采购需求

注：1、以下《采购需求说明》及《采购需求一览表》所列内容为招标人（采购人）所提招标（采购）需求，投标人（供应商）应认真仔细研究，投标时应慎重选择相应符合要求的服务进行投标。

2、标有“*”的参数为实质性参数，必须满足，否则其投标无效。

3、本项目招标文件通用部分第四章中“投标文件格式”内容应根据项目需要和评标办法规定填写；如不需要，则填写无。

4、投标人对本项目免费维保期满后每年维护服务报价（年报价）不得超过投标报价的 %。（仅适用于B4类评标办法）

5、中标人和采购人签订的合同应与招标文件中的采购合同一致，不得另行签订与采购合同相背离的其他合同。

6、下列《采购需求一览表》中：标注▲的服务，投标供应商在投标文件《主要成交标的承诺函》中填写服务项目名称、服务要求简述、数量、单价等信息，承诺函经评标委员会评审认可后随评审结果一并公示，如投标文件中未提供、提供不全将可能导致投标无效。采购人（采购代理机构）在编制招标文件时必须将采购的主要产品(包括核心产品)标注“▲”。按照招标文件要求，标注 “▲”号的产品，投标人必须在“主要成交标的承诺函中”填写该产品的名称规格、型号、数量、单价等具体信息。

采购需求说明

为规范学校物业管理，降低管理成本，节约运行成本，创造安全、整洁、有序的校园环境，拟将芜湖市汤沟中学物业管理市场化，委托物管公司对芜湖市汤沟中学物业进行管理。
一、招标基本情况
1、管理范围

芜湖市汤沟中学位于芜湖市鸠江区，校区占地面积86亩，建有教学楼两栋、综合楼一栋、学生公寓两栋、食堂、运动场、厕所、电房等19700m2 建筑面积，校园绿地面积约3万 m2，管理总面积达5.7万m2本次招标物业管理范围是芜湖市汤沟中学内的保安、保洁、水电及各类公共设施设备日常维护管理，各种车辆管理、学生公寓管理、校园绿化管理、后勤管理服务等。中标承包方及其所聘用的所有工作人员不得在校区内摆摊设点，从事物业管理之外的各类商业经营活动。
2、物业管理期限和相关费用
（1）委托管理期限为两年（1+1），合同一年一签。
（2）学校在校生约700余人，为全封闭管理学校，教职工90人。
（3）物业管理费为固定包干制。
（4）校方对中标承包方物业管理工作进行日常随时考核和每月末定期综合考核（《考核细则》由校方与管理方签订合同前进行商定），对日常考核和月份综合考核合格的则于次月 10 日前向管理方支付上月的物业管理费；对承包管理方因日常工作不到位、失职等原因而出现问题或月份综合考核不合格的，校方除依《考核细则》进行处罚视情扣除物业服务费外，另向中标承包方发放整改通知书，整改合格后再由校方向管理方支付费用（按以上支付时间顺延）。
二、物业管理的岗位设置

物业经理1人；水电工2人；公寓管理员12人；楼宇保洁5人；室外保洁（含浴室）2人；维修工1人；勤杂工2人；花木及湿地养护3人；垃圾外运2人；开水工1人；弱电工1人；保安6人，功能室管理员3人（油印室1人、体育器材管理员1人、公寓管理督察员1人），校园一卡通管理员1人。共41人。

