采购需求

（本需求仅供参考，具体以采购文件为准）

前注：

本说明中提出的技术方案仅为参考，如无明确限制，供应商可以进行优化，提供满足用户实际需要的更优（或者性能实质上不低于的）服务方案，且此方案须经磋商小组评审认可。

一、采购需求前附表

序号	条款名称	内容、说明与要求
1	付款方式	物业管理承包费每季度支付一次，每次支付合同款的25%，每季度服务结束后，在下季度开始15日内支付上季度的服务费。采购人依据成交供应商开据的正规发票转帐付款。
2	服务地点	合肥市高新区望江西路898号合肥市第七中学，采购人指定地点。
3	服务期限	合同签订后一年。服务期满后，如成交供应商履约良好，在年度预算能保障的前提下，经合同双方同意，可以续签后2年度合同（合同一年一签，每年的服务费原则上不变），累计物业服务期限不超过三年。
4	本项目采购标的所属行业	物业管理

二、项目概况

1、合肥七中新校校园位于合肥市高新区望江西路与方兴大道交口东北角，占地面积165798平方米（约合248.70亩），总建筑面积178330平方米，校园主要包括教学楼，实验楼，会堂，艺术楼及活动中心，图书馆，行政办公楼，运动场、风雨操场等体育辅助设施，学生与教师公寓，食堂，浴室，配套建设的地下停车场、校园道路、水电管网、校园绿化等。

2、物业管理服务质量标准要求：符合国务院颁布的《物业管理条例》、安徽省现行物业管理服务规范和采购人文件的要求。

三、服务需求

（一）服务范围

校园内露天环境（包括门前三包）和各建筑内公共活动区域。具体服务范围如下：

1、问学书院（教学楼）、思辨书院（教学楼）、智行书院（教学楼）:楼与楼之间连廊、走廊、楼梯、公共卫生间、阶梯教室、平台及各书院的庭院；

2、格致院（实验楼）：走廊、楼梯、公共卫生间、电梯间、标本室、生物馆、天文台、平台及庭院；

3、鸿采馆（综合楼）：走廊、楼梯、公共卫生间、庭院、平台、电梯间、汽车模拟驾驶室、科技展览室、校史陈列室、艺术陈列室、荣誉陈列室、多功能厅、心理健康咨询中心、机器人教室、未来教室、创客空间等专用教室；

4、博雅馆（图书楼）：走廊、楼梯、大厅、平台、公共卫生间、电梯间、地下室、教材发放中心、书库、图书借阅室、学生阅览室、电子阅览室、教师阅览室、学术报告厅、教研活动室、微格教室、专用教室、选修教室及观光层；

5、朝乾楼（行政办公楼）：走廊、楼梯、公共卫生间、电梯间、会议室、接待室、档案室、保密室、广播室、监控室、校长室；

6、运动场：运动场地、主席台、休息室、卫生间、看台；

7、行健馆（风雨操场）；

8、文慧楼、慧秀楼、秀敏楼，（女生公寓）；浩雅楼、雅正楼，（男生公寓一期）；逸飞楼、隽逸楼、清隽楼，（男生公寓二期）：公共卫生间、大厅、内庭院；

9、桃蹊会堂（礼堂）；

10、正德楼（教师公寓）：走廊、楼梯、会议室、电梯间、公共洗衣间；

11、广场、升旗台、文化长廊、内庭院、校园内道路、草坪、车位、校园围墙两侧、三个大门内外区域、地下车库及其他公共区域等。

  （二）公共区域保洁及服务

 1、室内保洁规范：定时打扫、擦洗，随时保洁，始终保持洁净。

（1）校长室、会议室等公共活动区域每天清扫，全天保洁，保持桌面无灰尘，地面无灰尘、污迹、纸屑等。

（2）楼道地面、楼梯、地下通道每日上、中、下午集中清扫3次、拖洗一次，擦扶手一次，巡回保洁，无积灰、污迹、垃圾、水渍。

（3）卫生间（包括宿舍公共卫生间）每天至少拖洗2次，每堂课上课铃后保洁，保持地面清洁、无杂物、无积水、无毛发、无异味,便池、水池下水道畅通；墙面四周及阴角做到无字迹、无蜘蛛网；镜子及金属部分保持干净，无浮尘、污渍、手印、水迹，无锈斑；天花板无污渍、无漏水等现象，保持干净、清洁，完好无损；瓷砖面无明显积灰、水渍；须定期消毒。

