采购需求 

前注： 

本说明中提出的技术方案仅为参考，如无明确限制，供应商可以进行优化， 提供满足用户实际需要的更优（或者性能实质上不低于的）服务方案，且此方案须经磋商小组评审认可。 

一、采购需求前附表 

二、项目概况 

本项目共计 10 处房产，总建筑面积约为 15500 ㎡的物业管理，主要类型为办公楼。具体位置如下： 

1.合肥高新区红枫路 2 号，东至办公楼东边边界线，西至天智路，南至红枫路，北至北围墙，面积约9194.72 ㎡；

2.蒙城北路 238 号，面积约 555.6 ㎡；

3.合瓦路 85 号，面积约 1253.08 ㎡；

4.曹冲路与长江东大街交口，面积约 560 ㎡；

5.琅琊山路 58 号，面积约 192 ㎡；

6.清龙潭路南艳湾2 幢，面积约501.1 ㎡；

7.翡翠路火车西站广场，面积约219.78 ㎡；

8.磨店乡老街，面积约 190.8 ㎡；

9.小庙镇，面积约1186.7 ㎡；

10.高刘镇振兴街 62 号（新桥机场运管所），面积约1600 ㎡。

三、服务需求 

（一）安保服务

1、全天侯 24 小时值班值勤

①专职的安保人员，上岗前接受过岗前培训，具备安全护卫知识与技能，能 恰当的处理和应对护卫工作，能及时处理和应对突发事件，负责报刊杂志、信件、快递收发工作；

②当班时穿戴统一制服，佩带工号，仪容仪表规范整齐，熟悉辖区物业管理及有关的法律法规；

③上岗时精神饱满，仪容仪表规范整齐，姿态良好、举止文明，值勤时不吸烟、不吃零食、不袖手、叉腰或将手插入口袋，不弯腰骆背，前倾后靠，坚决杜绝睡岗或溜岗现象，讲普通话； 

④安全护卫工具配备齐全，能够妥善保管，交接班制度完善，记录齐全；

⑤对来机关及办证大厅办事和上访人员做好登记、引导工作，态度要温和， 语言要文明；对上访群众要积极配合信访和有关部门做好秩序维护和疏导工作， 严防上访人员在办公区内聚众闹事，影响正常办公秩序；

⑥保安人员熟悉辖区环境，掌握物业管理有关政策法规，并和辖区派出所、消防大队保持良好沟通联系；

⑦发生治安事件或火灾时，保安人员应及时向公安部门、消防部门和采购人报告，并全力协助公安、消防部门开展救援，协助做好相应的调查取证工作； 

2、巡逻

①频次：白天每两小时巡逻一次，夜间19：00 点以后每小时至少巡逻一次， 对重点区域、重点部位要不定时加大巡逻次数；实施24 小时监控，记录齐全； 

②内容：保安人员要定岗定责，做好流动巡逻，巡逻过程中，应注意安全、防盗、防火、防破坏、浸水等情况，发现可疑情况或可疑响声应立即查明情况， 及时处理，对不能处理的问题，应立即报告相关部门。发现可疑人员或陌生人应 进行盘问、登记，流动摊点、推销人员应劝其离开，当发生治安事件时，应及时报告公安机关，并协助公安机关进行制止，记录齐全；

③加强对进出办公区域内机动车辆的管理，并引导车辆有序通行、停放；采 购人单位内部车辆实行定位停放，对于停入的车辆实施证卡管理，合理停放；道 路两侧及外停车场要引导驾车人员按指定位置停放，做到停放有序、通行方便。 

