采购需求

1.项目说明

1.1本章内容是根据采购项目的实际需求制定的。

1.2本项目共分为 1 个包进行招标。投标人所报价格应为含税全包价，包含提供相关服务的所有费用，合同存续期间采购人不额外支付任何费用。

1.3属于信息网络开发服务的，投标人中标后应向采购人提供源代码以及文档等技术资料。

2.服务要求（包括附件、图纸等）

2.1项目概况

李沧区政府座落于黑龙江中路 615 号占地面积约 8 万平方米，其中绿化面积 20000 平方米，院内办公楼 7 座，1 号楼区委、区政府办公楼，2、3 号楼为区各大局职能部门办公楼，4 号楼为机关事务服务中心、核算中心、职工餐厅楼，5 号楼为李沧电视台信访局办公楼，6 号楼为机关事务服务中心各科室、网球馆、大数据局，7 号楼会议室、、大学生宿舍等。

2.2服务内容及要求

2.2.1 李沧区政府物业服务工作包括机关会议服务保障，大院总体卫生保洁环境、绿化养护、设施、设备维修养护、安全保卫等工作。（具体要求如下。）

★2.2.2 人员配备要求

序号	岗位设置	人数	年龄	备注
1	物业项目经理	1	50 岁以下	物业经理上岗证
2	物业会计兼内勤	1		专科及以上学历
3	项目巡检	1		专科及以上学历
4	保安（28 人）
	保安部经理	1
	大门保安（白班）	6
	1、2、3 号楼保安	4
	6 号楼保安	1
	巡逻岗	2

	大门保安（夜班）	8
	李沧区政府北侧门岗保安	1
	登记处	2
	中控室	3		消防设施操作员证
5	服务部（40 人）
	服务部经理	1		专科及以上学历
	热线人员	1		专科及以上学历
	服务员	14
	保洁主管	1
	保洁员	14
	外围保洁	3
	绿化工	6
7	工程部（26 人）
	工程部经理	1		高压电工作业证
	1-3 号楼（木工、电工、弱电工）	8		低压电工作业证
	大组（木工、电工、瓦工、电焊工）	5
	配电室	4		高压电工作业证
	水泵房（水暖工）	3
	电梯管理员	1		电梯安全管理员证
	音响师	4		专科及以上学历
合计共：97 人

以上人员为本项目人员最低要求，不满足项目最低要求的投标供应商响应无效。

2.2.3岗位职责

★2.2.3.1物业项目经理要求

本项目经理须由具有物业经理上岗证的项目经理担任，成交供应商提供的项目经理不得更换，如有特殊原因需更换，须经采购人考核认可后，方可更换。

2.2.3.2物业内勤及巡检员要求

专科及以上学历，有综合大型写字楼或机关事业单位物业内务管理经验，能熟练操作计算机并灵活运用office等软件及掌握相应的网络应用知识与技能，且有一定的写作能力和表达能力，有大型园区、综合大型写字楼或机关事业单位物业服务品质巡检经验。

2.2.3.3热线人员要求

专科及以上学历普通话标准，有综合大型写字楼或机关事业单位物业热线服务经验， 女性。

2.2.3.4保安部人员要求

2.2.3.4.1保安部经理：要求了解国家法律、法规，掌握采购人有关行政管理规章制度，接受过正规军事训练，具有良好的军警素质，具有较强的安全保卫日常管理能力， 应急处置能力和快速反应能力，年龄要求50周岁以下，身高1.75米以上，五官端正，身体健康，政审合格。

2.2.3.4.2白班大门保安人员：要求有较强的责任心，应急处置能力和快速反应能力强，年龄50岁以下，身高1.75米以上，五官端正，身体健康，接受过正规军事训练， 政审面试合格。

2.2.3.4.31.2.3号楼保安人员：要求年龄50岁以下，身高1.75米以上，五官端正， 身体健康，接受过正规军事训练，政审面试合格。

2.2.3.4.4巡逻岗保安人员：要求年龄50岁以下，身高1.75米以上，五官端正，身体健康，接受过正规军事训练，政审面试合格。

2.2.3.4.5夜间保安人员：要求年龄55岁以下，身高1.75米以上，五官端正，身体健康，接受过正规军事训练，政审面试合格。

2.2.3.5登记处人员要求

有综合大型写字楼或机关事业单位物业热线服务经验，要求年龄45岁以下，五官端正，身体健康，普通话标准，能熟练操作计算机并具有网络应用知识与技能。

2.2.3.6中控室人员要求

24小时值班，并持有消防设施操作员证，责任心强，有3年以上的工作经验，55周岁以下，身体健康，政审合格且能熟练操作计算机并灵活运用office等软件及掌握相应的网络应用知识与技能。

2.2.3.7服务部人员要求

★2.2.3.7.1服务部经理：具有机关事业单位会议服务接待二年以上经历，专科及以上学历，有较高的会议服务、接待专业水平，掌握会务、接待流程，有正规的会议服务、接待礼仪专业培训经历，身高1.65米以上，品貌端庄，举止文雅大方，政审合格。

