采购需求

（仅供参考，具体以采购文件为准）

本说明中提出的技术方案仅为参考，如无明确限制，供应商可以进行优化，提供满足用户实际需要的更优（或者性能实质上不低于的）服务方案，且此方案须经磋商小组评审认可。

一、采购需求前附表

序号	条款名称	内容、说明与要求
1	付款方式	按季度支付，每季度末支付该季度服务费用（即合同总价的25%）。
2	服务地点	安徽省合肥市，采购人指定地点
3	服务期限	合同签订按采购人通知进场服务后1年。期满后，若成交供应商表现良好，经采购人考核合格，在年度预算能保障的前提下，甲乙双方无异议，可续签下一年合同。续签时间最多不超过2年，合同一年一签，每年的服务费用保持不变。
4	本项目采购标的所属行业	物业管理

 二、项目概况

合肥市公安局特警支队2022年物业服务项目拟招一家服务单位，支队位于包河工业园内，总建筑面积约25628平方米(含综合体能馆3240平方米),总占地面积114000平方米，含六层办公楼及宿舍楼各一栋，另有警犬基地、攀登楼、操场、拓展训练场等各类功能场馆，项目绿化面积约11000平方米。

 

三、服务需求

本项目服务范围包含保洁、保安、绿化养护、房屋建筑及配套设施日常维护维修，供电系统、给排水系统、消防系统日常维修，中央空调、电梯日常维护，会务服务等方面支出；负责能耗控制，高、低压配电房24小时值班和巡视；负责相关设施设备的检修、维保、年检等工作。

（一）服务人员

1.人员数量

成交供应商须至少为本项目配备服务人员总数不得低于54人（已明确指定的岗位人数供应商不得擅自减少），其中：

管理人员3人（含项目负责人1人，副主任2人），保洁人员24人（含保洁主管1名）；安防人员13人（含安防主管1名）；会议服务人员5人（含客服主管1人）；水电等设备等维修人员5人（含工程主管1人），消防安检巡查等2人，绿化养护等人员2人。

2.人员素质要求

（1）项目经理。派驻的项目经理具有担任3年及以上综合大楼物业管理经历。

（2）普通工作人员。政治素质好无犯罪记录，体貌端庄、身体健康、外貌无明显缺陷。

安保人员年龄一般不超过45周岁，男性，身高不低于170CM；其中主门岗2名安保人员不得超过35周岁，身高不低于175CM。

卫生保洁人员和勤杂人员年龄一般男性不超过50周岁，女性不超过45周岁；

会议服务及接待人员均为女性，年龄一般不超过30周岁,身高不低于160CM；

从事专业技术岗位的人员须持有与之工作相匹配的相关行业颁布的资格证书；水电维修工需从事水电维修工作三年及以上。

注：除评分标准中需要提供的人员证明材料外，其余人员的证明材料在响应文件中无须提供，采购人保留在合同签订后成交供应商进场服务前核查的权力，若成交供应商无法提供或弄虚作假的，采购人有权终止合同并上报监督管理部门处理。

3.人员管理要求

以上所有人员做六休一，采购人每月进行考勤审核。成交供应商应规范管理员工，并维护员工稳定性，每月员工变更不得超过2人；水电维修工及保安未经采购人协商许可，不得随意更换或增减员工；因员工个人原因辞职或离职，成交供应商应在一周内调派员工补充岗位；保安录用应在当地派出所开具无犯罪记录证明。若成交供应商未经采购人同意擅自减少员工，采购人可在服务费用中扣除部分金额或解除合同并上报合肥市公共资源交易监督管理局按有关规定处理。供应商自行考虑磋商风险。