④对进出大楼的人实行登记管理；

⑤加强门岗管理，严禁物资回收人员、推销人员进入办公区域。

（二）消防管理

1、适时进行消防知识的培训，每年进行 1 次消防演练，以便熟练操作消防设备及器材，记录齐全；

2、每月对大楼内的消防设施进行一次巡查，发现问题及时处理，及时更新器材，记录齐全。

（三）保洁服务

1、区域内的道路、广场、绿化带每天全面清扫两次并随时保洁，做到目视范围内干净整洁，无垃圾杂物、浮尘污渍、积水积雪、纸屑烟头等； 

2、发现垃圾杂物要随时清理，保持景观照明、路灯灯杆、灯柱清洁；

3、及时清理落水口、排水沟内的泥沙、杂物、杂草等，保持排水畅通；

4、雨雪天气

（1）雨后清洁：雨后对办公区域内积水及时进行清扫；

（2）扫雪铲冰：降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰，夜间降雪的，主要道路的冰雪在次日 8 时前清扫干净；

5、停车库、自行车库随时保洁；

6、办公区域院内绿化的养护、修剪、防虫、除杂草每年不少于四次；

7、大厅、会议室、楼道、走廊和通道等：每天两次清扫大厅、楼梯、通道、座椅、擦抹通道内的门、电梯门、消防栓、扶手、地角线、指示牌等公共设施， 每天拖洗一次楼梯，并保持地面清洁，无灰尘污渍，扶手护栏干净、光亮。每周 对玻璃、墙面（不含普通办公室内部）进行一次擦抹、除尘，保持玻璃明亮无尘， 墙面无蜘蛛网，无乱涂乱画现象，清运大楼内各办公室袋装垃圾，其中大厅袋装 垃圾由保洁负责清理，频次每天2 次； 

8、电梯：保持电梯轿厢清洁。每天更换一次地毯，吸尘一次（必要时增加次数）做到玻璃镜面光亮，轿厢四壁、灯具干净无灰尘；

9、开水间、卫生间：每日早中晚对开水间、卫生间全面清洁 3 次，清洁时悬挂标识，清洁内容包括通风换气、清洗地面，清理垃圾，冲洗大小便池，擦抹 玻璃，冲洗烟灰缸、喷洒空气清新剂等；每周消毒一次，做到地面、墙壁无灰尘、污渍，洁具无尿渍、污物、异味；每月对墙壁、顶面进行一次擦抹。每半年清洗 开水炉、更换净水器滤芯；

10、部分办公室，会议室、接待室由专人负责，每天清洁二次，清洁内容包括用微湿的抹布擦抹台面等办公设施（擦抹电脑等电器设备时用干毛巾）清理室内垃圾篓及烟灰缸；擦拭门、椅、柜、玻璃等室内设施及装饰物品；负责室内绿化管护，清洗地面，将各类物品摆放整齐； 

