采购需求

1. 项目基本情况

1.1 项目采购模式

为促进东盟经济开发区长足稳定发展，广西东盟经济技术开发区管理委员会决定采用PPP模式实施建设运营广西-东盟经济技术开发区东盟小学。

1.2 项目基本信息

项目名称：广西-东盟经济技术开发区东盟小学及学校配套道路PPP项目

发起类型：政府发起

项目领域：教育

项目类型：新建

项目建设内容：

（1）东盟小学

建设内容：包含教学楼、行政综合楼、午托楼及活动中心、食堂、风雨操场、标准运动场、道路、广场、停车场、大门、围墙等工程，并配套建设供配电、给排水、消防、暖通、绿化等工程。

（2）配套道路

建设内容：新建长庆路（狮山北路-思源北路）及思源北路（长岗大道-长庆路）两条市政道路。

运作模式：BOT（建设-运营-移交）

拟合作期限：本项目合作期限为15年，其中建设期2年，运营期13年。

项目地点：于广西-东盟经济技术开发区思源北路与长庆路交界处西南侧，配套新建长庆路（狮山北路-思源北路）及思源北路（长岗大道-长庆路）两条市政道路。

项目估算总投资：18,210.08万元。

项目实施机构：广西-东盟经济技术开发区教育文体局（以下简称“开发区教育文体局”）

政府方出资代表：南宁华强产业投资有限公司（以下简称“华强公司”）

2. 项目产出说明

2.1 建设内容

本项目建设内容主要包括东盟小学及学校配套道路两个部分，其主要建设内容分别如下：

东盟小学规划总用地面积39276㎡（合58.92亩），净用地面积34020㎡（合51.03亩），总建筑面积19638.89㎡，其中计容建筑面积18383.24㎡（包括1#教学综合楼4059.44㎡，2#行政办公楼1808.69㎡，3#普通教学楼6250.99㎡，4#午托楼及活动中心4141.47㎡，5#风雨操场、食堂2068.50㎡，大门、门卫室及配电房54.15㎡），不计容面积为架空建筑1255.65㎡。项目容积率0.54，建筑密度20.01%，绿地率35%，设置17个机动车停车位，162个非机动车停车位。建成之后开设36个教学班，每班45人，能够容纳1620名学生入学，并按规范招聘教职工85名。学校和校外道路之间大约30米宽的绿化用地，面积约10476㎡，其中部分面积为学校红线范围内用地，部分为校外用地。项目拟规划建设生态停车场。

本项目建筑抗震设防类别为重点设防类，抗震等级为三级抗震设防烈度按7度执行。设计基本地震加速度值：0.05g，设计地震分组为第一组。

表2-1 东盟小学主要建设内容及规模

序号	名称	数据	单位
1	规划总用地面积	39276	㎡
2	规划净用地面积	34020	㎡
3	建筑占地面积	6806.72	㎡
3.1	教学综合楼	1650.08	㎡
3.2	行政办公楼	313.24	㎡
3.3	普通教学楼	2025.78	㎡
3.4	午托楼、活动中心	1590.17	㎡
3.5	风雨操场、食堂	1139.28	㎡
3.6	校园大门、门卫室等	88.17	㎡
4	总建筑面积	19638.89	㎡
4.1	教学综合楼	4059.44	㎡
4.2	行政办公楼	1808.69	㎡
4.3	普通教学楼	6250.99	㎡
4.4	午托楼、活动中心	4141.47	㎡
4.5	风雨操场、食堂	2068.50	㎡
4.6	校园大门、门卫室等	54.15	㎡
5	建筑密度	20.01%	%
6	容积率	0.54	/
7	绿化率	35%	%

 

图2-1 东盟小学主要建设内容及规模

长庆路（狮山北路-思源北路）红线宽25m，长605m，思源北路（长岗大道-长庆路）红线宽45m，长639m；道路等级均按城市支路设计，设计时速40km/h，主要建设内容包含路基、路面工程、排水工程、交通安全管理设施工程、管线工程、照明工程及绿化工程等。

 

