项目需求

农村不动产确权登记工作是全面建立和实施不动产统一登记制度的重要内容，是维护农民权益、维护农村社会和谐稳定、促进乡村振兴的重要基础性工作。

2019年5月，自然资源部下发了《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》（自然资发〔2020〕84号），通知提出了几点要求：准确把握工作重点，坚持不变不换；因地制宜，加快开展地籍调查；积极化解疑难问题，依法依规办理登记；充分利用信息系统登记，扎实做好成果入库和整合汇交；加强组织实施，统筹协调推进。

江苏省自然资源厅发文（苏自然资发〔2020〕91号）要求全省要全面完成农村不动产权籍调查任务，确保房地一体的农村不动产登记颁证率达到应登数的90%以上。工作内容包括：全镇域建立空间三维立体模型、实测宗地、房屋及权籍调查、权属证明三级确认表收集及核查、权源资料收集、不动产权籍信息录入系统、建立不动产权籍数据库、权籍信息录入复核、数据汇总及分析。扬州市自然资源和规划局蜀冈-瘦西湖风景名胜区分局农村不动产权籍调查发证约3650宗（最终按实际完成发证库的宗数结算，调查库中不满足发证条件的宗地不导入发证库，不计入工作量，不支付任何费用）。

1、工作目标

为贯彻落实2019年中央和省委一号文件的有关要求，依据《自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》（自然资发〔2020〕84号）、《江苏省自然资源厅关于印发<江苏省农村不动产权籍调查和确权登记工作方案>的通知》（苏自然资函〔2019〕961号）、《江苏省自然资源厅关于开展我省房地一体农村不动产登记颁证示范点建设工作的通知》（苏自然资函〔2020〕229号）以及市相关文件精神，按照省自然资源厅统一部署，要求我区在农村不动产权籍调查的基础上，开展农村房地一体确权登记颁证工作。

对于符合发证要求的数据，提供批量签发证书服务。助力农村房屋确权工作的提效增速，辅助蜀冈-瘦西湖风景名胜区完成农村房屋“90%”的发证目标，提升“便民利民”水平，提高政府服务形象。

确权颁证工作基本实现“应登尽登”， 2022年6月底全面完成全区农村宅基地和集体建设用地登记颁证、房地一体农村不动产登记颁证工作，并将之纳入不动产登记日常业务。

2、技术指标

2.1坐标系统：调查坐标系为2000国家大地坐标系，基本比例尺为1：500。

2.2高程系统及投影：高程系统采用“1985 国家高程基准”，投影为高斯克吕格投影，3度分带，中央经线为120度。

2.3数据精度等要求：不动产权籍调查精度以符合《房屋测量规范》、《地籍调查规程》、《不动产权籍调查技术方案（试行）》、《农村地籍和房屋调查技术方案（试行）》等规程要求，以满足农村宅基地、农房统一调查登记发证工作需要为标准。

3、技术路线

农村不动产登记发证主要分为农房及宅基地登记资料分为两个部分。①对土地证和房产证两证齐全且房屋没翻扩建的农房，根据原发证资料，根据原登记发证资料，换发新证；对两证不全或两证全无的，根据三级审核确认表进行现场查勘，按总登记的模式进行登记发证。中标投标人需要根据《不动产登记暂行条例实施细则》，申请宅基地使用权及房屋所有权首次登记流程包括农户申请、竣工验收、公告、落宗、审核、登簿、发证、归档等多个流程，将调查成果与发证成果的挂接匹配，对挂接匹配的成果进行检查入库。为农村房屋登记提供良好的数据支撑，以达到提高房地一体的农村不动产登记颁证率的目标。②借助不动产登记单机发证软件配合农村不动产登记发证工作，实现发证数据的整合和打印。对现有不动产权籍调查文件进行整合梳理并加以完善，录入不动产调查权籍库中，以及将发证成果上传至不动产登记平台库。

4、工作内容

4.1、外业测量调查、协助发证

在全面完成农村不动产权籍调查的基础上，摸清全区农村不动产登记底数与基本情况，开展外业补充调查，以“总登记”方式对符合登记发证条件的宅基地使用权及其地上房屋所有权、集体建设用地使用权及其地上建筑物、构筑物所有权进行统一确权登记并颁发不动产权证书。对不满足登记发证条件的农村宅基地和集体建设用地，加快出台农村不动产登记历史遗留问题处理的政策文件，同步推进房地一体的农村不动产登记。

确权颁证工作基本实现“应登尽登”， 2022年6月底全面完成全镇农村宅基地和集体建设用地登记颁证、房地一体农村不动产登记颁证工作，并将之纳入不动产登记日常业务。

（1）方案编制及标准规范设计

结合实际情况，参考国家、省市相关文件，在充分征求相关部门意见的基础上，编制房地一体农村不动产登记颁证工作实施方案，制定和优化工作流程，开展房地一体农村不动产登记颁证工作的宣传和技术培训。