11、会议室保洁：每次会议使用前后，进行一次保洁，每周彻底清洁一次， 清洁内容包括地毯吸尘，清洁玻璃、擦抹门窗装饰摆设、地脚线等配套设施； 

12、部分办公室及值班室床上用品清洗、保洁的服务总体要求是保持办公室及值班室环境干净整洁、床上用品及时清洗更换。具体要求：

（1）办公室及值班室保洁服务标准

①准备好清扫工具，水桶、抹布、清洁剂、垃圾袋；

②室内有人者，应先打招呼，得到允许后再作业；

③进入办公室后，先查明有无异常现象，有无客人遗忘的贵重物品，有无已损坏的物品，如发现异常，先向领班报告后再作业；

④清倒烟灰缸，纸篓、垃圾桶。倒烟灰缸时要检查烟头是否完全熄灭。清倒纸篓，集中垃圾袋时，应注意里面有无危险物品，并及时处理；

⑤从门口开始，由左至右或右至左，擦拭室内家具时由高到低，先里后外， 擦墙壁时，重点擦墙壁饰物、电开关插座、空调风口、踢脚板、门窗、窗台等；

⑥台面、桌面上的主要用品，如电话、台历、台灯、烟灰缸等擦拭后应按习

惯的固定位置摆放，报纸、书籍码放整齐，文件资料及贵重物品不动；

⑦按照先里后外，先边角，桌下，后大面积顺序进行吸尘作业，椅子等设备挪后要复位摆好，发现局部脏污应及时处理；

⑧作业结束后，保洁人员退至门口，环视室内，确认质量合格然后关灯，锁门。

（2）办公室及值班室床上用品清洗服务标准

①枕套、被单、床单须定期换洗消毒；

②换洗枕套、被单、床单由清洗服务人员专人收集、送洗、送换；

③清洗人员在收集枕套、被单、床单时要认真检查完好情况。小破损须登记清楚，大破损报相关部门办理补发手续；

④清洗人员在收集枕套、被单、床单时要认真做好登记工作，检查标识编号，避免送达错误；

⑤清洁人员做好洗涤、甩干、消毒、折叠、收洗和发放工作，保证服务及洗涤质量；

⑥清洗人员要加强对床上用品管理重要性的认识，积极、热情的做好这项工作。若发现漏洗不报等现象，每发现一次罚款50 元；

⑦保洁工对床上用品管理工作要认真负责。若发现发错、检查不认真等现象， 每次罚款 10—30 元。

（四）综合服务

1、会场布置：按照会议主办方的要求规范布置会场，桌椅、茶具、席卡、湿巾、果盘、烟碟、烟缸、鲜花等会议用品摆放整齐有序，会标悬挂、台布铺放平整；

2、设备调试：会议召开前全面做好音响、话筒、音频、视频、灯光、空调等设备的调试，确保会议正常召开和设备的正常使用； 

3、会场环境：会议前后各进行一次清扫保洁，做到地面、桌椅、墙面、玻璃、门窗、地毯等光亮明净，无灰尘、痰渍，会场公共区域干净整洁，卫生设施配备齐全，卫生间无异物、异味； 

4、会议服务：会议期间安排专人引导、茶水供应等全程现场服务，服务要规范，做到热情、礼貌、文明、得体；会议集中期间，根据需要调整会务服务人员，确保保障工作落实； 

5、服务人员规范着装、佩戴饰物，不准化浓装、涂指甲油，不得在会场内随意走动、大声喧哗；

6、服务人员应严格遵守保密规定，不得泄露会议保密内容；

（五）物业共用部位的维修、养护和管理服务

1、对共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全；

2、根据房屋实际使用年限,检查房屋的使用状况,如需要维修,属于小修范围的,及时组织修复,属于大、中修范围的,及时编制维修计划，根据采购人的决定, 组织维修。

（六）设施设备的运行、维修、养护和管理服务

1、对设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）； 

2、建立设施设备基础档案（设备台账），设施设备的运行、检修等记录齐全；

3、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范，保障设施设备运行正常；

4、定期对设施设备进行检查，做好检查记录，如需要维修，属于小修范围的，及时组织修复，由成交供应商承担费用；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划； 

5、消防通道畅通，消防设施设备完好，可随时启用；

6、路灯、楼道灯完好率不低于 90%；

7、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志，并有相应的防护措施； 对可能发生的各种突发事件故障有应急方案； 

