项目需求及说明

 

一、运营目标

中标人利用南少林九莲禅武文化中心（体验馆）特色的旅游资源优势，以统一管理、经营的形式，对该景区资源进行产品结构优化、打造，盘活资源，转变经济增长方式，延伸旅游产业链，引导带动当地群众增收致富，推进当地经济的可持续发展，提升南少林九莲禅武文化中心（体验馆）的对外影响力、知名度及品牌价值，从而实现景区走向市场这一战略发展目标。

二、运营范围

1.项目范围：南少林九莲禅武文化中心（体验馆），项目位于莆田市荔城区西天尾镇林山村林山5号南少林寺13号楼南少林禅武文化中心。项目占地面积约13865.65平方米，建筑面积约6612.78平方米，共4层，项目包括建筑物、装饰装修、装置设置及营业设备。

建筑一楼包括可供经营的商超、检票处、候票处等配套功能的大厅，二层包括第二幕（南北同一寺）、第三幕（风云南少林）、第四幕（一花一世界）、第五幕（南拳天下传）等，三层为序幕（九莲山上客），第一幕（菩提树下僧）等，四层暂为储物空间。

运营范围包含红线范围内所有的土地、建筑物及其他设备设施。具体见附件：

附件一：项目范围红线图／建筑平面图及建设指标

附件二：体验馆设施设备清单

2.运营范围：包括但不限于:九莲禅武体验馆项目运营，文化产品研发，文化、艺术、体育教育与培训，文化旅游活动，物业服务，餐饮住宿服务，举办会议及会务服务、艺术节、艺术展赛事与活动及其它文化艺术活动，周边衍生品研发、制作、销售、票务、招商及商业管理等。一切运营管理活动必须遵守国家法律法规及旅游开发管理相关法律法规，不得破坏项目的原生性质和所属景区的旅游风貌。

  三、委托期限

1.承包运营管理期限：项目承包运营管理期限为5年（不含运营筹备期6个月）。

2.承包运营管理筹备期：双方约定合同签订即日起180天为运营筹备期。作为中标人的开业筹备工作。筹备期起项目移交中标人，中标人必须配备体验馆运维水电工、保洁及24小时安保人员，其他管理及运营人员在筹备期结束前配备到位，负责项目整体运营、安全等管理，人员薪酬由中标人负责。

3.首年承包运营管理期为：18个月（含运营筹备期6个月），首年按18个月结算年周期营业额。

4.承包运营管理期限的延长：因各类不能预见的，其发生与后果无法避免或克服的，造成的延误期作为运营期限免计期，按照“免计天数”在承包运营管理期限内延长相应天数。

4.1鉴于合同签署期间正值新型冠状病毒疫情不稳定期，如承包运营管理期内，国家和地方政府因疫情管控出台限制人口流动、旅游行为、活动聚集等政策，覆盖范围包含福建全省、莆田市内的，也应当作为营业期限免计期（计算公式为：莆田市政府、荔城区政府通告暂停开放时间+15天恢复启动期）。

4.2营业期限免计期按照“免计天数”在当年度经营周期内延长相应天数。相关营业收入按延长后周期结算。

四、 双方应承担费用及承包运营管理押金

1.双方应承担费用：采购人负责项目建设（由采购人提出的建设内容）和设备折旧费及自然损坏（维修费用每次单项在1000元以下的由中标人负责）的维修费用、向莆田九莲山南少林文化开发有限公司支付的租金以及采购人自身产生的税费。

中标人运营管理南少林九莲禅武体验馆项目期间内产生的所有费用由中标人承担，包含但不仅限于：人员成本、运营成本、活动策划及实施费用、宣传费用、物业管理费用、水电费、场馆内游客安全保险等以及中标方自身产生的税费。

2.承包运营管理押金：

2.1中标人在签订合同时应向采购人提交150万元的承包运营管理押金，承包运营管理押金可采用现金或保函的形式提交。

①以现金转账方式提交的承包运营管理押金的，应由中标人基本账户转到采购人指定银行账户，有效期应当截止到本项目运营期满且无其它未了事宜；

②保函首年有效期为自合同签订之日起的21个月，每次延续期为12个月，至合作期限终止后三个月，担保期限在本合同有效期内不能间断。中标人必须在保函到期前一个月内延长保函时效,或提交新的等额的现金押金保证。如若中标人未提供新押金保函，采购人将暂停支付一切款项，同时自保函过期之日起，中标人自愿按合同款项中承包运营管理押金数额的1%或3000元/天（以高者为准）的标准向采购人支付违约金。