（4）开关盒、表箱盖：每周擦抹一次，无灰尘、污迹。

（5）扶手、门：每日擦抹一次，无灰尘、污迹。

（6）天花板、公共楼道灯、吊扇：每季除尘一次，无积灰、虫网。

（7）窗户及玻璃：每周清洁一次，无明显积灰、污迹。

（8）会议室、报告厅、阶梯教室、体育场馆依据会议及活动日程安排提前搞好卫生，会议、活动期间常态做好保洁，会议或活动结束后清扫干净。

（9）严格按照学校的作息时间协助学校做好各楼宇的水、电管理，杜绝长明灯、长流水等现象；对楼宇内供水系统的跑、冒、滴、漏做到及时发现、及时报修；根据学校安排，在学生放寒暑假后不需使用的教学楼、学生公寓等楼宇及时封楼，关停部分公共卫生间和水房；不得擅自更改楼宇内节水装置和器具的设置；对于上述节水、节电规定响应迟缓或不响应，学校将根据程度，酌情从成交供应商月服务费中扣减。

（10）按电梯使用规范，承担电梯的安全运行和保洁工作。

（11）确保楼宇内及外围下水道及公共卫生间排污管道畅通，如遇堵塞及时疏通。

（12）学校教室电风扇的清洗，每年2次（共720台）。

 2、广场、运动场、道路、绿地保洁规范：定时打扫，随时保洁。

（1）广场、道路：每日至少清扫一次，并巡回保洁，无明显暴露垃圾、卫生死角；院内硬化地面无痰渍、污渍。

（2）花坛、绿地：每天清理一次，无积灰，无污迹，无丢弃物。

（3）垃圾收集：对垃圾每天进行清除、外运，做到垃圾篓、箱不得有垃圾外溢，保持垃圾全部进垃圾箱。

（4）垃圾箱（桶）：对垃圾箱（桶）每天清刷，做到箱（桶）体清洁无污迹、无异味、无损坏。

（5）楼宇门、外玻璃：每周擦拭一次，无灰尘、无污迹。

（6）窨井（含集水井）：每半年清理一次，保证内壁无粘附物、井底无沉淀物，出水顺畅。

（7）明沟：每周清扫一次，无明显垃圾，无堵塞。

（8）消毒灭害：公共区域消毒（84消毒液等）每周至少一次，卫生间每天都要消毒（84消毒液等），填写消毒记录表；窨井、明沟、垃圾房喷洒药水，每季一次（6、7、8、9月每月喷洒两次），每年灭鼠、灭蟑螂不少于两次，无明显蚊蝇滋生地、无鼠迹。

（9）栏杆、扶手：每天擦拭一次，无积灰、污迹、垃圾。

（10）屋顶和雨水沟：定期清扫，无积水、无垃圾。

（11）及时清理各楼宇内、外的乱张贴等“三乱”现象。

（12）雨雪天气、秋冬落叶季节应及时清扫、铺防滑垫，并增加户外清扫人员及频次，保证道路无积雪、落叶堆积，保证道路通畅、安全和清洁，不得将积雪、落叶清扫堆放到绿篱、绿地和道路两侧雨、污水井旁。

（13）水塘水池的水面每天清理一次，无漂浮杂物等。

（14）各楼宇附属化粪池每半年清运一次，如发现堵塞、漫溢等情况及时清掏。

（15）门窗档、遮雨棚顶、楼顶（可到达）定期清理，保持清洁，无堵塞。

 3、其他：服从安排。

（1）校园内每月一次大扫除；

（2）保洁员在工作期间要接受学校的领导和监督，遵守学校的有关规章制度和工作纪律；

（3）为学校提供的其他服务,如遇学校重要接待及重大活动等，应服从学校安排，主动热情做好服务。

（三）绿地、设施管护

1、及时清除绿地（带）、树池、树盘内垃圾、砖石瓦块、枝叶、杂草，垃圾袋装化，随产随清。

2、广场、道路，每天上午8:00点以前完成普扫；全天候清扫保洁，随时保持绿地清洁。

3、绿地内、树木上无拉挂、刻画张贴、悬挂物、禁锢物等。

4、每月对窨井、管沟清淤一次，每学期结束前将校内化粪池清理一次，每次不少于100车。

（四）其他专项服务内容

1、学校下水管道（室内、室外）疏通及维修(含材料费和人工费)；

2、图书馆、食堂、行政楼对外窗户等地方外墙玻璃清洗（清洗面积约20000平方米，一年不少于两次全面清洗，遇重大活动需临时清理）；

3、屋顶清理（一季度一次并注意日常维护，遇排水沟堵塞需立即清理），共22栋楼；

4、垃圾桶的配置（数量按学校需求配备，规格240L的不少于50个）；

5、防滑垫的配置（成交供应商签订合同后就需按学校需要配置到位）；

6、热水器内外清理和灭鼠（其中热水器清理和灭鼠需要由成交供应商聘请第三方专业单位服务，热水器清理之后需要提供水质合格检测报告，灭鼠单位需要具有有害生物防制服务机构资质证书，开水器内部清理一年至少一次（共计150台开水器），集中灭鼠一年至少两次，平时每月日常检查；）

