采购需求

前注：

本说明中提出的技术方案仅为参考，如无明确限制，供应商可以进行优化，提供满足用户实际需要的更优（或者性能实质上不低于的）服务方案，且此方案须经磋商小组评审认可。

一、采购需求前附表

二、 项目概况

合肥市瑶海区广德家园二期为回迁安置小区，位于合肥市瑶海区龙岗路与乐水路交口往西200米。

广德家园二期总建筑面积115696.8平方米，其中高层8栋，住宅建筑面积75936.5平方米，商业建筑面积1333.8平方米，农家超111.5平方米，公厕70.5平方米，社区管理用房757.5平方米，物业服务用房447.9平方米，文化活动室757.6平方米，养老服务中心653.9平方米，卫生服务站618.4平方米，配电房641.5平方米，门卫32平方米，总户数864户。机动车停车位815个，其中地上停车位125个，地下停车位690个；非机动车停车位910个，其中地面非机动车停车位380个，地下非机动车停车位530个。建筑密度16.2%，绿地率41%。

三、 服务需求

1、物业服务标准

《合肥市住宅小区物业服务规范及等级指导性标准》乙级标准。

四、人员要求

（一）人员配备：

1、小区项目经理应具有5年以上工作经验，项目经理、秩序维护主管、工程主管、客服主管须具有大专及以上学历。

2、服务人员最低配置标准不低于《合肥市住宅小区物业服务规范及等级指导性标准》乙级标准。

3、管理人员统一着装，佩戴标志，行为规范，用语文明，服务热情。

4、结合拆迁安置政策，物业服务人员同等条件下优先录用社区失地居民。

备注：除评分办法中要求提供的相关证明材料外，响应文件中无需提供其他的人员相关证明材料，人员配置情况由采购人在中标供应商进场服务前核查，人员须按照采购文件要求配置到位，否则采购人有权解除合同，并报监管部门按有关规定处理。

（三）物业合同签订说明

1、服务期采用1+X（X≤2年）模式（合同生效期以小区实际交付日期为准），合同一年一签，如第一年履约情况良好，甲乙双方均同意续签，在资金保障的前提下，甲乙双方可续签服务合同（续签不超过2年），合同金额不得超过上年金额。

2、有下列情形之一的，采购人有权终止合同，且报政府采购监督管理部门处理：

（1）因中标供应商责任导致小区发生重大盗窃案件的；（2）因中标供应商责任小区发生重大火灾事件；（3）因中标供应商责任发生其它安全事故造成人员伤亡；（4）因中标供应商责任，小区被主流媒体曝光，造成重大社会影响；（5）因中标供应商责任，物业服务不到位引发生业主集体上访的。

3、合同具体项目以不违背法律法规前提，按照政府实际合同为准。

4、消防、电梯等设施设备必须由中标供应商聘请专业公司进行维保。

5、房屋产权买卖、转让（不动产登记证书上产权人正式变更）、租赁（租赁备案合同）后，不再享受政府补贴。

五、报价要求

1、投标供应商根据招标内容和要求，报出投标总报价。投标总报价为完成招标文件要求一年服务期限内的管理内容所发生的一切相关费用。

2、采购人不提供前期介入费。

3、投标总报价的计算过程为（包干制）：

（1）住宅部分：75936.5平方米×a元/平方米•月×12月＝A元

备注：投标供应商所报住宅部分单价a元/平方米•月必须小于或等于1.5元/平方米•月，供应商须在报价表中列出单价a，否则响应无效。

投标总报价X=A (不考虑收费率)

4、a元/平方米•月（不得超过1.5元/平方米•月）为小区住宅物业服务费用单价，其中以中标价折半/平方米•月由中标供应商向小区业主自行收取，其余部分由采购人按照住宅面积乘以中标价格（除去业主缴纳的部分）进行补贴，请各供应商在报价时自行考虑后期向小区业主自行收取费用的风险。

5、机动车停车费由中标供应商按照政府部门核定价格直接向使用人收取，机动车停车位收益参照《瑶海区大兴镇回迁安置小区公共经营收益资金归集与使用方案》执行。非机动车库禁止出租他人管理。

商业部分物业费由中标方按相关规定直接向商业使用人收取，商业部分物业费均不包含在本次报价范围内。

6、上述报价中包含电梯电费、公共区域水电及其它设施、设备运行等公共能耗。

7、投标报价为完成本项目的全部费用价格，其组成包括但不限于人员工资、管理费、服装费、办公费、通讯费、培训费、税金、利润、社会保险、专家评审费等为完成本次招投标项目所发生的一切费用。中标供应商依法缴纳员工养老、失业、医疗、工伤、生育、纳税等保险及自行解决员工劳保、工资、福利、食宿、员工上下班交通、中标供应商交通问题及中标供应商为完成服务所发生的一切费用等有关问题。

