项目需求

注：1 、如本章内容与其他章节有冲突，以本章内容为准。

2 、如本章内容与国家法律法规相冲突的，以相关法律法规为准。

3 、如本章内容与国家、地方强制标准相冲突的，以强制标准为准。

一、基本情况

福瑞嘉园小区总建筑面积 325668.66平方米。其中福瑞嘉园一期总建筑面积121321.8平方米，福瑞嘉园二期总建筑面积204346.86平方米。 此外，福瑞综合楼总建筑面积0.96万平方米。鉴于福瑞嘉园花园一、二期都为开发区拆迁安置小区，且暂无业主委员会，在广泛征求村民意见的基础上初步研定:维持原物业服务标准C等级不变，将福瑞嘉园一、二期合并为一个物业管理区域公开招标选聘物业服务单位。

（一）本次招标范围：

3、本次招标建筑面积共计： 325668.66平方米。本次投标按现状面积情况进行报价，因后期情况而引起面积变动的，按每月实际情况进行面积调整，此风险由投标人自行承担。

4、以上内容请各响应投标人到现场实地查勘，以便合理地进行报价。

（二）发包人提供物业服务办公用房，但不支付开办费（不提供办公家具、相关装备、工具等，但此开办费包含在投标人的投标报价中，由投标单位自行考虑）。

（三）投标人的工作内容包含开展物业承接查验工作。投标人在接到采购人所需移交资料后，根据国家相关法律要求以及前期物业服务合同等相关约定，对物业承接项目资料进行确认，不得以资料未复核为由拖延查验工程。

（四）本次报价含房屋承接查验、物管所有公用设备的使用电费及维护（含运行）、各用电房用电产生的电损费用等内容以及所产生的一切费用。

（五）住宅小区内公共楼道、地面及墙面的卫生保洁、室外地坪保洁、花坛草坪及绿化保洁、户外墙地面小广告的清理均包含在本次服务范围内。

（六）承包人的服务成果应满足国家、省、市、经开区等管理部门在环保督查整改、文明卫生创建检查等方面要求。

（七）承包人负责对小区内内车辆停放、交通导流、交通秩序的维护和管理，管理目标应满足国家级、省级、市级的文明创建检查要求以及发包人的相关要求。

（八）承包人负责区域内日常公共秩序的维持和管理，必须满足发包人的相关管理要求。

二、服务期：一年。服务期届满后，经业主考核认可合格，报请财政部门批准，可采用“1+1”年模式续签，按原合同条款与物业服务企业续签合同，费用维持不变。如未通过业主考核，则合同到期后，自动解除业务关系（服务期间，承包人在业主月考核中连续两次低于75分，业主有权解除合同）。

三、物业管理服务标准

1、按照国家、省、市等相关规定、规范执行。

2、本次物业服务采购不低于《铜陵市住宅物业服务标准（试行）》（建函〔2018〕350 号） C 级标准要求，具体技术规范与要求如下：

2.1 物业管理服务的内容按照 C 级标准制定；

2.2 物业管理服务的要求按照 C 级标准制定；

2.3 物业管理服务标准按照 C 级标准制定。

四、物业管理服务的内容

1、物业管理区域内房屋建筑本体、公共部分的维护、管理；

2、物业管理区域内公共配套设施、设备维护、运行管理；

3、物业管理区域内公共场所、道路、房屋建筑公共部分清洁卫生、定期消杀、装修及生活垃圾收集清运；

4、物业管理区域的日常安全巡查服务；

5、物业管理区域内楼宇自动化设备系统的运行、维护管理；

6、供水、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理；

7、物业管理区域交通、车辆行驶和停泊管理；

8、物业管理区域绿化的养护（含浇水、病虫害治理、杂草清理等）；

9、 物业及物业档案资料收集、管理；

10、依据《铜陵市生活垃圾分类管理条例》，做好垃圾分类工作。

11、法律政策和物业服务合同中的规定的其他事项。

五、服务具体要求（铜陵市住宅小区物业服务 C 级标准）

1、机构设置：

1.1 小区内设置物业管理中心。

1.2 办公场所整洁有序。

1.3 配置一般的办公用品(如办公家具、电话、电脑等)。

2、管理人员要求：

2.1 小区经理、管理员持有相应的物业管理从业人员岗位证书，有三年以上物业管理工作经历。

2.2 管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁。

2.3 具备发现问题和及时处理问题的能力。

3、服务时间：

周一至周日在物业管理中心进行业务接待并提供服务。

4、日常管理与服务：

4.1 服务规范符合《安徽省住宅区物业管理规程》要求。

4.2 24小时受理小区业主或使用人报修。急修理半小时内到现场处理，一般修理一天内完成(预约除外).