（二）主要设施设备系统情况

1.电梯2部（含食梯1部）；

2.冷暖系统：中央空调、单机空调制冷（暖）设备系统；

3.消防和安保监控系统：配备水泵系统、管网系统、喷淋系统、监控系统等；

4.强电系统：高低压配电房1间；

5.给排水系统：供水系统由市政供水网接入；

6.弱电系统：电话、光纤、有线TV、楼宇监控及各类会议室、场馆、库房智能化管理系统等；

7.环境绿化：约11000平方米；

8.卫生间、浴室：男女卫生间共25个，其中蹲位130个，浴室14间；

9.锅炉设备系统1套；

10.食堂设备系统1套；

11.室内洗车场；

12.空气能供热系统2套；

13.综合训练馆、拓展训练场及田径训练场等训练设备；

14.游泳池水循环净化系统1套；

（以上所提供的主要设施设备情况以现场实际情况为准。）

（三）办公楼室外环境

1.四周铁制围栏；

2.景观照明、公用路灯等；

3.停车场、基地内设的交通干道；

4.室外其他。

（四）各训练场馆（地）

1.游泳池（拟于2023年初完成室内馆改造）；

2.射击馆；

3.拓展训练场；

4.技战术训练馆；

5.体能训练馆；

6.足球场、篮球场、网球场、障碍场、攀登楼等室外训练场。

（五）服务内容

服务内容主要为物业管理区域内物业共用部分、共用设施等管理及维修维护；物业管理区域内公共秩序的维护及日常安全巡查服务；物业管理区域内车辆（机动车和非机动车）行驶、停放及场所管理；设施设备的运行、管理、维修服务；会议接待服务；餐饮服务及各类勤务就餐；保管与物业相关的工程图纸、竣工验收报告等档案资料；大型活动、任务现场保障；协助采购人开展各项工作提供的其他服务。具体要求如下：

1.保洁服务

1.1总体保洁要求

营区内部所有区域的每日卫生清洁工作和门前三包范围内与卫生清洁工作相关的其他工作（如扫雪等）。负责突发性公共卫生事件的处理。负责楼内地面卫生、游泳池、水箱（池）的清洗消毒、排水管道和化粪池的清掏以及及时收集清运垃圾,确保营区卫生整洁。

1.2具体保洁要求

会议室及各类公共场所：室内玻璃（含窗户内玻璃、隔断、橱门、壁镜）、窗台、线条、办公桌、椅、沙发、茶几、各类橱柜、水瓶、茶具（茶杯、茶叶桶、茶盘）、电话机、烟缸等每天应立体保洁，必要时清洗；废纸蒌、垃圾篓、茶叶等每天清倒；会议室、餐厅地毯每周保养1次。

楼道及大厅：楼宇内所有通道的地、墙、柱、扶手等无灰尘、无污渍、无杂物；需打蜡的地面每月定时打蜡、抛光；垃圾随时清理，各层和通道的防火门、电梯门、消防栓、灯具、墙面、地脚线、指示牌等公共设施保持清洁；

卫生间：每日早、中、晚对卫生间清洁3次，保证清洁无异味。清洁内容包括：通风换气；冲洗烟灰缸、洁具；清扫地面垃圾、清倒垃圾篓垃圾、更换新的垃圾袋；用洗洁剂清洗大、小便器；用快捷布擦洗洗手盆并冲洗干净；用毛巾抹墙面、台面、开关、门牌；用毛巾擦干净玻璃、镜面；用拖把拖干净地面；补充卷纸、擦手纸、洗手液；喷洒空气清新剂，小便函器内放置香球等；