8、空调过滤网需要每年清洗两次；

（七）供配电系统

1、做好系统的日常检测维护，保证各种供配电设施设备完好，线路安全畅通，系统运行良好；

2、设备设施定期检修，实行日巡、月查、年检，定期检查变压器、高低压设备等重要设施，其中高低压变配电柜每月检修一次，保证正常运转；

3、建立设施设备日常管理维护档案，做好记录，完善台账；

4、各种警示标识、安全工具齐全，张贴、摆放位置合理；

5、每年夏季之前对办公区内建筑物及各种设备的防雷设施进行一次全面检修维护，确保处于正常防护状态； 

6、定期对电气设备做预防性试验，检测高压电缆，确保供配电安全；

7、制定停电应急方案，发电机组及时启动发电。

（八）办公空调系统

1、每年冬夏空调开启之前分别对空调风机出风口等全面清洗一次，并根据实际使用情况，随时进行清洗； 

2、建立完整的空调系统设备管理档案和运行记录；

3、空调安排专人维护，严格按照规定程序操作，按要求供冷、供热，保证达到供冷、供热的最佳效果；

4、每年对空调设备进行全面检修一次，每次维保服务都要登记建档，并签字确认；

5、空调在使用过程中要认真做好监测巡查，发现问题要及时处理，严防在供冷时因操作不当造成机组结晶等重大事故发生。

（九）弱电系统

1、做好各种弱电设备的日常管理，保持机房卫生清洁、无灰尘，各种设备处于良好的工作状态；

2、弱电系统管理和操作人员须为专业技术人员；

3、做好日常保障服务，确保办公区内电话、电视、宽带等通讯通畅，音视频和监控设施设备状态效果良好。 

（十）给排水系统

1、熟悉掌握区域内给水管网的走向、管径、水表、阀门等的具体位置；

2、熟悉掌握排水、排污系统雨污管网的走向、深度、管径、检查井的位置等实际情况；

3、定期检查水箱，如水箱体出现损坏、渗漏等现象应及时修理，发现水质变质、有异味应及时采取处理措施；

4、楼面落水口、落水管保持完好，出现开裂、破损等现象应及时更换和维修，冬季应对受冻水管采取保温措施； 

5、制定突发性停水、爆管应急处置预案，确保在最短时间内恢复供水；

6、制定急暴雨或持续性大雨造成楼面、地面积水应急处置预案。

（十一）监控

1、监控室执行 24 小时值班，值班人员必须熟练掌握各种设备的使用功能和操作程序；

2、每三个月检查一次消防联动系统的可靠性；每日机柜表面清洁 1 次，每半年机柜内部设备除尘1 次；探测器投入运行 2 年后，每隔 3 年由专业清洗单位全部清洗一遍；确保发生火灾时，能及时准确启动各种消防设施和设备； 

3、消防报警系统发生报警信号时，值班人员必须第一时间将报警的准确位置通知给安保人员，安保人员接警后必须立即赶到现场，并积极采取处置措施； 

4、值班人员对所采集的信息要认真观察分析，发现可疑情况，要及时研判处置，并及时上报；

5、监控设备要定期维护，确保监控全天候、全覆盖、无死角，确保所采集画面图像清晰，并做好影像资料的保存管理，不得随意删除、销毁；

6、值班记录详细，交接班制度完善。

（十二）消防系统

1、全体员工必须进行消防安全知识培训，每年进行两次消防技能、消防知识演练和测试，能够熟练操作各种消防器材设备；

2、每月对消防设施进行一次安全巡查，及时发现和处理存在的安全隐患，确保大楼内各种消防设备、设施完好；

3、消防通道禁止堆放各种物体，全天候保持消防通道畅通；

4、健全消防设施器材管理台帐，定期检修调试报警装置、烟感、消防泵、喷淋泵、防火卷帘、防火阀、排风系统、大空间消防炮、消防广播和消防接合器等消防系统主要设备，确保系统随时处于待发状态，防患于未然； 

5、防排烟系统：每季度养护 1 次防排烟风机、电源控制柜、风口、防火阀等；

6、防火分隔系统：每年防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位上润滑油 1 次，电控箱表面清洁、内部除尘1 次；每月防火门附件检查1 次，每年门的转动部位上润滑油 1 次；

7、水灭火系统：每年养护 1 次室外消火栓，每半年室内消火栓养护 1 次，设施整体养护 1 次；消防泵、喷淋泵每月盘车 1 次，每季度润滑1 次，每年整体养护 1 次；

