采购需求

一、项目概况：

项目属性：服务类

品目类别：物业管理服务（C1204）。

本项目属于不专门面向中小微企业预留采购份额的项目，原因和情形为：

按照《政府采购促进中小企业发展管理办法》规定预留采购份额无法确保充分供应、充分竞争，或者存在可能影响政府采购目标实现的情形。

招标范围
1	采购内容	确定1家中标人，为采购人提供物业管理服务。
2	政策要求	★中标人应按照《中华人民共和国劳动法》的相关规定发放工资，服务人员工资不得低于广州市企业职工最低工资标准（工资不含按国家规定供应商必须支付的社会保险及其他应付费用）。 ★中标人应按照《中华人民共和国社会保险法》和《住房公积金管理条例》的相关规定，支付国家规定必须购买的社会保险费用和缴存住房公积金。
3	服务期	合同签订后24个月，每年拟投入预算金额990000元。

一、  项目概况

(一)   确定一家中标人，为采购人提供物业管理服务，本项目管理服务内容包括：水电（含下水道）安装、改造、维修、疏通等服务、电梯维修保养、消防管理服务、秩序维护服务、卫生清洁服务、生物防治服务等。

(二)   物业概况：

广州市海珠区图书馆（简称宝岗馆）位于海珠区宝岗路39号（南北广场4楼）。本馆面积3500平方米，设阅览座位500多个，藏书30多万册。馆内设有外借书库、期刊区、少儿区、自学室、多功能厅等服务窗口。

广州市海珠区少年儿童图书馆（简称少儿馆）位于滨江东路樱花街18号，为广州市中心区首个开馆的区级少儿图书馆，馆内面积4545平方米，藏书30万册，设有500多个阅览座位。设有24小时自助图书馆、绘本阅读区、多媒体阅读区、迷宫书架、少儿活动室等。

(三)   服务期：合同签订后24个月。

二、  服务内容

(一)   水电安全服务

1.馆内所有水管电线、门窗的检修；

2.定期检查馆内电线及电器开关，排除安全隐患；

3.照明线路维护，安装更换各种灯具、电线插座等；

4.协助馆相关负责人员维护馆内音响设备、投影仪设备；

5.协助电信服务供应商检修电话线路，更换电话机。

（二）下水道改造、维修、疏通服务，化粪池清理服务

   1.就图书馆下水道淤塞、倒灌等问题进行包括维修、疏通等的日常维保服务。其中，下水道的日常检查及清淤疏通工作不得少于每季度1次。出现下水道淤塞、倒灌等问题24小时内要到场处理，并提出具体解决方案供图书馆维修决策。

   2.化粪池清理服务不得少于每年2次，出现化粪池淤塞、倒灌等问题24小时内要到场处理，并提出具体解决方案供图书馆维修决策。

（三）电梯维保服务

完成电梯各部分零件日常清洁，按相关标准对图书馆电梯定期做保养服务，协助图书馆相关负责人员完成每年度的电梯安全年审检测。电梯日常维保检查不得少于每半年1次。电梯故障问题24小时内要到场处理，并列出解决方案供图书馆维修决策。

（四）秩序维护服务

1.服务要求，负责图书馆物业范围内的安全保卫、维护秩序和处置突发应急事件的工作，制定完善的安全保卫应急方案。

2.服务范围，馆物业日常门岗值勤，安全防范、巡查，消防、视频监控管理，车辆停放管理等工作。

3.每天09:00－18:00的保安值班人员不得少于5人；18:00－09:00的保安值班人员不得少于2人。

4.开馆时间对一般外来的访问、办事人员，建立询问登记制度，根据要求执行疫情防控措施，协助图书馆负责人员指引、疏导人流，协助图书馆负责人员对高龄、残疾及行动不便人员进馆提供必要帮助。闭馆时间原则上禁止未经批准的外来人员入馆。

5.办公及公共场所要控制噪音，制止喧闹、随意跑动等扰乱图书馆公共秩序的现象。

6.出入口24小时值班，值班室24小时监控，馆内各区域24小时有安全护卫人员巡查。

7.加强管理，预防重大火灾、刑事和交通事故的发生。对突发事件有应急处理程序和措施，一旦发现事件苗头必须5分钟内到场处置并报告图书馆相关负责人员，防止事态进一步恶化，协助保护现场，对人员提供必要救助。

8.协助图书馆负责人员做好各类活动或临时接待任务的秩序维护工作，做好其它与安全保卫有关事项。

安保人员闭馆后在馆内住宿，随时处理图书馆各项应急工作。

（五）消防管理服务

1.负责采购人的全部消防设施、设备的使用和管理及火灾的报警和救助工作，并制定较为完善的消防应急方案。

2.设立消防组织机构、职责、规章制度和工作程序，落实各级消防责任人。全面熟练掌握消防报警、干式灭火（气体）、湿式灭火（喷淋）、防排烟及消防栓五个系统的作用、位置和操作方法。

3.按公共建筑消防管理相关规定，负责对消防设备和设施的保养，定期进行全面检查，确保消防设备和设施随时处于正常工作状态。其中：

每月至少进行1次日常检查:

