采购需求

（仅供参考，具体以磋商文件为准）

前注：

1.本说明中提出的技术方案仅为参考，如无明确限制，供应商可以进行优化，提供满足用户实际需要的更优（或者性能实质上不低于的）服务方案，且此方案须经磋商小组评审认可。

2.成交供应商必须确保整体通过用户方及有关主管部门验收,所发生的验收费用由成交供应商承担；如供应商因未及时勘察现场而导致的报价缺项漏项或成交后无法完工，供应商自行承担一切后果。

一、采购需求前附表

序号	条款名称	内容、说明与要求
1	付款方式	按季度支付，每季度末支付合同总金额的25%
2	服务地点	安徽省巢湖市，采购人指定地点
3	服务期限	2021年2月1日－2022年1月31日

二、项目概况

本项目物业类型为办公楼物业，服务地址分别是位于巢湖市健康东路3号的市巢湖老干部服务管理局办公大楼（主体使用面积5653平方米，地上6层、地下1层，电梯2部，附属建筑面积450平方米，前后院落面积约9000平方米）以及位于巢湖市健康西路1号的市巢湖老干局老干部活动中心（主体使用面积3900平方米，地上5层，附属建筑面积550平方米，前后院落面积约10500平方米）。

三、服务需求

（一）物业服务范围

1、物业管理区域内物业及设施设备的管理及维修养护，主要包括：供水、供电线路及配件的维修养护；消防设备、器材的维修养护；排水系统维修养护；电梯维修养护；室内绿植的租赁；户外绿化的养护及改造、补植等。

2、物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护和保洁。

3、物业管理区域内车辆行驶、停放及场所管理。

4、物业管理区域的日常安全保卫巡查。

5、为部分办公室和室内场所提供清扫、保洁服务。

6、会务服务。

7、物业档案资料管理服务。

8、其他服务内容：确保采购人正常办公以及因对外提供优质服务需要而产生的服务内容，包括但不限于上级领导或行业系统单位参观视察时的相应会务保障服务；发生扰乱采购人办公秩序等突发事件时的秩序维护、安全保障服务；发生恶劣天气时的清障工作等。

9、配合采购人做好相关特约服务工作。

（二） 服务要求

1、成交供应商须根据采购人要求，对两个院落的户外绿化进行修剪和清理，每年每处不少于5次，其中5、6月份必须每月进行1次修剪和清理。

2、由于采购人所属两栋办公大楼使用已超过10年，水、电管线及门、窗等附属物需要经常性维修及更换，成交供应商须根据采购人的要求提供维修、更换服务。其中，材料费单价在500元以下（含500元）的，由成交供应商承担，500元以上的由采购人与成交供应商协商解决。

3、成交供应商必须按现状保持老干局机关各办公室绿植的租赁服务。

4、成交供应商必须对老干局机关两部电梯提供日常维保服务，保障方式可以采取自聘人员或外包形式。

5、成交供应商除对两处物业公共部位卫生提供保洁服务外，还必须对局机关办公楼5、6层活动中心场所提供室内保洁服务。

6、成交供应商须自行配备办公场所保洁用具，采购人仅为成交供应商提供相应的办公用房，相关办公设备须由成交供应商自行解决，保洁用具及办公设备采购费用均包含在此次报价中。

（三）人员配备要求

人员配备须按专业化的要求配置物业服务人员，管理局办公大楼和老干局老干部活动中心2处合计人数不得少于15人。同时，为了确保物业服务的稳定、有序，成交供应商在招聘物业服务人员时，可对目前正在提供服务的2名物业员工优先录用。具体人员要求：

1、项目经理1人：项目经理具有丰富的物业管理经验，遵纪守法、品行端正、具有良好的职业道德，无违法犯罪前科。

2、保安人员6人（每处3人）：男性，年龄不超过55周岁，无不良违法记录；

3、保洁人员7人（机关办公楼4人，老干部活动中心3人）：女性，身体健康，年龄不超过45周岁；

4、水电维修人员1人：须具有相关岗位工作经验及资格证书。

注：除评分标准中要求提供的相关人员证明材料作为评分条件外，供应商在响应文件中无须提供人员其他相关证明材料，由采购人在合同签订后成交供应商进场服务前核查人员配备情况，人员须按照要求配备到位，否则采购人有权解除合同并报监管部门按规定处理。