③采用现金转账方式提交的承包运营管理押金在本项目运营期满且无其它未了事宜后，中标人凭确认单申请无息返还；采购保函方式提交的承包运营管理押金在合作期限终止后三个月且无其它未了事宜后，中标人凭确认单申请退还保函。

3.营业模式

（1）财务监管

1）采购人为承包运营管理开设一个专属的一般账户，承包运营管理期间所获的门票及其他收入（会展服务费、物业管理费等）均按实进入该帐户，此一般账户支出仅限于双方运营管理费用。

2）中标人为承包运营管理开设一个专属的监管账户，中标人承包运营管理期间招商行为签订的合同或协议（包括但不限于联营、直营、代销等方式）所获的全部款项营收均按实进入该帐户，该监管账户支出仅限于二销成本费用及双方运营管理费用。

3）采购人开设的银行一般账户所进行的所有目的运作(包括向银行发出指示、开具支票、批准直接借记安排)必须在中标人的管控之下进行。采购人不得以任何理由或任何形式限制或影响中标人对银行账户的管控，中标人仅拥有该账户的知情权及查询权。

4）中标人开设的银行监管账户所进行的所有目的运作(包括向银行发出指示、开具支票、批准直接借记安排)必须在采购人的管控之下进行，开通银行账户短信通知功能需添加采购人法人手机号。该账户支票需添加采购人预留印鉴章（采购人法人章），采购人拥有该账户网银复核权利，持有该账户网银钥匙。中标示人不得以任何理由或任何形式限制或影响采购人对银行账户的管控，采购人拥有该账户的复核权、知情权及查询权。

5）涉及到采购人、中标人双方为此项目开设专属账户出款的，走审批流程进行审核，流程分为经办人（中标人）、经办部门负责人（中标人）、财务（中标人）、财务总监（采购人）、运营方负责人（中标人）、采购人负责人。

（2）管理费用计算基数及结算方式

1）年管理费用基数计算方式为：当年度所有门票收入+所有二销利润收入（以联营、直营、代销等方式合作剔除成本后的收入）+其他收入（会展服务费、物业管理费等）等。

2）双方按年管理费用基数比例计算管理费用。中标人应保证采购人承包运营管理费用不低于150万元/年；如有不足部分由中标人补足至150万元/年，不足部分的费用以承包管理费的形式开具增值税专用发票。

3）结算时间：按每季度结算营业额按约定比例预付管理费用，在季度后第一个月底前完成结算（首年第一季度含筹备期为9个月）；每年度结束后第一个月底前完成上年度的所有账目结算，并按中标比例汇至采购人、中标人双方账户。当年度采购人承包运营管理费用不足部分由中标人同时间一次性补足。

4）双方特别约定：中标人监管账户所有涉及的结算及支付应按签订的合同或协议执行，应先支付采购人按二销利润收入比例分配所获得的承包管理费用，再支付二销成本费用，否则采购人有权停止结算行为，所造成的不良影响由中标人全部承担。

5）运营期间，由此产生的税费各自承担相应营收部分。

4.营业收入

4.1营业收入包含：门票收入、剔除二销成本后的利润收入及项目其他获得的收益。

4.2中标人在次年第1个月底前（首年即202 年 月 日前，后续年度以此类推。）完成上一年度全部营业收入及支出，双方约定在该日期前完成所有款项结算。并完成上一年度承包运营管理费用分配工作，逾期应承担应有的违约责任。

4.3双方特别约定：中标人应按协议约定时间，负责及时结算因项目发生的应收未收款及应付未付款，不能以任何理由拖延约定结算时限，每年度承包运营管理费用应包含应收未收款及应付未付款按实足额一次性支付给采购人，若中标人未在约定期限内一次性足额支付的，采购人有权在超过期限7日内扣除相应金额的承包运营管理押金，中标人应于之后5日内补足承包运营管理押金，待补足后继续履行合同。