 7、学校教室电风扇的集中清洗，每年2次（共720台）；

 8、配备清扫车1辆。（要求清扫车的清扫宽度2000mm、主刷宽度700mm、驱动电机3000w）；

 9、配备一台碎叶机；

 10、200人次学校重大活动保障加班费；

 11、选派1人强化学校行健馆24小时日常管理；

 12、非生活垃圾清运费。

（五）人员配置及要求

1、人员配备

序号	岗位名称	数量	备注
1	项目经理	1
2	保洁员	35
合计		36

2、项目经理1人，有5年以上物业服务工作经验。

3、物业管理服务人员在校内不能使用大功率的电器（设备）用于生活用途，如热得快、电炒锅、电炉等，不得使用煤气炉灶等私自做饭菜。

4、各物业管理服务人员遵纪守法，规范服务，如发生各类安全事故均由成交供应商负责，与学校无关。

注：除评分标准中要求提供的相关人员证明材料作为评分条件外，供应商在响应文件中无须提供人员其他相关证明材料，由采购人在合同签订后成交供应商进场服务前核查人员配备情况（包括人员证书、工作履历、社保等），人员须按照要求配备到位，如发现与响应文件响应情况不符，采购人有权终止合同并报监管部门按规定处理，有此产生的后果及责任由成交供应商承担。

（六）管理服务应达到的各项指标

1、杜绝火灾责任事故，杜绝刑事案件。

2、环境卫生、清洁率达99%。

3、服务有效投诉少于1%，处理率100%。

4、满意率85%以上。

（七）管理服务费用及财务管理要求

1、物业管理服务费用以签订的合同价为准，学校根据考核情况按季分期拨付。

2、用于物业管理服务的操作实施时所用水电费用以及大件维修和工程维修（不含下水道维修）费用等由学校承担，但必须以联系单或报修单形式上报给学校并附预算表。大件维修和工程维修（不含下水道维修）一学期出一次预算总表报上级主管部门审计，以审计报告数额结算；物业管理服务中所需低值易耗品、清洁用品、用具、设备器材、化粪池清淤费、物业管理办公费（包括电话费）和服务中损坏物赔偿费等由成交供应商自行承担。

3、物业管理服务人员缺岗的，按其岗位平均每月人员开支的标准扣除服务费。扣除的费用学校可用于其他顶岗人员的加班或奖励费用。

4、每月须以书面形式向学校报告当月物业管理服务各项费用收支情况的财务报表，供学校审核。

（八）工作时间要求

工作日每天早晨8点前完成当天第一次保洁，其他时间保洁按照规范要求执行，节假日如有学生上课，保证有保洁人员值班，做好保洁工作。如遇学校重要活动（含大型考试），服从学校统一安排，一年至少200人次，特殊情况，24小时到场服务，费用不另计。

（九）相关场地提供

1、学校提供办公用房30平方米，但办公用品（如电脑、文件柜等自身使用的办公用品）由成交供应商自行解决。

2、根据需要，在适合的楼层位置配备洁具堆放间。

（十）物业档案资料管理

1、按照《物业管理条例》第三十九条规定，做好档案建立、交接等工作。

2、建立健全档案管理制度，各种基础资料、台账报表、图册健全，保存完好。

（十一）检查与考核

为了保证本项目服务质量，采购人成立质量监管机构，负责对服务质量的考核监管工作，师生对物业服务质量满意度按月测评打分，逐月考核，且测评结果与履约保证金相挂钩，考核结果不达标的，相应扣除履约保证金。服务质量不能满足采购人，采购人有权解除合同。

1、成交供应商应制订具体的质量保证措施及质量保证和相关服务承诺。成交供应商所有的工作除应按成交供应商的内部流程实施外，还应接受采购人或第三方的随时检查。如因质量未达到目标，采购人有权要求其整改，同时成交供应商应承担责任和相应经济赔偿（扣履约保证金或终止合同）。

