； 7. 工作期间是否做与工作无关的事情。	第3-6项50元/次；第7项200元/次。
工作情况	8. 维修是否及时； 9. 维修人员是否按要求值班； 10. 维修人员是否有脱岗； 11. 维修人员是否按要求到达维修现场； 12. 维修人员是否配合校方工作做好维修信息采集； 13. 维修后质量是否符合质量要求； 14. 维修更换材料是否符合质量要求； 15. 维修记录是否完整。	第8-14项200元/次；第15项100元/份。
其他要求	16. 对校园内校方维修范围内公共设施损坏情况巡检报修是否及时、全面； 17. 是否按合同要求有维修保养计划和维保记录，并做好数据汇总； 18. 投诉整改合格率100%。	第16项200元/次；第17项100元/份；第18项200元/次。

 

附表三：

安徽商贸职业技术学院物业保洁项目违约扣款标准

管理内容	管理目标	扣款标准
总体要求	1. 地面无水渍、无污渍，无垃圾，无积尘，光亮； 2. 墙角无蜘蛛网； 3. 公共设施表面无积尘、无污渍、光亮； 4. 不锈钢表面无手印，无积尘，无污渍、光亮； 5. 玻璃上无手印，无积尘，无污渍、明亮。	10元/处
楼　道	6. 是否放置足够的垃圾篓（桶）； 7. 扶手无积尘，无污渍、光亮； 8. 窗台无积尘； 9. 台阶、过道无污渍。	10元/处
公共卫生间、开水机	10. 卫生间无异味； 11. 厕坑便具洁净无黄渍； 12. 镜面、水盆、台面无污点，光亮； 13. 纸篓是否清理； 14. 开水机机身无积尘、光亮； 15. 保洁工具与保洁用品是否统一放在指定地点。	10元/处
教室内（1、5节课前）	16. 桌斗内是否有垃圾； 17. 黑板板面擦净，板槽内无粉末； 18. 窗帘是否整齐（遇窗帘损坏，需及时拆下窗帘至教辅，并及时报修）。	10元/处
电　梯	19. 厢内无积尘、无污渍、无粘贴物；灯具、指示板明亮； 20. 厢内地面干净、无垃圾杂物； 21. 电梯门槽内无垃圾杂物。	10元/处
其他	22. 绿化带是否有明显垃圾； 23. 屋顶、平台、落水台、阳台是否有明显垃圾；	10元/处
工作记录	24. 是否有完整的工作记录（包括保洁记录、巡回记录等）。	200元/份
垃圾清运	25. 是否做到日产日清； 26. 清运工具是否符合合同要求； 27. 垃圾地坪是否按要求冲洗。	200元/次
礼堂、报告厅	28. 室内无污渍，无积尘，无蛛网； 29. 设施表面无积尘、无污渍，使用时清洁明亮，效果好。	10元/处

 

附表四：

安徽商贸职业技术学院物业宿管教辅项目违约扣款标准

管理内容	管理目标	扣款标准
宿管要求	1.学生公寓管理员应以身作则，热情、主动、负责地开展工作，遵守国家和学校的有关规章制度，积极完成各项任务。 2.关爱每一位住宿学生，主动与学生进行沟通，不与学生发生争执或粗言相向，及时了解、掌握学生思想动态，及时听取学生对公寓管理的意见和要求，态度和蔼的做好解释工作，努力提高服务水平和服务质量。 3.严格执行学院的各种制度的，严格执行宿舍安全的管理。引导学生养成良好的卫生和生活习惯。 4.检查、督促学生按时就寝，维持学生就寝纪律，并登记夜不归宿学生名单。 5.常态化检查违规使用大功率电器和危禁物品，预防事故的发生，经常开展消防和防盗等安全检查，沉着冷静地处理公寓内发生的违纪和突发事件。 6.及时处理或报告宿舍设施故障，及时制止学生的各种违纪行为。 7.严禁外来人员随意进入宿舍，学生家长或亲属须经核实、批准后才能进入，并作好登记。   8.做好配合新生入学及毕业生离校时的家具清点、核实、维修登记等工作。	200元/处.
教辅要求	9.能否严守岗位职责，做好各项教学服务工作 ； 10.能否主动热情为师生服务，言行文明 11.各项台账是否完善 12.教师休息室上下午上课前清洁到位 13.做好各项休息室服务工作，毛巾、洗手液齐备，开水不断供，空调遥控器能正常使用，空调使用指示标示 14.教师休息室报修是否及时	200元/处

