项目说明

一、项目概况  

1.基本情况

滨州市滨城区黄河十二路 919 号，滨州职业学院主校区及中心路两侧区域，该区域占地约 1100 亩，含培训中心、教学楼、实验楼、实训广场、学生公寓等主要建筑，建筑约 80 万平方米，运行电梯 12 部，其中培训中心大楼主楼 27 层，单体最大建筑面积达 6.6 万平方米；该区域的自来水由自来水公司山东胜利水务负责供应，电力来自国家电网。

物业管理的主要内容包括：水、电、暖、门窗、办公家具的小型维修及巡查； 整个校园及主要建筑内的厕所、电梯间及培训大楼一层大厅的卫生保洁、蚊蝇消杀、垃圾清运、厕所及排水管道疏通；大门口及主要楼宇的安保、门禁管理、校园巡逻、安全消防、车辆管理等。物业服务公司根据合同约定的保洁内容，负责所有公共建筑内卫生间保洁、室外垃圾清运以及假节日外环境的卫生保洁工作， 免费提供 2 辆扫地车。

 试用期半年，试用期内达不到学院要求服务标准，无条件解除服务合同。服务管理年限为 1 年。 合同续签按有关文件执行。

物业招标预算 480 万元/年。中标人中标后拿出不低于物业费 80%的资金用于人工费用支出，由甲方监管；其余 20%为设备购置、税金、利润等费用支出， 由乙方负责。投标人必须有资金垫付能力，资金支付计划半年支付一次，如出现物业从业人员因工资发放不及时造成不良影响等，甲方立即终止合同。  

2.付款方式及物业考核

付款方式：服务费半年一支付，物业考核罚款从物业费中扣除。中标人按照半年各部门评价意见及实际支付金额开具正式税务发票原件交采购人，采购人以转账方式支付服务费；如中标人提供的服务不足一个月时按日计算服务费。

物业考核：学院成立学院物业管理考核小组，学院分管领导任组长，办公室设在后勤管理处，后勤管理处处长任办公室主任，成员有各相关部门负责人及责任人、物业管科人员组成。物业管理考核小组，按合同约定，对物业服务企业进行管理、服务等方面实施监督考评，对出现管理不善、服务不到位或造成经济损失、不良社会影响的物业服务企业进行扣分、罚款等相应处罚处理。教务处、团委负责1.2 号教学楼及1 号实训楼的物业保洁维修管理及物业考核工作；办公室、工会负责对办公大楼的物业保洁维修会议服务的管理及考核；实训处负责第一二实训广场及 2 号实训楼物业保洁维修管理及考核；学工处负责学生公寓以及校内外环境的物业保洁维修管理及考核；保卫处负责治安保卫物业人员的管理及考 核 ；士官学院负责 20 号学生公寓的物业保洁维修管理及考核；图书馆负责对图书馆的物业保洁维修管理及考核；后勤处负责统筹学院物业管理工作，汇总各部门对物业管理考核情况，负责学院垃圾清运、化粪池检查井排污管道的清理维修、钩臂车保养维修、水电暖维修安排、维修材料储备、垃圾中转箱维修保养等工作。

二 、服务事项

（一）综合维修管理内容

1.水暖管理与维修。负责供水设备的日常管理；负责供水管道、阀门、水嘴、排水管网等维修与更换；负责暖气管道检查、检修及暖气片更换。

2.门窗、办公家具等零星维修。负责门窗的检查维修；玻璃的更换维修， 门锁的更换维修，桌椅的检修等。

3.供电管理与维修。负责各个配电室的检查、维护与维修；负责供电线路 、供电设施的检查与维修（灯具、开关、插座、接线盒、配电箱的维修与更换）；负责电表、路灯、电铃的检修与调整；负责大型活动的供电保障；负责公共及办公场所小型供电线路的安装与铺设。

4.学生公寓维修。负责学生公寓公物家具及设施的管理、检查与维修；学生报修登记与维修。

1）建立严格的维修制度，配备专业维修人员和维修工具，维修人员须持证上岗，设立报修电话，实行 24 小时值班制度，建立报修档案。

2）学生报修，当天完成；对水、电等影响学生正常生活和安全的急修必须在 15 分钟内赶到现场，立即处理，一周内完成维修；做好维修记录和回访。不能维修事项或重大维修必须立即向相关部门汇报。每周汇总维修情况，报公寓管理科备案。