表2-2 道路交通主要建设内容和规模

名称	路线长度	红线宽度	设计时速
	（m）	（m）	km/h
长庆路	605	25	40
思源北路	639	45	40
合计	1244	/	/

本项目建设内容最终以经政府方审核确认的施工图设计文件为准。

2.2 投资估算

（1）可研报告投资估算金额

本项目可研报告中总投资额为18025.20 万元，具体如下：

表2-3 可研报告投资估算表（单位：万元）

序号	项目	投资额
1	建安工程费	11904.47
1.1	东盟小学部分	7260.32
1.2	长庆路（狮山北路-思源北路）	1624.88
1.3	思源北路（长岗大道-长庆路）	3019.28
2	工程建设其他费	4785.53
2.1	东盟小学部分	2918.61
2.2	长庆路（狮山北路-思源北路）	653.19
2.3	思源北路（长岗大道-长庆路）	1213.73
3	预备费用	1335.20
3.1	东盟小学部分	814.31
3.2	长庆路（狮山北路-思源北路）	182.25
3.3	思源北路（长岗大道-长庆路）	338.64
合计		18025.20

（2）本项目投资估算金额

本项目总投资额为：可研报告估算总投资额加上项目建设期利息，同时考虑建安工程费下浮5%后，计算出本项目总投资为18,210.08万元，具体如下：

表2-4 PPP项目投资估算表（单位：万元）

序号	项目	投资额
1	建安工程费	11,309.25
2	工程建设其他费	4785.53
3	预备费用	1,335.20
4	建设期利息	780.10
合计		18,210.08

2.3 产出说明

2.3.1工程建设产出

本项目主要工程建设产出内容包括：

1） 东盟小学产出内容包括：新建东盟小学，包含教学楼、行政综合楼、午托楼及活动中心、食堂、风雨操场、标准运动场、道路、广场、停车场、大门、围墙等工程，并配套建设供配电、给排水、消防、暖通、绿化、弱电智能系统、智慧校园、校园监控、学校和校外道路之间大约30米宽的绿化及生态停车场等工程项目，日常教学及教职工办公相关设施设备不包括在本项目范围内，最终以经政府方审核确认的施工图设计文件为准。

2） 新建长庆路（狮山北路-思源北路）及思源北路（长岗大道-长庆路）两条市政道路。道路等级均按城市支路设计，设计时速40km/h，主要建设内容包含路基、路面工程、排水工程、交通安全管理设施工程、管线工程、照明工程及绿化工程等。

2.3.2运营维护服务产出

本项目属于义务教育项目，依据《中华人民共和国义务教育促进法》、《民办教育促进法》、《广西壮族自治区学校食堂食品安全监督管理试行办法》等相关法律法规的规定并结合本项目实际情况，本项目日常教学工作、学校食堂、学校安保均由学校自主经营，不纳入本项目合作范围。PPP项目公司在运营期内提供校园物业综合运营服务及配套市政道路管养维护，包括：

1） 项目红线范围内建筑物及附属设施、设备维护。项目公司对项目范围内的相关建筑物及其附属设施、设备进行定期或不定期的维修维护工作，确保项目建设内容的稳定运行。结合本项目建设内容，包括教学楼、行政综合楼、午托楼及活动中心、食堂、风雨操场、标准运动场、道路、广场、停车场、大门、围墙、学校和校外道路之间的绿化及生态停车场等主体建设及装饰工程以及给排水系统、消防系统、电力、照明、电器等配套系统的日常维护及大修重置，但不包括智慧校园及校园监控的运营维护；

2） 日常清洁保洁。项目公司对项目范围内教学楼、行政办公楼、实验室、图书阅览室、操场、停车场及其他公共区域进行清扫、除垢，保证区域内的物品、设施摆放整齐，对校园内产生的各类垃圾按要求进行分类并运送到指定收集区；

