采购内容及要求

编号

内容

说明

1.1

项目概况

本标包为潍坊护理职业学院主校区物业管理服务采购。潍坊护理职业学院主校区占地面积 600 亩，建筑面积 121180.85 ㎡。

地址：青州市云门山南路 9966 号

1.2

招标

服务

范围

1.采购人属于高等院校，中标人应提出针对性强、切实可行的服务方案。

2.依据有关规定,签订规范的物业服务合同，各方权利义务明确。

3.根据招、投标文件及国家法律法规等行业规范文件，在物业管理区域内做好卫

生保洁、绿化养护、公寓管理、安全保卫、设施维修、垃圾清运、管道清淤、消

防设备维护保养等物业服务工作。

4.承接项目时，对该项目所有设施、设备进行认真查验，做好资料交接并记录。

负责物业服务档案资料、有关财务账册的管理。

5.应建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办

法，包括检查物业管理服务工作程序、质量保证制度、岗位考核制度、节能管理

制度等，并及时建档。已建档物业文件均需备份，并移交采购人留存备查；新建

物业文档均需一式两份，双方各持一份。

6.定期对工作人员进行考核，对考核不合格者进行业务培训，并根据采购人意见

进行人员调整。

7.建立各种公共突发性事件（如：水、电、暖、消防、防暴、公共卫生、自然灾

害等）的处理机制和应急预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生突

发事件即能立即实施。

8.冬季、雨季、汛前以及重大节假日前进行安全检查。

9.所有服务人员均要求有健康证，符合当地劳动部门用工要求。服务人员分岗位

统一着装、佩戴标牌，熟知岗位职责，遵守采购人各项规章制度，行为规范，服

务主动、细致、周到，用语文明。

10.选派具有丰富物业管理工作经验，并创造过良好业绩的资深人士担任项目经

理；其他管理人员应从中标人的人力资源中选拔具备专业知识和丰富管理经验的

人员组成；操作层应通过岗位测评和严格选拔，形成责任心强，操作熟练，经验

丰富的团队。各层次人员在投入项目管理前均需经严格的岗前培训，考试合格方

能上岗工作。

11.中标人应加强节能减排管理，合理利用采购人能源。若采购人发现中标人在服

务过程中存有浪费情节的，采购人有权给予经济处罚。

12.采购人免费提供中标人所必要的办公用房、仓库等场所，不提供中标人服务人员的住宿场所（特殊工种除外）。

13.卫生保洁、绿化养护、基础设施设备的运行管理、维修与维护保养服务;日常

小型维修服务；合堂教室卫生服务;学生公寓管理服务、秩序维护服务;综合服务; 疫情日常防控等。

编号

名称

服务内容

2.1.1

卫生保洁

校园道路广场，运动场及看台、厕所，1 号教学楼，2 号教学办公楼，护理实训楼，基础药学楼，图书馆，医学技术楼，学生餐厅（部分走廊）， 大学生服务中心四楼，浴池二楼、教师公寓，以上单体楼公共区域的保洁及卫生间、洗手间；大桶水分发和统计；教师休息室的管理，包含卫生及大桶水供应等；主校区防鼠灭鼠、活动保障等应急临时性工作。