电梯：保持电梯轿厢清洁，每日定时对电梯内的墙面和地面进行全面的擦拭清洗和消毒；

室外道路（含地上停车场）：每天对停车场、道路及两侧人行道随时清扫，白天专人不间断循环保洁；根据季节和工作需要确定路面洒水和冲洗；

路灯、草坪灯泛光灯应每日保洁；

环卫设施：垃圾桶、果皮箱每天清运1次；外表干净；每周清洗1次，清洗工作在夜间集中在指定场所进行；

排水沟、地下管井随时清理，确保随时畅通；

化粪池：在确保出入口通畅的情况下每年清理2次，每周巡查1次；

绿化带清洁保洁：专人负责保洁、清洁，仔细清扫绿化带、草地上的果皮、纸屑、石块、树叶等垃圾、拾捡烟头、棉签等小杂物。

标识、宣传牌：每天擦拭1次。

1.3卫生清洁用品

使用环保、质量可靠、公众认可的优质品牌产品；卫生洁具由成交供应商购置和管理，如扫把、拖把等（消耗品不含在内）。

2.会议服务

2.1总体会议服务要求

负责采购人通知的有关会议和接待的各项服务工作。

2.2具体要求

（1）根据采购人通知的会议及来宾的数量、层次，活动的日期、时间及活动形式，拟定相应的会务服务方案供采购人选定；

（2）根据采购人所确认的实施方案，做好会议所需要各类物品的准备，同时做好品种数量的预算；

（3）对所有准备工作进行最后检查，发现问题及时纠正；

（4）按拟定方案做好服务；

（5）按单查验必需品，并做好剩量登记、物品整理，为下一次接待做好准备；

（6）做好采购人营区内举行的会务和接待服务工作。

（7）采购人承办大型活动任务期间，成交供应商按采购人任务要求有偿增派人员保障活动开展。

（8）做好挂号信件收发及登记.

3.保安服务

3.1总体要求

人防、物防、技防相结合。物业管理区域内实行24小时监控、巡更执勤工作；工作时间段内来访人员、车辆及时询问、登记、核实，并做好有关邮件、报刊杂志的收发工作。

3.2具体要求

安保监控、消防监控实行24小时值班巡逻制，确保办公大楼内无火灾、无刑事事故、无安全隐患发生。有应急处理计划和措施，如有事故发生，做到能够及时报警、保护现场，防止事态进一步恶化，事件处理及时率100%；

负责营区内车辆停放秩序，查验车辆停放情况，维护营区内交通秩序；

负责报刊、邮件和信函的收发、出门物品的检查；

负责传达室的接待、问询工作；

负责营区夜间巡更，并及时回馈异常情况；

做好紧急突发事件的应急处理工作。

4.设施设备的运行、管理和维护、维修

4.1总体要求

房屋建筑及配套设施日常维护维修，供电系统、给排水系统、消防系统日常维修，中央空调、电梯日常维护，会务服务等方面支出；负责能耗控制，高、低压配电房24小时值班和巡视；负责相关设施设备的检修、维保、年检等工作。

如电梯、空调、消防、空气能等设施因更换设备或大额专业技术检测需第三方提供有偿服务，经双方协商可由采购人承担相关费用，并采取三方共管方式及时排除故障；成交供应商应监督管理第三方工作，承担连带责任。