3）制订完善的检修计划，每天对公共设施进行巡检，确保随时处于良好、正常状态，杜绝安全隐患。负责学生宿舍风扇检修、擦洗及安装工作；制定空宿舍和假期各宿舍设施的检修计划，并按甲方要求按时保质保量完成。4）负责所有室内卫生间、洗手间的下水道免费疏通。

5.负责“培训中心”大楼中央空调系统及水电的日常检修与运行维护等工作， 要求配备 2 名具有相应工作经验的专业技术人员。

6.实训广场维修。负责实训广场设施的管理、检查与维修；实验员的报修登记与维修。

1）建立严格的报修流程和维修制度，建立报修档案。

2）实验员报修，当天完成；对水、电等影响学生正常上课和安全的急修必须在 15 分钟内赶到现场，立即处理，一周内完成维修；做好维修记录和回访。不能维修事项或重大维修必须立即向相关部门汇报。每周汇总维修情况，报实训处备案。

3）制订完善的检修计划，每天对公共设施进行巡检，确保随时处于良好、正常状态，杜绝安全隐患。

4）负责卫生间、洗手间的下水道免费疏通。

5）楼内其它附属设施的综合小型维修。如：窗户、门、等的简单维修。

（二）卫生保洁内容

1.负责节假日校园外环境的卫生保洁、垃圾收集与清运（集中清运由学院负责）；

2.负责所有建筑（不含大学生服务中心、风雨操场）厕所、楼梯及培训中心一楼大厅的卫生保洁；负责所有室内下水道的疏通及楼顶、雨棚的杂物清理。

3.负责室内外所有公共厕所的卫生保洁。

4.负责整个校园的蚊蝇消杀及防鼠灭鼠。

5.负责学生公寓内公用场所及公寓区周边的环境卫生，垃圾清运；楼内公共卫生间、洗漱间、及水房、洗衣房等冲洗保洁，公共设施的保洁；新生预留宿舍、毕业生离校宿舍及空宿舍的卫生清理；所有室内公共卫生间、洗手间的下水道免费疏通，确保排污通畅。

（三）教室的管理服务内容

负责所有教学楼厕所、洗手间的卫生保洁。

（四）校园安保内容

校园各大门口安保值班和门禁系统的管理；培训中心大楼、学生公寓、教学楼、实训楼等楼宇和风雨操场等重点部位的安保值班；校园巡逻治安保卫；突发事件的预防和处置；校园消防安全管理；校园交通秩序及车辆的管理。

三、物业服务的质量要求

（一）综合物业维修服务要求

1.水暖管理与维修

（1）根据工作实际制定维修计划并认真组织实施，按满足学院工作的实际要求合理安排上岗员工人数，要每周将工作计划、员工上岗及值班安排情况报甲方监管部门。

（2）要建立维修记录或台账，水暖管理要到位，检查维修要及时，确保学院水电暖的正常供应。

（3）设立服务热线，热线要派专人 24 小时值班，并做好记录。

（4）常规维修要及时，做到“小修不过时、大修不过天”， 对于紧急性报修，维修人员必须要 15 分内赶到现场。

（5）维修人员身体健康（有健康证），无违法违纪记录，无精神疾病，工作态度要端正，讲究文明礼貌，爱护甲方设施与财产，维修要确保维修质量，保质保量地认真完成各项维修任务。