8、本项目以总价报价，供应商根据招标内容和要求，报出投标总报价。根据采购文件的要求写明本项目的总报价金额（为完成采购文件要求的物业管理内容所发生的一切总费用）、分项报价金额。

9、政策性费用测算如下：

说明：投标人须根据自身真实情况填写表1或表2，如投标人以小规模纳税人税金费率（表2）报价，响应文件中须提供税务部门开具的小规模纳税人相关证明文件，否则将导致响应无效。

注：1、人员工资不低于合肥市最低工资标准（1550元/人/月）。人员工资不得低于合肥市市区现行最低标准，保险按国家相关规定执行。成本核算时所有配备的人员都应计算保险部分，不得以使用40、50人员为由不予核算。

2、请投标人自行核算以上政策性费用及规定费用，如投标人对以上费用有疑问，请在本项目答疑期内提出。如无疑问，投标报价应不低于上述政策性价格，否则将导致投标无效。

3、投标人应考虑合同期内政策性费用调整的风险。投标报价应考虑合肥市最低工资标准上调等风险，履约期限内不得以最低工资标准上调以及物价指数上涨等理由增加服务费用。承包期内因省、市政府出台文件调整最低人员保障工资的，中标人须无条件予以调整，该风险投标人投标时须综合考虑并承担，以后采购人不再给予。

4、中标人应遵守国家用工的各项法律、法规，必须和其招聘录用的所有人员都签订劳务用工合同，所有员工的工资、养老、医疗、工伤、失业、生育等保险费用以及其它的一切工资福利待遇，都由中标人负责支付，并遵守《中华人民共和国劳动法》规定，不得拖欠员工工资；在工作期间如发生伤亡事故等，由中标人负责处理，并承担相关责任，与采购人无关。

5、中标人因管理不善或工作人员操作失误造成采购人方人员伤亡或财产损失，由中标人承担全部赔偿责任，采购人有权终止合同。      

6、采购人对中标人定期进行满意度调查，不定期进行工作抽查，并组织相关人员进行考核并公示，考核不合格，进行处罚，可视情况终止合同。中标人在管理中，如出现安全事故、严重违约行为或考评结果严重达不到要求的情况，采购人有权立即终止委托合同，并进行财务审计，由中标人承担违约和赔偿责任。

7、中标人自行承担员工的养老、失业、医疗、工伤、生育等保险费用的缴纳及自行解决员工的劳保、工资、福利、食宿、交通等有关问题。中标人用工必须按照《中华人民共和国劳动法》的规定执行，如遇到劳资纠纷等问题一律由中标人自行解决，并不得降低对招标人服务质量（注：所有人员工资不得低于合肥市最低工资标准）

8、政策性费用不接受赠送及优惠，其他费用为可竞争性费用，由供应商自行报价。

9、供应商应自行踏勘服务现场，如供应商因未及时踏勘现场而导致的报价缺项漏项废标、或中标后无法兑现服务，供应商自行承担一切后果。

10、供应商应考虑合同期内政策性费用调整的风险。投标报价应考虑合肥市最低工资标准上调等风险，履约期限内不得以最低工资标准上调以及物价指数上涨等理由要求增加物业管理费用。

11、其他未尽事宜，双方协商解决，经协商不成的，按《合肥市物业管理若干规定》执行。

六、其他要求

1、双方签订合同后，中标供应商应按合同约定履行服务，大兴镇物业办每月对中标供应商服务情况进行百分制考核一次，考核结果作为支付物业费及续签合同依据，考核90分（含）及以上的支付100%物业费；80（含）—89分支付90%物业费；不足80分（不含）支付70%物业费，并由采购人对中标供应商进行约谈，约谈的问题中标供应商须整改完毕，否则采购人有权终止合同。次季度考核仍不合格的，按照物业费总额50%支付物业费；连续三次不合格的解除物业管理服务合同。

2、中标供应商应保证所提供响应材料的真实性，若中标供应商存在不诚信履约现象，一经查实，采购人有权终止合同，并扣除履约保证金，一切后果由中标供应商自行承担。

3、大兴镇物业管理考核工作（物业）评分细则

4、小区公共收益参照《瑶海区大兴镇回迁安置小区公共经营收益资金归集与使用方案》执行。