中标承包方实际配备的具体用工工种及人数或有调整，待签订合同时双方协商最后确认，但不得低于投标文件中的人员配置。

三、主要岗位职责
1、物业经理
（1）对所有物业公司派来的物业人员进行思想及职业道德教育，确保圆满完成协议规定的物业服务内容。
（2）组织所有物业公司派来的物业人员参加每天的晨会，安排布置当天工作，对工作中出现的问题及时提出改进意见并督促落实。
（3）积极主动地与学校相关管理部门联系，及时汇报工作中出现的问题、请示下一步工作。
（4）协调不同物业岗位间工作关系，处理协议未涉及或界定模糊的岗位工作内容。
（5）安排其他物业人员因故不在岗或人手不够时代岗。
（6）物业主管接受学校各部门工作指导，接受各部门交办的服务工作并带领相关物业人员圆满完成。
2、公寓管理员
（1）负责学生公寓的值班工作（包括对进入公寓的家长及外来人员的登记事务），按时送、关水电。按时开、关院门。
（2）负责对公寓内财产登记造册并全面管理。
（3）负责学生公寓水、电及治安安全防范工作。
（4）负责学生公寓内卫生间、走道、楼梯及公寓围墙内院的卫生打扫和保洁工作（每天一大扫、一小扫）。垃圾运至校内指定地点。
（5）负责对入住学生进行日常行为的管理教育工作。
（6）负责对入住学生在校期间的学习、生活及起居进行指导。
（7）配合政教处、班主任对入住学生出现的异常情况进行心理辅导并跟踪管理。对学生住宿情况进行考核。
（8）协助学校和家长处理学生入住期间发生的非正常事件。
（9）悉心照料生病学生的生活起居。
3、水电工
（1）校内所有区域公共用水上下管路的保养及损坏更换。
（2）校内所有区域公共用强、弱电管线的保养及损坏更换。
（3）校内所有区域公共用水设施及强弱电用电设施的保养及损坏更换。
（4）电房内所有供电设施的保养及损坏更换, 校内小型水电线路的改造施工。
（5）校内用电分表的抄录（每学期一次）。
（6）发电设备养护及按学校要求发电。
（7）及时送修可再使用的已损坏水电设施设备。
（8）与供电部门保持沟通，及时处理用电意外。
（9）学校安排的搬、抬、运事项；挂横幅、挂灯笼、贴标语和考务及会议期间的杂务工作；按学校通知的时间和地点为考务和会议送开水及会议服务工作；疏通下水道及窨井化粪池工作；灾难性气候应急抢险等工作。
4、维修工
（1）负责学校零星土建木瓦工及油漆工等日常校舍维修工作。
（2）负责对教学课桌椅及办公木制设备、校舍门窗及小五金、学生床铺及桌柜、消防栓及玻璃进行维修。
（3）负责学校空调、楼梯扶手、自行车棚等日常维护与管理工作。
（4）学校各专业设施、设备需维修时及时送修。
（5）学校各部门安排的：搬、抬、运、接、挂横幅灯笼、贴标语等杂务。考试及会议期间的杂务。疏通下水道及窨井化粪池。各种情况下的应急抢险等工作。
5、楼宇保洁、室外保洁（含浴室）
（1）科学馆、教学楼所有楼梯、走廊、内院、扶手、栏板及卫生间卫生打扫、除尘除灰及保洁（每天两扫）。
（2）行政会议室、正副校长办公室卫生打扫、抹灰送冷热水。
（3）报告厅使用前后的开门锁门及卫生打扫、抹灰、保洁。
（4）办公楼开水房的管理。
（5）校内所有公用建筑物内的楼梯、扶手、过道、栏板、幕墙、顶棚、大厅等处的除尘除污及卫生保洁。
（6）公共厕所、车棚的卫生打扫（每天两次）及平常保洁。

（7）平整场地及下水道清淤。
（8）学生不在校期间的校园卫生打扫及保洁。
（9）校内教师生活区卫生打扫、垃圾清运（每日一扫）。校内设置的各垃圾箱（桶）内的垃圾清运（注：食堂生活垃圾由其经营单位负责清运至校内垃圾中转屋，再由物业负责联系

