采购需求及总体要求

一、规划背景

金湖县地处江苏省中部，坐标为北纬 32°47'～33°13'，东经 118°53'～119°22'，东与扬州市的宝应县、高邮市接壤，南与安徽省滁州市的天长市相邻，西与盱眙县、洪泽县交界，北与洪泽县毗邻。全县总面积 1393.86 平方千米，境内白马湖、宝应湖、高邮湖三面环抱，淮河入江水道自西向东贯穿腹地。下辖 3 个街道、5 个镇和 1 个省级经济开发区，总人口34.90万。2019年 GDP 达到 12 亿元，常住人口城镇化率 55.34%，三次产业结构比例为12.5:37.6:49.9。

到 2020 年，金湖县房地产市场发展所处阶段判断如下：一是房地产业（住宅）处于转型中期，本地改善型需求主导市场；二是住宅总量短缺时代已经结束，商品住宅长期供需总体平衡；三是房地产金融政策逐步趋于谨慎，降杠杆、控风险成为政策主基调；四是房地产新开工及投资增速或将放缓；五是城镇化依旧处于高速增长阶段，增量建设依旧占据金湖房地产开发的主导地位，但货币化安置及共有产权制度建设等配套政策是实现潜在需求的重要前置条件。

（一）新机遇

1、城镇化空间依旧存在。2019 年金湖城镇化率为 56.9%，按照“十三五”期间城镇化增速，预计 2025 年将达到 66%，将带来新增城镇住房需求近 1 万套。

2、老旧小区改造是城镇化建设的新重心。综合考虑 1991-1999 年住房数量及 1990 年前未拆迁住房量，老旧小区待改造总量约为 0.7 万套，通过采用新技术、新材料、新工艺、新设计思想，提高房屋内在和外观质量方面具有较大施展空间，较为充裕的老旧小区住户数量为保持房地产业平稳健康发展提供了有力保障。

3、康养地产机会尚存。到 2025 年，金湖县 65 岁以上老年人口将达到 7.26 万人，绝对数较 2020 年增加 0.9 万人，约占全部人口的 22%，其中 75 岁以上老人占比约 36.8%。从人口老龄化趋势来看，金湖养老地产正处于发展初期，社区养老需求将大幅增加。

4、房地产服务产业链重构机遇期来临。“十三五”期间，金湖二手住房成交规模显著增长，2020 年 1-9 月，二手房成交占新房成交比例达到 0.74：1，房地产金融服务和房地产物业管理具有较好的发展机遇。

（二）新挑战

1、人口结构变化对需求总量及结构产生冲击。一是与 2020 年相比，2025 年刚性需求（20-29 岁人群）与再改需求（40-49 岁人群）快速下降，降幅分别为 21.2%和 34.5%；二是首改人群基数（30-39 岁人群）略有增加，增幅超过一成；三是从 20-29 岁人群基数与 30-39岁人群基数对比来看，该比值将从 2020 年 1.08 逐步下降到 2025 年的 0.77，说明未来住房改善性需求通过“卖旧买新”实现换房的难度越来越大。

2、房地产企业资金监测和融资管理规则对市场影响明显，融资新机制将限制房企拿地能力和意愿，导致拿地热度回落，整体土地溢价率有望下行。

3、棚户区改造动力弱化可能对住房需求形成冲击。考虑到 2014 年 3 月发布的《国家新型城镇化规划（2014~2020 年）》，明确到 2020 年基本完成城市棚户区改造的任务，结合金湖棚户区改造覆盖率超过九成的实际情况，因此 2022 年开始，金湖县棚户区改造工作或将趋于弱化。

4、扩大经济内循环需要适度控制房地产消费增速。为了实现经济内循环的可持续发展， 推动消费升级是未来宏观经济政策的核心之一，而社会零售品消费则是实现该政策的必要保障和前提，要让老百姓“能花钱、愿花钱、敢花钱”，必须将居民住房消费控制在合理的范畴，审慎推动住房消费，这必影响中央对于房地产市场的定位和调整经济与房地产之间的关系，最终影响住房消费增速。

★二、总体目标

“十四五”规划总体目标初步拟定为：

到 2025 年，基本建成符合金湖特点的多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度体系，初步建立以“房住不炒”为目标、“一城一策”为代表的房地产市场调控长效机制，继续大力推动住房增量建设，有序推进老旧小区综合整治，实现城镇住房品质的持续提升，进一步加强高层次人才和技能型人才的安居保障力度，在局部有条件区域发展培育租赁市场， 提高住宅数字化及智能化应用水平，打造“智慧社区”，构建基层“15 分钟智慧生活圈”， 完善综合性社区生态链，为城乡居民提供放心、舒心的住宅和居住服务，满足人民追求美好生活的新要求、新期待，

★三、规划依据

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》

2、《中华人民共和国土地管理法》

3、《中华人民共和国城市规划法》

4、《物业管理条例》

5、《住房公积金管理条例》

6、《城镇国有土地上房屋征收与补偿条例》

7、《公共租赁住房管理办法》

8、《江苏省城乡建设规划条例》

9、《江苏省物业管理条例》

10、《江苏省绿色建筑发展条例》

11、《江苏省廉租住房保障办法》

12、《江苏省经济适用住房管理办法》

13、《江苏省公共租赁住房管理办法》

14、其他相关法律规定

15、江苏省住房和城乡建设厅关于编制“十四五”城镇住房发展规划的指导意见

16、江苏省《十四五》城镇住房发展规划编制指南

17、淮安市“十四五”城镇住房发展发展规划

18、金湖县“十四五”城镇住房发展规划编制工作方案

19、金湖县国民经济和社会发展第十四个五年规划纲要

★四、研究范围

金湖县城镇国有土地。

★五、规划内容和编制要求

（一）规划内容

遵循全县国民经济和社会发展“十四五”规划思路，在全面总结“十三五”住房发展的成绩及不足的基础上，结合对未来五年金湖城镇住房发展内外形势和发展环境的结合研判， 根据“十四五”期间全县经济社会发展对住房发展的要求，明确金湖住房发展定位、规划目标、重点任务，编制形成全县城镇住房发展“十四五”专项规划。

城镇住房发展“十四五”规划内容

规划内容主要包括“十三五”住房发展回顾与总结；发展基础、发展环境和总体要求； 发展定位、发展战略和发展目标、空间布局、规划实施和机制保障等方面。

（二）成果要求

规划成果包括设计文本和电子文件光盘。                                        

1、规划文本:包括文字说明和相关图纸（十五套）。符合国家、省市对本项目的法律、法规、规范、规程和相关文件等要求。

2、电子文件光盘:提供包括设计文本、图纸、PPT 汇报材料等内容的电子文件光盘两套。其中文本文件使用 doc 和 pdf 格式，图纸文件使用 dwg 和 jpg 格式，汇报材料使用 ppt 格式。

（三）进度要求

整个编制工作应在 2021 年 7 月底前完成，大致分为以下 3 个阶段。设计单位应根据工作阶段进一步细化进度安排。

1、2021 年 2 月底前，形成规划初稿；

2、2021 年 3 月底前征求相关意见，完成相关修改并组织专家论证；

3、2021 年 7 月底前，完成报批稿；

★五、商务部分

（一）服务时间:合同签订后至 2021 年 7 月底提交最终成果。

（二）服务地点:金湖县规定适时调整。