（四）物业管理服务标准

1、房屋管理：

包括:楼盖、屋顶、外墙面、楼梯间、承重结构、走廊通道、门厅、停车场、地下车库等公共场所及设施设备等养护、管理及零星维修。

（1）建立对房屋及其共用部位、共用设施设备等进行日常巡查制度，做好巡检记录，检修记录和保养记录齐全。发现问题及时向采购人服务保障处报告，并根据该处指示安排专项维修。

（2）根据房屋的结构类型、用途和使用年限、使用环境等情况，每年对房屋结构进行定期检查与沉降测试，检查中发现问题应及时报告采购人。

（3）每年定期检查屋面、卫生间防水情况，确保无渗漏；检查外墙和外门窗等房屋外围护结构有无渗漏现象，发现渗漏的，应及时处理，确保无渗漏。

（4）维修属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，应及时编制维修计划，提出报告与建议，根据采购人的决定，组织维修。

（5）宣传房屋安全使用的规范，检查和协助采购人工作人员正确使用房屋及其设施设备。

（6）建立健全房屋及其设施设备竣工档案，维修设计方案及审批文件、维修施工监督记录、日常巡查记录等均应做好存档管理。物业服务合同到期后，须全部完整地移交给采购人服务保障处。

（7）避雷系统应按规定由专业机构进行检测。房屋本体的防雷设施应在每年3月前做好防雷电设施检查，保持各楼宇顶部所有的避雷设施及所有的金属物体的接地完好；防雷设施接地电阻不应大于1欧姆。引下线、屋顶避雷网线、中性点接地、设备层的避雷带、网无脱焊。如有生锈，应及时除锈，刷防锈漆和银粉漆进行保护。

（8）每年检查一次重要机房的设备防静电地板的接地是否可靠，并对各楼层的金属窗、钢结构进行外观检查。

（9）每半年一次对楼层强、弱电间内的接地装置进行检查，遇有问题及时解决。

（10）每月一次对变配电室的设备接地带进行检查；每季对各重要机房内的配电柜及设备接地进行检查；保证所有机电设备、管道、构架等金属物接地良好。

（11）各楼宇所有避雷设施完好。

（12）接地电阻：≤4Ω，弱电设备接地电阻：≤1Ω。

2、共用设施、设备的维护、运行和管理：

（1）建立健全配套设备管理岗位制度，各层级人员需具有相应的专业技术知识和合法有效的上岗操作证书，定期开展职业素养和专业技术技能培训，考试合格方能上岗操作。操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范，保障设施设备运行正常。

（2）建立健全配套设备接管验收制度、计划性维修保养制度、运行管理制度、值班制度、交接班制度、报告记录制度、设备基础资料存档制度等。

（3）接管验收制度包括新建房屋附属配套设备的验收，也包括维修后设备的验收，以及新添置设备和更新设备的验收。验收后的设备基础资料应存档保管。

（4）计划性维修保养主要包括设备维修保养计划，确定设备维修保养的类别、等级、周期和内容，并进行监督检查。

（5）设备运行管理制度包括抄表制度、安全运行制度、文明运行制度等，特殊设备应制定特定的制度，以保证设备安全运行。做好检查记录，如需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划。

（6）值班制度内容包括在岗值守安全操作规定、按时巡查内容、发现异常或故障隐患等的处理程序和时限要求，以便安排人员抢修和维修。

（7）交接班制度应对交接班程序、内容作出详细的规定和要求，保证设备持续正常运行。

（8）报告记录制度应及时将设备运行和维修保养情况向工程部和项目经理做出报告，以便经理人员和工程主管及时了解设备运行情况，及时发现设备管理中存在的问题，并加以解决。

（9）设备基础资料存档制度应对设备技术基础资料、维修保养记录、日常巡查记录等资料的保存、使用和管理做出规定。

（10）载人电梯工作时间（8小时）正常运转；

（11）电梯专业资质维修保养单位应有专业人员驻场，对电梯运行进行管理，并应做好日常电梯运行的巡检与记录；对电梯实施定期保养，物业公司对电梯运行和保养情况进行监督。