4.2具体要求

（1）给排水系统

水箱(消防池)半年清毒1次，水质每半年化验1次，冬季水箱有可靠的防冰措施；

保持泵房清洁卫生，每月清洗1次泵房，每2小时巡查泵房1次，不经常启动的水泵每月要启动1次，每季度对水泵机组清洁保养1次；每日填写水泵运行记录，建档备查；

每季度对给排水管进行1次全面检查维修；

专业人员每天巡视，出现问题随时处理；

楼顶落水口保持完好，每年全面更换1次。

（2）供配电系统

建立和完善有关规章制度（如电器运用操作规程、安全操作规程、事故处理规程、巡视检查制度、维护检查制度、安全保卫交接班制度等）；

值班人员具备变配电运行知识和技能，具备上岗资格，持有上岗证书；

保持配电房清洁卫生，每周清扫地面及擦拭配电柜表面；

每日监察供配电系统的运行状况及电压指数，并定时抄表做好记录，出现异常及时处理；按季度进行养护并做好记录报送采购人。

负责监管专业维保单位对供配电相关系统进行测试，对其外部进行清洁、保养；每年需检测主要电器设备、高压操作工具的绝缘程度；每年检测2次供配电房内消防器材；

潮湿天气要设法保持配电房内主要电器设备干燥；

每月检测1次有无动物侵入配电房；

每日填写运行记录，建档备案。

（3）弱电系统

操作人员应受过专业培训，持证上岗，对异常情况能够识别；

有切实可行的维修保养计划，维护保养及时，使系统处于最佳工作状态；

有日常维护记录、季检记录及报告、年检记录及报告；

建立相关的作业指导规定。

（4）避雷接地系统

每年雨季来临之前，对整个避雷接地系统进行检查维护；大雨过后也要及时对系统检查。

（5）电梯运行与管理

建立健全电梯管理制度，负责监管专业维保单位对电梯进行维修、保养，安装、维修、保养等人员均应持有特种行业相关操作证上岗；

安全设施完好、齐全、通风、照明等附属设施完好；

电梯及其安全设施在间隔不超过半个月的时间内，进行1次清洁、润滑、调整和测试；综合检查、维保时间不能超过8小时（尽量利用节假日进行）；

保持电梯机房清洁，经常清扫地面和控制柜、主机表面，每年检查2次电梯井底，清除垃圾；

按照国家有关规定组织并实施电梯年检。

（6）空调系统及其配套设施

负责监管专业维保单位对空调系统及其配套设施的操作和维护，主机房及主机每周清洁1次，同时根据运行情况，要对空调系统及其附属设施进行清洁、保养和维护；每年清洁1次出风机，每年检查2次主机房消防设备，控制柜内线路每年吸尘2次；空调运行时每日填写运行记录，建档备案；以及其他日常维护。

（7）消防检查与维护

负责监管专业维保单位对消防系统及其配套设施的操作和维护，负责消防检查与维护人员需持有公安消防部门核发的消防上岗证书，具有操作安全、消防监控设备资格和事故处理能力，维护、管理消防器材、设施设备，每周巡查消防栓、箱、烟感头、喷淋头、消防外阀、消防标志等消防设备是否完好、齐全，保证设备24小时正常运转；

每天检测1次喷淋管网水压，每年模拟火灾操作2次，安保监控、消防监控室24小时安排专人值班，严禁脱岗、漏岗现象发生；

发生火情5分钟内查明原因，并找到火情报警点，及时排除隐患；

消防监控室保持清洁，及时打扫，要求地面无积灰，监控箱表面无污渍；

每日填写工作记录，建档备案，并及时联系采购人更换到期器材；检查记录应报至采购人。

5.其他

5.1制定物业管理的各种规章制度，监督贯彻执行；

5.2完善档案、图纸、维修记录等技术资料的管理工作；

5.3制定管理岗位责任目标，完善各专业管理制度，加强技术培训；

5.4按月份、季度、年度分别向采购人报送物业管理工作计划，定期向采购人征询服务意见，并做好记录；

5.5定期向采购人调查对服务质量的满意程度，并做好记录，进行分析；

5.6定期对质量目标完成情况进行统计，并做好记录；

5.7每日工作进行计划安排，并认真填写工作日志；

5.8所有服务人员均应持有健康证，并统一着装；

5.9定期联系并监管专业公司开展食堂、营房等区域灭蝇、灭鼠等有害生物防疫除害工作；

5.10定期组织员工根据岗位职责开展培训，确保人员能胜任各项工作；新进员工应预先进行岗位培训，并熟练掌握岗位专业知识及应知应会的安全知识。

5.11因采购人工作性质特殊，成交供应商应每日安排1名项目主管24小时值班夜查，确保营区安全及突发事件的人员调度。

5.12如采购人在营区范围内承办大型活动，成交供应商可有偿为采购人调动并增配现场保障人，以满足活动保障需求。

6.13成交供应商应每月递交员工信息，如实有数量、员工信息、工休情况等；本项目用工应无犯罪记录、无精神疾病，以及其他影响安全的情况出现。

5.14为确保采购人营区安全和服务质量，本项目不接受借用其他公司资质及名称进行磋商的情形，一经发现，采购人立即解除合同并上报合肥市公共资源交易监督管理局按有关规定处理。供应商自行考虑磋商风险。