4.3对小区业主或使用人的投诉在三天内答复处理。

4.4 制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为，现象及时劝阻、制止并报告。

4.5 建立健全财务营理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范， 账目清晰，每年公布二次财努收支状况。

4.6 建立小区物业管理档案[包括物业她工验收档案、设备管理档案、业主资料档案(含业主或使用人房屋被修档室)等]。

4.7 制定小区物业管理与物业服务工作计划并组织实施。

4.8 制定小区生活垃圾分类管理工作计划并严格按计划实施

4.9 对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清听。

4.10 建立管理处内部管理制度和考核制度。

4.11 服务窗口应公开办事制度、办事纪律、服务内容、收费项目和标准

4.12 能提供二种以上特约服务(有偿)和二种以上便民( 无偿)服务。

4.13 综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。

4.14 可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的 60%。

4.15 对违反小区《管理规约》或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。

六、补充相关要求

1、物业服务合同签订说明按照有关规定执行。

2、如中标人违反物业管理服务标准，服务上不达标，且业主投诉率达 5%，经查实后招标人可解除合同，造成的影响和损失由中标人承担，同时扣除履约保证金。

3、 投标人须在收到中标通知书后 3 个日历天内向招标人缴纳招标文件规定履约保证金，并签订物业管理合同。于签订合同的次日起 3 个日历天内管理服务人员全部配备到位，否则招标人有权扣除中标人履约保证金并终止物业服务合同，所造成的影响和责任由中标人自行承担。

七、物业管理服务收费形式

1、中标人根据按照中标价格收取小区业主物业服务费。

2、人员工资、过节福利不得低于铜陵市最低工资和福利标准，保险按国家相关规定执行。所有人员必须购买意外伤害险，用工必须遵守《劳动法》、《劳动合同法》、《社会保险法》的规定。

3、由投标人自行确定并满足招标文件规定安保服务要求。（所有保洁人员和安保人员人数必须满足该项目需求）

4、投标人应考虑合同履约期内政策性费用调整的风险。

八、人员相关要求

（一）人员配置要求

1、项目负责人：1人，大专及以上学历，3年以上物业服务工作经验，须持有物业经理岗位证书或物业管理师证书。

2、客服：不少于4人，身体健康，五官端正，电脑操作熟练，严守纪律，严谨细致，认真负责，服从指挥，年龄不得高于35岁，具有2年以上工作经验。

3、保洁员：不少于23人，身体健康，五官端正，具有一定保洁工作经验。

4、秩序维护员：不少于12人，身体健康，品行端正，年龄在50周岁以下。须经过严格的岗前培训，具有1年以上工作经验， 严守纪律，严谨细致，认真负责，服从指挥。

5、绿化养护人员：不少于3人，身体健康，五官端正，具有一定的绿化养护经验。

6、水电维修人员：不少于5人，年龄50岁以下，3年以上相关工作经验，须持证上岗。

7、消防维护人员：不少于4人，年龄50岁以下，3年以上相关工作经验，须持证上岗。

管理人员及服务人员总人数不得少于52人。

★提供承诺书，承诺管理人员及服务人员总人数不得少于52人及符合人员配备要求。

（二）岗位要求

1、所有员工应身体健康（持有健康证明，并购买有工伤或其它类似保险），五官端正，政治觉悟高，无违法犯罪记录及不良嗜好，具备良好的职业道德和一定的语言表达能力，遵守新城办及物业各项规章制度。

2、保安人员上岗前须经安全保卫知识和消防操作技能培训，统一着装。熟悉辖区环境，掌握物业管理有关法律法规和文件。保证本区域公共财产不受损坏和丢失。

3、保洁人员必须实行岗前培训，依据《铜陵市生活垃圾分类管理条例》，做好垃圾分类工作。其中厨余垃圾桶每天清洗不少于二次。厨余垃圾桶内的垃圾和其他垃圾做到日产日清。

4、消防、水电等工程技术人员上岗前必须取得本工种经国家有关部门考核合格后颁发的上岗证(操作证)，专业技术过硬；年龄以中青年为主，如具有高级技术职称，年龄可适当放宽至55岁。

5、在选聘员工时要严格把关，保持各部门人员稳定性和工作的连续性。对本地区下岗再就业人员可优先考虑。

九、投标报价

投标人的投标报价包括：人员工资（不得低于铜陵市月最低工资标准1550元）、社会保险费（根据省政府令第272号《安徽省最低工资规定》第十条规定，用人单位和劳动者个人依法缴纳的社会保险费不计入用人单位支付给劳动者的工资，故社会保险费按照用人单位与劳动者个人缴纳费用的总和计费。当前铜陵市社会保险缴费基数下限为3017.01元，用人单位缴费比例为：养老16%，医疗6.5%，失业0.5%，生育0.5%，另加大病5元；劳动者个人缴费比例为：养老8%，医疗2%，失业0.5%，另加大病10元。即社会保险费下限为每人每月1040.78元（计算公式为3017.01×34%+15），税金比例不得低于实际缴纳比例（税率提供近半年连续三个月缴税凭证材料））、加班工资（含法定节假日、创建、突击和日常加班）、奖金、福利（过年过节、防暑防寒、环卫节等及服装、工会、教育等）、意外伤害保险、物业专项服务的费用（墙面清洗所需设备-如高压水枪等、地面清洁所需设备-如吸尘器、拖把等-、绿植养护修剪设备-如铁锹、剪等购置费用、以及保安、清扫办公费用、物耗、工器具、劳保用品、设备折旧、工具房租赁等）、合理利润、垃圾分类督导费及清运费、消防、电梯维保、年审、税金、风险费、招标代理费等所有费用。

十、其他

合同签订后15日历天内招聘到合格人员并到岗任职。一年内服务不得中断，如出现人员离职、辞退等情况，承包人需在7个日历天内招聘到合适的可以替代的人员（人员要求不得降低）并上报给发包人。

★提供承诺书，承诺书应包含但不限于以下内容：合同签订后15个日历天内招聘到合格人员并到岗任职。如出现人员离职、辞退等情况，承包人需在7个日历天内招聘到合适的可以替代的人员（人员要求不得降低）并上报给发包人。服务内容，以及项目要求的其他内容。