 

附表五：

安徽商贸职业技术学院物业绿化养护项目违约扣款标准

管理内容	管理目标	扣款标准
养护人员、设施配置	1. 养护人员配置是否合理，并符合招标文件要求； 2. 绿化设施齐全，定期维护，于指定区域并摆放整齐。	第1项500元/人；第2项100元/次
行为规范	3. 着装是否统一； 4. 是否统一佩戴工作牌； 5. 是否微笑服务； 6. 服务时是否使用礼貌用语； 7. 工作期间是否做与工作无关的事情。	第3-6项50元/次；第7项200元/次
工作情况	8. 乔、灌、花、草齐全，基本无裸露土地； 9. 树木生长正常，生长达到该树种的平均生长量，存活率95%以上； 10. 是否有养护（修剪）、除草、施肥等记录； 11. 绿篱内杂草不超过植物，草坪无杂草，树穴内杂草不严重； 12. 草坪覆盖率达到95%以上，生长旺盛，草根基本不裸露，叶色正常，生长季节基本不枯黄； 13. 及时对绿地整治修剪，高度控制在10cm以下； 14. 绿地整洁，生长良好，有斑秃及时补植； 15. 绿化养护施工后，要对所产树枝、树干、草末等垃圾物清理干净； 16. 校园水系周边、芦花塘100米范围内的绿化必须抽取水系等自然水体的水浇灌； 17. 承诺使用机械设备的，机械设备是否按照合同配备齐全； 18. 病死树木有纪录； 19. 在满足生长的条件下及时补植恢复。	第8-15项100元/次；第16、18、19项200元/次；第17项按投标文件承诺，1000元/件
其他要求	20. 建立完善的资料文档纪录：包括绿化固定资产记录、绿植更替记录、工作签到表、防治病虫害记录、施肥记录、巡查记录等； 21. 投诉整改合格率100%。	第20项100元/份；第21项200元/次。

 

附表六：

安徽商贸职业技术学院物业综合管理项目违约扣款标准

管理内容	管理目标	扣款标准
工作记录	1. 是否有完整的工作记录（含巡查记录、交接班记录、来访人员登记记录、设备设施借用登记记录、日常情况记录、早出晚归记录等）。	100元/次
行为规范	2. 着装是否统一； 3. 是否统一佩戴工作牌； 4. 是否微笑服务； 5. 服务时是否使用礼貌用语； 6. 工作期间是否做与工作无关的事情。（如当班时间喝酒等）	第2-5项50元/次；第6项200元/次
工作情况	7. 是否按要求开、关门； 8. 是否按要求进行例行安检巡视； 9. 是否有缺岗现像； 10. 是否有睡岗情况； 11. 对外来人员是否上前询问盘查； 12. 设施设备损坏是否及时上报： 13. 是否有与师生发生冲突的现象； 14. 是否做好学生宿舍信息登记工作； 15. 是否对学生宿舍做好违章电器巡查工作； 16. 学生宿舍是否有异性进入； 17. 有外来人员在学生宿舍留宿； 18. 是否要求进行节能管理； 19. 对大宗物品出入是否登记； 20. 大型活动时，是否保证通道开放。	第16项500元/次；其余各项200元/次
其他要求	21. 是否按要求对大礼堂（报告厅）等设施设备巡视； 22. 投诉整改合格率100%。	200元/次