8、灭火器每年进行 1 次功能性检查；

9、制定消防预防和火灾突发事故应急处理预案。

四、人员要求 

1、按专业化的要求配置管理服务人员；

2、人员配备不少于 23 人，详见下表：

3、所有人员应着制服上岗，做到工号、标牌清楚，各司其职，服务规范；

4、维修人员工作日期间必须在岗，并负责电梯维保监管；

5、安保人员，男性，18 至 50 周岁，身高 160CM 及以上，初中及以上学历， 身体健康，品行端正，责任心强，无违法违纪记录，上岗前经过安保方面的专业 培训，能有效应对突发事件并有较强的处置能力； 

6、会议服务人员，女性，20-25 岁，初中及以上学历，身体健康，品行良好，上岗前持有健康证书；

7、卫生保洁人员，女性为主，18 至 50 岁，身体健康，品行良好。

8、成交供应商在领取中标通知书后及时与采购人签订服务合同，并在签订合同后将按磋商文件中要求的项目经理及团队人员配备到位，中途不得更换（基层服务人员除外），直至合同期满，否则采购人有权终止合同。合同期内，如因执法体制改革造成机构、人员等变化，合同自行终止或按照财政部门相关规定执行。

注：以上人员除评分标准中要求提供的相关人员证明材料作为评分条件外， 供应商在响应文件中无须提供其他人员相关证明材料，由采购人在成交供应商 进场服务前核查人员配备情况，人员须按照要求配备到位，否则采购人有权解 除合同并报监管部门按规定处理。 

五、报价要求 

1、根据采购内容和要求，报出总报价。根据磋商文件的要求写明本项目的总报价金额（为完成磋商文件要求的物业管理内容所发生的一切总费用）。 

2、本次采购内容为全年12 个月的服务费用。报价为完成本项目的全部费用价格，其组成包括但不仅限于人员工资、管理费用、施工费、服装费、办公费、交通费、通讯费、培训费、税金、利润、劳动保险费、合同工期内的风险费用等 为完成本项目所发生的一切费用。成交供应商自行解决员工养老、失业、医疗、工伤、生育、纳税等保险及劳保、工资、福利、食宿、员工上下班交通、成交供 应商采购交通问题及成交供应商为完成服务所发生的一切费用等有关问题。 

3、人员工资不得低于合肥市市区现行最低标准，社保按国家相关规定执行。成本核算时所有配备的人员都应计算社保部分，不得以使用 40、50 岁人员为由不予核算。

4、供应商应考虑合同期内政策性费用调整的风险。报价应考虑合肥市最低 工资标准上调等风险，履约期限内不得以最低工资标准上调以及物价指数上涨等 理由要求增加物业管理费用。成交供应商在服务期内应按相关规定及时足额发放 人员工资和有关福利待遇（如加班费、劳保费、降温费等），如发生劳资纠纷， 由成交供应商自行承担和解决。服务期内发生的一切事故，如治安、交通事故和 劳资纠纷等，均由成交供应商承担。 

5、政策性费用测算如下：

备注：如供应商以小规模纳税人税金费率报价，响应文件中须提供税务部门出具的小规模纳税人证明材料（如：企业税种核定材料等），否则将导致响应无效。 

注：

（1）人员工资不低于合肥市最低工资标准（1650 元/人.月）。

（2）社会保险（五险）缴费基数最低为 3429.11 元，计算缴费金额以每人每月基数，单位重大疾病补助须缴纳（15 元/人.月）。社会保险（五险）企业缴纳费用（缴费费率：23.3%）组成为：养老保险 16%、工伤保险 0.4%、失业保险 0.5%、医疗保险 6.4%。

社会保险（五险）个人缴纳费用（缴费费率：10.5%）组成为：养老保险 8%、失业保险 0.5%、医疗保险 2%。

3)请供应商自行核算以上政策性费用。如供应商对以上费用有疑问，请在本项目网上询问截止时间前提出。如无疑问，报价应不低于上述政策性费用价格， 否则将导致响应无效。

4)政策性费用不接受赠送及优惠，其他相关项，作为可竞争费用，可由供应商自行报价。

5）其他未尽事宜，双方协商解决，经协商不成的，按相关法律法规执行。