5.营业期限免计期及增补计算方式

5.1在本合同签署后发生的、本合同签署时不能预见的、其发生与后果是无法避免或克服的、妨碍任何一方全部或部分履约的所有事件，称为不可抗力。上述事件包括地震、台风、水灾、火灾、战争、国际或国内运输中断、流行病、罢工，以及根据中国法律或一般国际商业惯例认作不可抗力的其他事件。

5.2如果发生不可抗力事件，影响一方履行其在本合同项下的义务，则在不可抗力造成的延误期作为营业期限免计期，而不视为违约。宣称发生不可抗力的一方应迅速通知其他各方，并在其后的十五天内提供证明不可抗力发生及其持续时间的书面证据。

5.3如果发生不可抗力事件，各方应立即互相协商，以找到公平的解决办法，并且应尽一切合理努力将不可抗力的影响减少到最低限度。迟延履行期间发生的不可抗力不具有免责效力。

5.4承包运营管理期间，如因采购人原因造成的建筑、设备、设施故障、毁损，影响到经营超过5天的，则受到影响期间应当作为营业期限免计期，免计期时间由采购人派驻人员书面确认，中标人需无条件接受。

5.5鉴于合同签署期间正值新型冠状病毒疫情不稳定期，如承包运营管理期内，国家和地方政府因疫情管控出台限制人口流动、旅游行为、活动聚集等政策，覆盖范围包含福建全省、莆田市内的，也应当作为营业期限免计期（计算公式为：莆田市政府、荔城区政府通告暂停开放时间+15天恢复启动期）。

5.6营业期限免计期按照“免计天数”在当年度经营周期内延长相应天数。相关营业收入按延长后周期结算。

五、合同的履行及违约责任

（1）中标人的权责

在本合同有效期内，中标人应遵守中华人民共和国法律，代表采购人执行所有在南少林九莲禅武文化中心（体验馆）经营管理及市场推广范围内的一切任务。自合同签订之日起，中标人作为项目运营方，根据本合同的规定以及南少林品牌所载的经营标准，确保以高标准、多元化、多渠道、市场化为基准对南少林九莲禅武文化中心（体验馆）进行管理和经营。中标人不能在南少林九莲禅武文化中心（体验馆）内从事其他与本合同目的不符的活动。

1.享有南少林九莲禅武文化中心（体验馆）独立的使用权、经营权。

2.负责对南少林九莲禅武文化中心（体验馆）进行有效的日常维护（因自然灾害造成的建筑物主体受损除外）、开发、经营管理、宣传推广，一切经营管理活动必须遵守国家法律法规，不得以设备故障维修期长为理由影响正常运营，但设备故障由其本身使用寿命、质量问题或采购人原因导致的不在此列。

3.负责组建经营管理团队，包括南少林九莲禅武体验馆运营所需的所有人员的招聘、培训、持续管理和解雇。用工应符合国家相关规定。负责项目各项运营事务，包括但不限于活动前期策划、组织、后期实施、现场管理等工作。团队名单及时报采购人备案。

4.在征得采购人及相关部门同意，在不改变、不影响本项目景区景观效果的前提下，可根据经营需要，合理开发利用景区内的文化资源、景观资源、水资源等。相关开发或改造所需的费用在运营成本中扣除。

5.负责建立、健全中标人运营人员管理制度、资产设备保管维护制度、财务会计制度，实行独立经营。

6.在运营管理期间，中标人应按与第三方签订的协议条款及时支付费用，相关费用若未及时支付，产生的法律及经济责任由中标人承担。包含但不仅限于：人员成本、运营成本、活动策划及实施费用、宣传费用、物业管理费用、水电费、场馆内外游客安全保险、行业营销费用等。

7.合理利用资源，可持续性开发，配合采购人保护景区内生态、植被、水源等自然资源和人文景观。采购人享有对景区的监督检查权，中标人如果存在故意损坏景区资产的情况，采购人有权要求中标人限期改正，恢复原状；如果中标人不履行限期整改，采购人有权自行处理，费用由中标人承担。

8.在运营管理期间，在南少林九莲禅武文化中心(体验馆)内外因经营管理行为发生的各类服务纠纷由中标人负责并解决，如出现安全责任事故，中标人为事故责任人并负全责。

9.中标人在运营管理期间应负责项目各项运营设备的日常保养事宜，定期保养并承担相关费用；承担因使用不当或人为原因造成设备设施损坏的责任，包含但不仅限于维修、更换以及由此造成的经营责任。