注明：我院设有部分勤工俭学打扫卫生，打扫范围是：1 号教学楼、护理实训楼、基础药学楼、大学生服务中心四楼、浴池二楼的走廊及学院正门

往南至图书馆环校马路。

2.1.2

绿化养护

主校区绿化养护面积约 30000 ㎡。

2.1.3

公寓管理

6 栋学生公寓的管理、保洁、给排水主管道疏通、防鼠灭鼠、宿舍消毒、

限宽条装置和维修等，每学年结束空宿舍保洁、消毒。

2.1.4

安全保卫

主校区的门卫、巡逻、内保等工作。

2.1.5

主校区维修

包含学生公寓水电充值、楼宇设施维修、公共区域水电检查节约等。

2.1.6

楼宇设施维修

学生公寓、教学楼等各单体楼（社会化经营项目除外）单次配件在 200 元以下的维修项目，维修材料由物业公司提供；以及临时性应急停电、停水及大型活动水电保障等。

维修项目举例（含辅件）：灯、开关、插座、插销、合页、隔断门、滚轮、门挂、锁、水管、2.5 平方及以下电线、水龙头、冲压阀、门把手、球阀、暖气堵头、放气阀、下水管、高压水管、窗户开关、地漏、门框固定、门下坠、纱网、窗帘、桌子、凳子、讲桌、讲台、黑板、洗脸盆、洗手盆、拖布池、玻璃压条、窗户限宽、马桶盖、扶手、广告牌维修、门帘、防鼠网、下线盒、防锈处理、风扇、吊扇维修、音箱、门窗玻璃、钟表、门牌号、遥控器、宿舍床体、减速带（钉）、反光镜、车辆进出系统、限速指示牌、大门等单次配件在 200 元以下的维修项目。

2.1.7

主校区垃圾

清运

垃圾清运由青州市城乡环卫中心承接，垃圾箱有 50 个，年费用根据实际

情况报价。

2.1.8

主校区室外管道清淤及疏通

每季度不少于一次，年费用根据实际情况报价。

2.1.9

主校区消防设施设备维修维护保养

对主校区消防设施设备的检查、维护、维修，保证消防设施设备、系统运

行正常，各项消防备案资料齐全。年费用约 10 万，费用包含在物业费

中，不额外支付。

1.每月对消防设施设备检查、维护保养，并出具维保报告。

2.每季度对图书馆、餐厅、医学技术楼火灾报警系统、自动喷淋系统进行

检查、保养，并对系统中单次配件在 200 元以下的维修项目进行维修。

保证系统运行正常，维修材料由物业公司提供。

3.消防设施维修：灯光型安全出口标志、灯光型疏散指示标志、应急照明

灯、双扇防火门顺序器、闭门器、消防箱门、消防栓、消防标识、灭火器购买、灌装等单次配件在 200 元以下的涉及到的消防维修项目。

4.物业公司必须在 2021 年 5 月 30 日前建设完成学院主校区消防设施设备

档案。

5.每年需对学院电气防火进行检测，并出具年度检测报告。

6.建立消防设施保养资料、消防设施检查、检测档案。

7.每年对建筑消防设施功能进行检测并出具检测报告。

8.每年负责组织消防安全培训、消防应急演练不少于 2 次。并做到有计

划、有佐证材料、有文字记录。

9.每月对消防安全进行检查、对检查出的安全隐患建立台账，并对安全隐

患整改，不能整改的提出合理化整改，建议对相关部门进行反馈并督促其

整改，整改结果要进行备案。

10.其他未涉及的消防安全内容。

编号

内容

2.2.1

房屋共用部分和公共场所的保洁服务

2.2.2

绿化养护和管理工作

2.2.3

楼宇设施维修保障工作

2.2.4

校区安全保卫工作

2.2.5

配合校区建设需要的其他工作

2.2.6

建立物业档案资料及管理工作，每学期结束后移交

2.2.7

受托向采购人提供的特约专项服务

2.2.8

法律政策及合同规定的其他事项

2.2.9

其它物业管理事项

编号

内容

2.3.1

供应商所报价格应为含税全包价，投标报价含完成本项目所需的岗位工资、福利、保险、套服；保洁耗材；绿化养护设备、耗材；维修设备、耗材；安全保卫设备、耗材； 消防维保维护及耗材；办公耗材；防疫费、检测费、验收、公证费、知识产权、招标代理服务费、管理费、利润、税金、政策性文件规定及合同包括的所有风险、责任等全部费用，以使总报价包含招标文件中提到的或隐含的服务的全部职责。供应商所填写的单价和合价在合同实施期间不因市场因素变化而变动，供应商在计算报价时应考虑一定的风险系数。供应商报价时要充分考虑因自身原因造成的工作任务量较少或较多的风险因

素。供应商报价时要充分考虑因为政府调整规划减少或增加投资额的风险因素。

2.3.2

报价中包含服务人员的岗位设置、人员配置要求（见采购内容人员清单），人员工资和相关保险应符合劳动法要求。中标人按照劳动法规定和配备服务人员签订用工合同，中标人必须按照国家规定为配备服务人员缴纳社会保险费。在合同执行期内，存在拖欠或