对外清运相关业务）。
（10）定期对全校公共场所和卫生死角进行消毒工作，特殊时期按校方要求进行不定期消毒。
（11）学校各部门安排的：搬、抬、 运、接、挂横幅灯笼、贴标语等杂务。考试及会议期间的杂务。疏通下水道及窨井化粪池。各种情况下的应急抢险等工作。
6、花木工
（1）校园内杂草清除、苗木修剪。
（2）花草栽培、护理，植树绿化。
（3）塘口水面清理保洁、观赏鱼类养殖。
（4）草坪内、花坛内保洁。
（5）学校各部门安排的：搬、抬、运、接、挂横幅灯笼、贴标语等杂务。考试及会议期间的杂务。疏通下水道及窨井化粪池。各种情况下的应急抢险等工作。
7、门岗（校警）
负责校区的安全保卫，司铃，门岗值勤，安全监控，校园治安巡逻、巡视，交通与车辆停放秩序的管理，维护校区公共秩序，确保整个校区安全稳定校区保安服务标准、质量要求具体内容如下：
①、门卫保安施行 2 4 小时值班制，无脱、离岗现象，值班室无闲杂人员进入。在岗、的保安人员须穿统一制服，佩带臂章上岗。学校实行封闭管理，禁止闲杂人员（含来校锻炼、玩耍、如厕等人员）入校，阻止学生白天上课期间、午休、下午和晚自习等时间随意出校门，学生因特殊情况需外出校门的，应持班主任和有关部门批准的出门证明，门卫方可放行；实行来访人员登记制度，传达室门卫人员可通过电话，及时与被联系人通话，如被联系人不在或不愿接待，可拒绝外来人员入校内； 对来学校参观学习的人员或单位，需经有关部门同意或由学校工作人员陪同方可入校；在校施工单位人员须凭出入证方可进入校园内；除工作、业务外的外来各种车辆一律不准进入校区，经学校批准允许进入的公务等车辆，门卫应引导司机在指定的地点有序停放。
②、传达室门卫人员应准确无误地按学校作息时间表司铃，认真查看学校安防系统监控器屏幕，并关注校区内报警器运行情况，发现异常情况应立即报告校区内保安和学校及社会有关部门，并做好记录，若发现火情、盗情、严重治安事件等特殊情况，应立即拨打 119 或 110，同时，校内保安兼消防员必须在第一时间内赶到现场，进行应急处理，以防事态扩大。严格执行校门开、关门制度。非特殊情况，夜间不得随意开门，学校现有主大门、东大门和北门等校门，门卫保安应严格按学校规定引导和管理有关车辆、人员进出校门，对进入车辆应指定地点有序停放、有序运行,确保校门内外交通井然有序通畅；门卫保安人员对学校各大门前实行“三包”（包卫生、包绿化、包秩序），严禁各类商贩在校门内外摆摊设点营业；搞好传达室、校门内外卫生保洁工作，严禁校牌和校门墙面乱涂乱画和乱张贴，若发现上述情况应立即清除；负责学校广场喷泉的开、关工作；对出校物品要出具所辖部门的证明，门卫方可放行出校。门卫负责保管所有班级教室和有关门锁钥匙，任何时候未经学校同意，不得将所保管的各类门锁钥匙借给他人使用或配用；门卫应自觉完成学校领导和有关部门交办的其它事项。
③、校区内巡逻保安应穿戴整齐、服装规范，巡逻时需 2 人成队、 3 人成行，实行 24 小时巡逻制。不间断地在校区内来回巡查，进行安全巡视保卫、治安巡逻，疏通、引导校区内各道路及路口上的人员和车辆交通，指挥车辆定点有序停放，搞好交通秩序管理，确保校区内交通井然有序通畅；巡查中，发现争吵、打架斗殴、寻衅滋事等不良现象和损坏公物或偷盗等违法乱纪行为应立即制止并及时处理，作好记录，对处理不了的一般情况应立即送交校政教处、保卫部门并配合及时处理，对特殊情况应立即拨打“110”并报告学校政教处及保卫部门，并配合公安部门处理；对于可疑的外来人当即盘问，不放过任何可疑现象。夜间巡查保安人员要对校园的隐蔽处和校园内四周进行严格巡查，谨防盗窃和其他违法犯罪分子利用夜晚进行违法犯罪活动；学生放学和晚自习后，保安人员应对教学楼、实验楼、办公楼、图书科技馆、艺术馆和其它各楼馆上下进行全面检查。认真检查各楼、馆的每个房间、每个教室、办公处室的门、窗、灯及各种电器开关、自来水用水器开关、插销等是否关好，经全面检查并关闭后确认各楼馆内无人时，关好所有通道和前后门。随后，楼上下来回巡查，夜班保安要坚持对整个校区全面来回不间断地巡查，并认真查看学校安防系统监控器屏幕，并关注校区内报警器运行情况，发现异常情况，按规定程序、预案要求及时报告和应急处理，要确保整个校区和各楼馆内外财产和师生员工人身安全；学生公寓应设有保安值班点，保安应配合学生公寓管理人员加强对住校生的管理，要确保午休时间和整夜学生公寓有保安人员来回巡查，确保学生公寓人身和财产安全。
④、严禁在校园内复制、传播和私下出售非法报刊、书籍和音像制品；严禁在校园内携带匕首和管制刀具，不得在校内使用气枪进行各种射击。
四、有关事项要求