10.在运营管理期间，中标人需完全负责南少林九莲禅武文化中心（体验馆）各项安全，制定安全保卫工作方案，包含但不仅限于：设备及物资安全、消防安全、员工及游客人身安全等，中标人为事故责任人并负全责。双方特别约定：中标人公司员工及游客的人身伤亡事故由中标人独自承担，与采购人无关，若由采购人承担安全责任，采购人有权向中标人追偿。若本合同其它条款与本条规定不一致的，以本条为准。

11.在运营管理期间需定期开展地震、消防等各项安全演练，制定安全生产事故综合应急预案。

12.在运营管理期间，中标人需按项目所在地的疫情防控要求，严格落实各项防疫措施，做好疫情防控保障工作并承担疫情防控的主体责任。制定场馆疫情防控管理方案及疫情管理应急预案。

13.在履行承包运营管理合同期间因项目经营行为所引起的民事、经济等纠纷，中标人应当积极处理，并独自承担相应的法律责任，该条款不因合同终止而无效。

（二）违约责任

采购人及中标人双方应诚实守信，严格遵守和履行本合同。如因一方违约（除不可抗因素以外），造成严重后果或合同不能履行，违约方应赔偿对方经济损失。经济损失由相关部门或机构评估认定。违约方应一次性支付对方的经济损失。

1.采购人违约责任认定

1.1采购人无正当理由单方面终止合同，视为违约，采购人向中标人一次性支付违约金额为人民币30万元并赔偿中标人相应损失。

1.2采购人严重违反合同条例，造成本合同无法实施的，视为违约，中标人有权终止合同，采购人需向中标人一次性支付违约金额为人民币30万元并赔偿中标人相应损失。

1.3因采购人严重违约导致中标人终止合同的，中标人不承担任何经济责任，采购人应当退还承包运营管理押金。

2.中标人违约责任认定

2.1中标人单方面终止合同，视为违约，中标人向采购人一次性支付违约金额为人民币30万元并赔偿甲方相应损失。

2.2中标人严重违反合同条款。造成本合同无法实施的，视为违约，采购人有权终止合同，中标人需向采购人一次性支付违约金额为人民币30万元并赔偿采购人相应损失。

2.3中标人无故拒绝移交合同约定的产品研发的知识产权给采购人(包括但不限于商标、标记、品牌信息、图片、影音资料、数据流量、源代码等),视为违约,中标人向采购人支付违约金额为知识产权当时市场估值的3倍。

2.4在合同有效期内,因不可抗力、非双方主观原因造成的无法正常履行合同约定的内容,不视为中标人违约。

2.5项目合同期满后,中标人无权关闭系统等其他操作,中标人恶意擅自关闭系统、修改密码等相关操作的,视为违约,中标人应向采购人一次性支付违约金50万元并赔偿采购人相应损失。

2.6因中标人未按约定配置人员、无故关停项目每月超过2天等，视为违约,中标人应向采购人一次性支付违约金30万元并赔偿采购人相应损失。

2.7因中标人未按与第三方签订的协议条款履行相应义务，如未及时支付费用等（包含但不仅限于：人员成本、运营成本、宣传费用、物业管理、活动策划及实施费用、水电费、场馆内游客安全保险、行业营销费用等），导致第三方向采购人无理取闹，该项目受到不良影响的，经核实确为中标人责任，采购人有权责令中标人限期按照合同履行相应义务或支付费用，中标人拒不执行的，视为违约，中标人应向采购人一次性支付违约金50万元并赔偿采购人相应损失（如因第三方责任导致的不在此列）。

2.8因中标人导致采购人产生声誉受损情况, 采购人有权责令中标人进行整改，并妥善消除不良影响，如有产生经济损失，由此产生的经济损失由中标人承担。若导致采购人产生声誉严重受损或整改未到位的，采购人有权请第三方做出评估，中标人赔偿采购人相应经济损失，并一次性支付违约金50万元。

2.9中标人在运营期间涉及渠道与二销招商等所有经营行为，如需签订协议的经采购人审核后进行签订，如出现弄虚作假、瞒报漏报、阴阳合同、另设项目收入账户的，视为违约，中标人应向采购人一次性支付违约金50万元并赔偿采购人相应损失。