（6）专业维修人员必须持证上岗，加强安全生产教育，坚决杜绝安全事故发生。

（7）对于供水设备的日常管理。每天到各个供水房巡查 4 次，观察供水是否正常，水池水量是否够用。

（8）采暖期，要每天巡查各供暖区域，及时解决出现的问题。若有报修， 维修人员必须在 15 分钟内赶到，立即维修并达到正常使用。

（9）设备大修有甲方负责，乙方予以积极配合。

2.门窗、办公家具等零星维修

（1）定期巡查，及时发现及时维修，做到“小修不过时、大修不过天”，  对于紧急性报修，维修人员必须要 15 分钟内赶到现场。

（2）门窗开关灵活无杂音，无破损现象；

（3）桌椅无晃动现象，座板结实无脱落现象；

（4）黑板安装牢固、上下推拉自如；

（5）办公家具牢固无晃动，抽屉、门、锁开关自如无杂音；

3.学生公寓维修管理

负责学生公寓公物家具及设施的的管理、检查与维修；学生报修登记与维修。

（1）建立严格的维修制度，配备专业维修人员和维修工具，维修人员须持证上岗，设立报修电话，实行 24 小时值班制度，建立报修档案。

（2）学生报修，当天完成；对水、电等影响学生正常生活和安全的急修必须在 15 分钟内赶到现场，立即处理，一周内完成维修；做好维修记录和回访。不能维修事项或重大维修必须立即向相关部门汇报。每周汇总维修情况，报公寓管理科备案。

（3）制订完善的检修计划，每天对公共设施进行巡检，确保随时处于良好、正常状态，杜绝安全隐患。负责学生宿舍风扇检修、擦洗及安装工作；制定空宿舍和假期各宿舍设施的检修计划，并按甲方要求按时保质保量完成；公寓内不准私自从事经营活动，买卖物品；不准在公寓内喝酒、带小孩、干私活，不准生火做饭。

（4）负责所有室内卫生间、洗手间的下水道免费疏通。

4.供电管理与维修

（1）负责各个配电室的检查、养护与维修。每天至少要巡查 1 次，发现问题及时处理。

（2）负责供电线路的检查与维修。定期检查供电线路，每周巡查至少一次，特殊时期（如：雨雪天、供电高峰期等）要每日都巡查，发现问题及时处理。

（3）负责所有区域用电设施的巡查与维修。

（4）负责路灯检修，电表、电铃的检修与调整。路灯要求每月检修一次； 电表、电铃出现问题要求随时维修。

（5）负责大型活动的供电值班。

（6）负责小型供电线路的安装与铺设。

（7）大型供电线路的安装与铺设由甲方负责，乙方予以积极配合。

5.实训广场维修。负责实训广场设施的管理、检查与维修；实验员的报修登记与维修。

1）建立严格的报修流程和维修制度，建立报修档案。

2）实验员报修，当天完成；对水、电等影响学生正常上课和安全的急修必须在 15 分钟内赶到现场，立即处理，一周内完成维修；做好维修记录和回访。不能维修事项或重大维修必须立即向相关部门汇报。每周汇总维修情况，报实训处备案。

3）制订完善的检修计划，每天对公共设施进行巡检，确保随时处于良好、正常状态，杜绝安全隐患。

4）负责卫生间、洗手间的下水道免费疏通。

5）楼内其它附属设施的综合小型维修。如：窗户、门、墙皮脱落和地板砖更换等的简单维修。

6.维修材料的处理。

（1）为保证维修质量，所有维修材料均由甲方提供，从学院物业专项维修基金列支乙方负责施工与维修。

（2）因乙方管理、维护养护不善造成的大中修，由乙方承担。

（二）综合卫生服务要求

1.卫生保洁的服务方式和标准

（1）保洁时间：每天不少于 8 个小时的工作时间，具体上下班时间随季节的变化和甲方的要求调整，办公楼、实验楼等需在教职工上班前打扫干净，教学楼因学生上课的原因，最多推迟 1 小时完成。

（2）卫生间和洗手间每日擦洗 4 遍，墙壁、蹲坑门、隔断和厕内管道定期擦拭，保持洁净，无污渍，便池内无污垢、锈迹，厕内无异味，地漏通畅。

（3）楼道内放置的宣传牌、果皮箱等每日定时擦拭、做到洁净，无污渍。

（4）外环境卫生实行一日两扫，全日巡回保洁，做到地面净、人行道净、路沿石根净，树枝上无悬挂物；保洁区域内无破砖烂瓦、无纸屑、无卫生死角， 清扫后产生的可视垃圾滞留时间不超过 1 小时，垃圾箱要及时清理。如遇下雪天， 做好进门台阶、大厅等公共区域的防滑处置，甲方组织安排教职工协助搞好积雪的突击清理，