1. 消防报警系统日常误报警清查，报警系统运行检查，系统日常保养；
2. 消防水泵、消防喷淋泵等所有相关设备的检查；

C.室内外消火栓（含水带，水枪，消火栓头等）的检查；

D.对所有灭火器、防毒面具的检查，更新封条；

每半年进行1次日常检查：

A.消防自动报警系统及联动控制系统检查（如：消防栓报警按钮、手动报警按钮、烟感温感探测器、消防警铃、联动柜控制的设备等），确保各种设备的输入及输出信号正常；

B.对消火栓系统进行人工手动启动及自动启动试验，并进行加压试验，同时配合火灾自动报警进行联动试验。对消防水池进行检查，检查水位是否正常；

C.对自动喷淋系统进行人工手动启动及自动启动试验，并进行加压试验，同时配合火灾自动报警进行联动试验，进行模拟喷淋试验；

D.对消防广播、应急照明系统进行人工手动启动及自动启动试验，同时配合火灾自动报警进行联动试验；

E.检查防火分隔（防火门、卷帘门）系统及防排烟系统。

（4）负责消防系统的各项维修保养工作，做好消防维保工作记录，形成月度检查报告提供给采购人备案。办公区域和公共区域配装的各种灭火器材、防毒面具、烟感、喷淋设施以及楼梯、走道和出口的安全疏散指示、应急照明、通风设施等由中标人负责日常检查，提出器材维修、更换意见供采购人参考。

（5）全天24小时消防中心值班，24小时消防主机监管。出现消防报警时1分钟辨别消防报警的信息，5分钟后到达报警点。

（6）出现消防事故5分钟内应有5人以上到达现场，进行必要的扑救。

（7）除定期检查外，中标人应配合采购人在重大节日前等时段进行不定期消防安全大检查，并按采购人要求及时进行整改。

（8）做好消防知识的培训和宣传，每年度组织场馆综合消防应急演练不少于1次。

（9）做好其它防火灭火工作及消防配套设施的维护。

以上对消防系统的检查、维修、保养、更换及综合消防演练等工作需由持相应资质的专业技术人员进行。

（六）卫生清洁保洁服务

1.清洁保洁范围：公共区域（含走廊、楼梯等）、办公区域、厕所、停车场等清洁及保洁。

2.清洁（上班）时间：早上7：30—11:30、下午14:00—18:00。

3.每天对单位门前、单位内通道定时清扫，落实门前三包。除定时清扫外，应安排固定人员巡回保洁。各馆区每天保洁不少于2次。

4.每天擦拭垃圾箱、指示牌、桌凳等公共设施；

5.每周一次检查、清理墙体植物和“牛皮癣”等垃圾杂物；

6.有垃圾分类的工作制度及细则，有保洁人员垃圾分类培训制度，需配合环监部门做好垃圾分类投放点及其标识标牌的设置和垃圾分类投放清运工作。垃圾清理做到日产日清，根据环监部门要求时间每天准时将垃圾清运出场馆。如当天有活动，应配合主办方将垃圾清出场馆。垃圾清运费由采购人负责。配合采购方做好相关部门、属地街道定期、不定期的垃圾分类检查、整改工作，做好有关台账记录工作。

7.下雨天应及时清扫馆内通道，确保无积水。

8.每半年一次对馆外围墙壁、天花板等进行清洗打扫。

9.厕所要求平时每天上午、下午各至少冲洗2次，每周一次用工业盐酸洗一次。

10.办公室每天要求至少2次的卫生清洁。

11.在完成必要的清洁工作后，各工作人员必须对公共区进行巡查保洁，以保证整个服务区的整洁。

如因疫情防控需要，采购方可根据相关文件要求，要求供应商提供高于上述标准的卫生保洁服务（包括及不限于增加保洁次数，使用指定的消毒药物清洁等）。供应商需应采购方要求，在重要检查期间增派人力物力保证公共场所卫生达到检查要求。

（七）绿化服务

1.为采购人提供绿化租摆服务，每季度一次更换办公区、公共区绿植；保持绿植平整、有型，并做好记录。

2.有专人负责养护工作，以及公共区域在春节等重大节假日须更换配合节日气氛的植物配置。

（八）蚊虫白蚁灭杀等生物防治服务

（1）灭鼠服务：保证防治前期（开始防治前2个月内）每月不少于3次上门巡场、投药、检查天花鼠板、清理老鼠等，并保证老鼠密度下降达到90%以上。2个月后，每月2次派员上门检查鼠情并收集意见反映，改进灭鼠方案。并重点查找老鼠进出通道，进行有效干预，以减少新老鼠不断侵入地面及天花板。要保证防治区域的老鼠控制在不足为害（有效性达95%）程度，达到国家防治验收标准。做好死鼠清理工作。

（2）灭杀白蚁服务：每季度不少于1次对服务区域进行全面检查，发现白蚁害情即施传染性药物或采取其他有效灭杀措施，保证将白蚁侵害控制在萌芽状态即得到有效处理。并同时对服务区域白蚁易蛀部位每季度不少于1次施放预防性药物。