2.10中标人在运营期间与其他第三方签订本项目相关的任何协议，除涉及各渠道与二销招商合作外，不得以采购人名义对外签约，所产生的经济、法律责任由中标人自行承担，否则对采购人造成影响，视为违约，中标人应向采购人一次性支付违约金50万元并赔偿采购人相应损失。

2.11中标人在运营期间与其他第三方签订本项目相关的任何合同或协议，若产生纠纷皆由中标人承担其全部责任；中标人在运营期间与其他第三方签订本项目相关的任何合同或协议的期限不得超过与采购人的合同期限，若因此产生纠纷，由中标人承担全部责任。

2.12若采购人年承包运营管理费用低于150万元的，或不足约定分配金额的，中标人应在7日内补足；若中标示人未在约定期限内补足的，采购人有权扣除相应金额的承包运营管理押金，中标人应在之后5日内补足承包运营管理押金，待补足后继续履行合同；若中标人未在约定期限内补足承包运营管理押金的，采购人有权解除合同；中标人应向采购人一次性支付违约金50万元并赔偿采购人相应损失。

六、知识产权：

1.采购人知识产权。合作期间，采购人的各项知识产权、取得的荣誉、研学基地、教育基地等相关市场和渠道资源，可授权中标人使用，双方按约定分配收益；但合作期满或合作中止后，采购人所有的知识产权收归采购人所有，中标人不得主张或享有任何权益。

2.中标人知识产权。合作期间，中标人自行研发、创造的各项知识产权，登记在中标人名下的，在合作期间亦和采购人共享使用，双方按合同约定分配收益；但合作期满或合作中止后，中标人享有知识产权所有权。

3.第三方知识产权。合作期间，因经营需要，采购人及中标人双方共同额外投入、创作、获取的知识产权，应当依据实际情况签署相应的所有权、授权书等协议，依据约定分配收益。

七、履约保证金

是否收取履约保证金：否。

八、退出机制

1.若中标人在运营过程中存在弄虚作假，或另设项目收入账户，采购人有权单方面终止此合同，并不承担任何经济损失。

2.中标人在合同有效期内，出现较大安全事故，采购人有权终止合同，并不承担任何经济损失。

3.中标人在合同有效期内，无故关停项目累计超过30天的，采购人有权终止合同，并不承担任何经济损失。

4.中标人未按协议约定，逾期提交或未按时补足150万承包运营管理押金，采购人有权单方面终止此合同，并不承担任何经济损失。

5.若莆田市政府决定收回本项目，采购人自动执行，中标人自愿配合终止合同，按终止时间起算，采购人、中标人双方以当年度实际管理费用基数按比例计算管理费用（含应收未收款项及剔除应付未付款项），双方各不承担任何经济损失。若政府因此有补偿款项，采购人及中标人双方都享有各自损失补偿的权利。

九、其他事项

1.当采购人及中标人双方结束或停止本合同后30日内，进行场地及设施设备移交、费用结算等相关工作。中标人保证体验馆内一切设施、设备按现状交还采购人时均无损坏可正常使用，如果中标人拆除部分设施、设备、则中标人按照设施、设备价值两倍的标准向采购人支付违约金。特别约定：因设施、设备本身质量、使用寿命到期问题以及中标人在征得采购人同意进行的改造、提升、调整更换不在此范围内。

2.承包运营管理期满，若中标人要继续运营，在同等条件下中标人可以优先获得南少林九莲禅武文化中心（体验馆）承包运营管理权，具体条件由双方另行协商。

3.收入款项中标人均应向采购人开具税务增值税专用发票，税率根据国家税收法规、政策执行，本合同中涉及金额均为人民币。

4.本合同生效后，中标人应立即着手接收项目，负责项目经营管理及各项安全管理，采购人负责在一个月内移交景区建筑物、水、电、管道等图纸及使用管理权。

5.采购人可根据中标单位策划、设计对项目进行一次工程配套提升，方案经采购人审核确认后负责实施，总费用控制在100万元以内。中标单位应积极主动配合实施及验收，确保在运营筹备期内完成配套提升并验收，运营筹备期限不受配套提升完成期限影响。

6.承包运营管理期内采购人及中标人双方需签订年度安全责任状。

7.其它约定条款详见“承包运营合同”。