3） 绿化养护管理。项目公司定期对项目范围内树木、花卉及草坪进行修剪、喷药除虫、浇水施肥、除杂草、更换补植、树木防冻保暖等；

4） 道路管养维护。项目公司对项目范围内两条配套市政道路的路基、路面、排水、交通安全管理设施、管线、照明及绿化工程等日常维修维护及大修。

2.3.3产出标准

（1）建设产出标准

项目公司应当根据下述建设标准进行建设，并确保一次性通过竣工验收：

1）标准规范

其中，学校建设标准如下：

《城市普通中小学校校舍建设标准》、《南宁市普通中小学校校舍建设标准》、《建筑设计防火规范》GB50016-2014、《中小学校建筑设计规范》（GB50099-2011）、《民用建筑设计统一标准》(GB50352-2019)、《建筑工程施工质量验收统一）标准》GB50300等相关法律法规中的标准。

配套道路建设标准如下：

《城市道路工程设计规范（2016年版）》（CJJ37-2012） 、《城市道路路线设计规范》（CJJ193-2012）、《城市道路交通规划设计规范》（GB50220-1995）、《城市道路交叉口设计规程》（CJJ152-2010）、《城镇道路路面设计规范》（CJJ169-2012）、《城市道路和建筑物无障碍设计规范》(JGJ D50-2013)、《公路路基设计规范》（JTG D30-2015）、《城市道路交通标志和标线设置规范》（GB51038-2015）、《城市工程管线综合规划规范》（GB50289-2016），以及相关施工质量相关规范标准及其他适用标准。

2）项目初步设计文件、施工图设计文件、技术规格书等。

（2）运营维护产出标准

项目公司在合作期限内应当根据下述标准实施项目的运营维护：

学校运营维护：《物业管理条例》（国务院令第504号）、广西壮族自治区《城市绿化条例》（1998年）、《南宁市城市园林绿化条例实施细则》（2008年修订）、《广西城市绿化养护规范及验收要求》（DB45/T 449-2007）、《南宁市城市绿化施工和养护现场管理若干规定》（2012）等规定。

道路维护管养：《公路养护工程管理办法》（交公路发〔2018〕33号）、《公路养护技术规范》（JTG H10-2009）、《城镇道路养护技术规范》（CJJ 36-2016）等相关规定。

3.PPP运作方式

3.1 运作方式的选择

为更好地体现引入社会资本所带来的融资、建设和运营优势，综合考虑本项目的进度要求、回报机制、风险分配基本框架、融资需求等因素，本项目拟采取BOT（建设-运营-移交）的方式进行运作。

社会资本方与政府方出资代表共同为本项目组建项目公司，项目公司承担新建项目的投资、融资、建设、运营和移交工作。其中，主要环节如下：

（1）“建设”服务

    政府方和社会资本方签署PPP项目合同后，政府方出资代表与社会资本方按照合同约定成立项目公司，项目公司在具备建设条件后开展东盟小学及学校配套道路的建设等，为本项目后续推进奠定基础。

（2）“运营”服务

项目公司对项目范围内的相关建筑物、构筑物及其附属设施、设备进行日常及大修维修、提供清洁保洁、绿化养护等运营维护服务，同时对项目两条配套市政道路提供管养维护服务。

（3）“移交”服务

合作期满，项目公司需保障运营项目设施的完整性，项目公司将项目范围内的各类项目设施及其各项权益无偿移交给实施机构或其指定机构，完成移交流程。

4. 项目交易结构

（1）开发区管委会授权开发区教育文体局担任项目实施机构，并授权项目政府方出资代表。实施机构具体负责本项目的识别、准备和社会资本采购等相关工作，依据采购结果签署PPP项目合同；

（2）采购完成后，由中标社会资本与政府方出资代表共同组建项目公司负责新建项目的投资、融资、建设、运营维护和移交；

（3）项目建设和运营过程中，开发区教育文体局对项目进行监管和绩效评价；

（4）广西-东盟经济技术开发区财政局（以下简称“开发区财政局”）按照PPP项目合同约定付费至项目公司；

（5）项目合作期满，项目公司将本项目及项下资产移交给开发区教育文体局或开发区管委会指定机构。

4.1 投融资结构

项目资本金之外的资金由项目公司通过融资解决，若项目公司无法顺利融资，社会资本方应通过提供股东担保或股东借款等方式解决，保证项目资金及时足额到位。政府方及政府方出资代表不承担任何的融资及担保责任。