不按标准发放本项目工人工资或发生的劳资纠纷造成的一切后果，由中标人负责。

2.3.3

报价中包括物业从业人员的统一着装统一挂牌，人员的保险、培训费及节假日加班费福利费用等。

2.3.4

报价最终所有费用按照用途使用到位，不得克扣员工工资、耗材费用等。

2.3.5

报价中包括提供服务项目的基本工具及耗材，主要有以下四类：

1. 保洁器材及耗材：清扫车、洒水车、室内推尘车、电动三轮车、垃圾运送车、推雪板、拖把、抹布、大扫把、小笤帚、铁簸萁、塑料套扫、马桶刷、胶皮手套、小铲刀、玻璃套擦、水桶、排刷、洗衣粉、全能清洁剂、洁厕剂、玻璃清洁剂、静电除尘剂、化油剂、不锈钢清洁剂、小垃圾袋、大垃圾袋、香精球、84 消毒、空气清新剂、垃圾桶除臭剂、溶雪剂、茶筐、小垃圾桶、办公区消杀专用药剂、卫生间卷纸、擦手纸、洗手液等。其中每个单体楼需配备拖把榨水车一台。

2. 绿化养护器材工具及耗材：喷灌车、绿篱机（长、短）、割灌机、蛇皮管、旋耕机、翻土机、铁锨、药剂、草种、肥料、防护保温材料、设备燃料等等常用绿化养护设备等。

3. 维修维护、设备运行器材工具及耗材：综合维修工具组套、万用表、钳形电流表、兆欧表、手电钻、电锤、管道疏通机、冲击钻、热熔机、接线盘、6 米伸缩梯、2.5 米人字梯、应急灯、电焊机、气焊机、对讲机、绝缘靴、绝缘手套、验电笔、接地线、安全帽、工具柜、消防沙池、消防铁锨、消防斧等等其它小型常用工具、电动工具（木工、水工、电工）等。

4.办公耗材、设备、工具及其他：自动化办公系统平台、电脑、打印机、办公桌椅、文件柜、饮水机、打印纸、文具、各类值班表格、登记、巡查、工作日志、记录本、档案盒等办公用品，配备统一制式服装及统一标识等。

注：供应商应根据采购内容及工作要求提供满足物业服务的其他工具耗材，费用自行承

担，综合考虑在投标报价中。

序号

采购内容

采购需求描述

单位

数量

备注

1

项目经理

负责本项物业服务的管理工作,要求：年龄在 55 周岁以下，身体健康，具有物业经理

上岗证书。

名

1

12 个月

2

卫生保洁

卫生保洁区域见下，人员要求：年龄在 45—

60 之间，身体健康。

名

≥15

7 人 12 个

月，8 人 10 个月

3

校园绿化

校园绿化养护服务，要求：年龄在 60 周岁

以下，其中 1 人有绿化专业技术资质证书， 身体健康。

名

≥4

12 个月

4

维修人员

维修工 4 人，1 人持有电工证，55 周岁以下

名

≥4

12 个月

5

学生公寓管理

1、2、3、5、7 号 、8 号 6 栋学生公寓， 设置 1 名公寓管理主管，每栋公寓设置管理员、保洁员 4 名。5 号公寓分男生、女生宿舍区设置管理员、保洁员 5 名，分别安排。

要求：公寓主管要求年龄在 50 周岁以下， 身体健康，具有一定文化识字能力，有一年 以上管理经历，有责任心和工作能力；公寓管理员人员年龄在 55 周岁以下，身体健 康，能识字，有一定的阅读和记录书写能 力；公寓保洁员年龄在 60 周岁以下，身体健康。

备注要求：以上人员要求提供健康证，五官 端正，口齿清晰，岗前做好培训，熟悉公寓 管理流程、基本设施使用和一定的应急突发

事件处置能力。

名

≥26

8 人 12 个

月，18 人 10 个月

6

安保人员

1、安保队长（1 人）：全年工作时间为 12 个月，年龄：35 至 55 周岁，主要负责管理各个岗位日常执勤工作，并协调做好其他相关事宜。

2、门卫岗（9 人）：3 人/岗，8 小时/岗工作制，24 小时三班轮休，全年工作时间为

12 个月。年龄：35 至 55 周岁，主要负责校区进出车辆、人员管控等规定的工作职责。

3、巡逻岗（6 人）：2 人/岗，8 小时/岗工作制，24 小时三班，轮休，全年工作时间为

12 个月。年龄：35 至 55 周岁，主要对校

园进行 24 小时定点巡逻，及时发现和制止校园内违法违纪行为，科学合理快速处置突发事件，维护学院正常秩序。

4、内保岗（14 人）：共 7 个岗位，2 人/ 岗，12 小时/岗工作制，全年工作时间 10.5 个月。年龄：35 至 60 周岁，主要负责进出人员登记、管控和安全隐患排查等工作；各类考试及学院活动保障。（注：2 号教学办公楼岗位全年工作时间为 12 个月）