 

四、报价要求

1.本项目总价包干，报价为完成合同签订后一年的服务费用。

2.报价为完成本次磋商项目的全部费用价格，其组成包括但不限于人员工资、管理费、服装费、办公费、通讯费、培训费、税金、利润、社会保险费等为完成本次磋商项目所发生的一切费用。成交供应商自行解决员工养老、失业、医疗、工伤、生育、纳税等保险及劳保、工资、福利、食宿、员工上下班交通等有关问题。

3.人员工资不得低于合肥市市区现行最低标准，保险按国家相关规定执行。成本核算时所有配备的人员都应计算保险部分（含医疗救助金），不得以使用40、50人员为由不予核算。

4.政策性费用及规定费用测算如下：

一般纳税人政策性费用测算：
	缴费项目	人数	费用	月	小计
A	最低人员工资	54	1650	12	1069200
B	社会保险	54	1174.04	12	760777.92
C	工会教育经费=A*3.5%=A*0.035				37422
	小计（A+B+C）				1867399.92
D	一般纳税人税金=（A+B+C）*6.72%=(A+B+C)*0.0672				125489.2746
总计（A+B+C+D）保留到小数点后两位					1992889.20
小规模纳税人政策性费用测算：
	缴费项目	人数	费用	月	小计
A	最低人员工资	54	1650	12	1069200
B	社会保险	54	1174.04	12	760777.92
C	工会教育经费=A*3.5%=A*0.035				37422
	小计（A+B+C）				1867399.92
D	小规模纳税人税金=（A+B+C）*3.36%=(A+B+C)*0.0336				62744.63731
总计（A+B+C+D）保留到小数点后两位					1930144.56
备注：如供应商以小规模纳税人税金费率报价，响应文件中须提供税务部门出具的小规模纳税人证明材料（如：企业税种核定材料等），否则将导致响应无效。

注：

（1）人员工资不低于合肥市最低工资标准（1650元/人.月）。

（2）社会保险（五险）缴费基数最低为3429.11元，计算缴费金额以每人每月基数，单位重大疾病补助须缴纳（15元/人.月）。

社会保险（五险）企业缴纳费用（缴费费率：23.3%）组成为：养老保险16%、工伤保险0.4%、失业保险0.5%、医疗保险6.4%。

社会保险（五险）个人缴纳费用（缴费费率：10.5%）组成为：养老保险8%、失业保险0.5%、医疗保险2%。

（3）一般纳税人税金费率6.72%，小规模纳税人税金费率3.36%。如供应商以小规模纳税人税金费率报价，响应文件中须提供税务部门出具的小规模纳税人证明材料（如：企业税种核定材料等），否则将导致响应无效。

（4）请供应商自行核算以上政策性费用，如供应商对以上费用有疑问，请在本项目网上询问截止时间前提出。如无疑问，报价应不低于上述政策性费用价格，否则将导致响应无效。

（5）政策性费用不接受赠送及优惠，其他费用为可竞争性费用，由供应商自行考虑报价。

（6）供应商自行踏勘服务现场，如供应商因未及时踏勘现场而导致的报价缺项漏项或成交后无法兑现服务，供应商自行承担一切后果。

（7）供应商应考虑合同期内政策性费用调整的风险。报价应考虑合肥市市区最低工资标准上调等风险，履约期限内不得以最低工资标准上调以及物价指数上涨等理由要求增加物业管理费用。

（8）本次磋商服务期限为2022年6月1日至2023年5月31日，成交供应商须在2022年6月1日前做好进场服务交接工作并于当日进场服务。

（9）其他未尽事宜，按合肥市有关规定执行。

（10）成交供应商应按合肥市行业主管部门的规定办理相关手续（如备案等）。