采购内容及技术要求

一、项目说明

我公司受临朐县住房和城乡建设局委托，就临朐县住房和城乡建设局关于保障性住房后期管理运营服务项目进行采购。其房源主要分布在城西马家庄和幸福佳苑小区，现有房屋 581套。

二、项目公司的管理模式

临朐县住房和城乡建设局作为保障性住房主管单位，主要负责贯彻执行我县住房保障政策，审查保障性住房承租人的资格，会同财政局对项目管理公司日常工作进行监督指导，对项目管理公司的工作成效进行考核评价；对运营管理服务机构每季度巡查一次，每半年评价一次，主要采取听取汇报、查阅有关资料、实地查看、日常统计等方式进行量化赋分。考核分数与成交费用挂钩，按比例折算，一个考核周期结算一次。综合评估达不到要求的解除合同，重新采购选择运营管理服务机构。项目管理公司作为管理人，受主管单位的委托，代为承担保障性住房运营过程中的具体事务。成交供应商按采购文件要求组织人员，成立项目部， 专门从事临朐县保障性住房运营管理。

三、项目管理公司的主要职责

（一）总体要求：

（1）供应商需具有保障性住房运营管理能力，达到政策要求的准入条件；熟悉保障性住房的相关政策，依法依规对公共租赁住房实施后续管理；有一定的保障房管理经验，了解临朐县保障房相关情况。

（2）配备专业的保障房管理人员，不少于 8 人。工作中做到认真负责，忠于职守，严格按制度和操作程序办事，杜绝违纪违法行为。坚持良好的服务态度，耐心细致，为保障对象提供优质高效的服务。

（3）所有工作须接受和服从采购人的监督与管理，应建立月度、季度、年度报表制度， 定期提供工作数据、报表、凭证、台账等供采购人查阅，并接受采购人的半年度、年度考核， 确保各项管理符合相关政策规定；完成主管部门交办的其他工作。

（二）保障运营管理服务的具体工作内容包括：

（1）配合主管单位进行房源的交接、验收工作。建立健全房屋档案，保证房屋正常使用功能，参与房源装修相关工作的管理；

（2）配合主管单位做好保障性住房相关数据的统计和汇总工作。调查并掌握我县公共租赁房需求情况，根据需求量提出房源供应计划和建议；

（3）配合主管部门做好保障性住房相关的政府购买工作。代为受理保障性住房租赁合同变更、终止及房屋调换、续租等事项，并按规定办理相关手续，报住建部门审核批准后实施；

（4）配合主管部门做好保障性住房的分配工作。参与保障性住房配租选房的前期筹备、现场组织等具体工作；代理出租人与承租人签订《保障性住房租赁合同》，办理房屋入住手续，并按合同约定提供服务；

（5）做好保障性住房纸质档案、电子档案的保存和管理工作。建立保障性住房租赁台账和入户巡查制度，及时掌握承租人基本信息变化情况，监督承租人房屋使用行为，并按合同约定纠正、处理违约行为；

（6）做好保障性住房房屋产权证的办理。代为承担应由出租人承担的房屋产权证书的办理工作，代表出租人办理产权证书及相关手续；

（7）做好保障性住房物业管理的协调。配合协调公安、计生、城管、消防、供水、供电、供热、燃气、有线电视、物业服务等相关部门工作；监督履行物业服务合同，提供相应服务，并就达不到物业服务合同要求的情况及时整改；

（8）做好保障性住房的日常巡视、检修工作。代为承担应由出租人承担的保障性住房维修事务，维修计划及预算方案报住建和财政等相关部门审核批准后实施，按合同约定督促应由承租人承担的维修事务，保持房屋及设施设备完好；

（9）做好保障对象的日常管理工作及复核、退租工作。代表出租人入户调查、现场采集住房保障资格审核、复核的有关信息，并承担房屋腾退及相关的索赔事项；

（10）处理保障对象的相关问题，应对突发情况的发生。代表出租人受理或提起保障性住房涉及的诉讼事项，配合住建局接受和处理相关的信访、举报、投诉事项；按照有关规定或合同约定应当承担的其他工作。