2、学校定期和不定期地对成交供应商管理服务进行检查和抽查，各处室对所在楼宇进行质量监管并反馈至质量监控部门，及时将检查记录和整改时限反馈给成交供应商。

3、如发生擅自更换和离岗情况，学校将扣除履约保证金的500-2000元，作为违约处罚或作为解除物业服务合同的理由。

4、由于成交供应商对物业服务质量的自我监督措施不力而造成上述内容环卫、维修等物业服务工作不到位、不达标或有违约现象的，学校物业服务质量监管部门发现和指证（监管部门现场指认或拍照存档）或收到学校部门、师生员工对服务质量投诉经查属实，每发现一起扣减该成交供应商履约保证金1000元；满意度低于85%，每低一个百分点扣减成交供应商当月服务费2000元。

5、设置“物业服务中心”，公示服务联系电话，24小时有管理人员接待处理物业管理服务合同范围内的公共性事务，受理师生员工的咨询和投诉。

（十二）特别说明

1、电梯维保费、绿化养护费、水电维护费不含在报价中。

2、其他专项服务内容的各项费用由成交供应商支付，采购人不另行付费。作为竞争性费用，由供应商自行报价。

3、供应商一旦成交后不得毁约，否则承担相关法律责任。

4、供应商自行勘察现场，充分考虑项目服务期间的各项风险因素，进行报价。

四、报价要求

1、投标报价为完成本次采购项目的全费用价格（物业管理服务的操作实施时所用水电费用以及大件维修和工程维修费用等由学校承担），其组成包括但不仅限于人员工资、管理费用、施工费、服装费、办公费、交通费、通讯费、培训费、税金、利润、劳动保险费、合同工期内的风险费用等为完成本次招投标项目所发生的一切费用。成交供应商自行解决员工养老、失业、医疗、工伤、生育、纳税等保险及劳保、工资、福利、食宿、员工上下班交通、成交供应商采购交通问题及为完成服务所发生的一切费用等有关问题；

2、人员工资不得低于合肥市市区现行最低标准，社保按国家相关规定执行。成本核算时所用配备的人员都应计算社保部分，不得以使用 40、50岁人员为由不予核算。

3、供应商应考虑合同期内政策性费用调整的风险。投标报价应考虑合肥市最低工资标准上调等风险，履约期限内不得以最低工资标准上调以及物价指数上涨等理由要求增加管理费用。

4、政策性费用测算如下：

一般纳税人政策性费用测算：

	缴费项目	人数	费用	月	小计
A	最低人员工资	36	1550	12	669600
B	社会保险	36	1034.75	12	447012
C	工会教育经费=A*3.5%=A*0.035				23436
	小计（A+B+C）				1140048
D	一般纳税人税金=（A+B+C）*6.72%=(A+B+C)*0.0672				76611.2256
总计（A+B+C+D）（四舍五入后保留至小数点后两位）					1216659.23

小规模纳税人政策性费用测算：

	缴费项目	人数	费用	月	小计
A	最低人员工资	36	1550	12	669600
B	社会保险	36	1034.75	12	447012
C	工会教育经费=A*3.5%=A*0.035				23436
	小计（A+B+C）				1140048
D	小规模纳税人税金=（A+B+C）*3.36%=(A+B+C)*0.0336				38305.6128
总计（A+B+C+D）（四舍五入后保留至小数点后两位）					1178353.62

注：1）人员工资不低于合肥市市区最低工资标准（1550元/人/月）。

2)社会保险（五险）缴费基数最低为3017.01元，计算缴费金额以每人每月为基数，单位重大疾病补助须缴纳（15元/每人/每月）；

社会保险（五险）企业缴纳费用（缴费费率：23.3%）组成为：养老保险16%、工伤保险0.40%、失业保险0.50%、医疗保险6.4%；社会保险（五险）个人缴纳费用（缴费费率：10.5%）组成为：养老保险8%、失业保险0.50%、医疗保险2.0%；

3）如供应商以小规模纳税人税金费率报价，响应文件中须提供税务部门出具的小规模纳税人证明材料（如：企业税种核定材料等），否则将导致响应无效。

4)请供应商自行核算以上政策性费用，如供应商对以上费用有疑问，请在本项目网上询问截止时间前提出。如无疑问，投标报价应不低于上述政策性费用价格，否则将导致响应无效。

5)政策性费用不接受赠送及优惠，其他相关项，作为可竞争费用，可由供应商自行报价。

6）其他未尽事宜，按《合肥市物业管理若干规定》执行。