（12）电梯应经有资质的检测机构检验合格，应由专业资质维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，在有效期内安全运行。

（13）电梯运行平稳，乘座舒适，电梯准确启动运行，停层准确。轿厢内、外按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。

（14）电梯发生一般故障，25分钟内专业维修人员应到场修理。发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员应及时处理，专业维修人员应在15分钟内达到现场进行抢修。

（15）消防通道畅通，消防设施设备完好，可随时启用；

（16）路灯、楼道灯完好率不低于80%；

（17）容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志，并有相应的防护措施；对可能发生的各种突发事件故障有应急方案。

3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通管理：

（1）办公楼内每层设有垃圾收集点，垃圾每天清运不少于2次；

（2）公共场所实行流动保洁；公共部位玻璃每月清洁不少于1次；

（3）对部分办公室提供清扫、保洁，每日不少于1次；

（4）雨、污水井每半年检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每半年检查1次，每年清掏不少于1次，发现异常及时清掏；

（5）由于采购人机关办公楼地下室地势低洼，成交供应商须在雨季对地下室积水进行及时的抽水排涝。

（6）各楼宇的大厅、楼梯间、走廊/走道、停车场（含地下停车场）、卫生间、各类机房等公共场所的日常卫生保洁、垃圾整理收集和清运。

（7）会议室日常保洁及不定期保洁。

（8）卫生间的地面、墙面、门窗、灯具、镜子、卫生洁具等设施的日常清洁保养。

（9）卫生间清洁用品（如卷纸、擦手纸、洗手液、卫生球、垃圾袋等）的配备和及时更换。

（10）制定办公区卫生防疫制度，定期清洁杀菌消毒(环境、垃圾桶、卫生间、排水渠道、开水间、热水器、过滤器等)、灭除害虫；消杀有记录。

（11）接待区、阅览室等公共区域的定期保洁。

（12）完成采购人交办的其它工作。

（13）建立环境卫生保洁管理制度和保洁服务方案，对保洁服务工作做好记录。

（14）配置专职保洁服务人员，明确环境卫生保洁责任范围，环境卫生保洁服务实行定时定点和流动保洁相结合，保持物业服务区域卫生、整洁、干净。

（15）垃圾应专人负责，按要求及时清运；建筑垃圾应有专人负责清理。

（16）消毒灭害工作应在尽量不影响采购人工作的前提下进行，如上班前、下班后或者休假日等；使用的药品是防疫部门发放的，或者使用应符合国家、行业标准的低毒高效药剂。消毒灭害工作过程中注意做好个人防护，不得出现人员伤害现象。

（17）出现自来水爆管、化粪池外溢、公共性疫情等情况，应立即启动相应应急预案，全力配合有关部门，保障人员人身安全，减少财产损失。

4、车辆停放管理：

（1）根据停车场的情况设置行车指示标志，规定车辆行驶路线，指定车辆停放区域。

（2）安保人员应对进出区域内的各类车辆进行管理，维护交通秩序，保证车辆便于通行、易于停放。

（3）停车场、地下车库实施规范化管理，车辆停放有序，每1小时巡查一次。

（4）车库内监视系统，地面、墙面等处按车辆道路行驶要求设置明显指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全。

（5）非机动车应定点有序停放。

5、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理：

（1）门岗24小时轮流执勤。

（2）工作人员发放通行证，直接放行。对来访人员进行询问、核实、登记后方可进入，非办公时间一般不得进入办公区域。如特别需要，应征得相关部门领导同意，并对来访人员的身份证查验登记。接待人员对来访人员用语礼貌规范。

（3）对物品进出实施分类管理，实行大件物品进出审验制度，拒绝危险物品进入。

（4）在办公区内安排保安不定期巡查，遇到重大节日期间，制定详细的值班计划，并按计划切实执行；

（5）明确巡查工作职责，规范巡查工作流程，制定相对固定的巡查路线。对重点区域、重点部位至少每小时巡查一次并记录。发现违章行为应及时制止和纠正，对可疑现象应及时进行查问。

（6）巡查中发现各区域内的异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施，随时准备启动相应的应急预案。