（三）保障运营管理服务的具体工作要求包括：

日常管理工作：

（1）负责对保障性住房小区的巡查及住户走访工作，对各保障性住房小区的巡查周期达到一月一次，年度住户走访率达到 85%以上，对重点住户的走访率要达到 100%，并按要求做好巡查走访记录；

（2）负责保障性住房入住对象的信息登记与核对工作，对入住对象的收入和房产等信息进行动态监管，对接保障性住房小区的物业管理公司，与物业管理公司工作人员一起入户， 核对住户有关信息，并如实填写入户走访调查表，每月不得少于入住户数的 10%；

（3）协助采购人登记保障性住房入住、使用情况，发现违规出租、出借、转让、调换、经营、空置等情况，应及时以书面形式上报采购人；

（4）受理保障性住房的报修申请，协助做好服务监督、验收和现场管理等工作；

（5）协助采购方办理保障性住房住户的入住、退出等相关手续，建立保障性住房的相关档案；

（6）开展日常巡查，加强房屋安全监管，发现住户违章搭盖、改变房屋用途或擅自拆改房屋的行为应当及时制止，并按规定报告采购人处理；

（7）协助采购方核实、处理群众投诉、举报；

（8）协助采购方定期做好数据录入住房保障系统和日常维护各类数据报表的工作。

维护维修工作：

（1）负责做好职责范围内保障性住房的维修养护工作。

（2）建立房屋修缮制度，实行便民报修和回访，房屋零修、维修及时率 90%以上，房屋完好率达到 100%。

（3）维护维修工作流程：接到采购人的维修通知单后，对通知中所指定的房屋进行现场查勘，将维修所需材料清单以及印证资料一并交由采购人审核，审批通过后由（成交人） 购买材料并安排人员对房屋进行维修，维修结果由住户在维修意见单上签字认可，最终由成交人将维修通知单、材料购置清单以及维修意见单汇总报送至采购人。

房屋腾退工作：

（1）根据采购人要求，负责及时腾退不再符合住房保障条件的住户，办理腾退房屋的相关手续，并及时报采购人备案；负责纳入运营管理范围内保障性住房的投诉及违规装修等问题的处理，建立完善的管理制度，及时处理各类投诉事宜（处理率达到 100%），及时制止新入住的住户进行违规装修、私搭乱建，确保房屋的正常使用。

（2）房源腾退工作流程：接采购人腾退通知单后，与相关户主所属小区物业管理公司进行对接，将取消保障资格的名单转交至物业管理公司进行存档，与物业工作人员一起上门对该户下达腾退房屋通知书，并督促其按规定期限办理腾退手续。

异常情况的信息及时上报工作：

成交人发现保障性住房租户有以下情形之一的,应当在 24 小时内以书面形式报告给采购人：

（1）与其申报收入有明显不符的高消费行为；

（2）取得保障性住房半年内未入住或将承租的保障性住房无故空置超过半年；

（3）保障性住房发生转租、转借、转让、出租、调换、经营；

（4）家庭收入、资产、住房情况发生明显变化未按规定及时申报；

（5）未按规定办理入住登记,居住期间人员变动；

（6）其它违反规定的情形。

二、服务费用的支付

成交的服务费用按月拨付，财政按每月拨付数的 10%留存。半年考核分数在 90 分以下时， 提高留存比例。留存的服务费在年度考核结束后按考核结果结算付清。

由县住建局会同财政局组织实施考核评价，每季度巡查一次，每半年考核评价一次，主要采取听取汇报、查阅有关资料、实地查看、日常统计等方式进行量化评分，满分 100 分， 设定 10 分加分项。半年考核评价与年底考核评价按 4：6 的比例量化赋分。考核分数与成交的服务费用挂钩，所扣分数按年度服务费的百分制比例折算予以扣除，年度考核结束结算付清。

评价结果分为优秀、良好、合格和不合格 4 个等次，考核总得分 90 分以上（含 90 分） 为优秀，80 分-89 分为良好，60 分-79 分为合格，60 分以下为不合格。其中分配及退出管理出现重大问题、引起群体性上访案件、造成不良影响，或年内有 2 次以上（含 2 次）约谈记录的，直接评定为不合格。评价为不合格等次时，采购方有权单方面解除合同，重新采购选择其他运营管理机构。