项目公司可以通过其社会资本方股东在资本市场融资，也可以本项目的收益权通过银行贷款或其他融资模式获得资金，在保证本项目资金需求的前提下，鼓励通过发行公司债券、企业债券、中期票据、定向票据等市场化方式进行融资，鼓励项目公司发行项目收益债券、项目收益票据、资产支持票据等融资方式拓宽融资渠道，降低融资成本。

4.2 项目公司股权结构

项目公司的注册资本同项目资本金一致。项目公司注册资本为3,642.02万元，其中政府方出资代表出资364.20万元，占出资比例10%。社会资本出资3,277.81万元，占出资比例90%。项目公司应自PPP项目承继合同签署之日起四十五（45）日内在东盟经开区设立。项目公司注册资本应于项目公司成立之日起三十（30）日内全部缴足。

项目合作期间，政府方出资代表不参与项目公司利润分红。政府方出资代表不承担任何融资及担保责任。项目公司采取增资扩股等行为应当经政府方同意后方可实施。

4.3 回报机制

PPP项目的回报机制包括项目自身投资回报机制以及项目公司股东投资回报机制两个层面。

（1）回报机制

PPP项目回报机制可分为三种：使用者付费模式、政府付费模式和可行性缺口补助模式。其中，使用者付费模式通常用于可经营性较强、财务效益良好、直接向终端用户提供服务的项目；政府付费模式通常用于无法获得使用者付费的项目；可行性缺口补助模式通常用于可经营性较弱、财务效益欠佳、直接向终端用户提供服务但收费无法覆盖投资和运营回报的项目。

本项目回报机制为“政府付费”模式，具体包括：

1）可用性服务费：本项目政府方为覆盖项目公司建设投资与合理收益所支付的费用；

2）运营维护服务费：本项目政府方为覆盖项目公司运营维护成本所支付的费用；

政府付费金额包括可用性服务费和运营维护服务费总和，实施机构依据本项目绩效考核结果向项目公司支付政府付费金额，直至运营期满或项目提前终止。

（2）回报费用计算方式和金额

本项目每六个月，结合绩效考核结果支付一次政府付费金额，每期政府付费金额计算方式如下：

当期政府付费金额=（年度可用性服务费基准金额+年度运营维护服务费基准金额）/2*当期绩效调整系数

其中：

1）年度可用性服务费基准金额=

P=经政府方审核认定的项目总投资—本项目政府出资代表对项目公司的出资额（376.64 万元）—获得的政府补助（如有）等

经政府方审核认定的项目总投资，包含建筑安装工程费、工程建设其他费；

如最终经审核认定的项目总投资金额＞本项目估算总投资（18,210.08万元）—政府方出资代表出资金额（364.20万元）—获得的政府补助（如有）等，若该超出并非政府方原因造成，则超出部分由项目公司的社会资本方股东自行承担，不调整本项目可用性服务费基准金额；

i为折现率，7.49%，最终按社会资本方投标报价确定；

n为运营期限，本项目为13年。

2）年度运营维护服务费基准金额=年度运营维护服务成本

合作期内，项目公司年度运营维护成本为106.16万元至177.50万元不等，具体数额详见本方案“表11-7 运营维护成本预测表”。

当期绩效调整系数计算方式详见本方案“表7-3绩效调整系数表”。

本项目股东包括政府方出资代表股东及社会资本方股东，其中：

政府方出资代表股东主要代政府方行使对项目公司的监管，政府方出资代表对项目公司的出资将在可用性服务费基准金额中予以扣除。政府方出资代表放弃对项目出资的投资回报，且政府方出资代表作为项目公司股东，不承担任何的融资及担保责任。