1、中标方应自行购置提供校园绿化养护和足球场地及草坪养护必备的各种工具、设备、设施、肥料（含营养土）、沙土、各种病虫害防治药品（药水）和日常养护各种耗材等养护物品，并列出清单。以上各类物品所需费用和日常养护各种耗材及补植费、补植苗木花草费等费用均由中标方自行解决。

2、建立完备的养护管理相关资料及设备、设施的维修保养资料。收集、整理与养护相关的水、电、设备等工作资料，建立设备、设施、水电器运行台帐，可随时查阅。

3、中标承包方除完成上述八大项物业管理工作外，另应完成校方交办的其它临时性的有关物业管理方面的工作任务（具体工作内容随时安排）。

4、物业管理各部门应建立完备的物管相关资料及设备的维修保养资料。收集、整理与物业相关的水、电等工作资料，建立设备运行台帐，可随时查阅。

5、中标承包方需按要求足额配备各类人员，遵守国家用工的各项法律、法规。

6、人员配备的要求：承包方聘用的所有工作人员必须具备下列条件：①具有完全民事行为能力的人，②有为师生服务的意识和大局观念，遵纪守法，品行端正，工作责任心强，无劣迹行为、无不良记录的，尤其是学生公寓管理员（生活指导教师）既要具有一定的文化、强烈的工作责任心、教育管理指导学生工作到位，又要具有慈母般的爱心，对住校生给予无微不至的关爱；③身体健康，无传染疾病的，中标后提交经县级以上医院体检的健康合格证，健康合格证交由业主审核。
五、投标要求：

1、投标单位应具备的条件
承包方不得转包和分包，不得缩小承包合同规定的物业管理项目范围，一旦发现即中止合同；对投标人中标后拒签承包合同的或中途承包方擅自停止物业管理、中止合同或承包期间发生物业管理和安全等方面事故的将给予处罚；一经发现中标承包方及其所聘用的所有工作人员在校区内（含学生公寓等校区内其他各处）摆摊设点，从事物业管理之外的各类商业经营活动的，将给予严肃处理。

2、承包方必须服从业主单位一切管理，接受师生评价和监督；无条件配合学校各项中心工作。学校将组织相关人员定期对承包方的服务质量和服务水平进行考核。若因经营管理较差、考核结果较差，师生意见大，业主单位将视情经济处罚，直至中途解除承包合同。

3、投标单位自行实地考察提出物业管理的方案。

六、中标后，关于物业服务的几点说明：

1、学生寝室管理员需在寝室内住宿。

2、为确保物业服务及时高效，物业公司需按招标要求配齐岗位职数。并且接受学校监督。

3、物业经理需有两年以上高级中学物业服务经验，签订合同前，证明材料原件交业主查验。

4、水电工需持证上岗，花木工需有相关工作经验。

5、物业管理从业人员年龄需符合法律规定。

6、除学生寝室管理员外，其余物业人员学校不提供住宿。

7、学校提供物业人员办公室一间，办公桌椅若干。不提供完成物业服务所需任何工具。

8、所有物业人员，学校不承担休息期间工作的加班费。寒暑假期间只要工作需要，物业人员需照常提供优质服务。

9、学校根据服务需要，可以对物业岗位设置和岗位职责进行调整，中标方无条件服从。

10、关于费用

（1）年服务费总额：120万。其中包含：劳务人员工资、劳务人员全部险金、与本次招标相关的全部费用、公司应得利润及需上交费税等。

（2）垃圾校外处理费用学校另行支付。

11、投标方需另做如下书面投标承诺：我公司对芜湖市汤沟中学本次招标所提出的物业管理期限、岗位职数设定、物业服务要求、关于物业服务的几点说明完全响应，如若中标，完全按响应内容服务到位。

采购需求一览表

  本项目核心服务项目一览表

备注：1、本表序号为采购需求一览表中对应的序号；

2、上表应根据具体项目和评标办法合理填写。