2.2.3.7.2服务人员：具有大型会务、接待经历，了解会务、接待流程，受过会务、接待专业培训，女性，年龄30周岁以下，身高1.65米以上，品貌端正，举止文雅大方， 政审合格。会务、接待人员每年进行一次体检，保证身体健康状况良好。

2.2.3.7.3保洁人员：具有较强的管理能力和工作责任心。年龄要求55周岁以下，身体健康。

2.2.3.7.4外围保洁员：五官端正，责任心强，保证身体健康状况良好。特殊岗位保洁人员每年进行一次体检，无传染病及其他疾病。

2.2.3.7.5绿化人员：具有绿化工作5年以上从业经验，有较强的管理能力和工作责任心，保证身体健康状况良好。

2.2.3.8工程部人员要求

★2.2.3.8.1工程部经理：专科及以上学历且取得高压电工作业证，相关专业5年以上管理工作经验。

2.2.3.8.21—3号楼（木工、电工、弱电工）：要求具有良好的专业基础知识，并且具有低压电工作业证，男性，保证身体健康状况良好。

2.2.3.8.3大组（木工、电工、瓦工、电焊工）：要求具有良好的专业基础知识，男性，保证身体健康状况良好。

2.2.3.8.4配电室人员：具有高压电工作业证，男性，保证身体健康状况良好。

2.2.3.8.5水泵房人员：要求掌握良好的专业知识，熟悉本物业管理的设施、设备运行、维护管理工作，男性，保证身体健康状况良好。

2.2.3.8.6电梯管理员：要求具有电梯安全管理员证，能及时解决出现的临时故障， 保障电梯准确无误运行。

2.2.3.8.7音响师：要求专科及以上学历，具有计算机、会议音视频多媒体及监控系统等相关专业3年以上专业维修管理工作经验。

★2.2.4其他要求

2.2.4.1服务部人员每年进行一次体检，保证身体健康状况良好。

2.2.4.2所有物业服务人员身体健康，无传染病和精神类疾病，无犯罪记录。物业公司应组织定期体检。若中标入驻后1周内均须持有专业部门开具的健康证明和无犯罪记录证明。

2.2.5其他服务要求

2.2.5.1成交供应商必须严格按照招标文件及合同的规定开展物业服务活动。要求成交供应商承接过党政机关、行政事业单位、大型园区物业管理，且具有成功的机关事业单位、大型园区物业管理经验和管理模式。

2.2.5.2成交供应商不得以任何方式将中标业务进行转包或分包，不得转租、转让、抵押承包区域，在承包区域只能从事招标方认可的物业服务工作。物业公司向被服务单位派出服务人员必须出具物业派工单，并认真填写相应内容，并及时通知相关主管单位， 做好存档备案。

★2.2.5.3成交供应商必须严格执行《劳动法》相关规定，与聘用人员签订劳动合同， 且必须符合青岛市规定的最新最低工资标准及人员所需缴纳社保金额的相关规定，招标方对成交供应商聘用的人员不负任何责任，成交供应商应保证各岗位所需人员于签订合同后30日内全部招录、培训完毕。

★2.2.5.4成交供应商如对服务人员进行更换，必须提前15天告知招标方，并书面说明更换原因，人员更换后须将新更换人员的相关资料提交招标方和招标方审核，通过后进行备案，之后方可上岗。如随意更换或删减服务人员未经同意，招标方有权直接进行相应的经济处罚，扣除相应服务款项。

2.2.5.5物业工作人员工作期间发生任何意外情况，费用及后果均由成交供应商承担。由于物业工作人员过失而造成招标方财产损失和人员伤亡的，成交供应商应承担相应责任，并给予赔偿。

★2.2.5.6投标供应商应在投标书中明确标注投标总价款及针对每项服务及人员工资明细的竞标价格明细。

2.2.5.7投标供应商应提供详细的应急预案，以及应急大型会议的承接方式、调度形式、人员配置等。

2.2.6服务标准

2.2.6.1机关会议服务保障，大院总体卫生保洁环境、绿化养护、设施、设备维修养护、安全保卫等工作。

2.2.6.1.1会议保障服务

1—7号楼会议室、接待室（27处），会议服务保障工作要求室内卫生清洁茶具消毒， 与会人员的茶水服务及礼仪接待等。

2.2.6.1.2特需服务

由专人对涉密场所进行卫生清洁并熟知此其工作特点和相关保密要求。服务员要求须经专业人员培训合格并取得健康合格证上岗。

2.2.6.1.3机关大院保洁服务

2.2.6.1.3.11—7号楼内门厅、走廊、楼梯、电梯轿厢、公共浴池、公共卫生间（48

处）及公共区域门窗玻璃、玻璃采光顶棚的日常卫生清洁。

2.2.6.1.3.2公共区域门窗玻璃无灰尘、卫生间无异味、无积水、无脚印，公共走廊无脚印、无灰尘、无印迹，公共区域、垃圾桶、卫生间定点收集清运餐厅垃圾、绿化垃圾、建筑垃圾的收集与清运，做到日产日清不得外露。

