项目说明和采购需求

一、物业基本情况

学校坐落位置：银川市西夏区文萃北路职业教育园区

学校占地面积：1091 亩,学校楼宇建筑面积 161750 ㎡（不包含农校使用楼宇面积）

二、物业管理服务范围 

1.公共卫生保洁

1.1校园室内公共区域保洁：包括学生宿舍楼（5 栋）、行政楼（含会议室 6 个）、工科楼（1 部电梯）、公共教学楼（含 2 个阶梯教室、2 部电梯）、图书馆信息中心、文体活动中心、培训中心、食堂附楼；现代物流职业技能实训中心、现代纺织职业技能实训中心、现代农业综合实训中心（生命科技学院）、锅炉房、开水房、浴室、运动场；公用部位含大厅、楼道、走廊、过道、窗台、玻璃、楼梯（地、顶、四壁、玻璃等）扶手、电梯间、暖气片、卫生间、各楼层的卫生间、垃圾、果壳箱、痰盂的保洁；楼群外墙保洁；墙上张贴物的清洁等；

1.2校园室外公共环境卫生保洁：包括道路、广场、停车场、运动场（包括仿真草地、塑胶跑道、体育看台、及附属设施、球场、楼梯过道及硬化路面、厕所）、公共绿化带、南、西、北大门外、廊桥廊架、学艺路、规划路以及其他公共区域的清扫保洁；办公、教学、外围环境区域生活垃圾的收集和清运、垃圾站卫生消杀消毒；天景小院、楼顶、景观湖湖面及水系杂物清理；楼群外墙保洁；雨雪天的清扫、清理以及临时性保洁工作等。