（7）监视监控设施应24小时开通，保持完整的监控记录，保证对安全出入口、内部重点区域的安全监控、录像及协助布警。

（8）监控中心收到火情、险情及其他异常情况报警信号后，应及时报警，并安排保安人员及时赶到现场进行前期处理。

（9）监控的录入资料应至少保持30天，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行。

（10）保障安保工作电话畅通，接听及时（铃响三声内宜接听）。

（11）当发生突发公共事件时，各岗位管理人员必须按规定实行岗位警戒，根据不同突发公共事件的现场情况应变处理。在有关部门到达现场前，保证人身安全，减少财产损失，并全力协助政府部门处理相关事宜。

（12）对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告采购人和有关部门，并协助采取相应措施。

6、会务服务：

承担会场布置、茶水服务、会后清洁等工作，确保各类会议圆满完成。

7、物业档案资料管理：

质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

8、物业特约服务。

四、报价要求

1、本项目为总价包干，报价包括但不仅限于人员工资、管理费用、服装费、绿化养护用品、清洁卫生用品及工具、施工费、办公费、交通费、通讯费、培训费、税金、利润、劳动保险费、合同工期内的风险费用等为完成本项目服务内容所产生的一切费用。成交供应商自行解决员工养老、失业、医疗、工伤、生育、纳税等保险及劳保、工资、福利、食宿、员工上下班交通。

2、人员工资不得低于巢湖市现行最低标准，社保按国家相关规定执行。成本核算时所用配备的人员都应计算社保部分，不得以使用40、50岁人员为由不予核算。

3、供应商应考虑合同期内政策性费用调整的风险。报价应考虑最低工资标准上调等因素，履约期限内不得以最低工资标准上调以及物价指数上涨等理由增加物业管理费用。

政策性费用测算如下：

一般纳税人政策性费用测算：
	缴费项目	人数	费用（元）	月	小计（元）
A	最低人员工资	15	1280	12	230400.00
B	社会保险	15	1034.75	12	186255.00
C	工会教育经费=A*3.5%=A*0.035				8064.00
	小计（A+B+C）				424719.00
D	一般纳税人税金=（A+B+C）*6.72%=(A+B+C)*0.0672				28541.12
总计（A+B+C+D）保留到小数点后两位					453260.12
小规模纳税人政策性费用测算：
	缴费项目	人数	费用（元）	月	小计（元）
A	最低人员工资	15	1280	12	230400.00
B	社会保险	15	1034.75	12	186255.00
C	工会教育经费=A*3.5%=A*0.035				8064.00
	小计（A+B+C）				424719.00
D	小规模纳税人税金=（A+B+C）*3.36%=(A+B+C)*0.0336				14270.56
总计（A+B+C+D）保留到小数点后两位					438989.56

备注：

1）人员工资不低于巢湖市最低工资标准（1280元/人/月）。

2）社会保险（五险）企业缴纳费用（缴费费率：23.3%）组成为：养老保险 16%、工伤保险0.4%、失业保险0.5%、医疗保险6.4%。

社会保险（五险）个人缴纳费用（缴费费率：10.5%）组成为：养老保险8%、失业保险0.5%、医疗保险2%。

3）一般纳税人税金6.72%，小规模纳税人税金3.36%,如供应商以小规模纳税人税金费率报价，响应文件中须提供税务部门开具的小规模纳税人相关证明文件（如：企业税种核定材料等），否则将导致响应无效。

4）请供应商自行核算以上政策性费用，如供应商对以上费用有疑问，请在本项目网上询问截止时间前提出。如无疑问，报价应不低于上述政策性费用价格，否则将导致报价无效。

5）政策性费用不接受赠送及优惠，其他相关项，作为可竞争费用，可由供应商自行报价。

6）成交供应商应遵守国家用工的各项法律、法规。必须和其招聘录用的所有人员都签订劳务用工合同，所有物业员工的工资、养老、医疗、工伤、失业、生育等保险费用以及其它的一切工资福利待遇，都由成交供应商负责支付，并遵守《劳动法》规定，不得拖欠员工工资。

7）成交供应商应按巢湖市行业主管部门的规定办理相关手续（如备案等）。

8）其他未尽事宜，按相关法律法规执行。