（5）如甲方有大型活动，乙方必须按照甲方要求全力配合，搞好卫生工作。

（6）定期消杀蚊蝇、防鼠灭鼠，做到区域内无滋生源、无蚊蝇、鼠迹。

（7）乙方人员应严格遵守甲方的有关规定，文明作业。

（8）乙方要设立专职领班，负责与甲方沟通协调工作和内部的监督检查考核。

（9）室内外公共厕所要求每天 2 次清扫与冲刷，保持洁净，无污渍，便池内无污垢、锈迹，厕内无异味，地漏通畅。男厕所小便池按照规定定期投放更换卫生球等用品，确保无异味。厕所地面无外溢粪便，无烟头纸屑，房顶墙面无蛛网、无乱涂乱画，确保厕所洁净卫生、无异味。

2.教室物业管理服务质量。

（1）根据学校的作息时间表和教务处的教学课程安排，对合堂教室按时开关门，下课后及时关门、关灯。

（2）未经教务处书面批准通知，禁止校外组织、人员擅自使用教室。

（3）保持室内桌椅干净整齐，活动课桌椅每天及时清点整理到位。

（4）地面清洁无垃圾、污物、痰迹；墙面清洁屋顶无蛛网，室内空气流通清新，门窗玻璃清洁明亮。

（5）维护室内所有设施和物品并确保其完好无损，无长明灯现象。

3.实训室（含公共机房）物业管理服务质量。

（1）根据学校的作息时间表和实训处的教学课程安排，对实训室按时及时关门、关灯。

（2）未经实训处书面批准通知，禁止校外组织、人员擅自使用实训室。

（3）保持楼内卫生间、洗手间内地面及洗手盆台面卫生整洁。

（4）地面清洁无垃圾、污物、痰迹；墙面清洁屋顶无蛛网，室内空气流通清新，门窗玻璃清洁明亮。

（5）维护室内所有设施和物品并确保其完好无损，无长明灯现象。

（6）配合试验员，做好其他物品的整理和保洁工作。

4.学生公寓卫生管理

负责公寓楼周边和公寓内公共区域（包括区域内绿化带）的卫生保洁；负责新生宿舍、毕业生宿舍及空宿舍的卫生清理；每周对学生宿舍的内务进行 1 次检查。

（1）学生公寓走廊、楼梯（包括扶手）、门厅、公共卫生间、一楼后门上檐等公共部位每天清扫、拖洗至少 2 次，并全天保洁。做到地面无积水、无杂物、无垃圾、无痰迹，墙面无污迹、无蛛网、无灰尘、无乱张贴；窗台上无杂物。保证学生上课时间 1 小时后公寓内外即无明显可见垃圾。公共卫生间地面及设施无积水、无杂物、无垃圾，便池、尿斗、洗手盆、水龙头、落水管干净、无异味、无污迹、无污垢，污水管及下水道畅通。

（2）学生公寓门窗、玻璃、消防器材、仪容镜、水电设施、台阶、宣传标示栏、标识牌等公共设施每天至少擦洗 1 次，并全天保洁。做到门窗玻璃明亮， 窗台上无杂物，水电设施、仪容镜、消防器材整洁；灯管灯具目视无灰尘。

（3）学生公寓四周环境优美，责任区每天清扫 2 次以上，并全天保洁；做到地面无积水、无泥垢、无痰迹、无纸屑、无瓜皮果壳、无烟蒂、道路上无杂物、无乱堆乱放现象，保持水池、地漏等排水通畅；绿化区内无杂物、无杂草、无枯草。公寓楼前后无乱停乱放车辆现象；外墙面保持清洁，无污迹、无乱悬挂、无乱张贴。

（4）学生公寓定期灭杀蚊子、苍蝇、老鼠等，做到无滋生源、无蚊蝇、鼠迹；做好传染病的预防和防传染病扩散的预案。

（5）及时清运学生公寓内垃圾，夜间垃圾不超过容器的 2/3。并按要求运到指定位置；卫生工具按要求地点存放，摆放整齐。

（6）每周对学生宿舍的内务进行 1 次检查，每周准确公布卫生成绩，并将成绩汇总上报学生工作处公寓管理科。

（7）学生离校宿舍腾空后，及时按要求对空宿舍彻底清理。做到地面干净，无垃圾、无污物；公共卫生间地砖、墙面和天花板清洁无污垢、锈迹和异味， 下水道畅通；负责公寓内水房的卫生清理和设施保洁。