2.2.6.1.3.3机关大院内道路、停车场卫生清扫垃圾收集要求大院内每10平方米不超过一个烟头纸屑，马路与人行道不得有落叶，随有随清。

2.2.6.1.4绿化养护管理

机关大院绿化面积2万平方米植物品种多，要求有专业绿化人员养护管理包括除草、防治病虫害、喷药、浇水、花草树木造型修剪、移植等，减少病虫害、枯死树木的发生、无黄土裸露四季维护。

2.2.6.1.5区机大院公共设施机械设备的维护维修和养护管理（注：机关大院1—7号楼建筑上、下水消防设备等无验收、无图纸，管网走向不明）

2.2.6.1.5.1总配电室（41路供电）系统能源供给保证及专业设备的日常管理，维护维修值班操作安全运行包括总变电室（1处）分配电室（4处）1—7号楼照明及公共区域亮化、职工餐厅动力设备用电。

2.2.6.1.5.2消防设施（无图纸）日常管理，包括消防水池、水泵房、水井设备二次供水设备的日常维护检查值班安全运行（消防补给不抱压）及运行记录。

2.2.6.1.5.3空气源热水供水、供热系统设备日常管理维护检查值班安全运行。

2.2.6.1.5.41—7号楼公共区域给排水管理系统（无图纸）设施设备的日常管理维护检查安全运行，包括消防用水、生活用水、绿化用水、污水、雨水系统。

2.2.6.1.5.5职工餐厅设备设施的日常管理，维护检查、安全运行，包括专用动力设备橱具排烟送风设备等。

2.2.6.1.5.6夏季供冷设备的日常管理维护检查运行；冬季供暖系统须专业人员操控换热系统，定时调节供热温度流量。

2.2.6.1.5.7公共区域的弱电设备设施及系统的日常管理，配合做好消防喷淋系统、报警系统、监控、内外电话、内外网络系统、电子屏幕、有线电视系统相关维护检查工作。

2.2.6.1.5.8大院内所有建筑及其附属物的日常检查维护、防水修补、管理工作。

2.2.6.1.5.9电梯设备、设施系统日常维护、并取得电梯管理上岗证。

2.2.6.1.5.10防雷设施的日常管理，维护维修检查。

2.2.6.1.5.11统计、记录各种能耗数据，并及时上报。

2.2.6.1.5.12负责总变电室、水泵房的安全运行。

2.2.6.1.5.13音响师熟悉各会议室的音响设备的功能及操作，维护联通、移动网线的切换与使用。

2.2.6.1.6区机关楼院安全保卫工作

2.2.6.1.6.1区机关安全保卫工作，包括整体治安办公秩序维护，24小时安全巡逻检查，夜间每小时对1—7号楼内大院巡检一次，防盗、防爆、防突发事件，群体上访、财产、办公设备、设施的安全，出入机关物资，办公设备的检查验证。

2.2.6.1.6.2消防管理工作，做好区机关消防设施管理，安全防火，对消防设施定期检查，每天进行充水，保证压力在正常状态（消防设施未验收无官网图纸，不抱压）。

2.2.6.1.6.3区机关警卫室值班验证，包括机关正大门1、2、3号楼值勤验证。

2.2.6.1.6.424小时负责监控总控室的值班工作，及时报告运行情况，熟悉各报警点的具体位置。

2.2.6.1.6.5出入机关登记验证收发相关事项的管理，包括出入人员登记、车辆验证，20天内熟悉各部门信件报刊的发放约200种，对来访人员电话联系各相关部门。

2.2.6.1.6.6停车场车位管理、保安流动岗督导车辆有序停放，区机关重要活动， 上级领导督查工作的安全保卫，车辆疏导等。

2.2.7如采购人需成交供应商提供加班服务，采购人根据实际加班工时额外付给成交供应商服务人员加班补贴。成交供应商在得到采购人相关负责人给予的加班指令后， 及时安排人员加班完成采购人交给的任务并填写加班申请单（须注明加班内容、时间、加班人数、加班费用等），由采购人相关负责人考核后签字确认。采购人最终考核后付给成交供应商的加班补贴总金额不得超过所签订的物业服务合同总金额的 8%。

采购人允许偏离范围或者幅度如下：

序号	技术指标	允许偏离范围或者幅度	备 注
1	/	/	/
2	/	/	/

3.商务条件

3.1服务期限

中标后签订服务合同，服务期限自 2021 年 1 月至 2024 年 1 月，合同一年一签。

3.2服务地点

采购人指定地点。

3.3付款方式 双方另行约定。

3.4服务成果验收

服务期满或完成服务成果后，采购人应对服务的成果进行详细而全面的检验。采购人有权限根据检验结果要求中标人立即更换或者提出索赔要求。检验合格后，由采购人组成的验收小组签署验收报告，作为付款凭据之一。

3.5质量保证期

按合同规定的时间提交质量合格的成果资料，并对其质量负责。

3.5 服务保障

中标人提交成果资料后，应及时为采购人继续提供后期技术服务。

注：上述要求以及标注中：

带“★”条款为实质性条款，投标人必须按照招标文件的要求做出实质性响应。

带“▲”标注的产品为政府强制采购节能产品。