（3）灭蚊服务：每月不少于1次对全馆各区域进行灭蚊消杀，保证将蚊患控制在萌芽状态即得到有效处理。

（九）小额维修服务

中标人应承担单项维修项目核定额度为500元及以下的小额维修费用。包含并不限于馆内天花、墙壁、地面的零星修缮，开关、照明灯具的更换等。

三、  服务要求

(一)   总体要求：在服务期限内，中标人必须遵守国家《劳动法》及有关法律、法规，在管理范围内进行物业管理服务。

(二)   具体要求

1．日常管理与服务

（1）服务规范应符合法律法规的要求。

（2）各项服务要做到及时准点。维保、维修类服务要确保设施设备完好率100%，限时维修、限时到场处理类服务准点率达100%。

（3）建立完善的档案管理制度，建立齐全的管理服务档案（包括设备管理档案、日常管理档案等）。采购人随时抽查档案管理情况，以便日常监督。

（4）每月初编写管理服务工作总结，并书面向采购人办公室汇报。

（5）每月度对采购人进行一次书面服务满意调查，并分析提出改进措施。

（6）制定物业服务内部管理制度，制定具体的服务考核制度及评分标准，考核评分须与每月物业服务费挂钩。内部管理制度由中标方自行制定送采购人备案；考核制度及评分标准由中标方与采购人根据图书馆物业服务实际情况共同制定，由采购人负责监督考核。

2．运用计算机进行管理（含设备档案、日常管理等）。

四、  人员配置及要求

★本项目须配置服务人员14人。

序号	岗位设置	海珠区图书馆人员配置（人）	海珠区少儿图书馆人员配置（人）	要求
1	保安队长、副队长	1	1	设队长、副队长各1人，分别负责海珠区图书馆、海珠区少年儿童图书馆安保工作。 （1）较为熟悉物业服务的流程，具有专业的物业管理方面的管理知识及经验，受过相关专业培训。 （2）具备高中(含职高)学历且从事保安业务工作5年（副队长3年）以上，身体健康，政历清楚，无不良记录，有较高的政治思想素养和业务水平，有较强的组织协调能力，应变能力，受过专门的保安业务培训，有安全保卫管理经验，懂得相应的急救知识。
2	秩序维护员（含自习室秩序维护员）	2	4	（1）秩序维护从业人员守法，依法办事，严格遵守从业规范，模范遵守安全管理规定，并取得公安机关核发的《保安员证》。退伍军人，持有消防设施操作员证或建(构)筑物消防员证书、电梯安全管理资格证优先。 （2）秩序维护人员个人素质条件：以高中文化程度(含职高)为主体，退伍军人优先，年龄50岁以下，身体健康，没有传染病及精神病等不能控制自己行为能力的疾病病史，体貌端正。没有犯罪记录。 （3）所聘用的秩序维护人员有吃苦耐劳的精神和高度的责任感，受过专门的岗前培训，熟知采购人的管理规定，严格履行岗位职责，善于发现各类问题，具备一定的管理经验和处理突发事件能力。 （4）每个场馆至少各配备1名女性保安员。 （5）中标人要加强对秩序维护业务的管理，确保在服务区内无违规事件发生。

3	保洁员（其中一人兼任班长）	2	3	年龄22至50岁，身体健康，具有初中以上文化程度，熟练使用各类清洁工具，受过保洁服务培训，熟悉行业规定及相关垃圾分类政策和垃圾清扫收集运输工作规程，能做好环境卫生管理工作。每个场馆至少各配备1名男性保洁员。
4	水电工兼驾驶员		1	高中以上学历，年龄55岁以下，熟练水电维修，同时持有电工证、电梯安全管理资格证，B1牌照驾驶证，有良好的亲和力和沟通能力，高度的责任感，身体健康。
	合计	5	9

中标人要配置不少于上述所需人员，可以提出更优化的配置方案。除以上人员配置外，中标方应派出一名项目经理与采购方相关负责人联系，统筹协调图书馆物业服务，指导、监督海珠区图书馆、海珠区少年儿童图书馆各物业人员工作。项目经理不驻场、不占人员配置。

五、人员管理要求

(一)   采购人与派驻服务人员不发生任何劳动和雇佣关系，派驻服务人员由中标人自行管理，并按法律法规和地方政府的规定支付服务人员的工资、福利、保险、奖金、加班费等一切费用。

(二)   若采购人加班期间要求提供相关物业管理服务的，中标人应按上班期间要求，保质保量地做好保障工作。

(三)   中标人的派驻服务人员应遵守安全操作规章制度，若发生人身伤害等工伤事故，由中标人负责，与采购人无涉。

(四)   中标人全部工作人员应专职服务本项目，如遇特殊情况需借用本项目工作人员，须报请采购人批准，并保证本项目正常运行。

(五)   投诉处理率100%，且及时、妥善，有完整的记录档案。

(六)  中标人自开始秩序维护服务之日起30日内向物业所在地设区的市级人民政府公安机关办理备案。

(七)   鼓励中标人贯彻执行穗人社函[2014]570号及穗民[2014]44号文件精神。在符合岗位条件下，“公益性岗位”优先招用广州市就业困难人员和参战复退就业困难人员。