（8）雨雪后公寓周边道路全部清理干净，并按要求堆放。

（三）校园安保质量要求

1.岗位设置

项目

岗位名称

要求

滨州职业学院安全保卫项目	项目经理	持证上岗，管理到位，24 小时不能远离校园
	副经理（保安队长）	持证上岗，管理到位，24 小时不能远离校园
	档案文秘	责任心强，适用工作岗位要求
	校园 110 及 校园巡逻队	持证上岗，加强巡逻及安保，重点部位及学生密集时 间段有人盯守
	南大门	持证上岗，形象好反应快，执行力、责任心强
	中心大楼	持证上岗，形象好反应快，执行力、责任心强
	图书楼	持证上岗，责任心强，保证 24 小时有人值班
	1 号实训楼	持证上岗，责任心强，保证 24 小时有人值班
	2 号实训楼	持证上岗，责任心强，保证 24 小时有人值班。
	1 号教学楼	持证上岗，责任心强，保证 24 小时有人值班。
	2 号教学楼	持证上岗，责任心强，保证 24 小时有人值班
	风雨操场	持证上岗，责任心强，保证 24 小时有人值班
	西南门	持证上岗，责任心强，保证 24 小时有人值班
	西北门	持证上岗，责任心强，保证 24 小时有人值班
	东南门	持证上岗，责任心强，保证 24 小时有人值班
	消防中控室	持证上岗，责任心强，保证 24 小时有人值班
	消防巡查	持证上岗，责任心强，巡查消防设施
	监控室	责任心强，保密意识强，保证 24 小时有人值班
	工业园	责任心强，保证 24 小时有人值班
	科技示范园	责任心强，保证 24 小时有人值班
	奶牛场	责任心强，保证 24 小时有人值班
	十二路南门	责任心强，维持南门停车等秩序
	东北门（新）	持证上岗，责任心强，保证 24 小时有人值班
	西北门	持证上岗，责任心强，保证 24 小时有人值班
人数	61 人

2.标准要求

⑴根据上述安保岗位要求，投标人必须满足以下要求：

①投标人应配备必要的安保应急反应队伍；在标书中列出人员名单及身份证号等基本信息。

②标书中提供为保安人员参与社会保险的证明材料。

③标书中提供参与大型活动的证明材料。

④提供短时间内能够完成配置符合条件足额的安保人员证明材料（名单及基本信息），且人员相对固定，以满足安保工作需求。

⑵根据省教育厅考核要求，滨州职业学院安保人员年龄不超 50 岁，做到持证上岗，根据不同岗位需持有保安证、消防证等相关证件。

⑶监控值班：负责校园监控、公寓监控保证 24 小时值班。  

⑷保安人员招聘前，中标人要对其身份信息进行把关，确保在校工作人员无犯罪及不良记录，上岗前要以书面形式提前报管理部门（治安保卫处）备案，关键岗位人员招聘过程要通知治安保卫处有关人员参加，治安保卫处对认为不适合工作岗位的人员有权拒绝聘用；保安人员上岗前中标人要对其进行业务培训，上岗人员必须具备相应的岗位技能和素养。

⑸安保服务除完成正常的岗位职责外，学院如有相关的活动，必须无条件服从指挥，配合完成相关工作任务；如遇学院大型活动如新生开学、校庆等，中标人要全力配合，除动员校内保安人员全力以赴外，从外临时调配增援力量应不少于 20 人。以上工作包含在总中标款服务项目中，中标人不能以任何借口拒绝， 学院也不追加任何费用

⑥安保服务必须无条件配合学院做好上级部门的各项检查工作，服从指挥， 做到满足安保检查所需的各项要求，避免出现任何纰漏。

⑦中标人必须配备巡逻车一辆，巡逻摩托 4 辆；要求所配车辆为全新，必须满足巡逻需要；配备车辆购置前要告知学院治安保卫处，共同确定能否满足巡逻需要；车辆必须在合同执行前准备到位。