1.3特定区域保洁：公共卫生间、活动室、报告厅、多功能厅、会议室、阶梯教室等特定区域的保洁。

1.4专项保洁：地毯、踏垫、定期清洗、除尘，标识牌及会议室桌椅家具、各种灯具定期清擦除尘，雨水井的清掏。

1.5配合学校做好单位的创卫、控烟、国家爱委会和卫生消杀消毒防疫工作。

1.6校园内的灭虫、灭蝇、灭蚊、灭鼠、灭蟑等除虫、除害工作及公共区域消杀消毒工作。

2.保洁区域面积

2.1.1宿舍楼 5 栋：

    竞善楼 1#—建筑面积 7710 ㎡/卫生间 15 间

    竞善楼 2#—建筑面积 7255 ㎡/卫生间 15 间

    竞美楼 3#—建筑面积 8134 ㎡/卫生间 15 间

    竞诚楼 4#—建筑面积 8134 ㎡/卫生间 15 间

    竞诚楼 5#—建筑面积 7255 ㎡/卫生间 15 间

2.1.2行政楼（含会议室 6 个）

    竞勤楼建筑面积 6736 ㎡/卫生间 14 间

    其中：会议室、接待室 6 个，使用面积 470.72 ㎡

2.1.3公共教学楼（含 2 个阶梯教室、2 部电梯） 竞智楼建筑面积 29242 ㎡/卫生间 52 间其中：阶梯教室 2 个，使用面积 714 ㎡

2.1.4图书馆信息中心（含一个 600 座报告厅、4 部电梯） 竞博楼建筑面积 20640 ㎡/卫生间 14 间

2.1.5工科楼（一部电梯）

竞新楼建筑面积 17566 ㎡/卫生间 30 间

2.1.6文体活动中心

竞行楼建筑面积 9684 ㎡/卫生间 14 间

2.1.7培训中心（一个大会议室，电梯 1 部） 竞贤楼建筑面积 6097 ㎡/卫生间 6 间

2.1.8食堂附楼卫生保洁面积 206.23 ㎡/卫生间 2 间

2.1.9锅炉房、开水房、浴室建筑面积 1493.6 ㎡

2.1.10现代物流职业技能实训中心建筑面积 5100 ㎡/卫生间 4 间  

2.1.11现代纺织职业技能实训中心建筑面积 8198 ㎡/卫生间 12 间（包括电梯 1 部，多功能厅 1 个， 天景小院）

2.1.12现代农业综合实训中心（生命科技学院）建筑面积 16000 ㎡/卫生间 16 间 ，（包括电梯 1 部，多功能厅 1 个，天景小院）

2.1.13竞健楼（运动场）建筑面积 2300 ㎡/卫生间 6 间  

2.1.14公共区域：包括水系、绿地、校园硬化路面、运动场、南大门、西大门、北大门外等，

3.宿舍管理

3.1宿舍值班及宿舍管理工作。包括：学生宿舍 24 小时值班、隔离室看管、来客、来人登记、盘查工作； 宿舍楼内的安全检查及巡视工作；住宿学生的思想工作、思想教育和谈心工作；宿舍公共设施的登记、保护和检查工作；宿舍楼内的防盗、防火、防破坏工作；每年新老生的入住、退宿和离校手续的办理工作； 宿舍内的调宿、床位登记工作；配合维修人员进行宿舍内公共财产报修工作；协助学校相关部门处理突发时间以及临时性的其它工作等。

3.2紧急事故处理（包括火灾、爆炸、地震、安全疏散等），按照学校相关预案执行。

4.学校锅炉房、开水房安排专职司炉工烧水浴室服务保障工作。

5.学校办会，节假日、庆典活动摆放鲜花、插旗、悬挂、摘取条幅等临时性服务工作。

二、物业服务要求

1.履约要求

1.1上述具体项目不可分割，未经甲方同意不允许分包，服务方应诚信履行投标书中的管理体制承诺和管理机构及人员岗位设置、设施设备配置等各项承诺。

1.2遵守甲方的各项规章制度和管理规定，并服从甲方的管理。

1.3全体员工在管理服务期间，必须统一着装，仪容整洁、仪表端正、礼仪规范，做到文明服务、热情服务，精细化 4D 管理服务。

1.4管理人员标识明显，物管方面各指示标识清晰、规范。

1.5保持员工队伍相对稳定，调动技术骨干，须经甲方同意。按合同书中技术响应表配足，不得擅自减少，若发现减少且无正当理由，对工作产生影响或造成损失，甲方有权在次月扣除乙方相应的人均管理服务费，并要求乙方及时补足规定人数。乙方必须按国家有关规定和合同书中技术响应表要求为员工办理养老保险、医疗保险、失业保险和意外伤害保险。若发现未按要求缴纳，甲方有权责令限期补缴，并可按每人未缴纳金额二倍扣除乙方相应的管理费用。

1.6自觉接受甲方监督，服从、落实甲方的管理服务和要求。

1.7制定回访制度，每月回访一次，听取意见，改进工作。

1.8卫生保洁、宿舍值班管理服务程序化，有全程记载和负责人，以便监控质量，供甲方随时抽查核实。

1.9保障校园环境的净化和环保。

1.10物业公司按照学院“五育并举”工作实施方案的通知，结合学生劳动教育实施方案，每月对教学院（系）负责的区域卫生等情况，根据评分标准进行监督考核，并出具评判报告报后勤服务处物业科，物业科负责汇总后向教务处报送各院系执行情况，作为院系考核依据。

1.11物业科按照物业监管制度，对物业服务检查考核，严格考核标准，量化打分。每月定期或不定期抽查或全面检查，考核结果与服务费用挂钩，达到量化考核标准付款，合格为 90 分，低于 90 分将扣除当月服务费 10%作为奖惩。

2.人员配置基本要求

2.1管理员（项目经理）要求 55 岁以下，大专以上学历，综合素质较好，具有一定的物业管理能力，持有相关的物业管理岗位证书，熟悉物业管理相关法规条例，具有创新精神，五年以上物业管理从业经验， 有较强的协调沟通能力，形象良好，能全面部署校园各项工作的管理经验，不得兼任其他项目负责人。

2.2宿管员、保洁员要求身体健康，品行端正，遵纪守法，能吃苦耐劳，工作责任心强，无不良嗜好及不良记录，年龄在 58 周岁以下，各岗位人员按设岗配足，不得随意减少。