（2）资料收集分析利用

收集农村不动产权籍调查成果、土地和房产现有调查及登记资料，村庄布局点规划资料以及户籍人口相关信息，摸清全镇农村不动产登记底数与基本情况，梳理权籍调查中发现的影响颁证的问题，进行分类汇总。

（3）农村地籍调查

选用三维立体影像图和正射影像图作为基础图件，采用不动产登记确定的地籍区、地籍子区界线和集体土地所有权界线，并标注乡镇、村、村民小组及重要地物的名称。参考已有的地籍调查、土地登记等资料，会同农村集体经济组织负责人、村民委员会成员或村民代表，在工作底图上划分宗地，并预编宗地号。

借助工作底图，结合现场核实，调查每宗地的土地坐落与四至；调查核实权利人的姓名或者名称、单位性质、行业代码、组织机构代码、法定代表人（或负责人）姓名及其身份证明、代理人姓名及其身份证明等，对于宅基地调查，除了调查记录土地权利人的情况外，还应调查权利人家庭成员情况，收集权利人家庭户口簿等资料；调查核实宗地的土地权属来源资料，确定土地权属性质、土地使用权类型、使用期限等，以及宗地是否有抵押权、地役权等他项权利和共有情况；调查核实宗地批准用途和实际用途。

按照《地籍调查规程》的标准，逐宗进行现场指界，开展界址调查，并拍照留存。实地指界前，通过送达指界通知书、公告、广播、电话等方式提前通知，确保土地权利人及相邻宗地权利人按时到现场指界。指界时，调查员、本宗地指界人及相邻宗地指界人同时到场，根据指界人指定的界址点，可现场设置界标，确认界址点类型、位置；指界后，将实际用地界线和批准用地界线标绘到工作底图上，并在不动产权籍调查表中予以说明；实地丈量宗地的界址边长。同时，应丈量界址点与邻近地物的相关距离或条件距离。对于实地存在界址纠纷的，应根据《规程》划定界址争议区域，填写土地权属争议原由书。

根据权属状况调查信息、指界与界址点设置情况、界址边长及相关距离丈量结果、房屋调查情况，按概略比例尺绘制宗地草图。宗地草图必须现场绘制（可直接在不动产权籍调查表上绘制，也可另附纸绘制），有基础图件资料的地区，可持打印的相关图件到现场，根据指界和丈量情况做好现场记录，形成宗地草图。

在权属调查结果的基础上，通过地籍测量准确获取界址点位置，并计算宗地面积。地籍测量包括控制测量、界址点测量、地籍图测绘和面积量算等，同时，对村庄外扩10米范围内的地形数据一并测绘。界标设置要求位置准确、埋设稳固、符号鲜明美观，界址点测量完成后，按照要求，测绘地籍图，编制宗地图。

（4）农村房屋调查

针对农村房屋实际情况，实地调查农村宅基地地上建筑物和构筑物的产权状况，结合地籍测量一并开展房屋测量。

依据房屋产权人或相关部门提供的建房报告、宅基证、村镇规划选址意见书，或房屋买卖、互换、赠与、受遗赠、继承、查封、抵押等其他房屋产权证明，记录产权人，并将产权证明留复印件或拍照留存。产权共有或有争议的，记录共有或争议情况。依据《房产测量规范》的有关规定和要求，调查房产建筑结构、层数、建成年份、批准用途与实际用途，核对房产面积是否批建一致等;对村民整体搬迁上楼的，还应该调查记录房屋所在自然层次和房屋编号。对于农房中的一房多户，应现场确定房屋分户界址和权属情况，需要现场指界的，应经房屋产权人现场指界，明确界址并现场确认签字。房屋产权状况调查形成的结果可记录在不动产权籍调查表的“权属调查记事”栏内。

房屋测量。房角点测量宜采取与宗地界址点测量同样的技术方法，一并开展。房屋边长丈量在宗地的界址边长丈量时一并开展，对确实无法丈量房屋边长时，应丈量至少两条房角点与界址点或房角点与邻近地物的相关距离，便于间接解算房屋边长和求解房屋面积。对于新型农村社区或搬迁上楼等高层多户的，可参照《房产测量规范》开展房屋测量。

依据实地丈量的房屋边长计算房屋占地面积，结合房屋层数计算房屋建筑面积。将房屋权属状况信息和房屋测量结果记载在不动产权籍调查表中，在宗地草图中标识房屋，并标注房屋边长，房屋的楼层、结构以及争议情况等信息，将地籍图的测绘中将房屋要素纳入,同时将房屋调查的信息包含在成果资料以及数据库的建设中。