社会资本方作为项目公司股东，可以按公司章程约定获得项目公司利润分红。

5. 风险分配框架

5.1 风险分配原则

本项目风险分配应遵循以下三项原则：

（1）最优风险分配原则

在受制于法律约束和公共利益考虑的前提下，风险应分配给能够以最小成本、最有效管理它的一方承担，并且给予风险承担方选择如何处理和最小化该等风险的权利。

（2）风险收益对等原则

既关注社会资本方对于风险管理成本和风险损失的承担，又尊重其获得与承担风险相匹配的收益水平的权利。

（3）风险可控原则

应按项目参与方的财务实力、技术能力、管理能力等因素设定风险损失承担上限，不能由任何一方单独承担超过其承受能力的风险，以保证双方合作关系的长期持续稳定。

5.2 风险分配机制

（1）风险分配基本框架

按照风险分配的上述基本原则，本项目的核心风险分配原则上融资、建设、运营、移交等商业风险主要由社会资本方承担；政府行为风险等主要由政府方承担；法律、政策、不可抗力风险等由政府方和社会资本方合理共担。

（2）风险分配框架及防范措施表

项目风险预计分配及风险防范措施如下表所示：

表5-1风险预计分配框架表

风险类别		风险承担主体			风险承担分析及对策建议
		政府方	项目公司	共同承担
建设风险	初步设计风险	√			1.本项目勘察及初步设计由政府方负责，风险由政府方承担。 2. 本项目初步设计方案经政府职能部门审核通过后，项目公司依据初步设计方案进行施工图设计，施工图设计风险由项目公司承担。但施工图设计文件须经政府方审核确认。 3.项目地质条件风险主要包括不可预见的地质条件而导致项目工期延误或成本增加。该项风险由双方共同承担。 4.本项目的征地拆迁工作由政府方负责，征拆费用不超过本项目可研报告中的纳入PPP项目总投资，超过部分由政府方承担。 5.工程变更可能导致项目工期延误或成本增加，政府方提出的工程变更，风险由政府方承担风险。 6.政府方负责将水电等工程配套设施引至项目红线范围边界（不包括红线范围内），该部分工作如果发生费用，则费用由政府方承担。政府方完成电表、水表安装后，项目公司自行完善接入点至项目设施的水电支线。 如因该部分配套设施不完善导致项目无法开工或工期延误，应给予项目公司必要的工期宽限。 7.因项目公司自身原因造成的工期延误、采购成本超支由项目公司承担风险。 8.建设质量未达标及工地安全/环境保护风险均由社会资本承担。 9.我国文物属于国家所有，受国家保护，因此本项目建设过程中发现的文物的保护风险由政府方承担。因此导致项目无法开工或工期延误，应给予项目公司必要的工期宽限。
	施工图设计风险		√
	土地交付	√
	供水、供电及道路等外部配套	√
	分包商违约		√
	工地安全/环境保护		√
	地质条件			√
	建造、采购成本超支		√
	工程变更		√
	完工风险		√
	建设质量不达标		√
	考古文物保护	√
运营风险	设施技术缺陷		√		1.社会资本承担项目运营职责，运营过程中设施技术缺陷、设施设备故障、运营成本超支等风险由社会资本承担。 2.项目公司原因导致的群体性事件的风险由项目公司承担，由政府方原因导致的群体性风险由政府方承担。
	设施设备故障		√
	运营成本超支		√
	运营服务质量不达标		√
	安全管理		√
	群体性事件		√
	环境保护		√
财务风险	融资失败		√		1.项目公司承担本项目融资失败、融资成本高、偿债风险等财务风险。在市场化融资失败时，项目公司应通过股东借款或股东担保等方式，确保成功融资。 2.本项目利率变化及税率风险由政府方与项目公司共同承担。
	融资成本高		√
	利率变化			√
	税率风险			√
	项目公司破产		√
	偿债风险/流动性风险		√
法律政策/政府行为	政府征收、征用	√			本级政府可控的政策变更或政府行为风险由政府方承担，非本级政府可控的政策变更或政府行为风险由政府方和社会资本方共担。
	政府违约、提前终止	√
	本级政府可控的政策变更	√
	非本级政府可控的政策变更			√
移交风险	恢复性大修		√		项目公司负有运营期满后的移交责任，因此项目公司未进行恢复性大修或移交的设施不符合交付要求的风险，由项目公司自行承担。
	未达到移交标准		√
不可抗力				√	不可抗力导致的损失，在可保范围内由项目公司承担，不可保范围内的风险导致的损失双方各承担一半。

注：上述政府方指本项目实施机构及相关政府部门，不包括政府方出资代表。

（3）重点风险分析