3.宿舍值班、保洁内容要求

3.1每月底向甲方提交宿舍值班、保洁管理服务运行情况服务报告。

3.2按档案管理的要求，将宿舍值班、保洁管理服务的有关资料以及考核情况分类管理，保存完好备查。

3.3及时落实甲方要求的其它合理性服务事项。

3.4配合甲方创卫、爱国卫生运动的各项工作，确保保洁工作干净彻底，落实到位。

3.5配合甲方防疫卫生工作全面消杀消毒、除虫除害和传染病的防治工作。

3.6根据季节转换特点，主动做好保洁调整工作。

3.7健全具有可操作性的管理服务程序及文件。

3.8对活动室、多功能厅、报告厅、会议室、阶梯教室要及时清扫，保持地面、墙壁、设施清洁及窗明几净。

3.9公共部位保洁随时打扫，保持空气清新，室内外卫生整洁，配有清洁机、扫地车等保洁设备。

3.10洗漱间、卫生间做到随时打扫，保持洁具、墙面、、地面、玻璃等室内设施的清洁，无异味，无积水。

3.11走廊随时打扫，保持地面、墙壁、顶棚的洁净，无杂物、无痕，无尘挂，清洁光亮；灯罩内、走道四角及踢脚线保持干净卫生。

3.12大厅地面保持干净、光亮；其它部位如墙面、台面、栏杆、椅子、沙发、灯座等保持光亮整洁；大厅玻璃门、窗、框保持干净，光亮；大厅内不锈钢保持光亮整洁。

3.13楼宇内外垃圾桶摆放整齐，垃圾袋套在垃圾箱内，无异味，及时清理消毒；室外分类垃圾箱及时清理并擦拭。

3.14楼内墙面及过道设施、门框、通风口，保持干净清洁。

3.15庭院每天清扫，保持院落卫生干净整洁，无白色垃圾、纸屑、烟头、枯枝。

3.16停车场地面、立柱、院内各种标识指示牌干净卫生。

3.17保洁区内实行全天 8 小时循环保洁，垃圾按指定位置清运，卫生设施齐全，完好率 99%，

三、 保洁服务标准

1.每天工作标准  

1.1卫生间便池、小便池每天保洁 2 遍，循环 4 遍。洗手间面盆台面保洁 4 遍。

1.2公共通道地面每天推 4 遍；大厅每天推 5 遍。

1.3消防通道扶手栏杆、台阶每天拖擦 2 遍。

1.4大厅花盆、宣传栏、大厅玻璃门、各标示牌、果皮箱每天擦拭一遍。公共区域、公共设施

1.5服务区域每天清扫一遍，循环保洁 3 遍。

1.6休闲椅、健身器、垃圾箱每天擦拭一遍。

2.每周保洁工作标准

2.1卫生间隔断门从里到外，从上到下彻底擦拭一遍，平时保洁。

2.2便池、小便器的污垢，尿碱每周用草酸从里到外清理一遍。

2.3每周要把保洁工具彻底清洗一遍。

2.4楼道内的宣传栏每周至少从上到下擦拭一遍。

2.5消防箱内每周至少擦拭一遍。

2.6暖气片、踢脚线每周至少擦拭一遍。   

3.每月工作流程

3.1公共区域的门、门框每月彻底擦一遍，平时保洁。

3.2卫生间的墙面每月从上到下擦一遍。

3.3应急灯、壁灯一月擦一遍。

3.4每月把外围灯杆擦一遍。

3.5每月所有的门前台阶刷洗一遍。（主要针对污渍、油渍）。四、专业化运作的优势

1.专业化的管理，规范化的服务,提升后勤服务的层次。

2.减轻后勤管理难度，减少用工风险和安全。

3.创新管理模式：

  3.1 提高服务人员的专业素质

  3.2 人文关怀及公寓文化建设

3.3 管理育人和服务育人的责任和义务。

五、人员配置

1.管理员 5 人：项目经理 1 人、客服人员 2 人、司炉工 2 人。

2.宿舍管理员 15 人：每栋楼 3 人，共 5 栋。

3.保洁员 62 人：含行政办公楼 3 人，工科教学楼 5 人，公共教学楼 10 人，图书馆 9 人（含 11 间书库 3人），文体中心 3 人，食堂附楼 1 人，学生宿舍 10 人，商学院物流中心 2 人，院落保洁兼垃圾清运 9 人，纺织实训中心 3 人,现代农业综合实训中心 4 人, 竞贤楼 1 人,浴室、开水房保洁、看管服务人员 2 人,共计 82 人。

依据宁夏回族自治区财政厅宁财发【2016】474 号物业服务费标准及最低工资标准，根据我校楼宇建筑实有面积测算物业服务外包预算费用为 377.7 万元。

物业服务详细内容及服务标准参照《银川市普通住宅小区物业服务等级标准》二级的规定。

（2）商务要求

序号	服务要求项目	服务要求标准
1	服务期	服务期三年，合同一年一签。377.7 万元/年，1133.1 万元/三年。
2	服务地点	宁夏职业技术学院
3	投标有效期	60 日历天
4	付款方式	按合同约定