（5）调查确权

对照农村不动产权籍调查成果，复核权属来源及测量成果，检验界址点及界址线长度，确保基础资料的完整性、准确性、现势性。对拟登记的农村不动产，负责采集房屋照片，填写现场察看记录，完善权籍调查成果，收集身份证、户口簿（或户籍证明）、声明书、权源材料等登记要件，完成权属资料的信息录入、数字化、挂接及信息匹配，协助镇村组完成对权利人信息（包括经济组织成员认定和家庭户的认定）、权属来源情况、房屋建筑结构、建成年份、批准用途与实际用途、批准面积与实际面积等“三级确认”信息认定工作，协助完成“三级确认”证明和不动产首次登记公示工作。

（6）登记颁证

制作不动产权籍调查表等图件，协助分局完成不动产登记收件、信息录入工作。

（7）成果归档

整理和数字化一户一档颁证档案资料按照《不动产登记暂行条例实施细则》以及扬州市自然资源和规划局蜀冈-瘦西湖风景名胜区分局档案管理要求，及时移交归档。

4.2、不动产登记批量发证系统

（1）不动产登记批量发证系统是集成农村地籍调查数据为发证数据，组织发证的软件，为了配合当下农村不动产的发证工作，不动产登记发证系统从农村地籍调查数据库提取数据，并结合不动产登记平台库的形式，对数据进行组织存储、集成显示，并提供数据的修正功能，以及发证数据上传不动产登记平台库的功能。

（2）构建不动产登记批量发证数据库

不动产登记批量发证数据库是不动产登记批量发证软件的数据来源，其中包括使用权宗地的属性数据。为农村发证工作提供稳定的数据支持。

（3）扬州市自然资源和规划局蜀冈-瘦西湖风景名胜区分局农房数据入库

以扬州市自然资源和规划局蜀冈-瘦西湖风景名胜区分局农房外业调查建设成果库为基础，结合扬州市自然资源和规划局蜀冈-瘦西湖风景名胜区分局不动产权籍调查成果库及不动产登记库，对三者进行数据对比，提取图形方面存疑的农房数据，提交外业投标人重新调查补测，同时修改权籍与农房不同地块不动产单元号不一致的数据，规范两种的房屋用途等，再确认数据规范的情况下，按乡镇开展农房数据至不动产权籍调查库的并库工作。

5、工作依据

1）法律、法规、政策文件

《中华人民共和国物权法》；

《土地调查条例》；

《不动产登记暂行条例》；

《江苏省不动产登记条例》；

《江苏省土地管理法实施条例》；

《不动产权籍调查技术方案》（试行）；

《农村地籍和房屋调查技术方案》（试行）；

国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知（国土资发[2016]191号）；

江苏省自然资源厅关于印发《江苏省农村不动产权籍调查和确权登记工作方案》的通知（苏自然资发[2019]961号）。

2）标准、规范

《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）；

《地籍调查规程》（TD/T1001-2012）；

《宗地代码编制规则》（试行）；

《国民经济行业分类（GB/T4754-2011）》；

《土地利用数据库标准》（TD/T1016-2007）；

《城镇地籍数据库标准》（TD/T1015-2007）；

《江苏省农村不动产权籍调查数据库标准（试行）》；

《房产测量规范第1单元：房产测量规定》（GB/T17986.1-2000）；

《房产测量规范第2单元：房产图图式》（GB/T17986.2-2000）；

《江苏省地方标准房屋面积测算技术规程》（DGJ32/TJ131-2011）；

《测绘成果质量检查与验收》（GB/T24356-2009）。

3）其他

经过审核批准的本项目技术设计书与其他批复意见

6、成果资料：

调查成果由文字成果、表格成果、图件成果以及数据库成果组成。

5.1文字成果

（1）扬州市自然资源和规划局蜀冈-瘦西湖风景名胜区分局不动产登记发证工作方案；

（2）扬州市自然资源和规划局蜀冈-瘦西湖风景名胜区分局不动产登记发证技术报告；

（3）扬州市自然资源和规划局蜀冈-瘦西湖风景名胜区分局不动产登记发证技术总结；

（4）扬州市自然资源和规划局蜀冈-瘦西湖风景名胜区分局不动产登记发证检查报告；

5.2表格成果

（1）宗地界址点坐标及面积表；

（2）宗地面积汇总表；

（3）土地分类面积汇总表；

（4）房屋面积汇总表。

5.3图件成果

（1）宗地图；

（2）地籍图；

（3）房产测绘报告；

（4）各类专题图。

5.4数据库成果

农村不动产权籍登记数据库

7、其他

7.1售后服务期 1 年。（自交付验收合格之日起计）

7.2中标人负责为采购人的使用人员、操作人员和维护人员进行免费培训，使其掌握操作及基本维护技能。

7.3交付期：2022年6月30日。

7.4交付方式：电子数据及纸质材料

7.5交付地点：扬州市自然资源和规划局蜀冈-瘦西湖风景名胜区分局

7.6在服务期限内，中标投标人应加强人员安全教育，合同履行期间，中标投标人因工作造成的人身及财产损害，由中标投标人自行承担，与采购投标人无关。