5. 校园监控室监控人员 2 人，需要有一定的计算机操作能力。

6. 岗位标准：

（1） 保安人员身体健康（需提供当地二级医院以上体检合格证明）、五官端正、口齿 清楚、无违法犯罪记录（需提供当地公安机 关证明）；初中以上文化程度；退伍军人或 从事保安工作一年以上的人员比例不低于总人数的 30%；经岗前培训合格，具备基本法律知识及与保安相关的政策、规定，具备与 岗位职责相应的处置问题能力，具备使用基 本消防设备、通讯器材、技术防范设施设备 和相关防卫器械技能，经学院保卫部门认可后上岗。

（2） 保安人员要有良好的言行规范和整洁的仪容仪表。

（3） 所有保安人员必须持证上岗。

7. 每年对保安人员进行培训不少于 2 次。

8. 每年组织一次反恐防暴培训和应急演练。

9. 对现有的防暴器材进行保管、使用、对损坏的进行补充，保证正常使用。

10. 建设校园全覆盖巡更棒，对巡逻人员进

行监督检查。

名

≥32

20 人 12 个月，12 人

10.5 个月

合计

名

82

编号

内容

说明

1.1

项目概况

本标包为潍坊护理职业学院益都校区物业管理服务采购。益都校区占地面积 80

亩，建筑面积 43514 ㎡。

地址：青州市玲珑山南路 4318 号

1.2

招标服务范围

1.采购人属于高等院校，中标人应提出针对性强、切实可行的服务方案。

2.依据有关规定,签订规范的物业服务合同，各方权利义务明确。

3.根据招、投标文件及国家法律法规等行业规范文件，在物业管理区域内做好卫

生保洁、绿化养护、公寓管理、安全保卫、设施维修、垃圾清运、管道清淤等物

业服务工作。

4.承接项目时，对该项目所有设施、设备进行认真查验，做好资料交接并记录。

负责物业服务档案资料、有关财务账册的管理。

5.应建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办

法，包括检查物业管理服务工作程序、质量保证制度、岗位考核制度、节能管理

制度等，并及时建档。已建档物业文件均需备份，并移交采购人留存备查；新建

物业文档均需一式两份，双方各持一份。

6.定期对工作人员进行考核，对考核不合格者进行业务培训，并根据采购人意见

进行人员调整。

7.建立各种公共突发性事件（如：水、电、暖、消防、防暴、公共卫生、自然灾害等）的处理机制和应急预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生突

发事件即能立即实施。

8.冬季、雨季、汛前以及重大节假日前进行安全检查。

9.所有服务人员均要求有健康证，符合当地劳动部门用工要求。服务人员分岗位

统一着装、佩戴标牌，熟知岗位职责，遵守采购人各项规章制度，行为规范，服

务主动、细致、周到，用语文明。

10.选派具有丰富物业管理工作经验，并创造过良好业绩的资深人士担任项目经

理；其他管理人员应从中标人的人力资源中选拔具备专业知识和丰富管理经验的

人员组成；操作层应通过岗位测评和严格选拔，形成责任心强，操作熟练，经验

丰富的团队。各层次人员在投入项目管理前均需经严格的岗前培训，考试合格方

能上岗工作。

11.中标人应加强节能减排管理，合理利用采购人能源。若采购人发现中标人在服

务过程中存有浪费情节的，采购人有权给予经济处罚。

12.采购人免费提供中标人所必要的办公用房、仓库等场所，不提供中标人服务人

员的住宿场所（特殊工种除外）。

13.卫生保洁、绿化养护、基础设施设备的运行管理、维修与维护保养服务;日常小型维修服务；合堂教室卫生服务;学生公寓管理服务、秩序维护服务;综合服务; 疫情日常防控等。